한국토지주택공사 등 신도시 건설 사업자들이 원주민에게 이주 대책 차원에서 택지를 특별공급하면서 생활기본시설 설치비용까지 포함해 분양 대금을 받았다면, 부당이득에 해당하므로 생활기본시설 설치비용은 물론 그 이윤까지 포함해 돌려줘야 한다는 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 최완주 부장판사)는 성남 판교 택지개발예정지구 내 택지를 특별분양 받은 김모씨 등 판교 원주민 72명이 사업시행자인 한국토지주택공사 등을 상대로 낸 부당이득금 반환소송 항소심(2011나11346)에서 생활기본시설 설치비용만을 반환하도록 한 1심 판결을 변경해 "김씨 등 48명에게 이윤 580만원~5000만원을 추가로 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 "사업시행자가 이주대책 대상자들에게 택지를 특별공급하는 경우에도 사업시행자의 부담으로 생활기본시설을 설치해 제공해야 한다"며 "분양계약에서 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시켜 설치비용까지 지급받았다면, 사업시행자는 부당이득으로 이주대책 대상자들에게 반환할 의무가 있다"고 지적했다. 재판부는 "사업시행자의 부당이득액을 산정하는 경우에는 그 비용뿐만 아니라 이윤까지 부당이득액에 포함시키는 것이 옳다"고 판단했다. 즉 택지의 '원가'를 생활기본시설 설치비용(A)과 기타 비용(B)의 합계(A+B)로 보고, 택지 '분양가'는 원가에 설치비용에 붙이는 이윤(a)과 기타 비용에 대한 이윤(b)의 합계(a+b)를 추가한 것으로 봤다. 이렇게 볼 경우 분양가는 원가(A+B)와 이윤(a+b)의 합이 되고, 생활기본시설 설치비용(A)을 반환할 경우 설치비용에 대한 이윤(a)도 반환해야 한다는 취지다. 성남 판교 택지개발예정지구 내에 토지를 소유하고 있던 김씨 등은 이주대책의 하나로 한국토지주택공사 등으로부터 택지개발사업지구 내에 단독주택용지를 조성원가의 80% 이하 수준으로 특별공급 받았으나 생활기본시설 설치비용이 포함된 것을 뒤늦게알게 됐고, 2008년 7월 소송을 내 1심에서 일부승소 판결을 받았다.

임대아파트가 분양아파트로 전환되었다면 임대 사업자는 입주자대표회의가 관리업무를 맡을 때까지 특별수선충당금을 거둬 넘겨줘야 한다는 판결이 나왔다. 특별수선충당금이란 대규모 공동주택의 유지·보수 비용을 안정적으로 확보하기 위해 입주자들에게 거두는 돈을 말한다. 광주지법 민사3부(재판장 윤상도 부장판사)는 지난달 21일 광주 서구의 H임대아파트를 분양받은 입주자 대표 A씨가 "특별수선충당금 부족분 3억6000여만원을 지급하라"며 임대 사업자인 B건설회사를 상대로 낸 특별수선충당금 청구소송(☞2010가합9087)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "나중에 관리권을 넘겨받은 입주자대표회의가 수선충당금 부담자를 찾아내 징수하는 것은 쉬운 일이 아니므로 관리권이 넘어갈 때까지는 아파트를 관리한 B건설회사가 징수할 의무를 부담한다고 보는 것이 타당하다"라고 밝혔다. 재판부는 또 "특별수선충당금의 산정 근거를 어떤 기준으로 정할 것인지는 수선충당금이 건물의 보수에 충분한 재원이 될 수 있도록 정책적으로 정하는 문제"라며 "특별수선충당금의 사용 대상에 전유 부분이 포함되지 않는다고 해서 그 적립 금액의 산정 방식도 전유 부분을 제외한 공용 부분만을 기준으로 해야 한다고 볼 수 없다"라고 설명했다. 2002년 B사는 H 아파트를 완공하고 임대주택법상의 임대사업자로서 아파트를 관리해왔다. 이후 B사는 아파트 701세대를 분양전환했고, 2009년12월 아파트 관리업무를 입주자대표에 넘겼다. 2010년1월 B사는 입주자대표회의에 1억1700여만 원을 넘겨주며 "특별수선충당금은 전유 부분을 제외한 공용부분만을 기초로 하고 분양시점을 기준으로 산정해야 한다"고 주장했다.

