부동산 거래 당사자들이 매매 목적물을 변경해 다시 계약을 했더라도, 공인중개사는 변경되기 이전의 매매 계약서까지 따로 보존할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 목적 부동산이 바뀌기 이전의 계약은 새로 맺은 계약과 구분된 별도의 완결된 계약으로 봐야 한다는 취지다. 전주지법 행정1부(재판장 김수일 부장판사)는 공인중개사 이모씨가 전주시 덕진구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2017구합2049)에서 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성해 교부하고, 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존해야 한다"며 "'중개가 완성된 때'라 함은 계약의 중요한 내용이 확정돼 당사자 사이에 더이상 계약의 내용이 보충·변경될 필요가 없는 경우"라고 설명했다. 이어 "1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 다시 2차 매매계약에 체결한 것이 아니라 1차 매매계약 당시 이미 중개가 완성돼 계약이 유효하게 체결됐고, 추후 합의로 1차 계약을 해제한 후 새로운 2차 매매계약을 체결했다고 보는 것이 합리적"이라고 지적했다. 그러면서 "공인중개사법은 중개가 완성된 때에는 계약서 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐 거래계약의 유·무효나 해제여부에 따라 보존의무에 예외를 두고 있지 않다"며 "1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개가 완성된 것으로 볼 수 있으므로 이씨는 1차 매매계약서 사본을 보존해야 할 의무가 있다"고 판시했다. 공인중개사인 이씨는 2014년 4월 경 전주시 덕진구에 있는 토지 3필지(164번지, 165번지, 166번지)에 관해 매도인을 A씨, 매수인을 B씨로 하는 부동산 매매계약을 중개하고 계약서를 작성했다. 4개월 정도 시간이 흐른 뒤 A씨와 B씨는 다시 166번지만 거래 목적물로 삼아 재계약을 맺자고 합의했다. 이에 이씨는 A씨와 B씨가 보는 앞에서 기존 계약서를 파기하고 166번지를 대상으로 새로운 매매계약서를 작성했다. 하지만 매수인측이 대금 지급을 차일피일 미루면서 거래는 원만하게 진행되지 않았다. 결국 관계가 틀어진 매도인 측은 이씨가 공인중개사법 제26조 1항에 따른 '거래계약서 보존의무'를 지키지 않았다며 신고했고, 관할 행정청인 덕진구청은 업무정지 1.5개월의 처분을 내렸다. 이씨는 "1차 매매계약 당시에는 중개계약이 완성되지 않았기 때문에 계약서 보존의무가 없었다"며 항변했지만 받아들여지지 않 았다. 이에 이씨는 지난해 9월 "업무정지 처분을 취소해달라"며 소송을 냈다.

대학이 소송대리를 맡기거나 자문을 하면서 로펌 등과 체결한 사건 위임계약서는 공개하지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 해당 로펌의 사업 운영상 공개돼서는 안 되는 중요한 영업비밀에 해당한다는 취지다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김정숙 부장판사)는 윤모씨가 숙명여대 총장을 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송(2016구합67899)에서 "대학은 윤씨가 정보공개청구한 법무비용에 관한 사항 가운데 사건 위임계약서를 제외하고 법무비용에 관한 지출결의서와 세금계산서만 공개하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "윤씨는 법무법인이 수행하는 구체적인 업무의 내용, 보수 결정의 기준과 조건 등이 기재된 사건 위임계약서의 공개를 요구하고 있지만, 이는 법률서비스의 내용 및 가격 결정에 관한 중요한 경영상·영업상 정보"라며 "경쟁관계에 있는 다른 변호사나 법무법인 등에 알려지지 않는 것이 사업 활동에 유리할 수 있으므로 비공개 대상 정보에 해당한다"고 밝혔다. 