상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.

집주인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 때 그러한 사유가 존재한다는 것을 객관적으로 입증할 필요는 없다는 판결이 나왔다. 집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다는 점 등은 임차인이 입증해야 한다는 취지다. 정당한 사유 없이 제3자에 임대한 경우 임차인 보호하고 있어 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2021가단5013199)에서 최근 "B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2017년 1월 B씨에게 서울의 한 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다. A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B씨에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B씨는 같은 해 11월 "조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청했다. 하지만 A씨는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 냈다. 서울중앙지법 임대인 승소 판결 김 판사는 "개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"며 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 또 "개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"면서 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다"며 "B씨가 주장하는 사정만으로는 A씨의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고 판시했다.

공인중개사가 집주인 측 대리인에게 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다가 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단54208)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억 1000만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2015년 4월 B씨의 중개로 집주인 C씨를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C씨가 소유한 서울 마포구의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 월세 20만원으로 임차하기로 했다. 하지만 실제로 D사는 한 달 전 C씨에게 아파트를 보증금 1000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었다. 이후 C씨는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A씨는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대(轉貸)한 것임을 알게 됐다. A씨는 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C씨에게 인도해야 했다. 이후 A씨는 "B씨는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다"며 "B씨는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 공인중개사법 제30조 1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 원고승소 판결 이에 대해 B씨는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A씨와 D사 간 이뤄졌다"며 "나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐"이라고 맞섰다. 박 판사는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다"며 "이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 밝혔다. 이어 "B씨는 D사와 C씨 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다"고 설명했다. 또 "B씨는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C씨에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 임대차계약 체결 당시 D사가 C씨를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A씨에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A씨로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 지적했다.

렌터카업체 영업소장의 지입차량에 대해 임대차계약을 체결하고 차량을 인도 받았다면 해당 차량에 대한 '점유개시'에 있어 정당한 권원이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 천대엽 대법관)는 A사가 B씨를 상대로 낸 자동차 인도 등 소송(2021다229915)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 피고 패소 부분을 파기하고 최근 사건을 전주지법으로 돌려보냈다. C씨는 자동차대여사업면허를 가진 A사와 자동차대여사업용 차량에 대한 위·수탁관리계약(지입계약)을 체결한 후 A사의 영업소장 직함을 사용해 자신의 계산으로 자동차대여사업을 해왔다. 이 지입계약기간 중 C씨는 2016년 3월 B씨로부터 4300만원을 받아 A사 명의로 차량을 할부 구입한 다음 이 차량을 A사에 지입했다. C씨는 B씨와는 2016년 3월 말일부터 차량 할부금 납입 만기 무렵인 3년 뒤까지로 하는 차량 임대차계약서를 A사 명의로 작성하고 차량을 B씨에게 인도했다. 그런데 C씨가 차량 지입료와 할부금, 보험료 등을 A사에 제대로 내지 않자 A사는 차량을 인도받기 위해 지방자치단체에 분실신고를 한 다음 운행정지명령을 신청했고, 지자체는 2017년 11월 이 차량에 대한 운행정지명령을 내렸다. 이후 A사는 "B씨는 차량 소유자인 우리에게 차량을 인도하고 차량의 점유로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있다"며 소송을 냈다. 할부금미지급 이유 지입계약해지여부 등 살펴봐야 재판부는 "대외적으로 지입차량은 지입회사 소유이지만 대내적 관계로 보면 지입차량의 운행관리권은 지입차주에게 있다"며 "C씨가 B씨와 임대차계약을 체결하고 차량을 인도한 것은 C씨가 지입계약에 의해 A사로부터 위임받은 통상업무 범위에 속하며 B씨는 A사의 영업소장으로서 A사를 대리하는 C씨와 임대차계약을 체결한 후 차량을 인도 받았으므로 적어도 차량에 관한 B씨의 '점유개시'에 있어 정당한 권원이 없었다고 할 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A사가 C씨를 상대로 지입료나 차량할부금 등의 지급 불이행을 이유로 지입계약을 정식으로 해지했는지 여부, A사가 B씨에게 지입계약 해지로 차량에 대한 C씨의 권리가 소멸됐음을 차량운행 정지명령이 발령된 2017년 11월 21일 전에 고지한 적이 있는지 기록상 확인되지 않기 때문에, 2017년 11월 21일 이전에 차량에 대한 B씨의 '점유계속'의 권원이 소멸됐다고 단정하기도 어렵다"고 판시했다. 렌터카업체 승소판결 원심 중 피고패소부분 파기 앞서 1심은 B씨가 A사에 자동차를 인도해야 한다며 A사의 손을 들어줬다. 1심은 "차량 위·수탁관리계약에 따라 대외적인 차량의 소유권은 지입회사에 있으므로 A사는 B씨와의 관계에서 차량의 소유권자이며, B씨가 C씨에게 차량 매매대금을 전액 지급했더라도 C씨가 A사 명의로 할부구입하고 대금을 지급하지 않았기에 차량에 대한 할부금 완납 전까지는 A사와의 관계에서 C씨가 차량의 소유권을 실질적으로 취득한다고 보기 어려워 차량의 실질적 소유자가 C씨이고 C씨로부터 차량을 매수한 B씨에게 차량의 소유권이 있다는 B씨의 주장은 이유 없다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 차량을 점유할 정당한 권원이 없으므로 차량의 소유권자인 A사에 차량을 인도할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 A사의 부당이득반환청구는 "차량의 월 평균 임대료를 인정할 증거가 부족하고, 전주시의 운행정지명령 이후 B씨가 실제로 차량을 운행하는지 분명하지 않다"며 받아들이지 않았다. 2심은 "B씨가 2016년 4월부터 정당한 권원 없이 차량 점유를 개시했으므로, 그 때부터 차량 운행이 정지된 2017년 11월 21일까지 차량 사용료 상당의 부당이득도 반환해야 한다"면서 B씨에게 차량 인도와 함께 2000여만원의 부당이득도 반환하라고 판시했다.

