토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자에게 관습법상 법적지상권을 인정하는 기존 대법원 판례 입장이 유지됐다. 대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 21일 토지 소유주인 A 씨가 건물 소유주 B 씨 등을 상대로 낸 토지인도소송(2017다236749)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 전주지법으로 돌려보냈다. 소송의 대상이 된 토지의 원주인은 토지 위에 건물을 새로 지은 후 사망했다. 이후 토지는 배우자인 C 씨에게 단독 상속됐고, 건물은 C 씨와 그 자녀들에게 공동 상속됐다. C 씨는 얼마 후 자신이 소유한 토지를 자녀 중 한 명인 B 씨에게 증여했다. 이후 토지는 임의경매절차를 통해 A 씨에게 넘어갔다. A 씨는 자신이 낙찰받은 토지 위의 건물을 철거하고, 토지를 인도하라며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨는 관습법상 법정지상권이 있으므로 A 씨의 건물 철거 요구에 응할 수 없다고 맞섰다. 원심은 A 씨의 청구를 인용해 B 씨가 건물을 철거하고 토지를 인도해야 한다고 판단했다. 관습법상 법정지상권이 인정되기 위해서는 토지와 건물 소유주가 동일인이었다가 변경돼야 하는데 C 씨가 B 씨에게 토지를 증여할 당시, C 씨는 건물 공동 소유주에 불과해서 토지와 건물이 동일인의 소유가 아니었다는 이유에서다. 상고심에서는 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 소유자가 달라질 때, 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 '관습법'의 효력을 인정해 온 종래 판례를 유지할 것인지 여부가 쟁점이 됐다. 대법원은 대지 소유자가 건물을 공동 소유하면서 대지만을 타인에게 매도한 경우에도 건물 공동 소유자들은 모두 관습법상 법정지상권을 취득한다는 1977년 대법원 판결(76다388 판결 등)에 따라 원심을 파기했다. 재판부는 "우리 법제는 토지와 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로, 토지와 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다"며 "관습법상 법정지상권을 인정하는 것이 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 부합한다"고 밝혔다. 이어 "관습법상 법정지상권에 관한 관습에 대해 사회 구성원들의 법적 구속력에 대한 확신이 소멸했다거나 그러한 관행이 본질적으로 변경됐다고 인정할 수 있는 자료도 찾아볼 수 없다"고 설명했다. 노태악, 이흥구 대법관은 "현재에도 관습법상 법정지상권에 대한 사회 구성원의 법적 확신이 소멸했다거나 전체 법질서에 부합하지 않게 됐다고 볼 수 없다"며 "현 시점에서 관습법상 법정지상권의 법적 효력을 부정한다면 법적 안정성에 심각한 문제를 초래할 수 있다"는 보충의견을 냈다. 하지만 김재형 대법관은 "우리 사회에 실제로 법정지상권에 관한 관습이 존재하지 않았다"며 "관습법상 법정지상권은 관습법의 성립 요건을 갖춘 것이라고 볼 수 없고, 이에 대한 사회 구성원들의 법적 확신도 없으며 전체 법질서에도 부합하지 않으므로, 법적 규범으로서 효력을 인정할 수 없다"는 반대의견을 냈다. 대법원 관계자는 "토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요에서 인정해 온 관습법상 법정지상권이 현재에도 여전히 유효함을 확인했다"고 설명했다.

