상가점포 중 일부만 업종이 지정됐더라도 상가 수분양자들은 상호간에 영업제한의무를 가진다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 성남시 D상가의 점포를 분양받은 민모(35)씨가 같은 상가의 수분양자 채모(42)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2007다8044)에서 민씨의 영업금지청구를 받아들인 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "건축회사가 상가를 건축해 각 점포별로 업종을 지정해 분양한 경우 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다"며 "상호간 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고 이는 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도 같다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "건설회사가 원고와 피고에게 분양한 각 점포를 비롯해 입점이 확정된 점포의 용도를 고지하고 수분양자들이 운영하고자 하는 점포의 용도에 관해 연락을 주면 업종 중복여부를 알려주겠다고 안내했다"며 "피고가 계약을 체결할 때 '보습학원'이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정해 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미"라고 설명했다. 재판부는 또 "피고가 상가분양계약 체결 당시 '보습학원'이라는 특정 업종이 기재된 계약서를 받고 이 정도 규모의 상가분양에서 업종제한약정이 흔히 행해지고 분양계약 당사자들도 상가의 업종제한여부에 관심을 가지는 경우가 통상적이며 계약서의 내용은 상가건물의 분양계약에서 업종제한약정에 관해 사용되는 전형적인 문구"라며 "피고로서는 계약서 내용을 잘 알고 있었거나 그 내용이 거래상 일반적인 것이어서 별도의 설명없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이므로 이에 대해 건설업자가 따로 명시·설명할 의무가 없다"고 덧붙였다. 민씨는 2002년 성남시 분당구의 상가건물을 분양받으며 계약서에 "본 건물 내 태권도 같은 업종 신규 분양치 않음"이라는 문구를 적고 계약을 마쳤다. 같은 상가점포를 임대한 채씨도 계약서에 '보습학원'이란 문구를 기재했다. 그런데 2003년 채씨가 다른 사람에게 상가를 태권도장용으로 임대하면서 문제가 생겼다. 민씨는 채씨가 분양계약상 업종제한약정을 위반했다며 손해배상 청구소송을 냈지만 채씨는 "일부 상가에 대해서만 업종이 정해진 상태라 영업제한의무가 없다"고 주장했다. 1심에서는 패소한 민씨는 항소하면서 손해배상청구와 함께 영업금지청구를 냈고, 2심은 민씨의 영업정지청구만 받아들였다.

임차인대표회의도 임대주택의 분양전환과 관련해 소송을 제기할 수 있는 자격이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양승태 대법관)는 청주시 A임대아파트의 임차인대표회의가 청주시장을 상대로 낸 분양전환승인 취소소송 상고심(☞2009두19168)에서 임차인대표회의는 원고적격이 없다며 각하판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "행정소송법 제12조에서 말하는 법률상 이익이란 당해 행정처분의 근거법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익을 말한다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구 임대주택법에서는 임차인대표회의는 분양전환가격 등에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁의 조정신청을 할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다고 규정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "임차인대표회의도 당해 주택에 거주하는 임차인과 마찬가지로 임대주택의 분양전환과 관련해 그 승인의 근거법률인 구임대주택법에 의해 보호되는 구체적·직접적 이익이 있다"며 따라서 "임차인대표회의인 원고로서는 피고의 분양전환승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못했음을 주장해 그 취소소송을 제기할 원고적격이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. A임대아파트 사업자는 2001년 청주시에 임대아파트를 건설해 사업하던 중 임대의무기간인 5년이 경과하자 자체적으로 분양전환가격을 산정에 청주시장에게 분양전환승인신청을 해 승인 받았다. 이에 A임대아파트 임차인대표회의는 "분양전환가격을 임대주택법상 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정해야 함에도 시세에 따라 회사가 임의로 분양전환가격을 정했다"며 청주시에 분쟁조정신청을 했으나 거부당하자 소송을 냈다. 그러나 1,2심은 "임차인대표회의는 비법인 사단에 불과해 원고적격이 없다"며 각하판결을 내렸다.