임차인대표회의도 임대주택의 분양전환과 관련해 소송을 제기할 수 있는 자격이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양승태 대법관)는 청주시 A임대아파트의 임차인대표회의가 청주시장을 상대로 낸 분양전환승인 취소소송 상고심(☞2009두19168)에서 임차인대표회의는 원고적격이 없다며 각하판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "행정소송법 제12조에서 말하는 법률상 이익이란 당해 행정처분의 근거법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익을 말한다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구 임대주택법에서는 임차인대표회의는 분양전환가격 등에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁의 조정신청을 할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다고 규정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "임차인대표회의도 당해 주택에 거주하는 임차인과 마찬가지로 임대주택의 분양전환과 관련해 그 승인의 근거법률인 구임대주택법에 의해 보호되는 구체적·직접적 이익이 있다"며 따라서 "임차인대표회의인 원고로서는 피고의 분양전환승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못했음을 주장해 그 취소소송을 제기할 원고적격이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. A임대아파트 사업자는 2001년 청주시에 임대아파트를 건설해 사업하던 중 임대의무기간인 5년이 경과하자 자체적으로 분양전환가격을 산정에 청주시장에게 분양전환승인신청을 해 승인 받았다. 이에 A임대아파트 임차인대표회의는 "분양전환가격을 임대주택법상 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정해야 함에도 시세에 따라 회사가 임의로 분양전환가격을 정했다"며 청주시에 분쟁조정신청을 했으나 거부당하자 소송을 냈다. 그러나 1,2심은 "임차인대표회의는 비법인 사단에 불과해 원고적격이 없다"며 각하판결을 내렸다.

임대아파트 분양전환 관련 소송에서 임차인대표회의는 소송주체가 될 자격이 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 행정부(재판장 황성주 부장판사)는 최근 청주시 상당구 A임대아파트 단지 임차인대표회의가 “부당하게 높은 분양가를 책정한 아파트 분양전환승인을 취소하라”며 청주시를 상대로 낸 소송(2009구합381)에서 소를 각하했다. 재판부는 판결문에서 “임차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항에 대해 임대사업자와의 협의를 쉽게하기 위해 구성된 비법인사단에 불과하다”며 “분양전환계약의 실질적 이익은 임차인들 개개인에게 미치고, 임차인대표회의는 권리와 의무에 직접적·구체적 영향을 미치지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “비록 임대주택법이 임차인대표회의에게 일정한 자격과 권한을 주고 있다지만 이는 임차인들 이익을 보호하기 위한 절차적 규정에 불과하다”고 해 원고적격을 부정했다. 대표회의는 A임대아파트 건축회사가 분양전환가격을 1억1,800만원으로 산정하고 올 1월8일 청주시로부터 분양전환승인처분을 받자 “분양전환가격이 높아 부당하다”며 소송을 냈다.

판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 문제가 결국 법원까지 가게 됐다. 표준 임대료를 초과한 임대보증금에 대해 입주예정자들이 건설사를 상대로 채무부존재확인소송을 낸 것이다. 판교 중소형 임대아파트 단지들이 높은 보증금 문제로 논란을 빚고 있는 만큼 건설사를 상대로 한 소송이 잇따를 것으로 보인다. 판교신도시 공공임대주택 입주예정자인 성모씨 등 41명은 임대사업자인 J건설사를 상대로 채무부존재확인 등 청구소송(2009가합13908)을 지난 10일 서울중앙지법에 냈다. 성씨 등은 소장에서 "공공임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 임대주택법 12조의 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고, 표준임대보증금은 국토해양부장관고시에 따라 건설원가의 50%"라며 "건설사가 산정한 임대보증금은 건설원가의 90%에 달하는 금액으로 초과분은 무효"라고 주장했다. 성씨 등은 이어 "임대차계약시 임차인의 동의를 얻어 임대보증금과 임대료를 상호전환할 수 있으나, 건설사는 일방적으로 임대보증금을 건설원가의 90%로 정해 입주자를 모집했다"며 "이 사건 임대차계약은 상호전환에 대한 임차인들의 동의가 없다"고 덧붙였다. 한편 현재 판교지역 공공임대아파트 입주예정자들은 건설사의 신청대로 입주자 모집승인을 한 성남시를 상대로 국민감사청구를 신청해 11일부터 감사원에서 감사가 진행중이다.

건물 소유주가 아닌 임차인도 일조권을 침해당했을 때 손해배상을 받을 수 있다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 건물의 소유주만 재산상 손해를 배상받을 수 있고, 소유주가 아닌 거주자(임차인)는 정신적 피해에 따른 위자료만 받을 수 있다는 종전의 법원 입장에서 한 발 더 나간 것이다. 법원은 손해배상액의 10%가 임차인 몫이라고 밝혔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 김모씨 등 6명이 자신들 소유 주택 앞에 아파트를 지은 KT 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2007가합96794, 2008가합89571)에서 일조권 침해가 인정된 김씨 등 5명에게 "684만~1,434만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 그러나 재판부는 건물주 김씨 등이 받아갈 배상액을 손해액의 90%로 제한했다. 나머지 10%는 건물에 실제 거주하는 임차인들의 몫이라는 것이다. 이 사건에서 임차인들이 따로 배상을 청구하지는 않았지만, 향후 소송을 내면 배상을 해줘야 한다는 의미다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 소유권뿐 아니라 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리에도 근거를 두고 있기 때문에 일조권 침해로 산정된 손해액은 건물 소유자와 실제 거주자 사이에 분배돼야 한다"며 이 같이 밝혔다. 재판부는 이어 "임차조건결정에 영향을 미치는 제반사정을 고려할 때 배상액의 90%가 소유자에게, 나머지 10%가 거주자 몫이라고 보는 게 타당하다"며 "이 주택의 경우 가구별로 일조조건에 크게 차이가 나지 않기 때문에 임차인 등이 여러 명일 경우 이들 몫 10%를 가구수로 똑같이 나눠야 한다"고 덧붙였다. 가구마다 일조권을 침해당하는 상황이 다를 경우 배분비율은 달라질 수 있다는 뜻이다. 김씨 등은 서울 성동구에 1970∼2001년 지어진 2∼4층 주택을 소유하고 있는데, KT가 올해 근처에 지상 18∼29층 아파트 골조공사를 하면서 햇빛을 가려 일조권을 침해했다면서 소송을 냈다.