친일파 이해승의 후손이 소유한 서울 서대문구 홍은동 땅을 환수하고자 정부가 소송을 제기했지만 항소심에서도 패소했다. 서울고법 민사17-2부(정윤형·최현종·방웅환 고법판사)는 지난 7일 대한민국이 이해승의 손자인 이우영 그랜드힐튼호텔 회장을 상대로 낸 소유권 이전 등기소송(2021나2050841)에서 1심과 마찬가지로 원고패소 판결했다. 철종의 아버지 전계대원군의 5대손인 이해승은 일제로부터 조선 귀족 중 최고의 지위인 후작 작위를 받았으며, 식민 통치에 적극 협력한 공으로 쇼와대례기념장을 받는 등 친일 행적으로 친일반민족행위 진상규명위원회에서 친일행위자로 결정됐다. 이해승은 1917년 9월 고양군 은평면(현재 홍은동 일대) 임야 23정 9900보를 사정받아 취득했는데 2만7905㎡로까지 순차 분할됐다. 이후 1957년 손자인 이 회장에게 소유권이 넘어갔고, 근저당권이 설정됐던 이 땅은 경매절차에 따라 제일은행 소유로 바뀌었다가 1967년 7월 다시 이 회장이 사들여 소유권이전등기를 마쳤다. 법무부는 이 토지가 국가귀속 대상인 친일 재산에 해당한다고 판단해 지난해 2월 이 회장을 상대로 소송을 냈다. 재판부는 "친일재산귀속법 제3조 제1항 단서는 '제3자가 선의로 취득하거나 정당한 대가를 지급하고 취득한 권리를 해하지 못한다'고 규정하고 있는데, 해당 토지로 분할되기 전의 같은 동 임야에 관해 제일은행은 선의로 정당한 대가를 지급하고 해당 임야를 경락받아 그에 관해 소유권이전등기를 마친 바 있다"며 "제일은행은 선의로 정당한 대가를 지급하고 해당 토지를 취득한 제3자에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "제일은행은 근저당권의 실행에 따른 경매 절차에서 서울민사지법의 경락허가결정을 받은 후 임야에 관해 소유권이전등기를 마쳤으므로, 해당 임야가 친일재산임을 모른 채 경매 절차에서 경락대금을 납부하고서 해당 임야의 소유권을 취득한 것으로 충분히 인정된다"고 설명했다. 그러면서 "친일재산귀속법 제3조 제1항 단서에 따라 친일재산인 해당 토지의 국가귀속에 의해 제일은행이 취득한 권리를 해할 수 없는데도 국가는 현재의 등기명의인 이 회장을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하고 있고, 이러한 소유권이전등기는 그에 앞선 제일은행 명의의 소유권이전등기 모두에 대한 순차 말소등기에 갈음하는 것"이라며 "국가가 친일재산의 국가귀속을 근거로 해당 토지에 관해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치는 것은 제일은행이 취득한 권리를 해하는 결과가 되므로 허용될 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 지난해 11월 "친일재산귀속법에서 '친일반민족행위자', '친일재산'에 대한 정의 규정을 두고 있는 것 외에 '제3자'에 대해선 아무런 규정을 두고 있지 않는바, 친일반민족행위자의 상속인이라고 해서 제3자의 범위에서 제외될 이유는 없다고 할 것"이라며 원고패소 판결했다.

자녀 입시비리와 사모펀드 의혹 등으로 대법원에서 징역 4년을 확정 받은 정경심 전 동양대 교수의 친오빠가 정 전 교수와 동생을 상대로 공유 부동산에 대한 분할소송을 내 승소했다. 서울중앙지법 민사27단독 김춘수 부장판사는 지난 달 31일 정 전 교수의 친오빠인 정모씨가 정 전 교수와 남동생을 상대로 낸 공유물분할청구소송(2021가단5188666)에서 "서울 성북구에 있는 토지와 2층 상가 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매 비용을 공제한 나머지 돈을 원·피고들에게 각각 3분의 1 비율로 분배하라"며 원고승소 판결했다. 정씨는 정 전 교수 및 남동생과 함께 지분 3분의 1씩 공동 소유한 서울 성북구의 한 부동산에 대해 2021년 7월 공유물 분할 소송을 냈다. 당초 법원은 같은 해 10월 이들의 사건을 조정 절차에 회부했지만, 올해 2월 조정이 결렬됐다. 김 부장판사는 "원·피고들 사이에 부동산의 분할 여부·방법에 관해 협의가 성립되지 않고 있다"며 "공유자인 원고는 다른 공유자인 피고들에게 부동산의 분할을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "재판에 의한 공유물 분할 방법은 각 공유자의 지분에 따라 합리적 분할을 할 수 있는 한 현물 분할이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 현물 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명해 대금 분할을 할 수 있다"며 "대금 분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비춰 현물 분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "이 사건 부동산 중 피고들 지분에 관해서는 국가 등에 의해 가압류 등기가 마쳐져 있어 해당 부동산을 원·피고들의 각 지분 비율에 따라 현물 분할 경우에는 해당 가압류가 분할 후 원·피고들의 단독소유로 될 부분에 그 지분 비율대로 존속하게 될 것이어서 그에 따른 가액 감손에 대한 보상이 뒤따라야 하는 등 당사자들 사이에 이해가 대립되고 상호보상 관계가 복잡해진다"며 "부동산의 모양이나 이용 상황, 원·피고들의 의사 등을 감안하면 각 지분비율에 상응하면서 경제적 만족을 주는 적절한 현물 분할 방법을 찾기 어려워 보이는 점 등을 고려할 때 부동산의 효용 가치를 유지하면서 공유자들 사이에 공평한 분할을 하기가 곤란하거나 부적당한 경우에 해당하므로 부동산을 경매에 부쳐 그 매각 대금을 공유 지분별로 분할하는 것이 상당하다"고 판시했다.