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

개정 상가임대차법 시행 이후 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 서울고속버스터미널이 터미널 상가임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5188225)에서 최근 원고패소 판결했다. 서울고속버스터미널 측은 2014년 8월 서초구 반포동에 있는 터미널 상가 지하 1층의 한 점포를 A씨에게 1년간 임대하는 계약을 맺은 이후 A씨와 별도의 갱신계약서 작성 없이 매년 계약을 갱신해왔다. 그러다 터미널 측은 2018년 8월 A씨에게 점포 보증금을 높이고, 정액제로 받던 월세를 수수료 방식으로 바꾸는 조건의 임대차계약 체결을 요구했다. A씨는 요구를 받아들여 두 달 뒤인 10월 26일 새로운 임대차계약을 체결했다. 상가임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘린 개정 상가건물 임대차보호법이 열흘 전인 같은해 10월 16일부터 시행됐지만, 양측이 체결한 새로운 임대차계약의 계약기간은 개정법 시행 이전인 2018년 8월로 시점을 소급하고 이로부터 1년 간인 2019년 7월까지로 정했다. 이후 임대차 기간만료를 앞두고 한 차례 계약갱신 거절을 통보한 터미널 측은 A씨와 협의해 기간만료 이후에도 줄곧 임대차계약을 유지하던 중 A씨가 터미널 측이 제시한 점포이전 계획에 협조하지 않자 2020년 6월 임대차계약 만료를 이유로 상가 인도를 촉구하는 내용증명을 보냈다. 하지만 A씨가 항의하며 개정 상가임대차법에서 보장하는 10년간 영업지속 의사를 표시하자 터미널 측은 소송을 냈다. 김 판사는 "개정 상가임대차법 시행 이후 갱신되는 임대차에는 개정법 시행 전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 경우는 물론, 당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다"며 "터미널 측과 A씨가 2018년 맺은 임대차계약에는 '완전합의'라는 제목으로 '본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다'고 정해 변경된 임대조건의 적용시점을 2018년 8월로 소급한다고 돼 있지만, 그렇다고해서 이 계약을 그때부터 이뤄진 갱신약정이라고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 특약사항은 계약종료 때 무단점용료를 임대료의 2배 등으로 규정하고 있다"며 "터미널 측은 2019년 7월이 지난 이후에도 2018년도 임대차계약으로 산정된 임대료와 관리비를 받아갔을 뿐 A씨에게 무단점용료를 부과하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "1년 단위로 묵시적으로 갱신돼 온 임대차계약은 2018년 7월 묵시적으로 갱신됐다가 개정 상가임대차법 시행 이후로 2018년도 임대차계약서 작성을 통해 다시 갱신돼 개정법 제10조 2항이 적용되는 경우"라며 "A씨의 계약갱신요구권 행사에 의해 적법하게 계약이 갱신된 만큼 터미널 측의 건물인도 청구는 이유 없다"고 판시했다.

