변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다는 대법원판결이 처음으로 나왔다. 이에 따라 변리사법이나 세무사법과는 달리 부동산중개업법이 변호사의 자동자격부여에 관해 명시적으로 규정하지 않아 시작된 이번 법정싸움은 오랜 공방끝에 공인중개사들의 승리로 끝나게 됐다. 대법원 특별1부(주심 강신욱 대법관)는 11일 이모(41) 변호사가 "부동산중개사무소 개설등록신청을 거부한 것은 부당하다"며 서울 서초구청장을 상대로 낸 거부처분취소소송 상고심(☞2003두14888)에서 이 변호사의 상고를 기각하고 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "변호사법 제3조와 제109조1호 등 관련 규정에 의하면 변호사의 직무는 법률상 전문지식에 기해 제공되는 소송 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 기타 법적 서비스를 처리하는 것이므로 거래당사자의 행위를 사실상 보조하는 업무를 수행하는데 그치는 구 부동산중개업법 제2조1호 소정의 중개행위와는 구별되는 만큼 변호사법 제3조의 '일반 법률사무'에 중개행위가 당연히 포함되는 것이라고 해석할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "변호사에게 부동산중개업이 허용된다고 한다면 변호사 직무의 독립성을 해할 염려가 있을 뿐만 아니라 비밀유지의무, 이익충돌회피의무 등 변호사의 신분상·직무상 의무를 규정한 변호사법의 입법취지와 상충될 여지가 있는 점, 변호사와 공인중개사의 가격제도를 두게 된 취지, 각각의 자격요건, 시험방법 및 과목, 양성제도의 각 상이점 등을 종합하면 변호사의 직무와 부동산중개업이 합치되지도 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "변호사의 직무에 부동산중개행위가 당연히 포함된다고 해석할 수도 없고, 변호사법에서 변호사의 직무가 구 부동산중개업법 시행령 제5조 단서 소정의 '다른 법률의 규정'에 해당한다고 명시한 바도 없으므로, 변호사는 구 부동산중개업법 제4조1항과 4항, 같은 법 시행령 제5조에 규정된 중개사무소개설등록의 기준을 적용받지 않는다고 할 수는 없다"고 설명했다. 이 변호사는 2002년7월 서초구청에 부동산중개사무소 등록을 신청했다가 거부당하자 서울행정법원에 소송을 제기했으나 1·2심에서 모두 패소했었다. 한편 대한변협은 2001년 서울의 한 법무법인에서 근무하고 있는 H변호사(40)가 낸 질의에 대해 "변호사도 부동산중개 행위를 할 수 있다"고 답변, 논란이 시작됐다. 변협은 당시 "부동산중개업법 등을 종합하면 '알선'은 의뢰인의 부탁을 받아 중개대상물과 이에 관한 거래에 관한 '상의·물색·소개·조력·약정서 작성 등 일련의 행위를 포괄한 행위'를 뜻하는 것으로 해석된다"며 "따라서 그것은 변호사법 제3조가 변호사의 직무로 정한 '일반법률사무'에 속하는 법률사무 내지 이에 부수된 행위에 속하는 것이므로 변호사는 직무의 일환으로 당연히 부동산중개업이 규정한 중개행위를 할 수 있다"고 설명했었다.