다만 "윤씨가 요구한 나머지 정보인 법무비용 관련 지출결의서와 세금계산서에도 법무법인 등이 수임한 사건과 지급한 수임료에 대한 정보가 포함돼 있어 경영상·영업상 비밀에 해당한다고 볼 여지가 있지만, 이 정보는 교비가 지출된 소송 및 자문 등 사건 내역과 그 수임료에 관한 학교 구성원의 알 권리를 충족시키고 회계 집행의 투명성과 적정성 확보라는 공익을 실현하기 위한 자료에 해당될 수 있어 공개의 필요성이 크다"고 설명했다. 그러면서 "지출결의서와 세금계산서에 적혀 있는 법무법인 등의 상호와 주소, 사업자등록번호, 학교와 법무법인의 계좌번호 등 개인정보는 비공개 정보이기 때문에 이를 제외하고 공개해야 한다"고 판시했다. 숙명여대 작곡과 교수로 재직하던 윤씨는 학생들에게 물품을 강매하거나 부당한 비용을 징수하고 다른 교수·강사들에게 특정 학생의 성적을 불공정하게 평가하도록 강요했다는 이유로 2014년 12월 파면됐다. 유씨는 교원소청심사위원회에 이의를 제기했지만 기각되자 소송을 냈다. 하지만 1,2심에서 모두 패소했고, 윤씨는 대법원에 상고했다. 그러던 지난해 5월 윤씨는 숙대에 "황선혜 총장의 임기가 시작된 2012년 9월부터 대학이 지출한 법률자문비, 소송비 등 법무비용과 관련한 서류 일체를 공개하라"며 정보공개를 청구했다. 그러나 숙대는 "요청한 정보는 제3자인 법무법인과 변호사 등의 본질적인 사업영역에 해당하는 정보로 이들의 경영상·영업상 정보에 해당하고, 개인정보가 포함돼 있어 공개될 경우 사생활의 비밀·자유가 침해될 우려가 있다"며 거부했고, 이에 반발한 윤씨는 소송을 냈다.

1심에서는 승소했으나 2·3심에서 패소했다면 소송을 대리한 변호사는 1심 사건 수임 때 의뢰인과 약정한 성공보수금을 받을 수 있을까. 결론부터 말하자면 받을 수 있다는 것이 법원의 판단이다. 통상적으로 소송 위임계약은 심급별로 약정하는 것이기 때문에 상소심에서 패소하면 전심 승소시 지급하기로 한 성공보수금 약정을 무효로 한다는 약정이 없다면 지급하기로 약정한 성공보수금을 줘야 한다는 것이다. 서울고법 민사35부(재판장 윤종구 부장판사)는 A씨의 이혼소송을 대리한 B로펌이 A씨를 상대로 낸 약정금 청구소송(2016나2057008)에서 "A씨는 2500만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "A씨와 B로펌은 1심과 2심에서 별도로 각 위임계약을 체결하면서 위임사무의 범위를 각 심급에 필요한 소송행위 및 이에 부수되는 절차에 관해 한정하기로 약정했다"며 "따라서 위임계약은 각 심급별로 체결되고 성공보수금도 각 심급별로 지급하기로 약정했다고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "변호사가 의뢰인으로부터 위임받은 소송대리권의 범위는 특별한 사정이 없는 한 당해 심급에 한정된다"며 "성공보수를 심급별로 지급하지 않고 최종적으로 승소한 경우에 한해 지급하기로 하는 약정이 있다고 인정하기 위해서는 특별한 사정이 있다는 점이 증명돼야 한다"고 설명했다. 서울고법 "소송대리권 범위 특별한 사정없는 한 당해 심급 한정" 이어 "A씨는 계약내용이 2심 패소시 1심 성공보수금채권이 소멸하고 2심 승소시 1심 성공보수금을 포함해 총 성공보수금을 지급하는 것이라고 주장하지만, 2심 위임계약에는 패소시 1심 위임계약에 따라 발생한 성공보수금 채무를 소멸하게 한다는 명시적 약정이 없다"면서 "이는 1심 위임계약에서 정한 성공보수 약정이 유효함을 전제로 2심 성공보수 약정금액을 추가한 것으로 볼 수 있다"고 판시했다. A씨는 1심 위임계약이 약관에 해당하기 때문에 성공보수가 심급별로 지급된다는 내용을 B로펌이 자신에게 설명해 줄 의무가 있는데도 이를 제대로 이행하지 않아 무효라고 주장했지만, 재판부는 받아들이지 않았다. 