구분소유자 80% 이상이 공용부분 변경에 해당하는 난방방식 변경공사에 동의한다는 서면을 아파트 입주자대표회의에 제출한 때에는 입주자대표회의도 해당 업무를 처리하고 입주민을 상대로 직접 업무처리비용을 청구하는 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 그동안 아파트 관리단이 아닌 입주자대표회의가 공용부분 변경 등에 관한 업무를 처리하고 관련 비용을 입주민에게 청구할 권한이 있는지와 관련해 하급심 판결이 엇갈려 왔는데 대법원이 그 기준을 제시한 것이다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A아파트 입주자대표회의가 입주민 B씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2015다3570)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 경기도 안산 A아파트 입주자대표회의는 2008년 6월 아파트 난방을 개별난방에서 지역난방으로 변경하기 위해 입주민 80%의 동의를 얻어 공사를 진행했다. 이 과정에서 공사대금 47억원을 대출받았다. 입주자대표회의는 2008년 12월 각 세대의 면적비율에 비례해 공사대금을 분담하기로 결정했다. 그런데 입주민 B씨가 분담금 납부를 거부했고, 대표회의는 2012년 9월 B씨를 상대로 "미납 분담금 210만원을 달라"며 소송을 냈다. 재판부는 "아파트 등 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 1항)로써 결정하는 것"이라며 "관리단은 이 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론 타인에게 위임해 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당해 입주자대표회의가 구성돼 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임해 처리할 수도 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 그 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물 관리단이 집합건물법 제41조 1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 그 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 봐야 하고, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 발생하는 비용에 대한 청구 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 그 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하는데, 임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않지만 민사소송법 제87조에서 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조에서 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적·제한적으로 허용될 수 있다"면서 "구분소유자들의 비용 부담 하에 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임해 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래현실인 점 등을 고려할 때 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다"고 판시했다. 앞서 1심과 2심은 "입주자대표회의는 아파트 관리단이 아니어서 분담금 지급을 청구할 자격이 없다"며 원고패소 판결했다.

아파트 입주민의 70% 이상이 하자보수소송을 내는데 동의했더라도 입주자대표회의의 승인절차를 제대로 거치지 않았다면 입주자대표회의가 법무법인과의 위임계약은 무효라는 판결이 나왔다. 하자보수소송을 맡아 일을 했더라도 해당 로펌은 수임료를 못 받는다는 취지인데, 법원은 위임계약에 대한 입주자대표회의의 적법한 의결절차가 있었는지를 제대로 확인할 의무는 로펌에게 있다고 판단했다. A법무법인은 2012년 7월 서울 성북구 B아파트 입주민들이 시공사인 C건설사를 상대로 낸 하자보수이행청구소송을 수임했다. 이 소송에는 입주민의 71%가 동의했다. 당시 아파트 입주자대표회의 회장직무대행이던 양모씨는 A법무법인과 △C건설과 합의시 합의금의 10% △승소시 하자이행 보험금의 8%인 6억3000만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 하는 소송위임계약을 체결했다. 정당한 사유없이 소송위임계약을 해지하면 성과보수금으로 6억3000만원을 지급하기로 하는 내용도 포함됐다. A법무법인은 같은해 12월 서울중앙지법에 소송을 제기하고 증인신청서와 하자감정신청서를 제출했다. 그런데 이듬해 8월 B아파트 입주자대표회의가 돌연 소송을 취하했다. 새로 선출된 입주자대표회의 회장이 승소가 힘들다고 판단해 소송을 더이상 진행하지 않기로 결정한 것이었다. A법무법인은 "소송에 상당한 노력을 투입했는데 이제와서 상의도 없이 소를 멋대로 취하했다"며 위임계약에 따라 성과보수금 6억300만원을 달라고 소송을 제기했다. 서울고법 민사23부(재판장 김용석 부장판사)는 A법무법인이 낸 임금청구소송(2015나2043170)에서 최근 1심과 같이 원고패소 판결했다. 재판부는 "하자보수이행청구소송 제기에 대해 아파트 입주민 70% 이상이 동의를 했지만 이후 진행된 입주자대표회의 정기회의에 총 구성원 18명 가운데 과반수가 안 되는 9명만 참석했다"며 "이들 모두 소송 제기에 찬성했더라도 과반수에 미치지 못하기 때문에 적법한 결의가 있었다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "구성원 총회의 결의 없는 준총유재산의 관리·처분행위는 허용될 수 없으므로 입주자대표회의 결의 없이 맺어진 이 사건 위임계약은 무효"라고 설명했다. 재판부는 또 "A법무법인은 위임계약이 무효이더라도 소송제기에 70%가 넘는 입주민들이 동의서를 제출했고 자신들이 이미 소송에 상당한 노력을 투입했기 때문에 약정된 보수를 받아야 한다고 주장하고 있지만, 위임계약이 아파트입주자대표회 구성원 총회의 적접한 의결을 거쳤는지 여부를 제대로 확인하지 않은 것은 A법무법인"이라며 "입주자대표회의에 아무런 경제적 이익도 없는 점 등을 고려하면 A법무법인에게 보수청구권을 인정하기 어렵다"고 판시했다.

