보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 반환소송에서 이기고도 임대인에게 보증금을 달라는 등의 요구를 하지 않고 그 주택에서 계속 살거나 제3자에게 다시 임차해오다 10년이 지난 후 보증금을 반환받으면서 비로소 지연손해금까지 달라고 하는 것은 권리남용에 해당한다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사12단독 서영애 판사는 6일 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 청구이의소송(2014가단43288)에서 "A씨 부동산에 대한 B씨의 강제집행은 허가하지 않는다"며 원고승소 판결했다. 서 판사는 판결문에서 "B씨는 'A씨는 B씨에게 보증금 3200만원을 돌려주라'는 내용의 화해권고결정이 확정된 이후에도 보증금을 돌려달라는 요구 없이 주택에 계속 살거나 제3자에게 다시 임차하는 등 약 10여년 동안 주택을 점유·사용했다"며 "그런데 10여년이 지난 뒤 보증금을 돌려받자 보증금의 2배에 해당하는 지연손해금을 청구금액으로 해 강제집행을 신청한 것은 권리남용에 해당한다"고 밝혔다. 서 판사는 "화해권고 결정이 난 뒤에도 10년이 지나도록 A씨에게 보증금반환에 대해 아무런 의사표시를 하지 않았으므로 A씨와 B씨 사이에는 B씨가 계속 주택을 사용하기로 하는 묵시적 합의가 있다고 봐야 한다"고 설명했다. 2002년 A씨는 B씨에게 대구 동구의 66㎡(구 20평)의 주택을 보증금 3200만원에 임대했다. 2년이 지나 B씨가 A씨에게 보증금을 달라고 했으나 아무 대답이 없자 B씨는 소송을 제기했다. 법원은 "A씨는 B씨에게 2004년 9월 30일까지 3200만원을 돌려주라"는 내용의 화해권고결정을 했다. 그러나 A씨가 보증금을 주지 않았고, B씨도 보증금을 달라는 요구를 하지 않은 채 자신이 직접 살거나 제3자에게 다시 임차했다. 그러다 지난해 4월 A씨는 보증금 전액을 반환했고 B씨는 주택을 A씨에게 인도했다. 그런데 B씨는 "화해권고결정을 따르지 않아 생긴 3486일간의 지연손해금 6100여만원을 달라"며 주택에 대한 강제경매를 신청했다.

공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 위 사진은 기사의 내용과 관련없음 서울중앙지법 민사1부(재판장 한숙희 부장판사)는 6일 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 갖지 못했고 경매순위에서 밀려 보증금 6000만원을 잃었다"며 낸 손해배상 청구소송의 항소심(2014나43488)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 판결했다. 재판부는 "B씨가 A씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다"고 밝혔다. 또 "문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하기 때문에 중개업자가 특별히 설명할 사항이 아니다"라고 설명했다. 신혼집을 구하던 A씨는 2012년 7월 공인중개사 B씨를 통해 인천 서구 청라지구에 있는 오피스텔 전세 계약을 체결했다. 보증금은 6000만원으로 정했다. 하지만 이 지역은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5500만원 이하였고, 이후 오피스텔이 경매에 넘어가는 바람에 B씨는 보증금을 전부 잃었다. 1심은 "B씨가 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 5500만원 이하라고 설명했더라면 A씨가 계약을 재고하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것"이라며 "일부 책임이 있으므로 3000만원을 지급하라"고 판결했다.

주택 임차인이 전입신고 시 임차한 건물의 주소를 등기부와 조금이라도 다르게 적었다면, 이후 경매로 넘어간 주택을 낙찰받아 소유권을 취득한 사람에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 법원은 주소를 다르게 적어 전입신고를 한 경우 임차인이 임대차 여부를 공시하지 않은 것으로 봐 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못했다고 판단했다. 전입신고 때 임차인들의 각별한 주의가 필요해 보인다. 서울서부지법 민사1부 고범석 판사는 지난달 30일 주택 임차인 송모씨가 경매에서 주택을 낙찰한 전모씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 청구소송(2014가단38718)에서 원고패소 판결했다. 고 판사는 판결문에서 "원고가 이모씨로부터 작성받은 임대차계약서에 주택 주소가 건축물대장과 건물등기부와 마찬가지로 '비동'으로 기재돼 있음에도 원고는 '비동' 표시를 누락한 채로 전입신고를 했다"며 "원고가 '비동' 표시를 누락한 채 전입신고를 해 경매 이전 주택에 이해관계를 형성하려는 제3자에게 임차권을 유효하게 공시하지 못했으므로 대항력이 없다"고 밝혔다. 고 판사는 "이 사건 주택과 동일 주소지에 존재하는 법률상 별개의 인접 주택이 있었으므로 원고는 주택의 주소지를 기재할 때 '비동'을 표시해 인접주택과 구분해야 할 필요가 있었다"고 설명했다. 송씨는 2008년 3월 이모씨 소유의 서울 서대문구 연희동의 다세대 주택 102호를 보증금 4500만원에 임차하고 전입신고를 마쳤다. 송씨가 들어올 주택 바로 옆에 같은 주소지로 건물이 한 채 더 있었다. 주택을 구분하기 위해 건물등기부에 하나는 '에이동' 다른 하나는 '비동'으로 표시돼 있었다. 송씨가 입주한 곳은 '비동'이었다. 그러나 송씨는 '비동'을 뺀 채 전입신고를 마쳤다. 이후 주택은 근저당이 설정돼 강제경매로 넘어갔고, 지난해 1월 전씨가 경매에서 주택을 낙찰받아 소유권을 취득했다. 송씨는 "전씨는 임대인 지위를 계승했으므로 임대차보증금 4500만원을 반환할 의무가 있다"며 보증금을 돌려달라고 요구했다. 그러나 전씨는 "송씨가 전입신고 때 주소를 정확하게 기재하지 않아 임차인으로서 대항력을 갖추지 못했다"며 보증금 반환을 거절했다.