재판부는 "계약의 일방 당사자가 일정한 형식에 의해 미리 계약서를 마련했다가 계약을 체결한 경우에도 상대방과 특정 조항에 관해 개별적인 교섭을 거쳤다면 이는 약관규제법 규율대상이 아닌 개별약정에 해당한다"면서 "B로펌이 위임계약서의 가장 중요한 요소인 착수금이나 성공보수 지급요율은 공란으로 두고 의뢰인과 개별적인 교섭을 했기 때문에 1심 위임계약이 약관규제법상 약관에 해당한다고 할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 다만 A씨가 1심 승소에 따라 38억7700만여원의 이익을 얻어 당초 계약에 따라 승소금의 4.4%에 해당하는 1억7000여만원을 성공보수금으로 지급해야 하지만, A씨가 2,3심에서 모두 패소해 결과적으로 얻은 이익이 없는데다 사건의 난이도가 그리 높지 않은 점 등을 감안해 A씨가 지급해야 할 성공보수금을 2500만원으로 한정했다. 남편을 상대로 이혼소송을 제기한 A씨는 소송대리인으로 B로펌을 선임했다. 착수금 550만원에 승소로 얻은 경제적 이득 가액의 4.4%를 성공보수금으로 지급하는 조건이었다. 1심에서 승소한 A씨는 위자료 4000만원과 함께 재산분할로 남편 명의의 부동산 일부를 받을 수 있게 됐다. 그런데 A씨의 남편이 항소했고, A씨는 다시 B로펌에 사건을 맡겼다. 착수금 550만원에 승소금의 9%를 성공보수금으로 지급하는 내용이었다. 그러나 2·3심에서 모두 패소하면서 A씨는 결국 이혼도 못하고, 재산분할도 받지 못하게 됐다. B로펌은 A씨에게 "1심에서 승소했으니 약속한 성공보수 1억7000여만원을 달라"고 했지만 A씨가 거부하자 소송을 냈다.

공인중개사가 계약서를 작성해달라는 당사자 말만 듣고 실제 계약여부를 확인하지 않고 임대차계약서를 작성해줬다면, 그 계약서를 담보로 대출을 해줬다가 생긴 손해를 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다. 공인중개사로서 주의의무를 다하지 않은 책임이 있다는 취지다. 공인중개사인 A씨는 2012년 10월 자신의 사무실로 찾아 온 B씨가 "C씨와 아파트 임대차 계약을 맺기로 했으니 계약서를 작성해달라"고 요구하자 별다른 확인절차를 거치지 않고 계약서를 작성하고 중개인으로 서명날인했다. B씨는 그 계약서를 캐피탈회사에 제출해 7100여만원의 대출을 받았다. 그러나 B씨는 대출금만 챙긴 채 전세계약을 체결하지 않았다. 캐피탈사의 보험회사인 D부동산권리보험회사는 캐피탈사에 대출사고에 따른 보험금으로 7900여만원을 지급한 후 손해발생의 원인제공자에 가지는 채권을 인수해 "공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않아 손해를 봤다"며 A씨를 상대로 소송을 냈다. 인천지법 민사21단독 배구민 판사는 D회사가 "제대로 확인하지 않고 작성한 임대차계약서 때문에 캐피탈회사에 보험료를 물어줬으니 손해를 배상하라"며 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단234748)에서 "A씨는 D사에 1420만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고, 중개대상물을 확인하고 거래계약서를 작성해야하는 주의의무를 부담한다"며 "A씨는 당사자의 말만 듣고 실제 임대차계약이 체결됐는지, 임대차 보증금 지급방법이 무엇이고 실제로 지급되었는지 등을 제대로 확인하지 않은 채 자신이 주택을 알선하고 중개대상물을 확인한 것처럼 계약서를 작성한 잘못이 있다"고 설명했다. 이어 "A씨는 공인중개사이므로 제3자가 계약서를 보고 보증금을 담보로 금전을 대출하는 등의 거래를 할 수 있다는 점을 예견할 수 있었던 것으로 보인다"며 "A씨가 계약서를 작성한 행위와 캐피탈사가 이를 믿고 전세자금을 대출해줬다가 대출금을 편취당한 손해 사이에는 인과관계가 있으므로 A씨는 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "다만 캐피탈사도 담보인 임대차계약서가 실제와 부합하는지 확인하지 않은 잘못이 있고, B씨가 실제 임대차계약을 체결하는 것처럼 가장하면 A씨가 알아채기 어려웠을 것으로 보이는 점 등을 고려해 A씨의 책임을 전체 손해액인 7100만원의 20%로 제한한다"고 덧붙였다.

