임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 정재오 부장판사)는 상가 임차인 A씨가 부동산 임대업체 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019나2025330)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "피고는 1억9800여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다. B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017년 A씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유에서였다. 그러나 A씨는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다. B사는 A씨의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A씨에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하면서, 다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다. 또 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다. “보수 관리만으로도 안전사고 예방 가능하고 임차기간 5년 지나도 권리금 보호의무 부담” 결국 A씨의 권리금 회수 계약은 무산됐고, A씨는 계속해서 미용실을 운영하면서, B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 냈다. 이에 B사는 A씨가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다. 1심과 2심은 모두 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했다. 앞서 지난해 5월 대법원도 "구 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판결(2017다225312,225329)한 바 있다. 하지만 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련한 쟁점에서는 1,2심의 판단이 달랐다. 1심은 B사가 주장한 건물 재건축 필요성을 인정해 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 것이 정당하다고 판단했다. 하지만 이번 항소심 재판부는 건물을 철거할 정도가 아니라면 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 했다. 재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하므로 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"며 "B사는 A씨에게 1억9800여만원을 지급하라"고 판시했다.

재건축조합 임원들에게 과도한 인센티브를 주는 내용의 안건을 조합원들에게 제대로 설명하지 않고 임시총회에서 결의한 것은 부당하다는 대법원 판결이 나왔다. 과도한 인센티브 지급은 신의성실의 원칙에 위배돼 무효일 뿐만 아니라 설명의무를 다하지 않은 잘못도 있다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 A재건축주택조합원들이 조합을 상대로 낸 임시총회결의 무효확인소송(2017다218987)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A재건축주택조합은 2013년 10월 조합원 500여명이 참석한 가운데 수익성 제고 방안에 관한 조합원 설명회를 열었다. A조합은 '재건축에 따른 손실이 발생할 경우 조합 임원들이 배상하되, 배상한도는 조합장이 10억원, 다른 임원들은 1인당 5억원으로 한다. 추가이익이 발생해 조합원들에 대한 환급금이 상승하고 추가부담금이 감소할 경우 추가이익금의 20%를 조합 임원들에 대한 인센티브(성과급)로 지급한다'는 내용을 임시총회 안건으로 상정하기로 했다. A조합은 이후 임시총회를 열고 전체 조합원 710명 중 543명의 찬성으로 이 안건을 가결했다. 이에 조합원 A씨 등 30명은 "임시총회 결의 안건은 강행법규로 신의성실의 원칙에 위배돼 무효이고, 조합장이 설명의무를 위반했다"며 소송을 냈다. 재판부는 "재건축조합의 총회는 관련 업무에 관해 폭넓은 범위에서 의결할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가지지만, 무제한적인 것일 수는 없다"며 "재건축사업의 수행결과에 따라 차후에 발생하는 추가이익금의 상당한 부분을 조합 임원들에게 인센티브로 지급하는 내용을 총회에서 결의하는 경우 그 내용이 부당하게 과다해 신의칙 등에 반한다고 볼 만한 사정이 있는 때에는 결의의 효력이 없다"고 밝혔다. 이어 "재건축사업의 손실이 발생할 경우 조합 임원들이 부담하게 될 액수의 최고한도를 총 55억원으로 제한하고 있는 반면, 인센티브 총액의 상한에 관해서는 어떠한 제한도 두고 있지 않다"며 "결의 당시 조합 임원들은 재건축사업으로 발생 가능한 대략적인 수익금의 규모를 어느 정도 예측할 수 있었을 것으로 보이는 반면, 일반 조합원들은 추가이익금의 규모 등을 파악하기 쉽지 않았을 것"이라고 설명했다. 그러면서 "기록상 설명회에서 조합원들에게 추가이익금과 관련한 내용에 대해 어느 정도 설명이 이뤄졌는지 확인되지 않는다"면서 "원심은 조합 임원들이 받게될 인센티브가 그들의 직무와 합리적 비례관계를 가지는지 별다른 심리 없이 판결을 한 잘못이 있다"고 판시했다. 앞서 1,2심은 "A조합 임시총회 결의가 강행법규나 신의칙에 위배되어 무효라거나 해당 안건이 조합원들의 권리를 본질적으로 침해한다고 볼 수 없다"며 "조합장이 설명의무를 위반했다고도 볼 수 없고, 절차상 하자가 없다"면서 조합 측의 손을 들어줬다.