임대인이 임대차계약에서 특약사항으로 보장한 바닥 난방공사 대신 카펫 설치 등 다른 선택지를 제안하고, 임차인이 '바닥 공사는 안되는 것이냐'고 묻는 문자에 즉시 답하지 않았다고 하더라도 이를 곧바로 이행거절의 의사표시로 단정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 계약금 반환 등 청구소송(2018다214210)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2016년 3월 말 B씨로부터 같은 해 4월 22일부터 2년간 오피스텔을 임차하는 계약을 체결하고 B씨에게 계약금 2000만원을 줬다. 이들은 임대차계약을 체결하면서 '현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅 방식인데, A씨가 바닥 난방을 원하므로, B씨는 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일 전까지 완료해 입주에 지장이 없도록 해야 한다'는 특약사항을 넣었다. 그런데 B씨는 A씨에게 4월 5일과 6일 전화를 걸어 바닥 난방공사의 위법성과 어려움을 설명하면서 대신 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사로 대신하자고 설득했다. A씨는 6일 '최종적으로 바닥공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?'라는 확인 문자를 보내고 B씨의 답장이 없자 같은 날 B씨에게 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈다. A씨는 이후 B씨를 상대로 계약금 등의 반환을 요구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 이행거절의 요건이 쟁점이 됐다. 민법 제544조는 '당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다'고 규정하고 있다. 대법원은 B씨가 A씨에게 다른 대안을 제안하거나 문자에 바로 답하지 않았다고 해서 이를 곧바로 바닥 난방공사에 대한 이행거절의 의사표시로 볼 수는 없다고 판단했다. 결국 A씨의 계약해제가 인정되지 않는다는 취지다. 재판부는 "B씨가 바닥 공사 대신 다른 제안을 하기는 했지만 이를 선택하지 않더라도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 의사를 직접 표현하지는 않았다"며 "A씨가 문자를 보내고 해제 통보하기 전까지 짧은 시간 동안 B씨가 즉시 답변을 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고, A씨에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니기 때문에 B씨가 이행거절의 의사를 표시한 것으로 단정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "계약상 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시 또는 그 후의 여러 사정을 종합해 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정돼야 한다"고 설명했다. 앞서 1,2심은 "관련 건축 법령은 해당 오피스텔에 온돌·온수온돌, 전열기를 사용한 바닥 난방을 금지하고 있어 B씨가 A씨에게 다른 방식을 요구했고, 임대차계약 중개자 역시 A씨에게 다른 방법을 생각하자고 이야기했으며, B씨는 A씨의 문자에 아무런 답장도 하지 않았다"면서 "A씨의 계약해제 통보 후 B씨가 바닥 난방공사를 진행한 것은 계약이 이미 해제된 이후의 사정에 불과하다"며 A씨의 손을 들어줬다.

