임대인이 임차인 허락을 받지 않고 임의로 점포에 들어가 집기 등을 철거했더라도 앞서 임차인이 이미 퇴거 의사를 밝힌 데다 점포 열쇠까지 임대인에게 맡겨 놓은 상태였다면 건조물침입죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 이흥구 대법관)는 지난달 28일 재물손괴, 건조물침입 혐의 등으로 기소된 A 씨에게 벌금 200만 원을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2022도419). A 씨는 경기도의 한 건물 2층 점포를 2017년 5월부터 2019년 5월까지 B 씨에게 임대했다. B 씨는 여기서 카페를 운영하다 2018년 12월 개인 사정으로 영업을 중단하면서 근처 부동산중개소에 신규 임차인 물색을 의뢰했다. B 씨는 임차 희망자 방문 시 점포 출입문을 열 수 있도록 A 씨에게 점포 열쇠를 맡겼다. A 씨는 2019년 3월 임의로 B 씨의 점포에 들어가 프린터와 전기오븐 등 1000만 원 상당의 집기를 철거하거나 파손한 혐의로 기소됐다. 재판부는 "B 씨는 A 씨에게 점포 열쇠를 줘 출입을 승낙했고 A 씨가 이처럼 관리자의 승낙 하에 통상적 출입 방법에 따라 점포에 들어간 이상 사실상의 평온상태를 해치는 행위 태양으로 점포에 들어갔다고 볼 수 없어 A 씨의 행위는 건조물침입죄에서 규정하는 침입행위에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "설령 A 씨가 B 씨의 의사에 반해 점포에 있던 집기 등을 철거할 목적으로 점포에 들어간 것이어서 B 씨가 이러한 사정을 알았더라면 출입을 승낙하지 않았을 것이라는 사정이 인정되더라도, 그러한 사정만으로 A 씨가 사실상의 평온상태를 해치는 행위 태양으로 이 사건 점포에 출입했다고 볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "원심 판결 중 건조물침입 부분은 파기돼야 하는데, 이 부분과 나머지 부분이 형법 제37조 전단 경합범의 관계에 있어 하나의 형이 선고됐으므로 원심 판결 전부를 파기한다"고 판시했다. 이번 판결은 지난 3월 대법원 전원합의체가 "일반인의 출입이 허용된 음식점에 영업주의 제지를 받지 않고 통상적인 출입 방법으로 들어간 경우에는 설령 영업주가 실제 출입 목적을 알았더라면 출입을 승낙하지 않았을 것으로 보이더라도 주거침입죄가 성립하지는 않는다"라고 밝힌 판결(2017도18272) 취지에 따른 것이다. 1,2심은 A 씨가 점포에 들어간 것은 B 씨의 의사에 반하는 것으로 침입행위에 해당한다고 판단해 벌금 200만 원을 선고했다.

임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.

