재개발 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 조사·검토의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사14부(재판장 최재형 부장판사)는 지난달 20일 A씨 부부가 “분양권을 받을 수 있는지 자세히 조사·검토하지 않았다”며 부동산 중개를 한 B씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2008나85750)에서 “B씨는 A씨 부부에게 각각 4,350만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. A씨 부부는 2006년10월 B씨의 중개로 용산구 용산동의 토지를 그 위의 무허가 주택을 제외하고 10억1,000만원에 공동으로 매수했다. B씨는 공인중개사의 면허없이 타인 명의를 빌려 부동산중개사무실을 운영하고 있었고 매도인은 B씨의 언니였다. 계약체결 전 A씨 부부와 B씨는 국제빌딩 주변 제3구역 도시환경정비조합 임원에게서 “분양대상자 여부를 확인해 줄 수는 없지만 조례에 따라 공동주택 분양대상자가 될 수 있을 것”이라는 취지의 답변을 들었다. 그런데 조합은 그 후 이 토지에 대해 “주택과 분리해 취득된 토지여서 서울시조례에 따라 공동주택의 분양대상자가 될 수 없다”는 이유로 A씨 부부를 분양대상자에서 제외했다. 결국 A씨 부부는 조합으로부터 인정받은 권리가액인 7억2,000만원의 대금을 받고 타인에게 매도했다. 이에 A씨 부부는 B씨 자매를 상대로 소송을 냈지만 1심 재판부는 “분양권 대상이 된다는 조합임원의 말을 들은 점에 비춰 B씨가 공동주택 분양권이 없었다는 사정을 알았다고 인정하기 부족하다”며 원고패소 판결을 내렸다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다. 재판부는 판결문에서 “B씨가 면허는 없지만 부동산중개사무실의 물적시설을 갖춰 놓고 A씨 부부와의 위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 공인중개사법의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다”며 “A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 보다 자세히 조사·검토해 이를 정확하게 설명함으로써 올바른 결정을 할 수 있도록 도움을 줘야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “B씨가 조합임원의 일반적인 이야기만 듣고 더 이상 A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 더 조사하거나 검토하지 않은 잘못이 있고 A씨 부부는 잘못된 정보에 기초해 매매계약을 체결하게 되고 결국 분양권을 받지 못한 손해를 입었다”고 덧붙였다. 재판부는 다만 “A씨 부부는 조합임원에게서 답변을 들은 외에는 별다른 확인조치를 하지 않았다”며 B씨의 책임을 30%로 제한했다.

현행법상 불법인 부동산투기과열지구 내 아파트 분양권을 다른 사람에게 전매했더라도 아파트 소유권은 이를 매입한 사람에게 있다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사4부(재판장 김태병 부장판사)는 아파트 분양권을 전매받은 김모(53)씨가 최초 분양권자인 송모(53)씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 항소심(☞2007나9600)에서 원심을 깨고 "송씨는 김씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라"며 원고승소 판결을 내렸다고 10일 밝혔다. 송씨는 2003년7월 경기용인시 동백지구 아파트 분양에서 아파트 2채를 자신과 부인의 명의로 동시에 당첨받았다. 당시 동백지구는 투기과열지구로 묶여 분양권의 전매가 금지된 상태였다. 송씨는 아파트 2채의 분양대금을 구하기 어렵자 김씨에게 아파트 1채(141.15㎡형)의 분양권을 양도키로 하고 구두로 약정을 체결했다. 분양계약은 송씨 명의로 하되 김씨가 분양계약금, 중도금, 잔금을 납부하고 이 과정에서 발생하는 송씨의 대출금 채무도 김씨가 승계하기로 했다. 김씨는 2006년3월 잔금을 지불하고 송씨에게 "약속대로 소유권이전등기절차를 이행하라"고 요구했으나 송씨는 "공동투자한 후 전매차익을 나누기로 했을 뿐"이라며 전매약정 사실을 부인하면서 분양계약서를 분실했다고 신고해 재발급받았다. 김씨는 송씨를 상대로 소송을 냈으나 1심에서 패소하자 항소했다. 송씨는 항소심에서 "투기과열지구로 묶인 지역내 아파트를 전매하는 것은 불법이고 서면에 의한 증여계약이 아니라서 무효"라고 주장했다. 그러나 재판부는 "주택법상 분양권 전매행위가 금지돼 있더라도 전매당사자간 전매계약의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다"며 "분양계약은 피고와 분양회사 사이에 체결된 것이기 때문에 원고에게 그 효력이 미치지 않는다"고 판시했다. 재판부는 또 "분양권 전매금지규정으로 인해 불가피하게 피고 명의로 분양계약한 것으로 피고 명의로 소유권이전등기를 하는 것은 이 사건 약정이행을 위한 선행절차에 불과하므로 원·피고 사이에 명의신탁관계가 성립했다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 이어 "이 사건 약정은 원고가 피고의 분양회사에 대한 분양대금지급채무를 대신 이행한 것으로 정한 매매계약 또는 이와 유사한 내용의 유상의 무명계약이라고 볼 수 있다"고 덧붙였다.