공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사와 공인중개사협회에 40%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사32단독 임수희 판사는 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5003368)에서 "B씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. B씨는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다. 2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다. 이어 "이때문에 A씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B씨와 협회는 A씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했다.

양영근 전 제주관광공사 사장에게 사업 청탁과 함께 아파트를 무상으로 제공한 혐의로 기소된 건설업체 대표가 대법원에서 무죄를 선고받았다. 양 전 사장이 민간인 신분일 때 금품을 전달했고, 이후 공무원이 된 후 추가로 새로운 이익을 뇌물로 제공하지 않았다면 뇌물공여죄로 처벌할 수 없다는 취지다. 대법원 형사2부(주심 이상훈 대법관)는 27일 뇌물공여 혐의로 기소된 최모(59)씨에 대한 재상고심(2016도5980)에서 무죄를 선고한 원심 판결을 확정했다. 재판부는 "무상으로 빌려준 물건을 사용하고 있던 중 공무원이 된 경우 물건을 준 자가 공무원의 직무에 관해 빌려주는 것이라고 뇌물공여의 뜻을 밝혔더라도, 이후 새로운 이익을 제공한 것으로 볼 수 없다면 뇌물공여죄가 성립하지 않는다"고 밝혔다. 건설업체 대표 최씨는 2011년 5월 당시 제주도 민자유치위원회 위원이던 양영근 전 사장에게 "추진하는 사업을 성공할 수 있도록 도와달라"며 신축 아파트를 무상임대 형식으로 제공했다. 최씨는 양 전 사장의 요구로 허위 임대차계약서를 작성했다. 양 전 사장의 아들은 이 아파트에 2014년 3월까지 거주했다. 양 전 사장은 2011년 7월 준공무원인 제주관광공사 사장에 임명됐는데, 최씨는 "제주관광공사 사장으로 계속 도와달라"고 했다. 이후 최씨는 뇌물공여죄로 재판에 넘겨져 1심과 2심에서 각각 벌금 1000만원과 600만원을 선고받았다.

사건 수임계약을 법무법인(로펌) 명의로 했더라도 실제로는 소속 변호사가 개인적으로 수임해 처리했다면 수임료는 법인세 부과대상인 로펌 매출에서 제외해야 한다는 판결이 나왔다. A로펌의 파트너 변호사인 B씨는 지난 2008년 C건설사로부터 "회사를 인수할 대상을 물색하고 M&A 절차를 진행해 달라"는 요청을 받았다. C건설사는 B변호사의 친구의 아버지가 운영하는 회사였다. B씨는 C사 측의 요청에 따라 C사의 주식을 사들일 대상자를 물색하고 매매대금 액수 조정과 대금지급 방법 협의 등 양자간 요구사항을 조율해 주식매매계약을 성사시켰다. B씨는 이 일을 동료 변호사의 도움 없이 혼자서 모두 처리했고 수임료 20억원도 모두 자신의 개인 계좌로 받았다. A로펌도 이 사건을 B씨 개인 사건으로 보고 수임료를 로펌 매출로 잡지 않았다. 그런데 역삼세무서가 2012년 A로펌에 대해 세무조사를 하면서 문제가 생겼다. 역삼세무서는 C사 주식매각과 관련된 20억원의 수임료가 A로펌 매출에서 누락됐다며 5억7000여만원의 법인세와 4억여원의 부가가치세 등 총 10억여원을 납부하라고 처분했다. 이에 A로펌은 "B씨가 개인적 친분에 따라 친구의 부친이 운영하는 C사 사건을 맡은 것"이라며 "B씨가 파트너 변호사나 변호사가 아닌 일반 개인 지위에서 주식매각을 알선·중개한 것에 불과하기 때문에 법인세 등을 부과하는 것은 부당하다"며 소송을 냈다. 1심은 법인세 부과처분이 정당하다고 판단했다. 1심은 △C사 주식매각 사건의 수임계약서가 A로펌 명의로 작성된 점과 △B씨가 사건을 처리하는 과정에서 A로펌 명의의 법인카드를 접대비 등에 사용한 점 등을 볼 때 " B씨가 A로펌 변호사로서 C사 경영권 인계에 관한 알선 및 중개, 매매계약서 작성 등의 업무를 하고 그 대가를 받은 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 하지만 항소심은 다른 판단을 내렸다. 