재외국민의 국내거소 신고는 주택임대차보호법상 대항력이 없어 제3자로부터 보호받을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 이경춘 부장판사)는 최근 이모씨가 재외국민 조모씨를 상대로 낸 건물인도 등 청구소송 항소심(2013나2027716)에서 "조씨는 이씨에게 아파트를 인도하라"며 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 캐나다 영주권자인 조씨는 2007년 임모씨로부터 서울 서초동의 한 아파트를 보증금 3억3000만원에 임차해 국내거소신고를 마치고 거주해왔다. 그러나 2011년 아파트에 대한 법원의 임의경매 개시결정이 내려졌고, 조씨는 임차인으로서 권리신고를 했다. 원고 이씨는 경매에서 아파트를 낙찰받아 소유권이전등기를 마친 뒤 조씨에게 아파트를 인도하라고 요구했다. 그러나 조씨가 이를 거부하면서 소송으로 번졌다. 소송에서는 재외국민인 조씨가 주택임대차보호법상의 대항력을 갖고 있는 지가 쟁점이 됐다. 조씨는 "재외국민으로서 주민등록법에 따른 전입신고를 할 수 없어 재외동포법에 따라 국내거소 신고를 했다"며 "이는 재외동포법에 따라 주민등록법상 전입신고를 한 것과 마찬가지 효과가 있으므로 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인에 해당한다"고 주장했다. 재외동포법 제9조는 '법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 거소 사실증명으로 갈음할 수 있다'고 규정하고 있다. 그러나 항소심 재판부는 조씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 판결문에서 "해당 규정은 문언상 국내거소신고증이나 사실증명으로 주민등록증에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 않는다"며 "재외국민의 국내거소신고에 대해서는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 "주민등록은 거래 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 주민등록법과 달리 재외동포법은 국내거소신고에 대해 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 않아 공시 기능도 유사하다고 보기 어렵다"며 "피고의 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다"고 설명했다. 재판부 관계자는 "재외동포법을 개정해 제3자에 대한 공시 규정 등을 마련하는 입법이 이뤄지지 않는 한 재외국민이 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 없다"며 "현행법에서는 재외국민은 전세권 설정등기와 근저당권 설정을 통해 권리를 보호받을 수 있다"고 말했다.

건물 명도 소송 판결 주문에 "건물을 인도하라"고 적혀 있더라도 현행 민사집행법상 '인도'의 의미는 구 민사소송법에서의 인도가 의미하는 '점유를 현상 그대로 이전하는 것'이 아닌 '건물 안에 있는 물건 등을 밖으로 반출하고 건물 점유를 이전'하는 구법(舊法)의 '명도'를 의미하는 것이므로, 명도 소송의 피고가 건물 안에 물건을 계속 방치했다면 인도를 완료했다고 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 미용실을 운영하기 위해 2008년 경북 포항 남구의 상가 주인인 B씨와 상가 임대차계약을 체결했다. 그러나 적자가 나 두달치 차임 160만원을 B씨에게 주지 못했다. 결국, 8월에 미용실 문을 닫고 B씨에게 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보냈다. 그러나 A씨가 미용실 비품 등을 치우지 않아 2010년 B씨는 건물 명도 소송을 내 승소 판결을 받았다. 하지만 사업자등록 명의가 A씨 처제로 돼 있어 집행을 못 했고, B씨는 다시 A씨와 A씨 처제를 상대로 건물명도 청구소송을 제기했다. 2011년 6월 B씨는 "A씨는 B씨에게 건물을 인도하고, 인도완료일까지 월 80만원을 지급하라"는 승소판결을 받아 A씨의 아파트를 경매에 넘겼다. 그러자 A씨는 "명도와 인도가 다른 의미인데 판결에서는 명도가 아닌 인도를 명하고 있으므로, 미용실 비품 등이 그대로 있더라도 인도 의무를 모두 이행한 것"이라며 소송을 냈다. 대구지법 민사3부(재판장 김기현 부장판사)는 4일 A씨가 B씨를 상대로 낸 청구이의 항소심(2013나22919)에서 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 "구 민사소송법에는 부동산 등의 인도청구 집행이라는 제목으로 '채무자가 부동산 선박을 인도 또는 명도할 때'라면서 점유를 현상 그대로 이전시키는 '인도'와 부동산 안에 있는 점유자의 물품 등을 부동산 밖으로 반출시키고 점유를 이전하는 '명도'를 구분해 사용하고 있었다"면서 "그러나 구 민사소송법의 집행에 관한 규정을 대체해 2002년에 제정된 민사집행법은 명도와 인도를 포괄하는 의미로 '인도'를 사용하고 있으므로 건물에 미용실 비품 등을 그대로 놓아둔 것은 인도 의무를 이행했다고 볼 수 없다"고 밝혔다.

