판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 논란과 관련한 소송에서 임대주택사업자인 건설사가 승소했다. 임대주택사업자가 표준임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 임대보증금을 높게 책정했어도 임차인의 선택권을 침해한 것으로 보기 어렵다는 것이다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 12일 이모씨 등 78명이 “표준임대보증금과 임대료를 상호전환하려면 임차인의 동의가 필요하다”며 J건설사를 상대로 낸 채무부존재확인등 소송(2008가합131939)에서 “상호전환여부는 건설사의 선택 권한”이라며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이씨 등은 표준임대보증금과 임대료가 상호전환되는 내용을 숙지하고 청약을 한 것으로 보인다”며 “이씨 등은 임대차계약을 체결함으로써 상호전환에 관해 동의를 했다고 봄이 상당하다”고 밝혔다. 이에 대해 이씨 등은 계약체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지, 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지에 관한 선택권을 박탈당했으므로 실질적으로 동의했다고 할 수 없다고 주장했다. 재판부는 그러나 “구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택사업자가 정하는 임대조건은 허가사항이 아닌 신고사항으로 규정하고 있는 등 임대주택사업자에게 최대한의 자율권을 부여하는 것으로 해석된다”며 “임대주택사업자는 임대차계약 체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지에 관해 스스로 선택할 권한이 있다”고 지적했다. A사는 표준임대보증금과 임대료를 상호전환하는 방법으로 표준임대료의 일정 부분을 임대보증금으로 전환해 보증금을 높게 정해 모집공고를 했다. 이씨 등은 모집공고에 따라 2006년5월부터 6월께까지 A사와 임대아파트 임대차계약을 체결했다. 하지만 이씨 등은 상호전환에 임차인의 동의가 없었으므로 관련 법령을 위반했다며 표준임대보증금을 초과한 부분을 돌려달라며 지난해 12월 소송을 냈다. 구 임대주택법 등 관련 법령은 표준임대보증금 및 임대료는 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액의 50%를 초과할 수 없고, 전환된 임대보증금 및 임대료로 계약을 체결할 경우에는 90%를 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐 임대주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 어느 쪽을 기준으로 할 것인지에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 한편 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환이 가능하다고 규정돼 있다.

판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 문제가 결국 법원까지 가게 됐다. 표준 임대료를 초과한 임대보증금에 대해 입주예정자들이 건설사를 상대로 채무부존재확인소송을 낸 것이다. 판교 중소형 임대아파트 단지들이 높은 보증금 문제로 논란을 빚고 있는 만큼 건설사를 상대로 한 소송이 잇따를 것으로 보인다. 판교신도시 공공임대주택 입주예정자인 성모씨 등 41명은 임대사업자인 J건설사를 상대로 채무부존재확인 등 청구소송(2009가합13908)을 지난 10일 서울중앙지법에 냈다. 성씨 등은 소장에서 "공공임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 임대주택법 12조의 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고, 표준임대보증금은 국토해양부장관고시에 따라 건설원가의 50%"라며 "건설사가 산정한 임대보증금은 건설원가의 90%에 달하는 금액으로 초과분은 무효"라고 주장했다. 성씨 등은 이어 "임대차계약시 임차인의 동의를 얻어 임대보증금과 임대료를 상호전환할 수 있으나, 건설사는 일방적으로 임대보증금을 건설원가의 90%로 정해 입주자를 모집했다"며 "이 사건 임대차계약은 상호전환에 대한 임차인들의 동의가 없다"고 덧붙였다. 한편 현재 판교지역 공공임대아파트 입주예정자들은 건설사의 신청대로 입주자 모집승인을 한 성남시를 상대로 국민감사청구를 신청해 11일부터 감사원에서 감사가 진행중이다.