건축물대장에 대중음식점으로 돼있더라도 실제 단독주택으로 사용했다면 도시개발로 수용될 때 분양아파트 입주권을 보상받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정5부(재판장 김의환 부장판사)는 5일 자신이 살고 있던 서울 강동구 일대가 도시개발구역으로 지정돼 이주대상자가 된 신모씨가 "건축물대장상의 용도와는 달리 건물에 실제 거주하며 생활했으므로 이주보상으로 아파트 입주권을 받아야 한다"며 사업시행자인 SH공사(서울시 도시개발공사)를 상대로 낸 입주권공급대상자제외처분취소 청구소송(2007구합269)에서 원고 승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "공익사업법 78조 1항의 입법취지는 공익사업 시행에 따라 생활의 근거지를 잃게 되는 이주자를 위해 생활보장의 관점에서 사업시행자에게 이주대책을 실시할 의무를 부과하는 것" 이라며 "이러한 입법취지에 비추어 '주거용 건축물'에서 '주거용'의 의미는 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정해야 한다"고 밝혔다. 공익사업법 78조1항은 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 '주거용 건축물'을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게되는 자(이주대책대상자)를 위하여 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다고 규정돼 있다. 재판부는 또 "신씨의 건물은 최초 신축시 단독주택이었다가 근린생활시설(대중음식점)로 용도변경됐고 이후 다시 내부수리를 해 주택으로 사용됐다”며 “도시개발구역으로 지정되던 당시 적용되던 건축법에 따르면 용도변경 신청을 하지 않고도 건축물의 용도를 변경할 수 있었으므로 공부상 근린생활시설에서 단독주택으로 변경되지 않았더라도 ‘주거용 건축물’에 해당하고 이주대책에서 정한 ‘분양아파트 입주권 공급대상자’에 포함된다”고 덧붙였다. 신씨는 자신이 살고있던 건물의 땅이 도시개발구역으로 지정되면서 수용됐으나 시행사로부터 건축물이 건축물대장상 음식점이라는 이유로 분양아파트 입주권을 줄 수 없다는 통보를 받자 소송을 냈다.

서울 뉴타운 후보지가 건축허가 제한지역으로 공고되기 전이라도 다세대주택 건축허가를 해주지 않은 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 분양권 확보를 위해 뉴타운 후보지로 선정된 지구에 다세대주택 건축허가 신청을 내는 사람들이 늘고있는 가운데 나온 것으로 파장이 예상된다. 서울행정법원 행정6부(재판장 박상훈 부장판사)는 20일 서울 흑석동에 가지고 있던 단독주택을 다세대주택으로 신축하려다가 허가를 받지 못한 손모씨가 건축허가 제한지역으로 공시되기 전인데도 건축허가를 내주지 않는 것은 위법하다며 서울시 동작구청장을 상대로 낸 건축허가신청 반려처분취소 청구소송(☞2006구합28734)에서 "반려처분에 공익상의 필요가 인정된다"며 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "건축허가를 제한하기로 한 방침이 추진중 이었어도 대외적으로 적법한 공고가 없는 한 그 방침이 건축허가신청을 반려할 적법한 근거가 될 수 없다"면서도 "연쇄적으로 도시관리계획 사업으로 신축될 아파트분양권을 목적으로 하는 건축허가 신청이 남발돼 주거환경 개선이라는 공익적 취지가 몰각되고, 주민들 사이의 이해관계가 대립돼 사업시행 자체에도 지장이 초래될 개연성이 높다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "손씨가 건축허가를 받는다고 해도 뉴타운사업지구로 지정되면 신축 건축물은 철거될 가능성이 높으므로 불필요한 자원 낭비가 초래된다"며 "이런 경제적 피해를 방지하기 위한 공익상의 필요에 의해 건축허가신청을 제한한 것은 적절하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "뉴타운개발 사업은 노후 불량 주거지역을 계획적으로 개발해 추진중인 도시관리계획사업"이라며 "기존 건축물에 대한 허가신청이 받아들여질 경우 뉴타운사업지구 지정이 곤란해질 염려가 있어 건축허가신청을 제한 한 것은 적절하므로 관계법규에서 정하는 건축허가제한 사유가 없었더라도 공익상의 필요에 의해 한 반려처분을 위법하다고 볼 수 없다"고 설명했다. 손씨는 서울시 동작구 흑성동 일대에 7세대의 다세대주택 신축을 위한 건축허가신청을 냈으나 동작구청장이'뉴타운사업의 원활한 추진과 건전한 부동산 거래 질서 확립을 위해 허가제한 구역지정 절차를 진행중에 있다'는 등의 이유로 받아들이지않자 재산권침해라며 소송을 냈다. 동작구는 흑석동이 뉴타운지구 후보지로 선정된 2005년 8월말부터 10월말까지 접수된 건축허가신청 5건 중 서울시로부터 '뉴타운 후보지 선정발표에 따른 부동산 투기방지대책'을 수립·시행하라는 요청을 받은 날짜 이후에 접수된 건축허가신청 3건에 대해 다세대주택 건축허가를 해주지 않았다.