주택의 일부를 주거지로 사용했더라도 건물의 주된 용도가 식당이라면 국민주택 특별공급대상이 아니라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 김지형 대법관)는 유모(53)씨가 "국민주택 특별공급자에서 제외한 처분을 취소하라"며 서울 강서구청장을 상대로 낸 소송 상고심(☞2009두10291)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공익사업법상 이주대책제도는 건물 및 부속물에 대한 손실보상 외에는 별도의 보상이 이뤄지지 않는 주거용 건물의 철거에 따른 생활보상적 측면이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "공부상 '건물용도란'의 기재는 건물소유자의 필요에 의한 신청을 전제로 건물의 이용현황에 관계되는 법령상 규율 등이 종합적으로 반영돼 이뤄지는 것으로 현실적 이용상황에 대한 가장 객관적인 징표가 될 수 있다"며 "공부상 기재된 용도를 원칙적인 기준으로 삼아 이주대책대상자를 선정하는 방식의 사업시행자의 재량권 행사가 현저히 불합리해 위법하다고 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "공부상 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설일 뿐만 아니라 실제로도 상업용 시설로 주로 이용해 왔고, 그에 대한 영업보상까지 이뤄진 건물을 국민주택 특별공급대상에서 배제한 피고의 처분은 적법하다"며 "비록 건물이 식당영업에 부수해 주거용으로도 일부 사용돼 온 일이 있더라도 기준적용을 예외적으로 배제할 특별한 사정에 해당하지 않는다"고 판단했다. 지난 98년부터 강서구 가양동의 주택에서 살아온 유씨는 2001년 건물을 식당으로 개조하고, 구청에 근린생활시설로 용도변경신청을 했다. 그러던 2007년3월께 서울특별시 도시계획시설 변경결정에 따라 유씨의 식당이 있는 지역이 '겸재정선기념관 건립사업부지'로 포함됐다. 이후 유씨는 11월 강서구청에 "주거용으로 사용한 건물"이라며 국민주택 특별공급을 요구했지만 구청측은 "건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이 아니므로 특별공급대상이 되지 않는다"며 거절하자 유씨는 강서구청장을 상대로 취소소송을 냈다. 1심은 "건축물관리대장상의 용도가 근린생활시설로 돼 있지만 98년부터 지금까지 건물에 거주하며 영업활동과 동시에 주거생활을 영위해왔다"며 원고승소 판결했다. 그러나 2심은 "건물의 주된 용도가 식당이고, 건축물관리대장상에 근린생활시설로 기재돼 있는 이상 주거용 건물로 볼 수 없다"며 1심을 뒤집고 원고패소 판결했다.

임차인이 임대차계약 만료 후 우선분양전환을 조건으로 임대주택에 입주했더라도 계약만료 후 분양신청을 하지 않았다는 이유로 바로 불법주거배상금을 물을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 임대주택의 임차인에게 부여된 우선수분양권의 행사는 임차인의 의무가 아니라 권리에 해당한다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 손모씨 등 임대주택 주민 115명이 대한주택공사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송 상고심(2009다19468)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “원고들이 대한주택공사로부터 아파트를 임차할 당시 임대차계약의 계약특수조건으로 계약해지시 임대인은 임차인으로 하여금 해지일로부터 1개월 이내에 임대주택을 명도하도록 하고, 이를 이행하지 않으면 불법거주배상금을 납부하도록 정하고 있다”며 “그러나 계약특수조건은 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사해야 하고, 기간이 지나면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 그 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과한 것은 아니다”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택임차인에게 우선수분양권을 인정한 취지 등에 비춰볼 때 원고들의 불법거주배상금 납부를 인정한 원심은 임대주택 임차인의 우선수분양권 등에 관한 법리를 오해한 나머지 임대차계약의 해석을 그르친 위법이 있다”고 지적했다.