사찰이 독자적인 규약과 물적·조직적 요소를 구비하고 관련법에 따라 전통사찰등록까지 한 상태라면, 독립된 사찰로서 소송 당사자 능력이 인정된다는 대법원 판결이 나왔다. 서울 종로구에 있는 인왕사는 총무스님으로 재직했던 A씨가 사찰 돈으로 3000만원의 개인채무를 변제하고 사찰 부근 재건축정비사업으로 수령한 보상금을 반환하지 않았다며 A씨의 유족을 상대로 총 1억7600만원을 반환하라는 소송을 냈다. 이에 대해 A씨의 유족들은 재판과정에서 "사찰은 민사소송법상 당사자능력이 없으므로 소송이 각하돼야 한다"고 맞섰다. 1심은 "인왕사는 1988년 구 전통사찰보존법에 의해 등록된 전통사찰로서 독자적인 권리능력과 당사자능력을 가진다"며 인왕사의 소송 당사자 적격을 인정했다. 그러나 "A씨가 계좌에 보관된 돈을 유용했다거나 정당한 사유없이 반환을 거부하거나 횡령했다고 볼 만한 증거가 부족하다"며 원고패소 판결했다. 2심은 인왕사의 당사자능력 자체를 부인해 인왕사 측의 청구를 각하했다. 재판부는 "인왕사는 언제 창건됐는지, 창건주가 누구인지, 사찰 재산의 명확한 목록이나 창건주가 재산을 자신의 소유가 아닌 사찰 자체에 귀속시키려는 출연행위를 했는지에 관해 별다른 자료를 제출하지 않았다"며 "인왕사가 법에 따른 전통사찰로 등록돼 있다거나 그 명의의 재산이 있다는 사실만으로는, 독립된 사찰로서 비법인 사단 또는 재단으로서의 실체를 가지고 있다고 인정하기 어렵다"고 밝혔다. 하지만 이 판단은 대법원 지지를 받지 못했다. “독자적인 규약 포함 물적·조직적 요소 이미 구비” 대법원 민사3부(주심 민유숙 대법관)는 인왕사가 A씨의 유족을 상대로 낸 보관금 반환청구소송(2018다287904)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "인왕사는 원심의 석명준비명령에 응해 조선시대 태종이 인왕사에 행차한 사적이 기록되어 있는 조선왕조실록 발췌본을 제출하는 등 사찰의 유래를 밝혔다"면서 "원심의 판단처럼 인왕사가 창건주 등에 관한 증명을 소홀히 했다고 평가하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "인왕사가 1988년 7월 구 전통사찰보존법에 따라 전통사찰로 등록될 당시 작성된 '전통사찰 선정을 위한 조사보고서'에는 인왕사의 전각들이 주요 건물로 등재돼 있고, 그 무렵 제정된 인왕사의 '사규'에는 사찰의 목적, 구성원, 대표기관, 최고의결기구, 사찰 운영 및 재산에 관한 사항이 상세히 정해져 있다"며 "전통사찰등록 당시 인왕사라는 사찰은 독자적 규약을 가지고 물적 요소와 조직적 요소를 이미 구비했다고 볼 여지가 많다"고 설명했다. 또 "나아가 인왕사는 그 명의로 법률관계를 맺고, 소송의 당사자로서 활동해 왔다"며 "따라서 원심이 당사자능력을 부정한 조치에는 당사자능력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