아파트입주자대표회의 의결로 아파트 상가 임대차계약이 체결됐더라도 임대차계약의 임대인이 관리사무소장으로 돼 있다면, 입주자대표회의는 계약 만료를 이유로 임차인에게 건물 인도를 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사3부(재판장 송인혁 부장판사)는 지난달 18일 동우아파트입주자대표회의가 아파트 어린이집 원장 이모씨를 상대로 낸 건물명도 청구 항소심(2013나9954)에서 원고 승소 판결했던 원심을 취소하고 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약서에 '본 계약은 입주자대표회의 의결에 따라 체결하는 것'이라고 적혀있지만, 관리규약에는 관리사무소장 및 주택관리업자인 관리주체가 어린이집 위탁계약 또는 임대차계약을 체결하고자 선정 공고를 하는 경우 중요계약 내용에 대해 입주자대표회의 의결을 거치라고 규정돼 있다"며 "당시 관리규약에는 관리주체가 낙찰자와 계약서에 기명·날인함으로써 계약 체결이 성립한다고 규정하고 있으므로 입주자대표회의가 당사자임을 전제로 하는 주장은 이유 없다"고 밝혔다. 재판부는 "당시 아파트관리규약은 입주자대표회의 의결사항에는 관리비예치금 증액, 부녀회 등 자생단체의 운영기준, 관리주체가 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항 등을 규정하고 있을 뿐, 복리시설인 어린이집에 관한 이용 등을 포함한 임대차계약 체결 여부 결정에 관한 사항은 입주자대표회의의 의결사항에 해당하지 않는다"며 "계약서에 입주자대표회의 의결에 따라 체결한다고 적혀 있다는 사정만으로 입주자대표회의가 임대차계약의 당사자임을 인정하기에는 부족하다"라고 설명했다. 2000년 아파트입주자대표회의는 아파트 상가에 어린이집을 운영하기로 하고 이씨와 임대차계약을 체결했다. 2008년부터는 입주자대표회의 대신 아파트 관리사무소장이 계약서상 임대인으로 바뀌었다. 2012년 2월 입주자대표회의는 보육시설을 새로 경쟁입찰을 해 뽑기로 하고, 이씨에게 건물을 비워달라고 요구했다. 그러나 이씨가 이를 거부하자 입주자대표회의는 건물 명도 소송을 냈다. 1심은 "계약서상 관리사무소장이 임대인으로 적혀있지만, 관리사무소장은 집행기구로서 실행행위를 한 것일 뿐 실질적 당사자는 입주자대표회의"라며 원고 승소 판결 했다.