주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔다. 이번 판결에 따라 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 할 것으로 보인다. 2012년 6월 이모씨는 현대저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정했다. 며칠 뒤 이씨는 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어갔고, 김씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청했다. 법원은 지난해 5월 김씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당했다. 그러자 현대저축은행은 "김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다"며 "가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 최근 현대저축은행이 김씨를 상대로 낸 배당이의소송(2013가단22259)에서 "임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다"라며 원고 승소 판결을 했다. 고 판사는 "김씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다"며 "임대차계약 당시 이씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었고, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 고 판사는 "임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 김씨는 이씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과하다"며 "김씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

등기부 상의 표시와 임차인들의 실제 이용 현황이 달라 경매가 불가능하게 됐더라도, 임차인들에게 경매 불능의 책임을 물을 수는 없다는 판결이 나왔다. 농협캐피탈은 2009년 A교회에 24억원을 빌려주면서 A교회가 구분소유권을 지닌 서울 송파구 소재 상가에 근저당권을 설정했다. 1년 뒤 A교회가 대출금을 갚지 않자 농협캐피탈은 근저당권을 실행해 경매절차를 개시했다. 그러나 문제의 상가는 등기부 상의 표시와 실제 이용 현황이 달랐다. 등기부 상에는 A교회의 구분소유부분으로 표시된 점포를 실제로는 다른 구분소유자가 사용하고 있거나 한 명의 임차인이 층 전체를 사용하는 경우도 있었다. 상가에서 A교회의 구분소유부분을 구분해 경매에 부치는 게 불가능하자 경매 절차는 정지됐다. 경매를 통한 대출금 회수에 실패한 농협캐피탈은 "임차인들이 경계를 훼손해 마음대로 사용하는 바람에 경매 실행이 불가능해졌으니 대출금을 대신 갚아야 한다"며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사17부(재판장 송경근 부장판사)는 최근 ㈜NH농협캐피탈이 A교회와 송파구청 등을 상대로 "24억여원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2013가합80479)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 "문제의 건물은 임차인들이 점포 경계선을 훼손한 것이 아니라 신축 당시부터 경계표지가 없었다"며 "등기부상의 구분소유 표시와 실제 사용 현황이 달라 경매에 부치지 못하게 됐더라도 임차인들에게 책임을 물을 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "경매절차를 개시하기 전에 송파구청이 상가 구분소유자들에게 구분점포의 바닥과 건물번호 표지를 건축물 대장에 부합하게 설치하라는 행정지도를 한 사실은 인정되지만 임차인들이 각 구분점포의 경계표지를 훼손했다는 증거는 없다"며 "경매로 받을 수 없게 된 대출원리금을 임차인들이 대신 갚아야 한다는 농협캐피탈의 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다.

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.