보증금을 돌려줄 자력이 없음에도 임차인들을 속여 전세계약을 맺은 소위 '깡통전세' 사기범 일당에게 1심에서 실형이 선고됐다. 대전지법 서산지원 형사2단독 이진희 부장판사는 12일 사기 혐의로 기소된 빌라 임대업자 A 씨에게 징역 3년을, 공범 혐의로 기소된 건축업자 B, C, D 씨에게 징역 1~2년을, 공인중개사 E 씨에게 징역 1년을 각각 선고했다. A 씨는 건축주 B, C, D 씨와 한 신축 빌라의 매매계약을 체결했다. 그러나 A 씨는 매매대금 12억7000만원을 지급할 돈이 없었다. 이에 A 씨와 건축주 B 씨 등은 빌라에 전세를 놓아 받게 될 보증금으로 매수자금에 충당하기로 하고, 다수의 임차인들로부터 9억5000만원의 보증금을 끌어 모았다. 그런데 해당 빌라에는 이미 5억원의 은행 대출담보가 설정돼 있었기 때문에 총 채무는 감정가 10억8700여만원을 넘어 건물을 매각해도 채무를 감당할 수 없는 상태가 됐다. A 씨는 이 사실을 숨긴 채 2016년 2월부터 약 1년간 다른 9명의 피해자들과 추가 전세계약을 맺어 모두 6억500만원의 보증금을 편취한 혐의로 기소됐다. '전세 세대가 적고 월세가 대부분이라 보증금 반환에 전혀 문제가 없다'는 식으로 거짓말을 해 피해자들을 속인 건축주 B, C, D 씨와 공인중개사 E 씨도 공범으로 함께 기소됐다. 검찰 조사 결과 이들은 전세기간이 만료된 피해자들에게 보증금을 반환하지 않았고 보증금반환 지급명령이 신청되자 파산 및 면책 소송을 통해 회피하려 하기도 했다. 이 부장판사는 "계약을 체결하면서 임차인 현황 등을 제대로 고지하지 않고 보증금을 받은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다"며 "피해자들이 주거 안정을 위협받거나 재산을 상실해 정신적, 경제적 고통을 겪고 있다"고 밝혔다. A 씨 등을 기소한 대전지검 서산지청은 "관련자들을 상대로 건물현황, 전세계약 체결 경위 등에 대해 전면조사해 사건의 경위와 공범관계 등을 밝혀 추가 피해내용과 공범을 적발했다"며 "적극적인 공소유지로 피해자들의 억울함을 대변했다"고 밝혔다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 공공임대주택 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 되면 월세 감액도 무효가 된다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 월세도 인상해 원래대로 내야 한다는 것이다. 인상분을 내지 않으면 임대료 연체에 해당해 임대인이 임대차계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있다. 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 18일 공공임대주택 사업자인 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송(2013다42236)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 정씨와 D사는 2006년 5월 경기도 성남의 한 공공임대 아파트를 보증금 2억4600만원, 월세 59만원에 임대차계약을 체결했다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억3700만원, 표준임대료는 월 90만원이었지만 D사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용해 보증금과 임대료를 상호전환해 책정한 금액이다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮춘 셈이다. 이 계약에는 정씨가 3개월 이상 월세를 연체하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함됐다. 그런데 이후 보증금이 비싸다는 사실을 알게 된 정씨는 D사를 상대로 "표준보증금인 1억3700만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효"라며 "차액을 돌려달라"고 소송을 냈다. 이에 D사는 "표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만원보다 적은 월세 계약도 무효"라며 "차액만큼 더 내라"고 정씨를 상대로 맞소송을 냈다. 법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다. 법원은 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깍는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하길 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "D사는 정씨에게 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 D사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결했고 이 판결은 확정됐다. 이후 D사는 보증금 차액을 정씨에게 돌려줬지만, 정씨는 3개월 이상 최초 계약대로 월 59만원만 내고 차액을 내지 않았다. 이에 D사는 정씨에게 임대차계약 해지를 통보한 다음 아파트를 비워 달라며 다시 소송을 냈다. 이 사건에서는 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못해 무효가 된 경우 임차인이 임대사업자에게 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지와 그 돈의 성격이 무엇인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당한다고 보면 3개월 이상 연체시 임대사업자가 임대차계약을 해지할 수 있지만, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당한다면 임대사업자는 보증금에서 미납한 월세 차액만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없게 된다. 대법원은 '무효행위의 전환' 법리를 적용해 양측의 형평성을 고려한 판결을 내렸다. 대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반돼 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"며 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건에서 D사와 정씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 D사는 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다. 이에 대해 김신·김소영·권순일·박상옥 대법관은 "임대보증금은 표준보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임차인은 당초 계약에서 정한 월세 59만원만 내면 된다"며 "임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과해 그 부분이 무효가 됐다고 해서 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 볼 수 없다"는 별개의견을 냈다. 이 소수의견은 사실상 반대의견이지만 기판력 문제로 '원심을 파기한다'는 점에서는 다수의견과 주문이 동일해 별개의견으로 분류됐다. 앞서 1심은 "정씨가 내야 할 월세는 90만원이고, 이 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다"며 D사의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "정씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다"며 "이를 연체했다고 해서 D사가 임대차계약을 해지할 수는 없다"면서 정씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시해 하급심의 혼란을 종식시켰다"며 "민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하면서 이 법리 적용에 있어 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시해 그 기준과 한계도 선언했다"고 설명했다. 판결문 보기 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.

공인중개사가 거래 내용을 제대로 확인하지 않고 작성해 준 임대차계약서를 믿고 이를 담보로 대부업체가 돈을 빌려줬다가 손해를 봤다면 공인중개사에게도 60%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사36단독 문혜정 부장판사는 대부업체인 S사가 공인중개사 김모씨와 이모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단141968)에서 "김씨 등은 공동해 1500여만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 김씨 등은 2014년 5월 A씨의 부탁을 받고 '임차인 A씨, 임대인 B씨, 보증금 3억5000만원, 임대기간 2014년 5월 20일부터 2년간' 등의 내용이 포함된 아파트 전세계약서(임대차계약서)를 작성해줬다. A씨는 이 과정에서 김씨 등에게 B씨의 주민등록증 사본과 위조된 3억원 입금 확인증 등을 제시했다. A씨는 이 전세계약서에 확정일자를 받은 다음 S사에 8000만원을 대출 받았다. S사는 이 가운데 2600여만원을 회수하지 못하자 김씨 등을 상대로 소송을 냈다. 문 부장판사는 "공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고 중개대상물을 확인한 후 거래계약서를 작성해야 할 주의의무를 부담한다"며 "김씨 등은 이 같은 주의의무를 위반해 임대차계약을 중개한 사실이 없으면서도 A씨의 말만 믿고 보증금 3억5000만원이 실제로 수수됐는지 제대로 확인하지 않은 채 전세계약서를 작성해 교부한 과실이 있다"고 밝혔다. 다만 "대부업을 전문으로 하는 S사도 전세계약서가 진정한 것인지 여부를 확인해야 할 주의의무를 게을리한 잘못이 있다"면서 김씨 등의 책임을 60%로 제한했다.