법원이 확정되지 않은 판결을 근거로 배당표를 경정하는 실수를 해 채권자가 배당금을 지급받지 못했다면 국가에 배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사84단독 김홍도 판사는 A씨가 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2021가단5332203)에서 최근 "국가는 4200여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 잘못된 지급으로 손해 권리구제 허용돼야 부동산 근저당권자인 A씨는 2015년 6월 부동산이 임의경매 절차로 넘어가자 배당을 신청했다. 당시 작성된 배당표에는 A씨에게 4억1900여만원이, 가압류권자인 B사에는 0원이 배당됐다. 그러자 B사는 A씨 등 모든 배당신청자들의 배당액에 대해 이의를 제기하며 배당이의 소송을 냈다. 이 소송은 1심부터 대법원을 거친 끝에 파기환송심에서 A씨에게 4100여만원을, B사에 3억7700여만원을 배당하기로 경정하는 판결이 선고됐고 그대로 확정됐다. 이후 A씨는 이 확정 판결을 근거로 배당을 신청했다. 하지만 법원은 "우리 법원이 2016년 5월 실수로 미확정 배당이의 소 1심 판결을 근거로 배당표를 경정했고, 이에 따라 B사에 공탁금이 모두 지급됐다"며 배당금 지급을 거절했다. A씨는 소송을 냈다. 김 판사는 "배당표상 배당에 대해 이해관계자가 이의를 하고 배당이의 소를 제기한 경우 배당이의 소에 관한 판결이 확정된 때에 한해서 그 내용에 따라 배당표를 경정해 해당 권리자에게 배당금을 지급해야 한다"며 "그럼에도 배당금 지급절차를 담당하는 법관은 A씨에 대한 부분이 확정되지 않았음에도 미확정 1심 판결에 기해 배당표를 정정해 B사에 배당했고, 이러한 과실로 판결 확정 후 배당금 지급을 신청한 A씨에게 판결에 의해 확정된 배당금 4100여만원을 지급할 수 없게 되는 손해를 가했다"고 밝혔다. 서울중앙지법 채권자 승소판결 이어 "경매법원의 잘못된 배당표 정정에 따라 B사에 배당금이 잘못 지급되기 전까지 경매법원이 A씨에게 배당표 정정사실을 알려줬거나 또는 A씨가 다른 경로를 통해 배당표 정정 사실을 알았거나 알 수 있었다고 볼 아무런 증거가 없다"며 "A씨는 잘못된 배당표 정정에 대해 적절한 이의로 이를 시정해 배당금의 잘못된 지급을 방지하는 것이 불가능했고, 따라서 국가배상에 의한 권리구제가 허용돼야 한다. 국가는 이 같은 불법행위에 대해 국가배상법 제2조에 따라 A씨에게 해당 금액을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 또 "B사의 변제자력이 충분하다고 볼 증거가 없는 이상 A씨의 B사에 대한 부당이득반환청구권 행사는 실효적 권리 확보 수단으로 볼 수 없다"며 "A씨에게 지급돼야 할 배당금이 B사에 지급됨으로써 이미 손해 발생은 현실화됐다"고 판시했다.