홈플러스 청주점이 사용하던 건물을 비우지 않고 계속 사용할 수 있게 됐다. 서울중앙지법 민사11부(재판장 이내주 부장판사)는 지난 3일 홈플러스 천안점에 20년간 청주시 소재 건물을 임대했던 (주)중원산업이 "관리비를 안 냈으니 건물을 비우라"며 홈플러스를 운영하는 삼성테스코(주)를 상대로 낸 건물명도 청구소송(2007가합46454)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약에서 관리비 약정은 필수적인 것이 아니고 임대인이 임차인을 대신해 목적물을 관리해 주는 경우에 이뤄진다"며 "원고와 피고의 임대차계약 조항에 비춰 관리비는 원고가 실제 건물관리에 지출한 비용의 정산과 원고가 피고 대신 임대한 건물을 관리해주는 대가로 지급되는 것으로 보인다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 임대차계약의 관리비는 이런 비용의 정산 및 적정한 대가의 지급차원에서 결정돼야 한다"며 "이와 달리 원고의 주장처럼 실제 건물관리에 지출되는 비용과 관계없이 단지 주변 다른 임대건물의 관리비 수준에 따라 결정돼야 할 것은 아니다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이 사건에서와 같이 임대차계약 체결시 관리비의 약정을 하면서도 그 구체적인 관리비 액수를 정하지 않은 경우에는 추후 쌍방 간에 협의를 거쳐 건물관리에 실제 지출되거나 지출될 비용을 산정해 정액으로 정해야 한다"며 "이런 협의없이 '주변 다른 임대건물의 관리비 수준' 등을 기준으로 삼아 임의로 관리비를 산정한 후 피고에게 지급을 통지한 것은 적법한 이행의 최고에 해당하지 않아 임대차계약을 해지할 수 없다"고 설명했다. 원고는 지난 2004년 홈플러스와 신충죽이던 건물 중 1만800평을 20년간 연 임대료 34억여원, 보증금은 100억으로 하는 임대차계약을 체결했다. 2006년부터 영업을 개시한 홈플러스에 대해 원고는 월 관리비로 처음에는 730여만원을 요구하다가 주변 백화점등의 관리비 수준을 이유로 점점 높여 최종적으로 1,370여만원을 납부하도록 했고, 홈프러스측에서 납부를 거부하자 건물을 비우라며 소송을 냈다.

대한주택공사가 공급하는 임대아파트의 분양원가를 공개하라는 대법원의 첫 확정판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 이홍훈 대법관)는 최근 서울 동대문구 휘경주공2단지 임차인대표회의가 주공을 상대로 낸 정보비공개결정처분 취소소송 상고심(2008두1894)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 휘경주공2단지(400세대)는 2001년 11월말부터 임차인들이 입주한 공공임대주택으로 임대기간 5년이 지나 분양으로 전환하는 과정에서 주공측이 분양전환가격을 3.3㎡당 560만원으로 통보하자 임차인들은 분양전환가격의 산정기준이 되는 상세내역을 요구했다. 이후 주공이 '경영·영업상 비밀에 관한 사항’이라는 이유로 공개를 거절하자 “정보공개법상 비공개 대상에 해당하지 않는다”며 소송을 냈다. 1·2심 재판부는 “공공임대주택의 분양전환시 임차인의 우선분양권이 실질적으로 보장되려면 최초 입주자 모집 당시 주택가격 뿐만 아니라 그 구체적 산정내역을 공개해 적절히 산정됐는지 확인할 수 있어야 한다”고 밝혔다. 또 재판부는 “원가가 공개됨으로 인해 분양원가 산출과정의 투명성을 확보할 수 있고, 나아가 행정편의주의와 형식주의 및 권한남용으로 인한 폐해를 방지하는 데 유효한 수단으로 작용해 공공기관의 주택정책에 대한 투명성 및 행정절차의 투명성을 확보할 수 있는 계기가 될 수 있는 것”이라며 원고의 손을 들어줬다.