임대차계약 종료 때 임차인이 부담하는 부동산 원상회복의무에 통상의 손모(損耗)는 포함되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사19부(재판장 이민수 부장판사)는 A씨가 문구류 제조업체인 모닝글로리를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가합4453)에서 최근 "모닝글로리는 4500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2006년 3월 경기도 평택시의 공장용지와 건물 등을 모닝글로리에 임대했다. 임대차 계약서에는 임대기간을 시설물에 대한 보수작업과 이전이 완료된 시점으로부터 5년으로 하고, 기간연장과 임대차 물건에 대한 임차인의 수선 의무, 계약 종료시의 원상복구 의무 등이 포함됐다. 모닝글로리는 6억여원을 들여 수리를 한 다음 건물 등을 사용했고, 2015년 임대차계약 종료를 통보하고 건물에서 퇴거했다. A씨는 "모닝글로리는 임대차계약 규정에 따라 2006년 수리를 완료한 상태로 건물을 원상회복할 의무가 있다"며 "창고 건물 바닥 및 기둥 파손 등 10개 항목에 대한 원상회복비용 1억5000여만원을 지급하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임차인이 통상적인 사용을 한 뒤 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 '통상의 손모'는 임차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정돼 있는 것"이라며 "이에 관해 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없고, 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 이러한 하자에 관해 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "감정 결과에 따르면 철거비용과 모닝글로리가 2006년 건물 수리를 완료한 상태에서 경과연수를 반영한 잔존가치는 총 4500여만원"이라며 "A씨는 임대차계약에 따라 '이 사건 건물 내의 설비 등'에 관한 통상의 수선의무를 면제받았을 뿐 '이 사건 건물 자체'에 관한 수선의무를 면제받지는 않았으므로, 임대차계약 존속 중에는 건물에 관해 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하고, 계약 종료 후에는 이 건물을 자신의 책임 아래 유지·관리해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "통상의 손모로 인한 부분은 수선의무 등을 부담하는 A씨가 감수해야 할 부분이므로 모닝글로리에 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다"며 "감정인이 인정한 4500여만원이 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 원상회복비용에 부합한다"고 판시했다.