분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 내에서 건설되는 아파트의 입주권을 취득한 사람이 이를 다른 사람에게 전매한 경우 당사자간의 전매계약 자체는 유효하다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 高鉉哲 대법관)는 서울상암동 택지개발지구내의 아파트 입주권을 매수한 민모씨(48)가 "서울도시개발공사와 체결한 주택분양계약상의 피분양자 명의변경절차를 이행하라"며 입주권을 양도한 이모씨(66)를 상대로 낸 피분양자명의변경절차이행소송(☞2005다34612)에서 원고승소판결을 내린 원심을 지난달 15일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "구 주택건설촉진법 제32조의5 등에 의하면 투기과열지구 내에서 주택의 입주자로 선정된 지위에 관하여는 일정한 기간동안 전매행위가 제한되어 있기는 하나 이에 위반하는 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 되는 것은 아니라고 한 원심의 판단은 옳다"고 밝혔다. 피고 이씨는 지난 99년5월 서울중구신당동의 토지와 건물을 수용당하면서 서울시로부터 마포구 상암택지개발지구내에 건립되는 25평 아파트의 입주권을 취득했으나 이를 같은해 8월 강모씨에게 1천4백50만원을 받고 매도했으며, 원고는 2003년1월 그 동안 전전 양도되던 민씨의 아파트입주권을 박모씨로부터 8천2백만원에 양수받았다. 하지만 이씨가 2003년6월 도시개발공사와 주택분양계약을 체결한 뒤 피분양자 명의를 변경해주지 않자 소송을 내 1,2심에서 모두 승소했었다. 현행 주택법은 건설교통부장관이나 시·도지사는 주택가격의 안정을 위해 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있으며, 이 경우 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 5년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 전매할 수 없고 이를 어길 경우에는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금으로 처벌받게 된다.

아파트 분양권끼리 맞바꾼 경우에도 비슷한 분양권 거래사례를 참고해 양도소득세를 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정2단독 崔恩培 판사는 4일 안모씨와 조카 이모씨가 아파트 분양권을 맞바꾼 뒤 "분양권에 별도 프리미엄을 붙여 팔지 않았는데 양도소득세를 부과한 것은 부당하다"며 각각 중부세무서와 금천세무서를 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 청구소송(2003구단5566)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "두 사람이 분양권을 맞바꾸면서 분양권 가격을 감정하는 등 객관적 가치를 산정하지 않아 실거래가액을 확인할 수는 없으나 유사 거래사례를 보면 단지 서로 분양권 취득가 차액만 정산했다고 믿기 어렵다"며 "비슷한 시기의 같은 평형 아파트 거래사례에 따라 양도소득세를 부과한 피고의 처분은 적법하다"고 밝혔다. 안씨는 지난 2001년10월 자신이 소유한 서울이촌동 한강변의 54평형 아파트 분양권과 조카 이씨가 소유한 서울방학동 49평형 아파트 분양권을 1억5천5백만원을 더 받는 조건으로 맞바꿨으나 관할세무서가 양도소득세를 부과하자 '분양권 취득가액의 차액만큼 서로 정산한 것 뿐이라 별도의 양도차익이 없다'며 소송을 냈었다.