서울고법 행정3부(재판장 정형식 부장판사)는 A로펌이 "10억여원의 법인세 및 부가가치세 처분을 취소해달라"며 역삼세무서장을 상대로 낸 법인세 등 부과처분 취소소송 항소심(2014누62618)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "이 사건 주식매각 관련 용역계약서가 A로펌 명의로 작성되긴 했지만 이는 업무가 종료된 뒤 사후적이고 형식적으로 작성된 것으로 보인다"고 밝혔다. 이어 "용역비가 B씨의 개인계좌로 모두 입금됐고 수령에 관한 영수증도 B씨가 모두 작성한 점 등을 감안할 때 B씨가 개인 자격으로 업무를 수행하고 용역비를 받은 것으로 보인다"며 "용역비가 A로펌에 귀속된 것을 전제로 한 법인세 등 부과처분은 위법하다"고 설명했다. 또 "이 사건은 C사의 대주주의 아들과 B씨의 개인적인 친분관계에 의해 시작된 것"이라며 "B씨가 부탁받은 내용 역시 매수자를 물색해 매도대상 주식에 대한 적정한 대금을 절충해 합의를 도출하는 이른바 주식매매계약의 성립을 중개하는 것으로 이는 법률사무가 아닌 중개행위에 속한다"고 덧붙였다. 재판부는 B씨가 이 사건과 관련한 업무를 수행하면서 A로펌 법인카드로 접대비 등을 쓴 사실에 대해서는 "B씨는 파트너 변호사로서 법인카드를 사용하고 회사 비용으로 처리할 수 있는 지위에 있었지만, 그렇다고 해서 B씨가 사용한 법인카드 비용이 언제나 로펌을 위해 사용한 것으로 볼 수는 없다"고 설명했다. 또 "B씨가 부탁받은 내용 역시 법률사무가 아닌 중개행위에 속한다"고 덧붙였다.

부동산 중개인이 월세 임대차를 중개하면서 후순위 임차권이라는 사실을 제대로 알려주지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 중개인이 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사12부(재판장 이태수 부장판사)는 세입자 박모씨가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 김모씨, 김씨와 사고발생시 손해배상 1억원의 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가합48113)에서 "김씨와 협회는 연대해 2250만원을 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 박씨는 2012년 2월 공인중개사 김씨의 소개로 18가구가 사는 한 다가구주택 소유주와 보증금 4500만원에 2년 기한의 임대차 계약을 하고 입주해 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 당시 이 건물에는 채권최고액 4억2000만원인 근저당권이 설정돼 있었고 박씨의 임대차 계약서에도 이 내용이 기재됐다. 그런데 이듬해 8월 이 건물은 경매로 넘어갔다. 6억원에 낙찰돼 매각대금이 근저당권자인 금융기관과 선순위 주택 임차인들에게 배당됐다. 박씨는 다른 임차인들보다 배당권이 후순위라는 이유로 전혀 배당받지 못했다. 박씨는 "김씨가 임대차 계약을 중개하면서 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 액수 등에 관해 아무런 설명을 하지 않는 바람에 임대차보증금 회수에 관한 걱정 없이 계약을 했다"며 "김씨가 보증금 손해를 배상해야 한다"고 소송을 냈다. 이에대해 김씨는 "선순위 임차인의 존재를 다 설명했다"며 "박씨가 그런 사정을 잘 알고, 시세보다 저렴한 조건으로 계약한 것"이라고 맞섰다. 법원은 박씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "김씨는 이 계약 전에도 같은 주택 세입자 4명의 보증금 합계 2억원인 임대차 계약을 중개했음에도 박씨의 계약을 중개하면서 '중개대상물 확인·설명서'의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 아무런 기재를 하지 않았다"며 "이로 인해 박씨가 향후 임대차보증금을 반환받는 데 별다른 문제가 없을 것으로 생각하고 계약한 것으로 보여 특별한 사정이 없는 한 김씨에게 배상책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "박씨도 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교·검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다"며 김씨의 배상책임을 50％로 제한했다.