투기과열지구에서 시행되는 재건축사업 정비구역 내에 있는 아파트를 양도받을 때 절반의 토지에 대해서만 조합원 자격이 있었다면, 조합은 나머지 절반에 대해서만 손실보상에 따른 소유권이전등기를 청구할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사17-2부(최현종·방웅환·정윤형 고법판사)는 최근 A주택재건축정비사업조합이 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송(2021나2019406)에서 원고일부패소 판결했다. 아파트 지분 절반 양수로 여전히 조합원 자격 유지 B씨는 A주택재건축사업 정비구역 안에 있는 아파트를 강제경매 절차에 따라 2020년 6월 소유권을 취득했고, 집행법원의 촉탁에 따라 같은 해 7월 소유권이전등기를 마쳤다. B씨가 취득한 아파트는 원래 C씨 소유였는데, C씨는 배우자 D씨와 2017년 이혼했고 해당 아파트 중 절반에 관해 2017년 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 해당 아파트가 포함된 재건축사업 정비구역은 투기과열지구로 지정된 지역에 포함됐는데, B씨는 조합설립인가가 이뤄진 후에 경매절차를 통해 해당 아파트를 양수하게 된 것이다. 그런데 이 아파트의 절반 지분을 가진 C씨는 양도인의 요건을 갖췄으나 나머지 절반의 양도인인 D씨는 1세대 1주택자가 아니어서 양도인 요건을 갖추지 못했다. 지분 절반에 대해 매도청구권 행사할 수는 없어 이에 A조합은 "B씨가 경매절차를 통해 아파트를 취득했다고 하더라도 아파트는 투기과열지구로 지정된 지역 내에 있고 B씨가 취득한 시점은 재건축조합설립인가를 받은 이후이므로, 도시 및 주거환경정비법 제39조 2항에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없다"며 "따라서 B씨는 손실보상 대상자가 된다"고 주장하면서 B씨에 대해 매도청구권을 행사했다. A조합은 개발이익이 포함되지 않은 당시 가액 33억여원을 지급받음과 동시에 아파트에 관한 소유권 이전등기절차를 이행하고 아파트를 인도하라며 B씨를 상대로 소송을 냈다. 재판에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재건축사업정비구역에 위치한 아파트의 양수인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유 기간이 10년 이상이며 거주기간이 5년 이상인 양도인과 그렇지 못한 양도인으로부터 절반의 지분씩 양수한 경우 조합원 자격을 가지는지 여부가 쟁점으로 다뤄졌다. 서울고법 조합 일부승소 판결 재판부는 "양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 해야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비했는지를 따져봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨가 양도인 요건을 갖추지 못한 D씨로부터 나머지 절반의 지분을 양수했더라도 그것 때문에 B씨가 C씨로부터 절반의 지분을 양수함으로써 이미 취득한 조합원의 지위를 상실하게 된다고 보는 것은 부당하므로, 여전히 절반 지분에 관해서는 조합원의 지위를 가진다"고 설명했다. 그러면서 "B씨가 C씨로부터 양수한 절반 지분에 관해서는 조합원 자격이 있는 이상, A조합이 매도청구권을 행사할 수 없으나, 나머지 절반에 대해 B씨는 A조합이 구하는 바에 따라 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했다.

가압류 취소 결정에 불복해 즉시항고하면서 따로 집행정지를 신청을 하지 않았다면 법원의 가압류 취소 결정이 잘못됐다는 이유로 국가배상을 청구할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A씨가 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019다226975)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 국가 패소 부분을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2013년 8월 B사를 상대로 부동산 가압류를 신청했고, 서울북부지법이 이를 받아들여 같은 해 9월 가압류 결정을 했다. 이후 B사는 2014년 4월 같은 법원에 A씨를 상대로 제소 명령을 신청했고, 서울북부지법은 같은 해 5월 A씨에게 '이 결정을 송달받은 날부터 20일 안에 본안소송을 제기하고 이를 증명하는 서류를 제출하라'는 제소명령을 내렸다. 2014년 5월 12일 제소명령 등본을 송달받은 A씨는 같은 해 6월 2일 남양주시법원에 B사를 상대로 지급명령을 신청한 뒤 같은 날 접수증명원을 서울북부지법에 제출했다. 그런데 B사는 같은 해 8월 "A씨가 기간 내 본안소송을 제기하지 않았다"며 가압류 취소 신청을 냈고, 서울북부지법은 B사의 신청을 받아들여 가압류 결정을 취소했다. 이에 A씨는 서울고법에 항고했고, 서울고법은 2014년 12월 1심 법원이 제소기간 만료일을 착오했다는 이유로 A씨의 항고를 받아들여 1심 결정을 취소했다. 