임대회사가 일방적으로 아파트 임대료를 인상했다면 입주자가 인상분을 내지 않더라도 회사 측이 임대차계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사10단독 이정엽 판사는 A 건설사가 임대아파트 입주자 정모(35)씨와 강모(35)씨를 상대로 낸 건물명도등 청구소송(2007가단45581)을 기각했다고 14일 밝혔다. 이 판사는 판결문에서 “임대주택법상의 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정됐을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 받아들일 의무까지 규정돼 있지 않다”고 판시했다. 이 판사는 이어 “정씨 등이 임대조건변경에 동의하지 않아 보증금 인상분 지급요구에 불응했다 하더라도 그것만으로 표준임대차 계약상의 의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “건설사의 계약해지통지는 위법하고 명도청구도 부당하다”고 덧붙였다. 이 판사는 또 “약정에서 양측은 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 했지만, 이 계약에서는 월 임료가 따로 정해지지 않아 이 경우에도 해당하지 않는다”고 설명했다. 정씨는 A사가 임대한 광주서구 한 아파트에 2001년 12월 입주하면서 임대차보증금 4,790만원을 지급한 뒤 2004년 증액분 140만원, 2005년 170만원, 2006년 250만원을 지급하지 않았으며 강씨는 2005년 3월 계약 당시 지급하기로 한 임대차보증금중 430만원과 2006년 170만원, 2007년 증액분 250만원을 지급하지 않았다. A사는 “증액분을 납부할 것과 이를 3개월간 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다”고 통지했으나 이들이 증액분을 납부하지 않자 임대차계약 해지를 통지하고 법원에 명도청구소송을 제기했다.

아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 소멸시효의 기산점은 분양자들이 소유권을 취득한 때부터 시작된다는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사11부(재판장 이정미 부장판사)는 최근 목포시 S아파트 입주자대표회의가 “부실시공으로 아파트에 하자가 발생했다”며 시행사인 S건설과 보증인인 H은행을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2004가합11469)에서 ‘손해배상청구권의 소멸시효가 아직 완성되지 않았다’면서 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “임대주택에 발생한 하자로 인한 하자담보추급권의 소멸시효 기산점은 분양전환시를 기준으로 봐야 한다”면서 “주택법상 하자담보추급권자는 구분소유자를 의미하며 임대주택의 경우 분양전환 이전에는 사업주체가 곧 임대사업자 겸 소유자인데 소유자가 스스로에 대해 하자담보책임을 추급할 수 없고, 임대주택의 경우 분양전환계약서 제출시에 하자보수보증금 예치의무가 발생된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “공동주택의 하자담보추급권은 상행위로 인해 생긴 채무의 불이행으로 5년의 상사소멸시효가 적용되므로 원고들의 손해배상청구권은 소멸시효가 완성되지 않았다”면서 “S건설사와 H은행은 S아파트 입주자대표회의에게 손해배상금 4억9,200여만원을 지급하라”고 판시했다.

도로와 학교부지를 확보하지 않은 건설회사에 아파트 신축허가를 해 준 지방자치단체에게 입주민들의 손해를 배상하라는 강제조정 결정이 나왔다. 이번 결정은 지자체의 무분별한 아파트 건축허가 남발로 피해를 본 입주민들에 대해 법원이 손해배상을 인정한 첫 결정으로 수도권 난개발지역 주민들의 유사소송이 잇따를 것으로 보인다. 서울고법 민사22부(재판장 金二洙 부장판사)는 12일 인천남동구 소래마을 풍림아파트 입주민 4백55명이 남동구청과 아파트 건설사를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심(2002나70893)에서 "지자체는 가구당 50만원씩 총 2억5천7백50만원을 지급하라"는 강제조정안을 확정했다. 재판부는 "아파트에서 도심으로 이어지는 진입로가 없어 교통체증이 발생했던 점, 학교부지를 미리 확보하지 않아 학생들이 3Km 이상 떨어진 학교로 통학하는 등 불편을 겪은 점이 인정된다"며 "위법한 사항이라곤 할 수 없지만 지자체가 주민들의 피해를 배상할 책임은 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "건설사가 신청한 아파트 사업계획을 남동구가 아무런 보완조치없이 승인하고 주택사업승인과 검사를 제대로 이행치 않은 책임이 있다"고 덧붙였다. 그러나 재판부는 "재판진행 중 학교와 도로가 들어섰고 입주민들이 아파트 값 상승으로 어느 정도의 이득을 본 점, 아파트 건설사가 부도나 지자체가 배상을 책임지게 된 점 등을 감안, 1심 판결보다 배상액을 감액했다”고 설명했다. 1심인 인천지법은 "취학아동을 둔 입주민에게는 5백만원, 그렇지 않은 입주민에게는 3백만원씩의 배상금을 지급하라"며 원고 일부승소판결을 내렸었다.