주택공급에 관한 규칙상의 아파트 우선공급요건인 ‘계속 거주’ 요건을 충족했는지 여부를 판단할 때에는 별다른 사정이 없는 한 주민등록상의 기록을 기준으로 해야한다는 대법원판결이 나왔다. 김모(61)씨는 지난 2006년8월 대한주택공사가 성남판교 분양주택 입주자 모집공고를 내면서 택지개발예정지구 지정고시일인 2001년 12월26일 이전부터 이 지역에 계속 거주한 주민에게 전체 세대수의 30%를 우선할당하겠다고 하자 주택청약에 응모, 수분양자로 당첨됐다. 그러나 대한주택공사는 지정고시일 2001년 12월26일부터 최초 입주자 모집공고일인 2006년 8월24일 사이 성남시에 거주하지 않았다는 이유로 김씨의 분양계약체결을 거부했다. 김씨가 1995년 12월13일 남편이 성남시 분당구에 주민등록을 할 당시 같이 주민등록을 이전하지 않고 원래 주민등록지인 양천구신월동에 세대주로 남아 있었고, 분양주택 모집공고가 난 이후인 2002년에야 남편 주소지로 주민등록을 이전했기 때문이었다. 그러자 김씨는 매수인지위확인의 소를 냈으나 1·2심에서 패소했다. 대법원 민사2부(주심 양승태 대법관)는 지난 11일 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다(2008다38035). 재판부는 판결문에서 “주택공급에관한규칙 제30조1항 단서에 의해 주택공급을 받을수 있는 ‘일정기간 이상 당해 주택건설지역에 거주하고 있는 자’라는 것은 주택법의 입법취지와 목적에 비춰볼 때 민법 제18조가 복수 또는 중첩의 주소를 인정하고 있는 것과는 달리 해당 주택건설지역을 유일하고도 단일한 거주지로 해 일정기간 계속 거주하고 있는 자를 뜻하는 것으로 해석해야한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “주민등록은 거주사실을 증명하는 유일한 증거는 아니지만 유력한 증거가 될 수 있다”며 “‘주택공급에관한규칙 제30조1항 단서의 판단기준은 특별한 사정이 없는한 해당 주택건설지역에 주민등록이 돼 있는지 여부에 의함이 상당하다’고 설시한 부분은 적절치 않다”고 지적했다.

상가분양회사가 업종의 일부를 변경하고 매장위치를 재조정했더라도 상권을 활성화시키기 위한 목적이었다면 영업손실이 없는 상인들은 분양계약을 해지할 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 차한성 대법관)는 이모(32)씨 등 의류전문상가 '부산 밀레오레'의 상인 5명이 임대분양업체 성창F&D를 상대로 낸 보증금반환청구소송 상고심(☞2005다25151)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "대규모 상가를 분양할 경우 분양회사가 수분양자들에게 특정 영업을 정해 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편, 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포위치를 고려해 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통해 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당 업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 "이 경우 분양회사의 수분양자에 대한 의무는 수분양자의 영업권을 실질적으로 보호하기 위한 것이므로, 분양회사가 상가의 활성화를 위해 업종의 일부를 변경하고 매장의 위치를 재조정해 상가의 구성을 변경한다고 하더라도 이로 인해 기존의 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 않는 수분양자에 대해서는 의무 위반이 있다고 할 수 없다"고 덧붙였다. 이씨는 부산 밀리오레상가 3층에서 남성복을 판매하다 2001년1월 상가관리회사가 상인들의 자치조직인 상인운영이사회의 건의를 받아들여 3층 남성복 점포수를 줄이고 5층 아동복코너를 3층으로 옮기자 "지정업종 입점자의 동의없이 지정업종과 동종 또는 유사한 업종을 개점하도록 승인한 것은 부당하다"며 소송을 냈으나, 1·2심에서 모두 패소했다.

무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인이 무주택자격을 상실한 상태에서 임대차계약을 갱신했다면 계약해지 사유가 된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박시환 대법관)은 SH공사(구 서울도시개발공사)가 서울노원구 M임대아파트 임차인 김모(63)씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2008다3848)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 29일 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인은 임대차기간 동안에도 계속 무주택세대주로서의 요건을 유지해야 한다”며 “임대차기간 동안 무주택세대주로서의 요건을 유지하지 못하면 입주자 요건을 상실하며 나아가 임차인이 이런 사실을 숨기고 임대차계약을 갱신했다면 계약일반조건 제10조1항1호의 ‘허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우’에 해당돼 계약해지 사유가 된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “김씨의 아들이 2001년6월 다른 주택의 소유권을 취득했으므로 2004년 2차 갱신계약에 따른 임대차기간 동안에도 무주택세대주로서의 요건이 상실된 상태”라며 “그럼에도 원심은 임대차계약상의 계약해지사유에 관한 SH공사의 주장에 대해 판단을 누락하거나 계약해지사유에 관한 해석을 그르치고 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다”고 설명했다. 지난 91년부터 M임대아파트에 거주한 김씨는 2002년부터 2년마다 총 3회에 걸쳐 임대차계약을 갱신해왔다. 그러던 중 김씨의 아들 박모씨가 1차 계약갱신 전인 2001년6월께 김포에 아파트를 구입, 소유권이전등기까지 마쳤고 이후 2005년에는 용산구 이태원쪽으로 주민등록을 이전했다. SH공사는 2002년 계약갱신 당시 아들 박씨가 주택을 소유한 사실이 드러났다는 이유로 3차 임대차갱신계약해지를 통보했으나 김씨가 건물명도를 거부하자 소송을 냈다. 1심은 김씨에게 SH공사에 건물을 인도하라며 원고승소 판결했으나, 2심은 “2005년에 주민등록을 이전해 더이상 세대원이 아닌 박씨가 아파트의 소유권을 보유하고 있다는 사정은 2006년 3차 갱신의 적법한 해지사유가 되지 않는다”며 SH공사에 패소판결을 내렸다.