투기과열지구안의 민영아파트를 분양받기 위해 매입한 제2종국민주택채권을 사채업자에게 싸게 팔았다면 그 손실액 역시 분양권 취득의 필요경비로 봐야한다는 법원의 판결이 나왔다. 이번 판결이 확정될 경우 채권입찰제로 불가피하게 국민주택채권을 매입했다 사채업자 등에 할인매각하고도 이를 필요경비로 인정하지 못해 양도소득세를 납부했던 사람들의 환급청구가 잇따를 것으로 보인다. 서울행정법원 행정1단독 金官重 판사는 15일 박모씨(46)가 성동세무서를 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 청구소송(2003구단5320)에서 “원고에게 부과된 8백여만원의 양도소득세를 취소한다”고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “채권입찰제 적용 아파트를 분양받기 위해 매입한 국민주택채권 비용은 아파트 취득을 위한 필수비용”이라며 “국민주택채권을 증권사에 팔아야 그 손실을 필요경비로 인정한 소득세법 시행령과 규칙은 위법하다”고 밝히고 “상환기간이 20년이나 돼 금리변동 등에 따른 불확실한 수익성으로 제2종국민주택채권을 매입하는 것을 증권사가 기피해 팔기도 어렵고 실제로 1996년 발행된 국민주택채권 4백74억원 가운데 증권사 매입액은 379만원에 불과한 현실에서 제2종 국민주택채권 매입자가 이를 할인하고자 하는 경우 개인 채권매매업자에게 매도할 수 밖에 없음에도 증권사에 양도한 경우만 그 매각차손을 필요경비로 인정한 규정은 납세의무자에게 실현하기 극히 어려운 사항을 요구하는 것으로 입법적 정당성을 보장할 수 없는 것”이라고 설명했다. 재판부는 "피고는 국민주택채권을 사채업자에게 매각한 경우까지 인정하면 과세관청이 매각금액을 확인하기 어렵다고 하지만 이는 과세관청 편의에 치우친 것이고 확인이 어렵다면 증권회사의 평균할인률을 적용해 계산하면 된다"고 판시했다. 박씨는 96년12월 채권입찰제인 서울봉천동 아파트를 1억6천여만원에 분양받으며 8천6백여만원 상당의 제2종국민주택채권을 샀다가 곧바로 사채업자에게 3천4백여만원으로 할인해 팔아 5천2백만원의 손실을 입었지만 증권사에 팔지 않았다는 이유로 세무서가 손실액을 필요경비로 인정하지 않고 양도소득세를 부과하자 소송을 냈었다.

정식 매매계약서 없이 간이영수증만으로 전매한 아파트 분양권 거래는 무효라는 판결이 나왔다. 속칭 ‘떴다방’을 통해 분양권전매가 활발히 이루어지고 있는 현실에서 부동산시장에 미치는 파장이 클 것으로 보인다. 서울지법 민사29부(재판장 곽종훈·郭宗勳 부장판사)는 10일 네차례에 걸친 분양권전매 끝에 서울 강남의 아파트 분양권을 산 유모씨(51)가 아파트분양당첨자 조모씨(56·여)와 부동산중개업자 한모씨(54·여) 등을 상대로 낸 분양권양도절차이행 청구소송(2001가합66180)에서 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “조씨가 중개업자인 한씨로부터 3천5백만원을 받고 ‘A아파트 접수상태’라고 적은 영수증을 교부한 행위는 계약준비교섭단계에 불과하다”며 “계약교섭단계에서는 양 당사자가 언제라도 계약을 체결하지 않을 뜻을 나타낼 수 있고 조씨가 다음날 중개업자에게 계약체결거절의 의사표시를 한 이상 수분양권 양도계약은 확정적으로 무산됐다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “일정한 경우 계약교섭의 부당한 파기로 인한 손해배상책임을 부담하는 경우가 있음은 별론으로 한다”고 덧붙였다. 조씨는 지난해 9월 서울 강남의 11억여원짜리 73평형 아파트분양에 당첨된 사실을 확인하기 위해 아파트 모델하우스에 갔다가 ‘떴다방’ 한씨로부터 3천8백만원을 받고 아파트공급신청접수증과 영수증을 교환했다. 한씨에게 넘긴 접수증은 하룻밤 사이에 세명에게 전매되는 동안 2백만∼5백만원의 프리미엄이 붙어 최종적으로 유씨에게 5천만원에 전매됐다. 조씨는 그날밤 분양권 양도에 대한 남편의 반대의사를 확인하고 다음날 오전 한씨에게 분양권을 팔지 않겠다는 뜻을 알렸으나 접수증을 회수할 수 없게 되자 분실신고를 하고 이를 재발급받은 뒤 건설회사와 아파트공급계약을 체결하기에 이르렀고, 이에 유씨는 조씨와 한씨 등을 상대로 분양권양도절차를 이행하라며 소송을 냈었다.