집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이의 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이고(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 참조), 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며(대법원 199. 9. 17. 선고 9다1345 판결 등 참조), 아파트 지하실이 건축 당시부터 그 지상의 주택 부분과는 별도의 용도나 목적으로 건축되었다고 볼 특별한 사정이 엿보이지 않는다면 건축 당시 그 아파트의 각층 주택의 관리를 위한 기계실 또는 전입주자 공동사용의 목적을 위한 창고, 대피소 등으로 사용하기 위하여 건축된 것으로 봄이 타당하고, 이에 관한 건축물 관리대장상 용도가 주택으로 되어 있다거나 그 지하실이 주택 또는 상가 등의 용도로 사용하기에 충분한 높이와 환기시설 등을 갖추고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 수 없으므로, 이는 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물 부분으로 그들의 공유에 속할 뿐 따로 구분소유의 목적이 될 수 없다(대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결 등 참조). 이 사건 아파트 건축 당시에는 구 건축법(1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조의3, 제23조, 같은 법 시행령(1985. 8. 16. 대통령령 제1740호로 개정되기 전의 것) 제47조, 제48조 등에 의하여 입주민들의 공동대피시설인 지하층의 설치가 강제되어 있었다. 이 사건 아파트의 각 세대는 분양절차를 거쳐 일반인들에게 분양되었음에 반하여 제1 내지 3부동산은 분양절차를 거치지 않은 채 입주민들의 동의 없이 마쳐진 ♧♧건설 명의의 소유권보존등기를 거쳐 피고들과 제1심 공동피고 등 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 소유자로 등기되었던 제1심 공동피고 등은 건축 이후 피고 ☆☆☆이 전기시설 등을 설치하기 전까지 이 사건 아파트의 공용 이외의 목적으로 특별히 사용한 바도 없을 뿐 아니라 이 사건 아파트의 관리비를 납부한 바도 없다. 제1 내지 3부동산에는 이 사건 아파트의 공용을 위한 배관시설 등이 설치되어 있고, 독립하여 사용하기 위한 전기시설, 수도시설, 난방시설, 화장실, 배관시설 등이 설치되어 있지 않아 건축 당시 이 사건 아파트 입주자들의 공동사용을 위한 창고, 공용 하수배관 등의 설치·관리, 대피시설 등의 용도로 건축된 것으로 보인다. 따라서 제1 내지 3부동산은 이 사건 아파트에 관하여 구분소유가 성립된 당시부터 구분소유자 전원의 공동사용의 목적을 위한 창고, 대피소 등으로 사용하기 위하여 건축된 것으로 봄이 상당하고, 피고 ☆☆☆이 주장하는 바와 같이 건축 당시부터 이에 관한 건축물대장과 등기부등본에 구분 건물로 등재되어 있다거나 기타 피고 ☆☆☆이 주장하는 사정들만으로 달리 볼 수도 없으며, 그 밖에 건축 당시부터 그 지상의 주택 부분과는 별도의 용도나 목적으로 건축되었다고 볼 특별한 사정도 엿보이지 않는다. 따라서 제1 내지 3부동산은 전부 이 사건 아파트 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물 부분으로 그들의 공유에 속할 뿐 따로 구분소유의 목적이 되는 전유부분이라고 볼 수 없는 바, 피고들 명의의 각 소유권이전등기는 구분소유권의 객체가 될 수 없는 공용부분에 대하여 이루어진 것으로서 무효이고, 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항에 의하여 공용부분에 관한 보존행위를 단독으로 할 수 있으므로, 제2, 3부동산에 관한 보존행위로서 그 이행을 구하는 이 사건 아파트의 구분소유자인 원고들의 청구에 따라 피고들은 원고들에게 위 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 그 구분소유자들 상호간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없으나, 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 그 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 할 것이다. ☞ 이 사건 토지 중 1,514분의 331.47지분을 경매절차에서 취득하여 그 건물 대지에 관한 공유지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하지 못하는 원고들 등은 그 건물의 구분소유자들을 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 하므로, 피고들은 집합건물의 대지에 관하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다는 이유로 원고들의 이 사건 부당이득 반환청구를 배척한 원심을 파기한 사안