아파트입주자대표회의가 한국전력공사와 전기요금 부과기준을 단일계약방식으로 맺고도 전기료가 더 비싼 종합계약방식으로 입주자에게 부과하기로 의결했더라도 관리규약에 '공사와의 전기공급 계약서에 따라 전기료를 부과한다'고 규정돼 있으면 한전과 계약한 기준으로 전기료를 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 전기요금 적용 기준은 입주자대표회의 의결이 아닌 관리규약으로 정해야 한다는 취지의 판결이다. 대구지법 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 지난달 4일 부석주공아파트 입주자인 권모씨가 "입주자대표회의가 한전과 전기공급계약을 단일계약 방식으로 맺고도 입주자에게는 종합계약방식으로 전기료를 계산·부과해 손해를 봤다"며 부석주공입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금청구소송(2013나5532)에서 원고 패소 판결한 원심을 취소하고 "권씨에게 26만원을 돌려주라"며 원고 일부 승소 판결을 했다. 재판부는 "입주자들이 공동의 이익을 위해 전기료 내부 분담율을 자치적으로 결정할 수 있다고 하더라도 입주자들의 전기사용에 관한 세대별사용료 산정방식을 변경하기 위해서는 입주자대표회의의 의결절차가 아닌 관리규약의 개정절차를 따라야 한다"며 "입주자대표회의의 의결이 있었더라도 이는 의결사항에 벗어나는 사항에 대한 의결로 내용상의 하자가 있어 무효"라고 밝혔다. 재판부는 "관리규약의 개정 또는 관리규약이 규정하고 있는 관리방법의 변경 절차를 거치지 않았다면 입주자대표회의는 한전과 전기공급계약에 따른 세대별부담액을 산정해 입주자의 편의를 위해 업무를 대행할 뿐, 한전과 체결한 전기공급계약과 달리 전기료를 산정해 입주자에게 부과할 권한은 없다"고 설명했다. 2007년 부석주공입주자대표회의는 한국전력공사와 전기공급 적용을 종합계약방식에서 단일계약방식으로 변경하는 계약을 맺었다. 단일계약방식으로 변경하면 300세대 이상의 아파트는 전기요금이 절약된다. 그러나 입주자대표회의는 계약 전인 2006년 12월 종합계약방식으로 부과하기로 의결했다는 이유로 전기료를 단일계약방식이 아닌 종합계약방식으로 계산해 입주자들에게 부과해왔다. 권씨는 "입주자대표회의가 종합계약방식으로 전기료를 부과할 것을 의결했더라도 효력이 없다"며 소를 냈다.

문자로 소집을 통지한 아파트 입주자대표회의의 결의는 무효라는 판결이 나왔다. 포항지원 민사2부(재판장 이근수 부장판사)는 지난달 13일 경상북도 포항시에 있는 A아파트 동대표 최모씨가 A아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 입주자대표회의 무효확인 청구소송(2012가합2441)에서 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 관리규약이 회의 개최 5일 전에 서면이나 인터넷 홈페이지를 통해 공고할 것을 정해 뒀는데도 회의 개최 당일 오후에 문자메시지로 회의 개최를 통지한 것은 중대하고 명백한 하자"라고 밝혔다. 재판부는 "문자메시지로 회의 소집을 통지하는 바람에 회의 준비를 위한 최소한의 시간적 여유가 없어 동대표들이 안건에 대해 본연의 임무를 충실히 할 수 없었다"며 "입주자대표회장은 그동안 관행적으로 휴대전화 문자메시지로 회의소집을 통지했다고 주장하지만 과거에 별다른 문제 제기가 없었다면 절차 하자에 대한 추인으로 봐야하지 항상 문자메시지로 통보해도 된다고 볼 수는 없다"고 설명했다. A아파트는 지난해 6월 아파트관리업체와 계약이 만료되자 임시회의를 열어 차기 관리업체를 선정했다. 당시 입주자대표회장인 이모씨는 임시회의 참석 대상인 동대표 11명에게 문자메시지를 통해 알렸고 이후 동대표 중 한 명인 최씨가 "문자메시지를 통해 소집한 긴급회의는 무효"라며 소송을 냈다.