이른바 '떳다방' 영업은 이중사무소 개설을 금지한 부동산중개업법 위반이라는 대법원 판결이 처음으로 나왔다. 그동안 당국은 중개업자들의 '떳다방' 영업 등 투기조장 행위를 막기 위해 세무조사나 자격증대여 조사 등 우회적인 방법으로 단속을 해왔으나, 이번 판결에 따라 앞으로는 이들을 직접 형사처벌할 수 있게 됐다. 대법원 형사1부(주심 李勇雨 대법관)는 지난달 25일 떳다방 영업을 한 혐의(부동산중개업법위반)로 불구속기소된 중개업자 신모씨(46)에 대한 상고심(☞2003도7508) 선고공판에서 벌금 30만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법 제11조 등 관련 규정에 의하면 중개업자는 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두되, 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없고, 설치가 금지되는 다른 중개사무소는 법령이 정한 개설등록의 기준을 갖춘 중개사무소에 국한되는 것이 아니다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 1개의 중개사무소를 개설등록한 중개업자가 다른 중개사무소를 두는 경우 그 중개사무소가 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이 아니라고 하더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 (이중사무소 개설을 금지하고 있는) 법 제11조1항 위반죄가 성립한다"고 밝혔다. 신씨는 지난 2001년부터 대구남구에 'S부동산'이라는 상호로 영업하던 중 2002년7월 수성구 D아파트 모델하우스 앞에 1평 정도의 돔형 천막을 설치하고 분양당첨자들을 상대로 전매상담 등을 한 혐의로 적발돼 1심에서는 무죄를 선고받았으나 2심에서 벌금 30만원을 선고받았었다.

서울행정법원 제1부(재판장 徐基錫 부장판사)는 27일 변호사 이모씨가 "변호사의 부동산 중개업을 불허한 관할관청의 처분은 부당하다"며 서울 서초구청장을 상대로 낸 부동산 중개사무소 개설등록신청 반려처분 취소 청구소송(☞2002구합26457)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고는 변호사법 3조에 규정된 일반 법률사무에 부동산중개업법 소정의 중개행위가 포함되므로 중개업을 할 수 있다고 주장하나 이 조항이 변호사가 부동산 중개업을 할 수 있도록 허용하는 규정이라 할 수 없고 또 이를 허용한 다른 법규도 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "변호사에게 부동산 중개인처럼 거래 쌍방의 당사자로부터 중개 의뢰를 받아 법률행위를 알선토록 하는 행위를 허용할 경우 이는 수임중인 사건의 상대방이 위임하는 사건을 수임하지 못하도록 한 변호사법 31조에 위배되는 결과를 초래한다"고 덧붙였다. 지난 97년 변호사로 개업한 이씨는 작년 7월 "변호사도 부동산 중개업을 할 수 있다"며 서초구청에 중개사무소 개설 등록신청을 했으나 이를 허용할 규정이 없다는 이유로 반려되자 소송을 냈다.

부동산중개업자로 하여금 법령이 정한 한도를 넘는 중개수수료를 받을 수 없도록 하고 한도를 초과하여 중개수수료를 받은 부동산중개업자를 형사처벌하도록 규정하고 있는 부동산중개업법 제38조2항5호 등은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부(주심 권성·權誠 재판관)는 지난달 27일 공인중개사협회 등이 “중개수수료의 한도를 어기고 수수료를 받을 경우, 형사처벌할 수 있도록 하고 있는 부동산중개업법 규정은 과도하게 기본권을 제한하고 있다”며 제기한 헌법소원 사건(2000헌마642·2001헌바12)에서 이와 같이 판시, 합헌 결정을 내렸다. 이번 사건에서 재판부는 부동산중개업자로 하여금 법령이 정한 한도를 넘는 중개료를 받을 수 없도록 하고 이를 위반할 경우 행정상의 제재를 가하도록 규정하고 있는 부동산중개업법 제15조2호, 제20조3항, 제22조2항3호, 제24조1항2호 등에 대해 전원의 일치된 의견으로 합헌결정을 내렸으며 법령이 정한 한도를 초과하여 수수료를 받은 중개업자를 형사처벌하도록 규정하고 있는 이 법 제38조제2항5호에 대해서는 재판관 5인만이 합헌의견을 냈다. 재판부는 결정문에서 “법정수수료제도를 두고 있는 목적은 일반 국민에게 부동산시장에 접근할 수 있는 광범한 기회를 부여하고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민생활과 국민경제를 안정시키는데 있는 만큼, 법정수수료를 초과하여 금품을 받은 부동산중개업자에 대해 행정상의 제재 또는 형사처벌을 하도록 규정한 것은 입법목적을 달성하기에 적합한 수단”이라고 밝혔다. 반면 尹永哲 소장 등 재판관 4인은 반대의견에서 “법정수수료를 초과하여 금품을 받은 부동산중개업자에 대하여 1년 이하의 징역 또는 1천만원의 벌금에 처하도록 규정하고 있는 이 사건 처벌조항은 지나치게 기본권을 제한하는 것으로서 과잉금지의 원칙에 위반된다”고 지적했다.