공사 도중 설계가 변경돼 이웃의 일조권을 침해할 우려가 제기된 아파트에 대해 법원이 공사중지 결정을 내렸다. 서울중앙지법 민사51부(재판장 이제정 부장판사)는 동대문구 답십리동 A아파트 주민 135명(소송대리인 법무법인 도시와사람)이 인근 B아파트 재건축정비사업조합과 건설사를 상대로 낸 공사금지처분신청(2015카합81238)을 받아들였다. 이에 따라 B아파트 재건축조합과 건설사는 한시적으로 B아파트 3개 라인 15층, 2개 라인 17층을 넘는 총 50세대의 신축공사를 할 수 없게 됐다. 재판부는 "B아파트가 신축되면 1년 중 일조시간이 8시간으로 가장 짧은 동지(冬至)를 기준으로 A아파트 일부 세대의 일조시간이 1시간에도 미치지 못하게 된다"며 "일부 세대에서 수인한도를 넘는 일조권 침해가 생기므로 공사를 중단할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "B아파트 건축조합과 건설사는 A아파트 소유주들의 지속적인 민원에도 불구하고 설계 변경을 고려하거나 보상안을 제시하지 않았다"고 설명했다. 재판부는 다만 천공조망권 침해 및 사생활 침해, 통풍 방해를 원인으로 한 공사 중지 신청은 주민들의 소명이 부족하다고 보고 받아들이지 않았다. B아파트는 2009년 3월 지하 2층에 지상 25층, 503세대 규모로 사업시행 인가를 받았지만, 착공 전인 2014년 1월 사업시행 변경 인가를 받아 규모가 지하 3층에 지상 30층, 764세대짜리로 커졌다. 이에 A 아파트 주민들은 지난해 8월 'B아파트가 완공되면 일조권을 심각하게 침해당하게 된다'며 관할 구청에 민원을 제기했다. 구청은 B아파트 재건축조합에 일조권을 침해하지 않도록 계획을 변경하라고 권고했지만 조합측은 받아들이지 않고 공사를 강행했다.

재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산할 때 근저당이 설정돼 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 기존 판례(2009다32850 등)를 변경한 것인데, 적어도 채권최고액만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지다. 이에 따라 재건축사업의 주도권을 쥔 조합이 부동산 소유자에게 근저당권 말소를 핑계로 청산금 전부에 대해 '동시이행의 항변'을 주장하며 지급을 미루는 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 대법원 전원합의체(주심 조희대 대법관)는 권모씨 등 재건축 대상 토지 소유자 5명(소송대리인 최준기 변호사)이 목동제일시장 재건축정비사업조합을 상대로 "청산금과 청산금 지급 지연에 따른 지연손해금을 모두 달라"며 낸 청산금 청구소송 상고심(2012다114776)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 19일 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 목동제일시장 부지의 토지를 소유하고 있던 권씨 등은 2005∼2007년 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산을 받게 됐다. 구 도시정비법 제47조는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있다. 권씨 등은 2008년 12월 조합에 청산금을 달라고 했지만 조합은 권씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정돼 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까지는 청산금을 줄 수 없다고 버텼다. 이에 권씨 등은 소송을 냈다. 재판부는 판결문에서 "구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다"면서도 "다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다"면서 "반면 조합은 이미 소유권을 이전받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있고, 민법 제364조 제3취득자의 변제(저당부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다) 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다"고 설명했다. 재판부는 "따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 조합이 동시이행의 항변을 주장해 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위를 명확히 했다는 점에 의의가 있다"고 말했다.

서울시가 내부순환로 개통 이후 인근에 신축된 아파트 입주민에게 소음피해를 배상할 책임은 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 윤강열 부장판사)는 내부순환로를 관리하는 서울시가 "소음피해에 대한 배상책임이 없다"며 도로 인근 성북구 A아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 채무부존재확인소송(2013가합505176)에서 25일 원고승소 판결했다. A아파트 입주자대표회의가 시를 상대로 위자료를 달라며 제기한 반소는 기각됐다. 재판부는 판결문에서 "주된 소음원은 내부순환로로 인정된다"면서도 "아파트 분양공고와 분양계약서에 소음에 대해 이의를 제기할 수 없다는 내용이 포함돼 있었고, 거주자들이 소음으로 인한 피해를 인식하고 용인하면서 분양받아 입주했다고 볼 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "공공시설인 도로가 개통된 이후 인접한 곳에 고층 주거공간이 건설되는 경우 도로 설치·관리자가 예산을 투입해 추가적인 소음방지 조치를 취하는 것보다는 건설업체가 소음방지 대책을 스스로 강구해 사업을 수행하도록 하는 것이 타당하다"고 설명했다. 이어 "최근 도심지 접근 편의 또는 한강 조망권 등의 이유로 이미 개통된 도로나 철도 가까이에 재개발·재건축 등을 통한 고층 아파트를 신축하는 사례가 급증하고 있다"며 "이런 대규모 개발사업으로 인한 수익은 건설업체에 돌아가기 때문에 소음방지 비용 역시 건설업체가 부담하는 것이 수익자부담원칙에 부합한다"고 판시했다. 서울 마포구에서 성동구까지 이어지는 내부순환로는 1990년 착공돼 1999년 4월 전 구간이 개통됐다. 그런데 1999년 9월 한 재건축조합이 내부순환로 성북구 정릉로 지점과 인접한 곳에 A아파트 신축 사업계획승인을 신청했다. 성북구청장은 2002년 6월 △건축물을 내부순환로로부터 50m 이격해 배치하거나 방음시설 설치 등을 통해 소음도가 65데시벨(dB) 미만이 되도록 할 것 △향후 입주예정자에게 도로 소음과 관련해 민원을 제기할 사항이 아님을 공고할 것을 조건으로 사업계획을 승인했다. 2년여 뒤 아파트는 준공됐지만, 도로와 가장 가까운 곳이 15ｍ에 불과해 소음으로 인한 문제가 끊이지 않았다. 이에 A아파트 입주자대표회의는 2012년 중앙환경분쟁조정위원회에 서울시와 아파트 시공사를 상대로 소음에 따른 정신적 피해배상과 방음대책을 요구하는 재정신청을 했다. 중앙환경분쟁조정위원회는 서울시와 시공사에 1억8300여만원의 위자료 책임을 인정하고 소음저감 대책을 수립·시행하라고 결정했다. 이에 서울시는 재정결정이 부당하다며 소송을 냈다.