아파트 관리비와는 별도로 내는 장기수선충당금은 관리단에 귀속되는 것이지 입주자대표회의의 재산이 아니라는 판결이 나왔다. 서울고법 민사21부(재판장 김용헌 부장판사)는 10일 H아파트입주자대표회의가 입주자대표회의 대표였던 강모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2007나68468)에서 1심과 같이 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “주택관리규약 등에 비추어 보면 피고가 사용한 장기수선충당금은 아파트의 장기수선계획에 따라 그 효용과 교환가치를 보전한다는 공동의 목적을 위해 관리비와는 별도로 강제적으로 적립해 사용하는 것”이라며 “아파트의 소유자나 세입자의 변동과 관계없이 이를 개별적으로 환급하거나 다른 용도로 사용할 수 없도록 엄격하게 규정한 재산이므로 그에 대한 권리는 일단 납부·적립된 이후에는 전적으로 아파트의 관리단에 귀속되는 것”이라고 밝혔다. 재판부는 또 “문제가 된 아파트 지하주차장 차량출입로에 설치된 돔은 아파트 구분소유자들의 공용부분에 속하고 원고의 소유물은 아니며, 그 하자보수 비용을 부담하는 자는 원고가 아니라 아파트의 구분소유자들”이라며 “아파트 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 관리권한만 가질 뿐이고, 불법행위에 의한 손해배상 청구 등은 각 구분소유자의 고유의 권리에 해당하므로 위 손해가 원고의 손해라고 볼 수 없다”고 덧붙였다. 2004년에 강씨는 입주자대표회의를 거쳐 지하주차장 출입로 5곳에 돔을 설치하는 공사를 진행하면서 수선충당금으로 공사비용을 지출한 후 아파트 시공회사를 상대로 하자보수소송에서 승소하게 되면 받게 되는 돈으로 이를 보충하기로 결의했다. 그러나 강씨가 대표직을 그만 둔 후 설치한 돔 모두에 안전성이 문제가 있는것으로 드러나 지난해 이를 모두 철거했다. 그러자 원고는 강씨가 적법한 절차를 거치지 않은 채 임의로 장기수선충당금을 이용해 돔 설치공사를 시행했으므로 철거로 인한 손해 등을 배상해야 한다며 소송을 내 1심에서 패소했다.

[민 사] 2002다73333 보증채무금 (타) 파기자판 ◇1.구 주택건설촉진법상 하자보수책임기간이 하자보수보증서에 정해진 보증기간으로 연장되는지 여부(소극) 2. 하자보수보증금 청구채권 의 소멸시효 기산일 3. 구 주택건설촉진법상 입주자대표회의의 법적 성격 및 하자보수청구권의 관리?처분 방법◇ 1. 구 주택건설촉진법 제38조 제15항, 구 공동주택관리령 제17조 제1항에 따라 하자보수보증금을 예치하면서 사용검사권자에게 제출한 건설공제조합 발행 하자보수보증서에 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 별표3에 정해진 1년 또는 2년, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재되어 있다고 하더라도, 보증대상이 되는 하자는 위 별표3에 정해진 하자보수책임기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 하자보수보증서에 기재된 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 않는다. 그리고 사업주체가 사용검사권자에게 사용검사신청서를 제출하면서 그에 필요한 구비서류로 건설공제조합으로부터 하자보수보증기간 및 하자담보책임기간이 3년으로 기재된 하자보수보증서를 발급받아 이를 제출하였다는 사정만으로는 사업주체와 하자보수청구권자 사이에 위 별표3에 정해진 단기간의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보수책임기간을 3년으로 연장하기로 약정한 것이라고 볼 수도 없다. 2. 구 건설공제조합법(1995. 1. 5. 법률 제4922호로 개정되기 전의 것) 제39조 제3항은 ‘보증채권자가 조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일로부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다’고 규정하고 있는바, 건설공제조합 발행 하자보수보증서에 보증기간이 3년으로 기재되어 있음에도 불구하고 위 별표3에 정해진 하자보수책임기간 안에 발생한 하자의 보수만이 보증의 대상이 되므로 위 규정에서 정한 보증기간 만료일도 위 별표3에 정해진 하자보수책임기간 만료일과 같은 의미로 해석하여야 한다. 3. 