이후 서울고법은 민사집행법 제298조 1항에 따라 남양주등기소에 직권으로 가압류등기촉탁을 했는데 당시 부동산 중 일부는 이미 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후여서 제3자에게 넘어간 부동산에 대해서는 가압류등기촉탁이 모두 각하됐고 나머지 부동산에 대해서는 2014년 12월 17일 새로운 가압류기입등기가 마쳐졌다. 한편 2013년 9월 이 사건 부동산에 대해 강제경매가 개시됐는데, A씨는 경매절차에서 배당요구의 종기인 2013년 12월 11일 이후에야 새로운 가압류기입등기가 됐다는 이유로 전혀 배당을 받지 못했다. 이에 A씨는 "제소기간 내 적법하게 본안의 소를 제기했음에도 서울북부지법 담당 재판부가 제소기간 만료일을 잘못 산정해 가압류 취소결정을 내렸고 그에 따라 가압류등기가 말소돼 경매절차에서 전혀 배당을 받지 못하는 손해를 입게 됐다"며 "국가는 7억8233만여원을 배상하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "법관의 재판에 법령 규정을 따르지 않은 잘못이 있더라도 이로써 바로 재판상 직무행위가 국가배상법 제2조 1항에서 말하는 위법한 행위로 되어 국가의 손해배상책임이 발생하는 것은 아니다"라며 "법관의 오판으로 인한 국가배상책임이 인정되려면 법관이 위법한 목적을 가지고 재판했거나 법관의 직무수행상 준수할 것을 요구하고 있는 기준을 현저하게 위반하는 등 부여된 권한을 취지에 어긋나게 행사했다고 인정할 특별한 사정이 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "특히 재판에 대해 불복절차나 시정절차가 마련되어 있는 경우 법관이나 다른 공무원의 귀책사유로 불복에 의한 시정을 구할 수 없었다거나 그러한 시정을 구할 수 없었던 부득이한 사정이 없는 한 이 같은 시정을 구하지 않은 사람은 원칙적으로 국가배상에 의한 권리구제를 받을 수 없다"고 설명했다. 또 "민사집행법은 보전처분 취소 재판에 대한 즉시항고에 대해 집행정지의 효력을 부여하고 있는 민사소송법 제447조 준용을 배제하고 있는데, 이는 집행부정지 원칙을 채택함으로써 증가하는 채권자의 위험을 감수하더라도 보전재판의 신속한 절차진행이 더 중요하다고 본 입법자의 결단"이라며 "다만 민사집행법 제289조는 '가압류를 취소하는 결정에 대해 즉시항고가 있는 경우 불복의 이유로 주장한 사유가 법률상 정당한 사유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있으며 그 가압류를 취소함으로 인해 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 있다는 사정에 대한 소명이 있는 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하지 않게 하고 가압류취소결정의 효력을 정지시킬 수 있다'고 해 일정한 요건을 갖춘 경우 당사자의 신청에 따라 가압류취소결정의 효력을 정지시킬 수 있도록 하고 있고 가처분 취소 결정에 대해서도 이를 준용하고 있다"고 했다. 그러면서 "보전재판의 특성상 신속한 절차진행이 중시되고 당사자 일방의 신청에 따라 심문절차 없이 재판이 이뤄지는 경우도 많다는 사정을 고려해 민사집행법에서는 보전재판에 대한 불복 또는 시정을 위한 수단으로서 즉시항고와 효력정지 신청 등 구제절차를 세심하게 마련해 두고 있는데, 재판작용에 대한 국가배상책임에 관한 판례는 재판에 대한 불복절차 또는 시정절차가 마련되어 있으면 이를 통한 시정을 구하지 않고서는 원칙적으로 국가배상을 구할 수 없다는 것으로 보전재판이라고 해서 이와 달리 보아야 할 이유가 없다"고 판시했다. 아울러 "A씨는 가압류 취소 결정으로 인한 긴급한 손해를 방지하기 위해 효력정지를 신청할 기회가 있었지만 신청하지 않았고 원심은 A씨가 당시 구치소에 수감돼 있었다는 사정을 효력정지를 신청하지 못한 부득이한 사정으로 고려하고 있는 듯하나 그가 가압류 취소 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있었던 이상 그러한 사유만으로 효력정지를 신청할 수 없었던 부득이한 사정이 있었다고 보기 어렵고 법관이나 다른 공무원의 귀책사유로 효력정지를 신청할 수 없었다는 등의 사정도 없다"고 덧붙였다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고일부승소 판결했다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

근저당설정자와 근저당권자가 합의로 채무의 범위나 채무자를 추가·교체하는 등 피담보채무를 변경한 때에는 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다는 대법원 판결이 나왔다. 판결에 따르면 근저당설정자와 저당권자는 피담보채무 변경 때 후순위 저당권자의 승낙을 받을 필요가 없다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A사가 B사를 상대로 낸 배당이의소송(2021다255648)에서 "경매사건에 관해 법원이 작성한 배당표 중 B사에 대한 배당액을 59억4072만7494원을 54억9844만9893원으로, A사에 대한 배당액 13억5772만2399원을 18억원으로 각 경정한다"며 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다. 