코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 나왔다. 전염병 확산으로 매출에 큰 타격을 받은 상인들이 임대차계약을 해지하거나 임대료 감액 청구 등을 통해 월세 부담에서 벗어나는 데 도움을 줄 것으로 보인다. 2011년부터 악세사리 도·소매 프랜차이즈 사업을 해오던 A사는 2019년 5월 B사로부터 서울 명동에 있는 상가건물 1층 점포(20평 규모)를 임대해 직영점을 운영했다. 임대기간 3년에 보증금 2억3000만원, 월세 2200만원을 주는 조건이었다. 손님들은 한국을 찾은 외국인들이 많았는데, 지난해 코로나19가 확산하면서 매출이 급감했다. 팬데믹 이전인 2019년 7월부터 같은해 12월까지 5700여만원~8900여만원에 이르던 월 매출이 2020년 1월 3000만원대로, 한달 뒤인 2월에는 2000만원대로 추락하더니 같은해 3~5월에는 100~200만원대로 곤두박질쳤다. 결국 A사는 지난해 5월 중순 점포를 휴점했다. A사는 더 이상 가게 운영이 어렵다고 보고, 지난해 6월 임대인인 B사에 내용증명우편을 3차례 보내 '코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생해 임대차계약 제13조 4항에 따라 2020년 7월 2일자로 임대차계약을 해지하겠다'고 통보했다. 양사가 체결한 임대차계약서 제13조 4항에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 내용이 들어있었다. 하지만 B사는 "홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 상태"라며 "코로나19는 임대차계약서 제13조 4항에서 정한 사유에 해당하지 않는다"며 거부했다. 임대차계약 13조 4항 “불가항력적인 사유 해당” 이에 A사는 "임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020년 7월 4일자로 해지되었음을 확인해달라"며 B사를 상대로 법원에 소송을 냈다. A사는 "설령 임대차계약 해지가 인정되지 않더라도 코로나19 여파로 매출이 90% 이상 급감한 것은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조가 규정하고 있는 '경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때'에 해당한다"며 "차임감액청구 의사표시가 B사에 송달된 날의 다음날인 2020년 10월 8일부터는 종전 임대료보다 90% 감액된 월 220만원으로 인하돼야 한다"고 주장했다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 A사(소송대리인 법무법인 인화 김민주·한정현 변호사)가 B사를 상대로 낸 임대차보증금소송(2020가단5261441)에서 최근 "양측이 2019년 5월 체결한 임대차계약은 2020년 7월 4자로 해지됐음을 확인한다"며 원고승소 판결했다. 김 판사는 "사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것"이라며 "이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 △계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 △당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 △그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 △당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다"고 설명했다. 서울중앙지법, ‘사정변경 원칙’ 적용… 임차인 승소판결 김 판사는 "(이 사건에서 보면) A사가 임차한 점포는 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소했다"며 "코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 됐다"고 지적했다. 이어 "코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었다"며 "그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다"고 했다. 그러면서 "코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다"며 "설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다"고 판시했다. 권영준(51·사법연수원 25기) 서울대 로스쿨 교수는 "그동안 사정변경 원칙에 따른 해지를 거의 인정하지 않는 추세였는데, 이번 판결은 코로나19로 생긴 여러 사정변경으로 인해 계약해지를 인정한 하급심 판단"이라며 "이러한 경우도 인정되지 않는다면 사정변경 원칙에 의한 계약해지는 무의미한 것"이라고 말했다. 법 개정 하지 않고도 피해 입은 상인 구제 길 열어 특히 이번 판결은 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있다. 법무부는 지난달 24일 코로나19로 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 계약 해지권을 인정하는 내용의 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했다. 개정안은 코로나19 등 제1급 감염병으로 3개월 이상 집합 금지나 제한조치를 받은 상가 세입자가 폐업을 신고한 경우 계약을 해지할 수 있다. 계약 해지 효력은 임차인이 임대인에게 해지권을 행사하겠다고 통고한 날부터 3개월이 지나면 발생하도록 했다. 현재 원론적으로만 인정되고 있는 사정변경에 의한 해지권을 코로나19로 인해 집합금지 조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에도 적용된다는 점을 명확히 규정함으로써 임차인이 차임 지급 의무에서 벗어날 수 있도록 하겠다는 것이다.

임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5302250)에서 최근 "B씨 등은 임대차계약 기간이 도래하면 A씨 부부에게 보증금을 지급 받음과 동시에 건물을 인도하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨는 주택임대차보호법에 따른 B씨의 계약갱신 요구를 거절했다"며 "이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 임대차계약 기간 종료 시에 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 문 판사는 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 이어 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 설명했다. 그러면서 "임차인이자 직접점유자인 B씨 등은 임대차 종료일이 도래하면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계한 A씨 부부에게 임차보증금 5000만원을 지급받음과 동시에 아파트를 인도할 의무가 있다"고 판시했다. 한편 B씨 등은 이번 1심 판결에 불복해 곧바로 항소와 함께 강제집행정지신청을 냈고, 서울중앙지법 민사1부(재판장 이성철 부장판사)는 지난 4월 "담보로 1500만원을 공탁할 것을 조건으로 항소심 판결 선고시까지 집행을 정지한다"며 B씨 측의 신청을 인용했다. 항소심(2021나22762)은 현재 서울중앙지법 민사3-3부(주채광· 석준협·권양희 부장판사)가 맡아 진행 중이며 아직 첫 기일은 정해지지 않았다.