구 주택건설촉진법(1995. 1. 5. 법률 제4919호로 개정되기 전의 것) 및 구 공동주택관리령(1994. 12. 13. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것)의 규정에 의하여 구성한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 갖는 하자보수청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이다. 따라서 입주자대표회의가 사업주체에 대한 하자보수청구권을 관리·처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다. [형 사] 2006도4988 수질환경보전법위반 (바) 상고기각 ◇양벌규정에 터잡아 기소된 경우, 공소장변경 없이 실제 위반행위를 한 종업원을 공소사실과 달리 인정할 수 있는지 여부(소극)◇ 피고인 회사는 구 수질환경보전법(2004. 10. 22. 법률 제7240호로 개정되기 전의 것) 제61조의 양벌규정에 의하여, 피고인 회사의 종업원인 피고인 A가 피고인 회사의 업무에 관하여 위 법 제57조 제5호 소정의 위반행위를 하였다는 공소사실로 기소되었는바, 실제 그 위반행위를 한 자가 피고인 A가 아니라 B이고 B를 위 양벌규정에서 말하는 피고인 회사의 종업원으로 볼 수 있다 하더라도, 그 위반행위자를 피고인 A에서 B로 변경하는 것은 당초의 공소사실과 기본적 사실이 동일한 범위 내라고 볼 수 없고 또 피고인 회사의 방어권 행사에 실질적인 불이익을 초래할 염려가 없다고도 할 수 없어, 공소장변경절차를 거치지 않고 그 위반행위자를 당초의 공소사실과 다르게 B로 인정하는 것은 불고불리의 원칙에 위배되어 허용될 수 없다. 2006도7187 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법위반 (나) 상고기각 ◇개발제한법상 이축권의 성질 및 사위 기타 부정한 방법으로 이축허가를 받은 경우의 의미◇ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법상 이축허가를 신청할 자격이 없는 사람이 오로지 개발제한구역 내에 주택을 신축할 목적으로 철거 당시의 주택 소유자로부터 이른바 이축권을 양수하여 그 명의로 이축허가를 받았다면 이는 위 법 제30조 제2호 소정의 사위 기타 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에 해당한다. <끝>

아파트 화재보험 계약기간이 만료됐으나 보험에 재가입하지 않은 상태에서 아파트에 화재가 발생한 경우 아파트 입주자대표회의 등은 아파트 소유자에게 손해배상을 해야할 책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 송진훈·宋鎭勳 대법관)는 지난달 25일 서모씨(44)가 독산14단지아파트입주자대표회의와 S주택관리(주)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2000다18073)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "이 사건 기록에 비춰볼 때 피고 대표회의는 적정한 보험회사를 선정해(아파트 관리주체인) 피고 회사로 하여금 입주자를 위해 화재보험계약을 체결하도록 지도·감독할 의무가 있으며, 또 피고 회사는 화재보험 계약기간이 만료되기 전에 대표회의로 하여금 화재보험에 가입하도록 적극적으로 주의를 환기시키고 나아가 화재보험계약에 관한 조언이나 정보를 제공함으로써 대표회의로 하여금 화재보험기간이 만료되기 전에 보험회사 선정 결의를 할 수 있도록 적절한 조치를 취할 의무가 있다"고 설명했다. 재판부는 이어 "피고들이 이러한 주의의무를 소홀히 함으로써 화재보험계약이 체결되지 않고 있던 중 화재가 발생했고, 이로 인해 원고가 화재보험금을 수령할 수 없게 됐으므로 피고들은 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 서씨는 지난 96년 12월 자신 소유의 서울 금천구 독산동 주공아파트에서 화재가 발생했으나 보험계약 기간이 만료돼 보험금을 지급받지 못하자 "입주자대표회의와 관리주체인 S주택관리회사는 3천8백60여만원을 지급하라"며 소송을 냈으나, 1·2심 법원은 "화재보험에 가입해야 할 의무는 구분소유자인 서씨에게 있다"며 패소판결을 내렸었다.