지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책대상자들에게 특별공급주택을 분양하면서 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 지자체가 부담해야 할 생활기본시설에 해당하지 않는다는 취지다. 옛 공익사업법 제78조 4항은 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 이흥권 부장판사)는 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 강북구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송(2015가합510554)에서 "서울시와 강북구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 2500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했다. 그리고 2011년 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 구로구 천왕동 아파트를 특별공급주택으로 분양했다. 분양가에는 도로 용지비와 하수도시설원인자부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함됐다. 분양대금을 완납한 A씨 등은 지난해 2월 "서울시 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다"며 "서울시 등은 5억4900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설원인자부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단했다. 재판부는 "사업시행자는 이주대책의 일부로서 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다"며 "옛 공익사업법 제78조 4항에 규정된 '생활기본시설'은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 돼 있는 도로 및 상하수도시설, 전기·통신·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등에게 분양된 특별공급주택의 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함돼 있다고 단정할 증거가 없고 농지보전부담금(주택이나 공장 등을 짓기 위해 농지를 사용할 때 부과되는 비용), 폐기물처리시설 설치부담금(공동주택단지를 개발할 때 발생하는 음식물 등 생활계폐기물을 처리하기 위한 처리시설 설치 비용) 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 그러나 "하수도시설원인자부담금(공공하수도로 배출될 하수의 처리를 위한 비용) 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다"며 "서울시 등이 분양대금에 하수도시설원인자부담금 등을 포함시킨 것은 강행법규에 위배돼 무효이므로 A씨 등에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.

임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

건물을 10년 이상 장기 임대했고 임대차계약서에 권리금 반환에 관한 내용도 없다면 임대인은 임차인에게 권리금을 반환할 의무가 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사3부(재판장 정준영 부장판사)는 호텔 사우나를 임차해 운영하던 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 권리금반환 청구소송(2015나2074723)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "부동산중개인이 권리금 반환 약정이 구두로 있었다는 사실확인서를 제출했지만, 사실확인서가 실제 작성일자에 작성됐다는 증거가 없을 뿐만 아니라 임대차계약서에는 권리금 반환에 관해 아무런 언급이 없다"며 "임대차계약이 합의해지될 때 A씨가 B씨로부터 보증금 중 연체 차임 등을 공제한 잔액만 반환받은 후 권리금을 청구하지 않고 건물을 인도한 점 등을 볼 때 권리금 반환 약정이 있었다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지돼 당초 보장된 기간 동안 이용이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 있을 때 임대인은 권리금 반환 의무를 진다"면서 "그러나 이 사건 임대차계약은 2004년 6월부터 2014년 9월까지 10년 이상 지속됐으므로 B씨가 권리금을 반환할 의무는 없다"고 설명했다. 또 "주변시설과 건물 위치 등을 고려할 때 권리금은 5억원가량 됐을 것으로 보이는데, A씨가 지급한 권리금은 1억5000만원으로 상당히 저렴하다"며 "따라서 이 권리금은 임대인이 임차인으로부터 반환을 전제 하지 않고 수령하는 속칭 '바닥 권리금'일 가능성이 있다"고 판시했다. A씨는 2004년 6월 B씨로부터 서울 논현동의 한 호텔 2층 사우나를 보증금 3억, 월 임대료 1700만원에 임차했다. 계약기간은 3년이었고 A씨는 별도로 권리금 명목으로 B씨에게 1억5000만원을 줬다. 임대차 계약이 합의해지된 2014년 9월까지 계약은 여러차례 갱신됐다. 계약 해지 후 B씨는 A씨에게 보증금 3억원 가운데 연체된 임대료와 관리비 등을 뺀 1억8000여만원을 돌려줬다. 그러자 A씨는 "새로운 임차인에게서 권리금을 받지 못하면 B씨가 권리금을 돌려주기로 구두로 약정했다"며 소송을 냈다. 1심은 "1억4500여만원을 돌려주라"며 원고일부승소 판결했다.

아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.