임의 설치된 아파트 복도 창문의 추락사고 시 인접 구분소유자(임대인)의 공작물 점유자 책임을 인정한 사례

[1] 당초 관리단집회에서 임원을 선임한 결의에 대하여 그 후에 다시 개최된 집회에서 위 종전 결의를 그대로 재인준하거나 종전 결의에 의하여 선임된 임원들이 모두 사임하고 새로이 후임 임원을 선임하는 결의를 한 경우에는 설사 당초의 임원 선임 결의가 무효라고 할지라도 새로운 집회결의가 하자로 인하여 부존재 또는 무효임이 인정되거나 그 결의가 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 종전 총회결의의 무효에 대한 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하여 권리보호의 요건을 결여한 것이고, 또한 새로운 집회가 당초 임원 선임 결의에 의하여 선임된 임원에 의하여 소집된 집회이므로 무권리자에 의하여 소집된 집회라는 사유는 이를 독립된 무효사유로 볼 수 없다. [2] 집합건물법은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 소유하고 있는 전유부분의 면적비율에 의하고(제37조 제1항), 관리단집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하도록(제38조 제1항) 규정하고 있는바, 관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려함이 없이 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 하여야 한다고 봄이 상당하다. [3] 피고가 관리단집회 소집 당시 구분소유자들에게 송부한 위임장 양식에는 인감증명서, 주민등록증, 운전면허증 중 하나를 위임인 본인확인서류로서 위임장에 첨부하도록 기재되어 있으나, 피고의 관리규약에서는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 위와 같은 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않는바, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 그 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어려우므로, 위임장의 다른 기재 등에 의하여 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 위와 같은 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 그 위임장에 의한 의결권행사를 무효로 볼 것은 아니다. [4] 집합건물법 제38조 제2항은 ‘의결권은 서면으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다’고 규정하여 의결권의 대리행사를 인정하면서 다시 제41조 제2항에서는 ‘구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면으로 의결권을 행사할 수 있다’고 규정하는바, 제41조 제2항의 규정은 구분소유자가 다른 구분소유자를 대리인으로 선임하여 관리단에 신고한 경우에는 집회마다 개별적인 의결권 위임을 하지 않더라도 신고된 대리인에 의한 의결권 대리행사(대리인에 의한 서면결의 포함)가 가능하다는 취지로 보이고, 이에 의하여 제38조 제2항의 대리인 자격을 구분소유자로 한정한 것으로는 해석할 수는 없다.

집합건물의 구분소유자들이 그 부지를 대지사용권의 목적으로 공유하고 있는 경우에 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 부지에 대한 공유지분의 비율에 관계없이 부지 전부를 구분소유를 위하여 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다. 이는 집합건물 및 그 부속시설의 부지가 된 토지가 여러 필지인 경우에 그 전부가 일체로서 집합건물을 위한 대지사용권의 목적이 되었다면 구분소유자 중 일부가 위 부지 중 일부 필지에 대하여만 대지권으로서의 공유등기를 가지고 다른 필지에 대하여는 그것이 없다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다.

주택법시행령 제37조 제1항 제1호 나목은 리모델링주택조합의 설립 또는 변경 인가를 받으려는 자가 인가신청시에 첨부하여야 하는 서류의 하나로 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호의 규정에 의한 구분소유자를 말한다)와 의결권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조의 규정에 의한 의결권을 말한다)의 각 3분의 2 이상의 결의, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 요구하고 있는바, 위 규정이 요구하고 있는 리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고, 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링결의로서 유효하게 성립하며, 위와 같이 서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 볼 것이다. 한편, 리모델링주택조합이 아직 설립인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다.

1. 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우라도 재건축 결의의 요건 충족 여부는 각각의 건물마다 별개로 따져야 하므로, 일부 동에 대하여는 재건축 결의의 요건을 갖추지 못하였지만 나머지 동에 대하여는 재건축결의의 요건을 갖춘 경우 그 나머지 동에 대하여는 적법한 재건축결의가 성립한다. 그리고 서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있다. 2. 대규모의 재건축 사업에 있어서는 신건물의 건축과 관련한 관계 법령상의 규제, 사업부지의 위치 및 형상, 주변 편의시설로의 접근성, 조합원들이 종전에 소유하고 있는 건물의 평형과 대지권 지분의 분포 및 용적률 등을 고려하여 최적의 효율성과 사업성을 발휘하도록 신건물의 배치 및 설계를 하게 되므로, 그 과정에서 각 구분소유자에게 귀속되는 신건물의 구분소유권은 그 위치, 면적, 층수에 차이가 발생하는 것이 불가피한 측면이 있고, 따라서 신건물의 구분소유권의 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 각 구분소유권의 위치, 면적, 층수에 차이가 있다는 점만을 고려할 것이 아니라, 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치 및 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 조합원들이 종전에 소유하고 있는 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기, 구분소유권 배분방식의 형평성, 각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도, 그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부, 재건축의 결의나 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관하여 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요하였는지 여부 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다.