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.

국내 최대 규모의 재건축 아파트인 서울 송파구 가락시영아파트의 재건축 결의에 하자가 있으므로 취소하라는 대법원 판결이 나왔다. 2003년 재건축 조합이 설립되면서 10여년째 추진 중인 재건축 일정은 다소 지연될 전망이다. 조합 측은 2004년 아파트 주민 83.35%의 동의를 받아 재건축을 결의했지만 2006년 신축 아파트의 평형과 세대, 부대시설 등을 일부 변경한 시행계획을 만들어 2007년 총회에 상정했다. 새 계획은 조합원 6709명의 57.22% 찬성으로 통과됐다. 그러나 윤모씨 등 일부 주민은 "최초 결의와 비교해 사업비와 조합원 분담금이 대폭 증가하고 분양 평수와 무상 지분율은 대폭 감소했다"며 "결의 내용을 본질적으로 변경하는 것이므로 더 많은 주민의 동의가 필요하고, 정관 변경에 준하는 엄격한 가결 정족수 규정(조합원 3분의 2 이상 동의)을 적용해야 한다"며 2010년 2월 소송을 냈다. 1심은 윤씨 측 주장을 모두 받아들여 원고승소 판결했지만, 2심은 원고패소로 판결했다. 대법원 특별3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 27일 윤씨 등 3명이 가락시영아파트 재건축정비사업조합을 상대로 낸 사업시행계획 승인결의 무효확인소송 상고심(2011두3692)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 당초 재건축 결의를 한 뒤 조합은 일부 내용을 변경했고 새 계획안도 결의됐지만 정관의 주민동의 요건에 흠이 있어서 취소돼야 한다는 취지다. 재판부는 "도시정비법은 조합의 비용 부담이나 시공자·설계자의 선정 및 계약서 내용과 같이 조합원에게 큰 영향을 미치는 사항은 정관에 포함시키도록 규정하면서 이를 변경하려면 조합원 3분의 2 이상이 동의하도록 하고 있다"며 "따라서 당초 결의와 비교해 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 '특별 다수'의 동의 요건을 규정한 도시정비법 규정을 유추 적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "이 시행계획은 '조합원 과반수 출석, 출석자 과반수 찬성'으로 의결한다는 정관에 따라 결의됐다"며 "그러나 의결정족수 요건을 갖춰 결의됐다는 점만으로 적법하다고 할 수는 없고, 여기에는 조합원 3분의 2 이상의 동의 요건을 갖추지 못한 흠이 있다"고 지적했다. 재판부는 "다만 사업계획이 실질적으로 변경된 경우의 결의 요건에 관한 법리가 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았으므로, 그 흠이 객관적으로 명백하다고 보기는 어려워 무효 사유는 될 수 없고 취소 사유에 해당한다"고 덧붙였다.