건설회사가 모델하우스를 짓기 위해 토지를 임차하며 임대인과 모델하우스 매수청구권을 배제하기로 했다면 이는 유효한 약정이므로 건설회사는 매수청구권을 행사할 수 없다는 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 朴在允 대법관)는 11일 한국토지공사가 E건설(주)을 상대로 낸 토지인도등 청구소송 상고심(2003다37808)에서 “대지 인도완료시까지 월 1천1백66만원을 지급하라”며 원고일부승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존가치를 보존하고 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도인 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없지만, 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 봐야한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “원·피고가 대지의 임대차계약 체결당시 임차목적이 가설건축물인 아파트 분양용 견본주택의 신축으로 한정했으며, 통상적으로 견본주택은 아파트분양이 완료되거나 홍보기간이 종료된 경우 분양사업자에 의해 철거되는 점 등 여러 사정을 종합해 볼 때 건물매수청구권을 배제하기로 하는 이 사건 임대차계약상의 특약이 임차인인 피고에게 실질적으로 불리하다고는 보이지 않는다는 이유로 피고의 매수청구권행사 주장을 배척한 원심판단은 정당하다”고 덧붙였다. 토지공사는 지난 99년 9월 성남시 분당구 구미동 대지를 보증금 5천3백만원과 월 임대료 1천60만원에 피고 회사에 임대해 주었으나 2000년 3월 임대기간 만료 후에도 피고가 매수청구권을 주장하며 대지를 인도하지 않자 소송을 내 1,2심에서 승소했었다.

임대아파트의 임차인도 주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자을 갖췄다면 파산법이 정하는 별제권자로 인정해야 한다는 취지의 첫 민사 본안 판단이 나왔다. 이에 따라 임대아파트 건설사가 파산하더라도, 임차인들은 주택임대차보호법의 취지에 따라, 일반 파산채권에 구애되지 않고 해당 아파트의 별제권자로서 손쉽게 배당 받을 수 있는 길이 열렸다. 서울지법 민사합의16부(재판장 하광호·河光鎬 부장판사)는 12일 청주시 흥덕구에 위치한 진로 임대아파트의 임차인 유모씨(38)등 6명이 파산자 (주)진로건설을 상대로 “임차보증금 6천∼8천만원의 반환청구권을 별제권으로 인정해 달라”며 낸 별제권확인 청구소송(2001가합11562)에서 “주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산법상 별제권자로 인정할 수 있지만, 원고들은 대항요건만을 갖추는 등의 흠결이 있다”며 원고 패소 판결을 내렸다. 이번 판결은 지난 2월 서울지법 파산2부(재판장 이형하·李亨夏 부장판사)가 파산한 (주)동보주택의 소액임차인들에 대해 주택임대차보호법의 우선변제권을 인정, 임차보증금 중 8백만원∼1천2백만원을 지급한데 이어 고액임차인들에게도 파산법상의 별제권을 인정한다는 첫 번째 민사본안 판단이어서 주목된다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 보증금을 우선변제 받는다’고 규정하는데, 파산법 제139조도 부동산의 환가는 민사소송법에 의한다고 규정하고 있어 주택임대차보호법의 ‘민사소송법에 의한 경매’에는 파산절차도 포함된다”며 “또 주택임대차보호법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인과 소액임차인에게 부동산담보권에 유사한 권리를 인정하므로 파산법상 별제권자로 인정해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “원고들은 전입신고만 한 채 확정일자를 받지 않는 등 주택임대차보호법의 요건을 갖추지 않은 만큼 별제권자로 인정할 수 없다”고 밝혔다. 유씨등은 지난해 9월 자신들의 임대아파트 사업자인 (주)진로건설이 서울지법에서 파산선고를 받아 임차보증금 6천∼8천만원을 돌려받을 길이 없게 되자 “임차보증금반환청구권을 파산법상의 별제권으로 인정해달라”며 지난 2월 소송을 냈었다.

건설회사가 상가분양 때 신문이나 팜플렛 등을 통해 광고한 내용이 이후 제대로 이뤄지지 않았다면 상가수분양자들은 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 건설사의 광고내용이 허위과장광고에 이르지 않더라도 상가수분양자들이 중도금이나 잔금지급 이전에 계약을 취소할 수 있는 길을 열어 놓은 것이어서 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사18부(재판장 洪日杓 부장판사)는 지난달 28일 김모씨 등 4명이 S건설사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(99나32181)에서 "피고는 이들에게 모두 1억5백여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고가 신문광고와 팜플렛 및 분양담당직원의 구두홍보 등을 통해 한 광고내용 가운데 일부는 사실이 아니며 또 일부는 제대로 실현되지 않은 점이 인정된다"며 "원고들로서는 이처럼 상권이 제대로 형성되지 않을 것을 알았다면 당초에 상가를 분양받지 않았을 것으로 보이는 만큼 이 사건 분양계약은 사실과 일치하지 않는 인식 또는 판단에 의거해 이뤄진 '착오에 의한 의사표시'에 해당된다"고 밝혔다.