1. 재건축결의가 집합건물법에서 정한 관리단집회(재건축조합에서 조합총회는 관리단집회로서의 성격도 가진다)의 소집 및 의결절차에 따라 이루어지고 구 주택건설촉진법(2002. 12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘주촉법’이라고 함) 제44조의3 제7항에서 정하는 특별결의정족수의 요건, 즉 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상 및 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 요건을 충족하는 경우에는, 그 결의에 찬성한 조합원들의 의사가 진정한 것이 아니라고 인정할 수 있는 특별한 사정이 없는 이상 그 결의에 절차적 하자가 있다고 할 수 없다. 2. 타워형 아파트에 당첨될 것을 염려하여 위 안건에 반대하던 조합원들이 판상형 아파트에 당첨된 후 위 안건에 찬성하게 되었다는 점과 관련하여 예를 들어 타워형 아파트에 당첨되는 것이 판상형 아파트에 당첨되는 것에 비하여 어느 정도 불리한지 등의 사정에 대하여 원심이 심리한 바가 없고, 달리 원심이 전제사실로 인정하는 바와 같은 찬성입장으로의 전환의 원인을 인정할 근거를 기록상 찾을 수 없고 나아가 설사 원심의 전제사실이 인정된다고 하더라도 그러한 사정만으로는 적법하게 소집·의결된 이 사건 총회결의에 찬성한 조합원들의 의사가 진정한 것이 아니어서 이 사건 총회결의에 절차적 하자가 있다고 하기 어렵고, 또 내용적으로도 그 결의가 구분소유자 사이의 형평에 현저히 반한다고 볼 수 없다고 본 사례.

원고들은 모두 이 사건 건물 중 일부 호실을 소유하고 있는 구분소유권자이고, 자주식 주차장은 기계식 주차장과 더불어 건물의 공용부분이라 할 것인데, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 결국 공유자인 원고들은 공용부분인 자주식주차장을 용도에 따라 사용할 권리를 가지고, 피고가 주차 관리인을 둬 원고들의 출입과 사용 자체를 방해한 행위에 대한 배제 청구는 이유 있다. 또 피고는 1998년 2월 입주 당시부터 상가 입주자들과 아파트 입주자들 사이에 현재와 같이 구분 사용하기로 묵시적 합의가 있었고, 합의의 효력은 원래의 합의 당사자이거나 혹은 그 승계인인 원고들에게도 효력이 미치므로, 변경은 구분소유자들의 결의에 의해야지 구분소유자들의 개별 지분권으로 구할 것은 아니라고 주장한다. 그러나 피고가 묵시적 합의의 근거로 제시하는 사정들 즉, 소송 전까지 특별한 분쟁이 없었고, 상인들로 구성된 관리단이 성립된 2002년 중순 이래로 기계식 주차장만을 관리해 오면서 기계식 주차장이 허용하지 않는 대형 승용차에 대해서는 출입 통제해 온 점 등만으로는 묵시적 합의의 존재를 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없다. 또 피고는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부 공용부분라고 주장하나, 건축과 분양에 이르기까지 상가 수분양자들과 아파트 수분양자들을 위한 주차장으로 자주식 주차장과 기계식 주차장을 구분한 어떠한 자료도 없어 원래부터 건물의 주차장 전체가 상가와 아파트 소유자들 전체를 위한 공용부분이었고, 그 후 한동안 구분사용해 온 점, 별도의 전기 계량기로 관리되는 점, 건물 내에서 별도 출입구를 가지는 점 등으로는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부 공용부분으로 변경됐다고 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제37조 제2항은 ‘전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다’고 규정하고 있는바, 이 규정은 집합건물법이 구분소유자들간의 법률관계를 합리적으로 규율하기 위한 법으로서 같은 법 제28조 제1항이 ‘건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다’고 규정하고 있는 점에 비추어 관리단집회의 의결에 있어서 구분소유자의 수가 문제되는 경우 전유부분이 수인의 공유에 속하는 때라도 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산하도록 하는 강행규정이라고 할 것이다. 따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 하며(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다), 의결권 행사자가 의결권을 행사한 경우 집합건물법 제38조 제1항에 의하여 당해 구분소유자의 수는 1개로 계산되지만 의결권에 대하여는 집합건물법 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 같은 법 제12조에 의하여 당해 전유부분의 면적 전부의 비율에 의한다고 할 것이고, 한편 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다. 임시관리단집회의 결의 당시 건물 내 전유부분의 공유자로서 전유부분 지분의 과반수를 가지지 못한 자들이 의결권 행사자를 정하지 아니하고 집회에 참석하여 각 공유자의 지분비율에 해당하는 전유부분 면적에 따라 의결권을 행사한 경우 집합건물법 제37조 제2항에 위배되어 무효라고 판단한 사례