로펌이 의뢰인과 자문계약을 체결하면서 구체적인 업무 범위를 정하지 않고 '의뢰인의 업무와 관련된 일체의 법률사무를 처리해준다'는 식의 포괄적 수임계약도 유효하다는 판결이 나왔다. 법원은 로펌과 의뢰인이 수임료를 정하지 않았더라도 무보수로 할 만한 사정이 없다면 의뢰인은 수임료를 지급해야 한다고 판단했다. A법무법인은 2012년 6월 국내 대형 레저 그룹의 계열사인 B사와 법률자문계약을 체결했다. 'A법무법인이 B사의 업무와 관련된 일체의 법률문제에 관한 질의에 대한 답변, 계약체결활동 등의 법률행위에 대한 법률적 조언, B사가 위임하는 소송사건의 수임처리, 기타 B사의 업무와 관련 있는 일체의 사항을 처리한다'는 내용이었다. 보수금액은 나중에 정하기로 하고 공란으로 비워뒀다. A법무법인은 이후 B사가 추진하는 호텔 주식 매수건에서 주식양수도계약의 입회인으로 참석하는 등 자문을 제공했다. 하지만 호텔 주주들이 주식양수도계약을 승인하지 않아 결국 주식양수도계약은 무산됐다. A법무법인은 B사에 "법률자문을 했으니 수임료 8억8000만원을 달라"고 요구했지만, B사는 "단순한 업무 협조 차원에서 법률자문계약서를 쓴 것이고 보수약정을 체결한 사실도 없다"면서 "설사 보수금 약정이 있었더라도 주식양수도계약을 최종적으로 하지 못하게 돼 수임료를 줄 필요가 없다"고 맞섰다. A법무법인은 결국 수임료 청구소송을 냈다. 1심은 "법률자문계약서에 구체적인 업무 내용이 기재돼 있지 않아 위임 사무를 특정할 수 없고, 보수금액도 적혀 있지 않아 위임계약이 성립됐다고 보기 부족할뿐만 아니라 주식양수도계약이 무효가 돼 수임사무 역시 완성하지 못했다"며 원고패소 판결했다. 하지만 항소심은 판단이 달랐다. 서울고법 민사4부(재판장 배기열 부장판사)는 지난달 25일 1심을 취소하고 "B사는 5000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다(2014나28048). 재판부는 "법률자문계약이 B사가 A법무법인의 대표에게 호텔 매입 건을 의뢰해 작성된 점을 보면 단순히 업무 협조 차원에서 체결됐다는 B사의 주장은 믿기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "변호사나 법무법인에게 사건의 처리나 법률사무 등을 위임할 때 명시적으로 보수금액을 정하지 않았더라도 무보수로 하기로 했다고 볼 특별한 사정이 없는 한 응분의 보수를 지급하기로 하는 묵시적인 약정이 있었다고 봐야 한다"고 설명했다. 재판부는 다만 "주식양수도계약에 고도의 전문성이 요구된다고 단정하기 어려울뿐만 아니라 계약이 결국 무효가 된 점, A법무법인이 그때까지 처리한 사무가 B사에 그다지 이익을 주지 못한 것으로 보이는 점 등을 감안해 보수액은 5000만원으로 정하는 것이 타당하다"고 밝혔다.

공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 매수인이 갱신 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급해 예상밖의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 서경희 부장판사)는 건물 매수인 조모씨가 건물 매매를 중개한 공인중개사 유모씨와 직원 이모씨, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송(2014가합202855)에서 "유씨와 공인중개사협회는 3200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 유씨는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다'고 정하고 있다. 재판부는 "건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도, 계약서에는 이에 대한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약 당시 지하의 임차물도 보호법의 적용대상이라고 고지하지 않은 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "그러나 중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 조씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다"고 덧붙였다. 조씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 3월 대구 수성구의 5층짜리 건물을 황모씨로부터 15억여원에 사기로 한 뒤 계약금을 줬다. 당시 건물 지하에는 전모씨 부부가 노래방 등을 2012년부터 임차해 운영하고 있었다. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었다. 그러나 유씨는 이런 점을 조씨에게 설명하지 않았고, 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 "9월까지 퇴거해달라"며 권리금 명목으로 1억5000만원을 줬다. 조씨는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 소송을 냈다.