법무부가 법무사들에게 경매입찰대리를 허용하는 방향으로 법무사법 개정을 서두르고 있는 가운데 경매입찰을 대리해 온 경매대행 부동산중개회사 대표가 징역형을 선고받았다. 대법원 형사2부(주심 강신욱·姜信旭 대법관)는 지난달 22일 법원경매를 통해 부동산을 구입하려는 사람들에게 입찰가격을 결정해 주는 등 법원경매에 관여해 변호사법위반 혐의로 기소된 경매대행 부동산중개회사 대표 윤모씨(51)에 대한 상고심(2001도6072) 선고공판에서 징역 10월에 집행유예 2년 및 추징금 1천8백여만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "피고인이 법률적 지식이 없거나 부족한 경매부동산 매수희망자들을 위해 입찰가격을 결정해 주고, 입찰표를 작성하게 하는 등 입찰서상의 명의인을 기재해 제출하는 것을 제외한 모든 경매과정에 관여해 경매부동산을 경락받도록 해 주는 등 경매입찰을 사실상 대리해 주고 수수료를 받은 것은 구 변호사법 제90조2호의 '대리'에 해당하고, 부동산중개업법 제9조의2 제6호에서 말하는 '경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선'에는 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 경매대행 전문 중개법인을 경영하고 있는 윤씨는 지난 99년 12월 의정부지원에 마련된 경매법정에서 안모씨가 2천7백50여만원에 빌라를 경락 받을 수 있도록 입찰가격을 결정해 주고 50만원을 받는 등 1년 동안 20여 차례에 걸쳐 경매과정에 관여한 혐의로 기소됐었다.

공인중개사가 벌금이상의 형을 선고받으면 자격이 취소되도록 되어 있어 회계사, 노무사, 법무사 등 다른 자격사보다 자격상실요건이 넓다해도 적법하다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 3부(재판장 김수형·金壽亨 부장판사)는 구랍 22일 사무소등록을 취소한 처분을 취소해달라며 신모씨가 서울시중구청장을 상대로 낸 중개사무소개설등록 취소처분 취소청구소송(2000구35906)과 배모씨가 서울시장을 상대로 낸 공인중개사자격 취소처분 취소청구소송(☞2000구32785)을 모두 기각했다. 재판부는 또 이들이 낸 부동산중개업법 7조 10호(2000아1418)와 24조1항1호(2000아1438)에 대한 위헌제청신청도 모두 기각했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사의 법위반 행위를 방치할 경우 부동산거래의 공정성·투명성등이 저해될 우려가 크다"며 "법원이 공인중개사의 법 위반행위에 대한 판결을 선고할 때 자격상실의 점이 고려됐을 것"이라고 밝혔다. 또 "공인회계사, 공인노무사, 법무사, 변리사 등은 모두 금고이상의 형을 선고받아야만 자격이 취소되도록 한 것은 이들 자격이 취득이 어렵고 자격보유자의 수가 적어 취소사유를 넓히면 자격제도의 목적마저 저해될 우려가 있기 때문"이라고 덧붙였다. 신씨는 98년 중개의뢰의인 의뢰한 부동산을 직접 사들인 혐의로 벌금 1백만원을 선고받았고 배씨는 99년 전세거래를 중개하고 수수료를 서울시조례보다 15만원씩 더 받은 혐의로 벌금30만원을 선고받고 중개사 자격이 취소되자 소송을 냈었다.