임대차계약이 만료되거나 임차인이 임대료를 연체해 계약이 해지된 경우 임대인이 임차인의 물건을 임의로 철거·폐기할 수 있다는 내용의 임대차계약은 사회질서에 반하는 것이어서 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 李揆弘 대법관)는 임대료를 연체한 임차인이 운영하는 음식점의 간판을 무단으로 철거해 업무방해 등의 혐의로 기소된 김모씨(57)에 대한 상고심(2004도341) 선고공판에서 지난 10일 유죄를 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대해 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의해 무효”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “따라서 ‘임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내 임차인이 소유물과 재산을 반출하지 않은 경우 임대인은 임차인의 물건을 임의로 철거.폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다’는 임대차계약 조항이 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반돼 무효에 해당한다”고 덧붙였다. 김씨는 지난 2001년 서울 강남구 자신 소유의 빌딩 1층에서 음식점을 경영하던 한모씨가 임대료를 연체해 임대차계약이 종료됐는데도 명도를 거부하자 간판업자를 동원해 강제로 간판을 떼어내고, 점포 출입문에 자물쇠를 채워 음식점 영업을 방해한 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 1백만원을 선고받았으나, 2심에서 벌금 50만원의 선고유예판결을 받았었다.

일조권 침해여부는 건물신축으로 인한 일조시간 감소 외에도 기존건물의 일조방해 정도와 지역성 등을 두루 고려해 판단해야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 高鉉哲 대법관)는 의정부시 4층짜리 모 다세대주택 거주자 조모씨(46) 등 11명이 “주택 옆에 9층짜리 숙박시설이 들어서 일조권을 침해당했다”며 숙박업자 최모씨(54)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2002다63565)에서 원고일부승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 12일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 “일조방해 행위가 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도와 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 하고, 지역성은 그 지역의 토지이용 현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 그리고 지역주민들의 의식 등을 감안해 결정해야 한다”며 “건물이 위치한 지역의 현황과 구 도시계획법상 용도지역이 일반상업지역인 점에 대한 고려없이 일반적인 주거지역에서의 일조방해의 수인한도를 적용해 피고의 건물로 인한 일조방해가 수인한도를 넘었다고 판단한 것은 위법하다”고 밝혔다. 조씨 등은 지난 2000년 자신들이 거주하는 다세대 주택 바로 옆에 최씨의 숙박시설이 들어선 뒤 일조시간이 크게 줄어들자 소송을 내 2심에서 한 가구당 1백50~5백50만원씩을 배상하라는 판결을 받았었다.

세입자가 경매로 팔린 건물의 보증금을 다른 채권보다 우선변제를 받으려면 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박재윤·朴在允 대법관)는 13일 중소기업은행이 "경매가 끝나기 전에 이사한 소액임차인에게 우선 배당한 것은 부당하다"며 방모씨와 박모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의 확인소송 상고심(☞2000다61466)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다"며 "처음의 경락허가결정이 취소돼 신경매를 했거나 경락허가결정 확정후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우 '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다"고 밝혔다. 재판부는 그 이유에 대해 "동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문"이라고 설명했다. 중소기업은행은 서울 관악구 신림동 소재 왕모씨 건물에 설정해 놓은 2억6천만원의 근저당권을 근거로 법원에 임의경매를 신청했으나, 왕씨 건물에 각각 1천7백만원과 1천8백만원의 보증금을 내고 방 2칸씩을 임차해 살던 방씨와 박씨에게 7백만원씩을 우선배당하자 "97년3월 최초 경락결정이 선고된 이후 경락인이 대금을 완납하지 못해 다시 경매가 진행돼 98년 7월에야 경락대금이 완납된 만큼 97년 11월과 12월 주민등록을 옮긴 방씨 등은 우선변제권이 없다"며 소송을 냈었다.