주택재건축사업에서 분양신청을 하지 않은 조합원이 받아야 할 현금청산 금액이 정해졌다면, 이후 사업계획이 확장·변경됐어도 현금청산 대금을 다시 산정할 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(재판장 여상훈 부장판사)는 지난달 29일 염창1주택재건축정비사업조합이 이모씨 등 9명을 상대로 낸 소유권이전등기소송 항소심(2012나79660)에서 "조합은 원고 1인당 7억5000만원~10억원을 지급하고 피고들은 주택과 대지의 소유권이전등기를 하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않으면 분양대상자의 지위를 잃어 조합원 지위도 잃게 된다"며 "이씨 등이 분양신청기간이 종료될 때까지 분양신청을 하지 않았다면, 그 후에 사업시행계획이 변경됐다고 하더라도 이씨 등에게 다시 분양 신청기회를 줘야 하거나 조합원 지위가 회복된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 또 "사업시행인가 자체에 무효나 취소사유가 있지 않은 한 분양신청기간 종료에 따른 현금청산 대상자 확정과 매매계약의 의제, 조합원 지위상실 등의 효력을 부정하기 어렵다"고 덧붙였다. 재판부는 "사업시행계획 변경 등의 사정변경을 이유로 대다수 조합원에게 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속관계를 모두 무효로하고 다시 모든 절차를 진행한다면 사업의 공익적 성격에 배치된다"고 설명했다. 염창1주택재건축정비사업조합은 서울 강서구 염창동 일대 재건축 사업을 위해 2008년 설립됐다. 조합은 조합원을 대상으로 2010년 12월까지 분양신청을 받았지만, 이씨 등 9명은 만료일까지 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자로 확정됐다. 하지만 만료일 후에 세대수와 층수 등이 증가하는 등 사업시행계획이 변경됐다. 이씨 등은 재건축사업 변경 후 다시 실시될 분양신청기간의 만료일을 기준으로 현금청산 대금이 정해져야 한다며 2011년 5월 소송을 냈다.

아파트 거주자가 아파트 재건축조합에 소유권을 넘겨주기로 계약을 맺었더라도 재건축조합이 돈을 지급하지 못했다면 이전등기 계약을 해제할 수 있다는 판결이 나왔다. 창원지법 민사4단독 김기풍 판사는 A아파트 거주자 최모 씨가 A아파트 재건축정비사업조합을 상대로 낸 강제집행 청구이의 소송(2013가단10348)에서 "소유권 이전 등기를 해주라는 화해권고 결정의 강제집행 신청을 불허한다"고 원고 승소 판결을 했다. 김 판사는 판결문에서 "재건축 조합은 최씨에게 8400만 원을 주고 소유권을 넘겨받아야 한다는 법원의 화해권고결정을 내려진 뒤 조합은 최씨의 계속된 통보에도 불구하고 대금 지급을 지급하기는커녕 대답조차 하지 않았다"며 "이런 상황에서는 조합이 화해권고결정을 이행하리라 기대하기 어려우므로 최씨는 화해권고결정에 따른 계약을 해제할 수 있다"고 밝혔다. 김 판사는 "쌍무계약에 있어 상대방이 채무를 이행하지 않을 것이 객관적으로 명백한 경우에는 상대방이 책임을 진다"며 "재건축조합은 시공사로부터 사업비를 지급받지 못했을뿐더러 재정 상황이 언제 개선될 지도 불투명해 최씨는 소유권이전등기를 조합에 해주기로 했더라도 계약을 해지할 수 있다"고 설명했다. 2007년 창원시의 A아파트에 재건축조합이 들어섰다. 아파트 주민들이 하나, 둘씩 조합 설립에 동의했으나 최씨는 조합 설립에 동의하지 않았다. 조합은 최씨를 상대로 소유권 이전등기 청구소송을 제기했고 2008년 법원은 조합이 최씨에게 8400만 원을 주는 조건으로 등기를 해주라는 화해권고 결정을 했다. 이후 최씨는 조합 앞으로 "8400만 원을 지급하지 않으면 소유권 이전등기 계약을 해제하겠다"는 내용증명을 보냈다. 그러나 3차례의 내용증명에도 불구하고 조합은 묵묵부답이었다. 2009년 최씨가 재개발 가처분취소소송을 제기해 재개발을 더는 진행할 수 없게 되자 지난 4월에 조합은 법원에 8400만 원을 공탁하고 부동산 인도 강제집행을 신청했다.