후순위저당권자는 이미 담보가치 파악하고 있어 승낙 받을 필요는 없어 모 경매사건을 담당한 법원은 1순위 근저당권자로부터 근저당권과 피담보채권을 경매절차에서 양수한 B사에 채권최고액 전액을 배당하고 2순위 근저당권자인 A사에 채권최고액 중 일부를 배당하는 배당표를 작성했다. A사는 "근저당권의 피담보채무에는 근저당권 설정일 당시의 대출채무만 포함되는데도 그 이후 추가된 피담보채무도 포함시켜 채권최고액 전액을 배당한 잘못이 있다"며 배당이의소송을 냈다. 1,2심은 근저당권 설정 당시의 채무만을 근저당권의 피담보채무로 보고 배당표를 경정했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해 설정하는 저당권"이라며 "근저당권을 설정한 후 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있는데, 이 경우 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다"고 밝혔다. 대법원 2순위 저당권자 승소 원심파기 이어 "후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의해 이미 파악되어 있는 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에 이러한 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없고, 등기사항의 변경이 있다면 변경등기를 해야 하지만 등기사항에 속하지 않는 사항은 당사자의 합의만으로 변경의 효력이 발생한다"고 설명했다. 그러면서 "근저당권설정자와 근저당권자가 근저당권 설정 이후 근저당권설정 변경계약을 통해 피담보채무를 추가하기로 합의했는데, 변경 당시 후순위저당권자인 A사의 승낙을 받을 필요가 없으며, 피담보채무의 범위는 부동산등기법 제48조, 제75조 2항에서 정한 근저당권의 등기사항에 해당하지 않아 당사자 합의만으로 피담보채무를 추가하는 변경의 효력이 있으므로 추가한 대출채무도 피담보채무에 포함된다"고 판시했다.

미술품 경매업체가 낙찰 철회자들에게 낙찰금액의 30%에 달하는 위약금을 물도록 한 것은 유효하다는 판결이 나왔다. 약관규제법 위반 등에 해당하지 않는다는 취지이다. 서울중앙지법 민사45부(재판장 이성호 부장판사)는 미술품 경매업체인 (주)서울옥션이 A씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합597876)에서 최근 "A씨는 서울옥션에 2억2500만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 서울옥션은 2020년 9월 제157회 미술품 경매를 개최했다. A씨는 경매의 시작에 앞서 미리 '응찰등록신청서'를 작성해 서면으로 응찰했고, 제49호 경매 품목인 이우환 작가의 'From Point'를 2억7000만원에, 제50호 경매 품목인 이 작가의 'Dialogue'를 4억8000만원에 각각 낙찰받았다. 당시 응찰등록신청서상 유의사항에는 '낙찰자는 낙찰을 철회할 수 없고, 부득이 철회를 하는 경우에도 경매일로부터 7일 이내에 서면의사를 통보하고 낙찰가의 30%에 해당하는 금액을 위약벌로 납부해야 한다'는 등의 내용이 기재돼 있었다. 그런데 A씨가 같은 해 10월 돌연 서울옥션에 낙찰철회 의사를 표시하는 메시지를 보내고 위약금을 납부하지 않자, 서울옥션은 소송을 냈다. 응찰자들의 무분별 응찰과 낙찰 후 계약포기 방지 A씨는 재판과정에서 "낙찰가의 30%를 위약금으로 정한 것은 약관규제법 제8조에 위반해 무효"라며 "설령 위약금 조항이 유효하다 하더라도 민법 제398조 2항에 따라 감액돼야 한다"고 주장했다. 재판부는 "약관규제법 제8조는 '고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다'고 규정하고 있지만, 서울옥션이 위약금 조항을 둔 것은 응찰자들의 무분별한 응찰 또는 낙찰 후 계약포기를 막고 진정한 실수요자들만 응찰에 참여하도록 하는 데 있다"며 "낙찰자가 일방적인 귀책사유로 낙찰을 철회하는 경우 서울옥션에는 경매 준비에 소요된 비용이나 수수료 등 금전적 손해뿐만 아니라 경매회사로서의 신뢰 훼손 등 무형적 손해가 발생하고, 위약금 외에 낙찰자를 제재할 만한 수단이 없어 낙찰가의 30%를 위약금으로 정한 것이 부당하게 과중해 무효라고 단정하기 어렵다"고 밝혔다. 경매업체가 우월적 지위에 있었다고 볼 수도 없어 또 "위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위해 정하는 것으로서 손해배상의 예정과는 다르다"며 "손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 2항을 유추적용해 그 액을 감액할 수는 없다"고 설명했다. 그러면서 "응찰 당시 서울옥션이 A씨에게 위약금 조항을 강요할 우월적 지위에 있었다고 보이지 않고, 위약벌 액수가 과도하게 무거운 것으로 보기도 어렵다"며 "법원이 계약의 구체적 내용에 개입해 약정의 전부 또는 일부를 무효로 하는 것은 사적자치의 원칙에 대한 중대한 제약이 될 수 있으므로 위약금 조항이 신의성실의 원칙에 반해 무효로 보기는 어렵다"고 판시했다.