앞으로 우선변제권을 가진 주택 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청하는 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있는 길이 열렸다. 대법원은 최근 이같은 취지의 첫 판결을 내렸다. 이번 판결은 주택임대차 보호법에 의해 우선변제권을 보장받는 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 이유로 우선배당에서 배제되는 것을 방지해 세입자 권리 보호가 한층 두터워질 것으로 보인다. 하지만 일반 채권자 입장에서는 등기부와 배당요구 절차에서 파악되지 않는 우선변제권자가 생길 수 있으므로 주의해야 한다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 14일 보증금 반환소송에서 승소한 뒤 임차건물에 대해 경매를 신청하고도 배당요구를 하지 않았다는 이유로 우선변제를 받지 못한 채 일반배당을 받은 임차인 박모씨(소송대리인 전종만 변호사)가 주택에 대한 가압류 채권자 4명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다27831)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 소송을 내 확정판결을 받아 임차주택에 대해 강제경매를 신청했다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아니고, 경매신청 채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있다"고 설명했다. 또 "배당요구의 종기까지 박씨가 우선변제권이 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 않았다는 이유만으로 박씨에게 우선변제권이 있는 임차인 지위를 인정할 수 없다고 판단한 원심은 주택임대차 보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해해 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다"고 지적했다. 민사집행법 제84조는 주택이나 건물 세입자의 배당요구에 절차에 관해 규정하고 있다. 이 규정에 의하면 법원은 경매 개시 결정에 따라 배당요구 종기를 공고하고 전세권자나 우선변제권을 가진 채권자 등에게 이를 고지해야 한다. 확정일자를 등록해 주택임대차 보호법상 우선변제권을 가진 임차인도 여기에 포함된다. 법원에서는 배당요구 절차를 알리기 위해 집행관들을 보내 현황조사를 하고 있다. 집행관들은 건물에 거주하고 있는 세입자나 실제 거주하지 않더라도 건물에 주민등록을 해놓은 사람들을 대상으로 배당요구 종기와 배당요구를 해야 한다는 내용이 들어간 통지서를 전달한다. 하지만 우편으로 보내다 보니 임차인이 집을 비운 상태에서 우편물을 받아보지 못하는 경우도 종종 있고, 법률지식이 없는 임차인이 통지서를 받고도 '경매신청을 했기 때문에 별도의 배당요구가 불필요하다'고 생각했다가 낭패를 보는 경우도 있었다. 이 사건을 대리한 전종만(54·사법연수원 29기) 변호사는 "경매를 신청한 임차인들은 보통 '나는 따로 할 게 뭐 있나'라는 생각을 가지고 당연히 우선변제를 받을 줄 알았다가 일반배당을 받는 경우가 있다"며 "경매신청자인 임차인도 따로 배당요구를 해야 하는지에 대해 불명확한 부분이 있었는데 이번 판결로 정리가 됐다"고 말했다. 하지만 일반채권자들은 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 시기를 한정하고 배당요구서를 제출하도록 규정한 취지는 채권자들의 예측가능성을 담보하자는 취지도 반영돼 있기 때문이다. 안희길(41·31기) 서울중앙지법 공보판사는 "일반배당을 받는 채권자나 후순위 근저당권자들에게는 소액임차인처럼 우선변제를 받는 세입자들로 인해 예측하지 못한 문제를 겪을 수 있으니 주의할 필요가 있다"고 말했다. 안 판사는 "배당요구를 하도록 한 취지가 등기로 확인할 수 없는 채권자들을 드러내기 위해서인데, 이번 판결로 채권자들은 경매신청인이 임차인인 경우에는 그에게 우선변제권이 있는지 확인해볼 필요가 있다"고 조언했다.

부동산중개인은 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 다른 소액임차인의 존재를 반드시 알려줘야 한다는 판결이 나왔다. 법원은 임차인이 다른 소액임차인에게 밀려 받지 못하게 된 보증금을 중개인이 보상해야 한다고 판단했다. 대구지법 민사21단독 정한근 판사는 지난달 14일 살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인 A씨가 부동산 중개인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가단5241)에서 "돌려받지 못한 보증금 5000만원 중 1000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 정 판사는 "B씨는 A씨의 부동산 임차를 중개하면서 해당 건물에 다른 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해 아무런 설명을 하지 않았고 장차 있을 수 있는 경매절차에서 A씨가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 않았다"며 "A씨가 B씨로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 계약을 체결하지 않았거나 보증금을 감액했을 것이므로 B씨는 A씨가 선순위임차인들에게 밀려 받지 못하게 된 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 정 판사는 "다만 A씨는 이 사건 건물이 다가구주택으로 사용됐음을 알았으면서도 소액임차인의 존재 여부에 대해 확인하지 않고 섣불리 계약을 체결했고, 계약 체결이 후 주소를 서울로 이전해 손해를 확대했으므로 중개인의 과실을 20%로 제한한다"고 덧붙였다. A씨는 2010년 대구 동구에 있는 한 다가구주택에 한 호에 입주하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 임대계약을 맺었다. 계약 당시 B씨가 작성해서 A씨에게 넘긴 '중개대상물 확인·설명서'에는 압류등기나 근저당권설정등기 내용이 기재돼 있었으나 다른 소액 임차인의 존재에 대해서는 적혀있지 않았다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 같은 건물 다른 호에 살고 있던 선순위 소액임차인에 밀려 A씨는 배당을 받지 못했다. A씨는 "중개인이 다른 소액임차인 존재를 미리 알려줬다면 입주하지 않았을 것"이라며 B씨를 상대로 "보증금 5000만원을 보상하라"는 소송을 냈다.