건설사가 시공사에 불과하다해도 아파트 분양 허위·과장광고에 책임이 있다는 판결이 나왔다. 그동안 대형 건설회사들이 분양을 책임지는 시행사를 두고 과장광고를 부추겨온 관행에 제동을 건 판결로 주목된다. 서울지법 민사27부(재판장 黃盛載 부장판사)는 지난달 31일 서울 송파구 신천동 현대타워아파트 주민 김광수씨 등 36명이 조동진씨와 코리아하우징, 현대건설을 상대로 낸 손해배상청구소송에서 조씨와 코리아하우징은 각 8백64만여원씩을 원고들에게 지급하고 현대건설은 위 금원 중 4백86만여원을 연대해 지급하라고 판결했다.(97가합61423) 재판부는 판결문에서 "현대건설이 시공사에 불과, 광고내용에 책임이 없다고 주장하지만 소비자는 현대의 이름을 믿고 광고내용에 따른 최고급시설을 갖추었다고 판단해 비싼 값에 분양받은 만큼 광고와 차이가 나는 부분의 시공비만큼의 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 김씨 등은 93년2월 서울 송파구 신천동 현대타워아파트가 지하생수, 수경재배 실내공원, 폐기물처리장치까지 갖춘 최첨단 아파트라는 일간지 광고를 믿고 주변시세보다 비싼 한평당 9백여만원에 분양받았으나 광고내용과 다르자 소송을 냈었다.

잔금까지 모두 지급하고 아파트에 입주했는데도 등기를 하지 못하고 있다면 건설사 등은 지체상금과 별도로 소유권자들에게 평당 10만원씩 위자료를 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 등기지체 위자료를 가구당 일률지급이 아닌 아파트의 평당 지급하라는 것은 처음이어서 상급심의 판단이 주목된다. 재판부는 재산권행사에 지장을 받은 만큼 재산권의 크기만큼 배상해야 한다고 판단, 재량으로 결정했다고 밝혔다. 서울지법 민사합의21부(재판장 崔喆 부장판사)는 구랍23일 박동호씨 등 2백48명이 성원건설과 무궁화재건축 주택조합을 상대로 낸 손해배상청구소송(99가합26677)에서 성원건설과 무궁화재건축조합이 연대하여 지체상금과 위자료를 지급하라고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "분양대금을 모두 납부하고도 소유권이전등기를 하지 못하고 있다면 소유권확보에 대한 불안감과 재산권행사를 제대로 하지 못하는 등의 사정 때문에 상당한 정신적 고통을 받았을 것임이 인정되므로 성원건설등은 이같은 정신적 고통을 위자할 의무가 있다"며 "미등기로 인해 낮은 매매가격형성, 희망전세입자가 거의 없고 매매가 거의 이루어지지 않아 담보로도 제공할 수 없는 점, 분양대금 잔금 중 50%를 사용검사일을 기준으로 지급해야 하는데 이미 모두 지급한 점, 연17%의 지체상금을 지급키로 약정된 점을 감안, 위자료를 분양받은 아파트의 평형에 따라 평당 10만원으로 정한다"고 판결했다. 재판부는 또 등기지체의 원인이 된 '도로개설 뒤 구청에 기부채납해야하는 사업승인조건을 이행할 자가 누구인가'를 둘러싼 분쟁에 대하여는 성원건설과 무궁화재건축조합사이의 내부문제일 뿐 입주자들에 대한 관계에 있어서 공동으로 소유권이전등기의무를 부담하고 있는 것이라고 밝혔다. 한편 박씨등은 97년9월 서울양천구목동 성원아파트에 잔금을 모두 지급하고 입주했으나 사업지구외곽 도로를 확보, 기부채납해야 하는 사업승인조건의 이행의무자가 누구인가를 둘러싸고 건설사와 조합이 서로 책임을 미뤄 아파트의 소유권이전등기가 늦어지자 이 사건 소송을 냈었다.