과거 설치된 유류저장소가 인근 토지에 계속해 오염을 유발하고 있다면, 경매로 이 토지를 낙찰받은 현재 소유자도 정화 책임을 진다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이동원 대법관)는 GS칼텍스와 중도가스가 홍모씨 등을 상대로 낸 손해배상소송(2017다179)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 홍씨 등은 2012년 법원 임의경매절차를 통해 대전석유가 갖고 있던 대전 중구 소재 토지와 유류저장소를 경락받아 소유권을 취득했다. 이 토지는 1970년부터 특정 토양 오염관리 대상시설인 지상저장탱크와 급유시설이 설치돼 사용됐다. 한편 중도가스는 이 토지 인근에서 LPG충전소를 운영했는데, LPG충전소 토지의 절반은 GS칼텍스 소유였다. 중도가스와 GS칼텍스는 2010년 경희대 부설 지구환경연구소에 토양정밀조사를 의뢰했는데, 연구소는 '오염토양의 정화가 필요하고, 인근 유류저장소에서 토양오염원이 유입된 것으로 추정된다'는 의견을 밝혔다. 이에 중도가스와 GS칼텍스는 "대전석유와 홍씨 등은 인접토지에서 유류저장소를 운영하며 우리가 소유한 토지를 오염시켰다"면서 "토양오염으로 입은 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. “취득이후 추가로 오염 발생 토양 정화의무 있다” 1심은 "대전석유가 유출한 등유로 인근 토양이 오염됐다"며 "대전석유와 홍씨 등은 연대해 GS칼텍스에 4억6000여만원을, 중도가스에 5억2000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이에 토지를 경락받은 홍씨 등은 반발해 항소했고, 대전석유는 항소하지 않았다. 2심은 "GS칼텍스 등이 제출한 증거만으로 오염토양 정화비용을 지출해야만 하는 상황에 이르렀다고 볼 수 없고 손해가 현실적으로 발생했다고 볼 수 없다"며 홍씨 등의 패소 부분을 취소했다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 홍씨 등이 소유권을 취득한 이후에도 토지오염 유발 사실이 있는지 살펴보고, 만약 토지오염을 유발한 사실이 있다면 이에 대해서도 배상책임을 져야 한다는 것이다. 인근 토지 소유자 승소 재판부는 "불법행위로 인한 손해배상청구권은 현실적으로 손해가 발생한 때에 성립하는 것이고, 현실적으로 손해가 발생하였는지 여부는 사회통념에 비춰 객관적이고 합리적으로 판단해야 한다"며 "만일 홍씨 등이 인접토지와 유류저장소에 대한 소유권을 취득한 이후 추가로 오염을 유발한 사실이 인정될 수 있다면, 홍씨 등은 오염토양 정화의무를 부담한다"고 밝혔다. 이어 "홍씨 등이 오염토양 정화의무를 이행하지 않음에 따라 GS칼텍스 등으로서는 토지 소유권을 완전하게 행사하기 위해 자신들의 비용으로 오염토양을 정화할 수밖에 없게 됐다"며 "이 같은 상황이라면 사회통념상 오염토양 정화비용 상당의 손해가 GS칼텍스 등에게 현실적으로 발생한 것으로 볼 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "원심은 홍씨 등이 소유권을 취득한 이후 토양오염을 유발했는지 여부를 살펴보지 않은 채 손해가 발생하지 않았다고 판단했는데 이는 잘못"이라고 판시했다.