1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제9조 제1항은 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용함으로써 집합건물을 건축하여 분양한 자가 집합건물의 하자로 인한 담보책임을 부담하도록 하고 있다. 그런데 주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 해당 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 된다. 이와 같이 분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인, 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로, 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다고 할 수 있다. 또한 사업주체는 해당 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실하여 분양계약상의 주택공급의무를 이행하지 못한 이상 건물을 건축하였다거나 그 분양을 완료하였다고 볼 수 없으므로, 실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다. 따라서 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우에는 구 집합건물법 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다. 2. 집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐 아니라 그 후에 발생한 하자에 대하여도 구 집합건물법 제9조 제1항에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 등 참조). 이는 분양이행을 한 주택분양보증인이 구 집합건물법 제9조 제1항에 따른 분양자의 하자담보책임을 부담하는 경우에도 마찬가지이고, 주택분양보증인이 해당 집합건물에 관하여 주택법령에 따른 하자보수보증까지 하였더라도 다르지 아니하다. ☞ 주택분양보증인이 분양이행을 하였더라도 구 집합건물법 제9조의 분양자에 해당하지 아니하므로 그에 따른 하자담보책임을 부담하지 아니하고, 다만 분양보증계약에 기초하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 하여야 하지만, 그 손해배상청구권은 상행위에 해당하는 분양보증계약에 기초하여 취득하는 상사채권으로서 10년이 아니라 5년의 소멸시효기간이 적용된다고 판단한 원심을 파기한 사안

1) 보증인 보호를 위한 특별법 적용 여부 먼저 피고가 ▲▲▲▲▲의 공사장비대금 지급채무를 연대보증함에 있어 보증인 보호를 위한 특별법이 적용되는지에 관해 살펴본다. 보증인 보호를 위한 특별법 제3조 제1항은 “보증은 그 의사가 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 발생한다”고 규정하고 있으나, 피고는 주채무자인 ▲▲▲▲▲의 대표이사인 P의 배우자로서 위 회사와 경제적 이익을 공유하거나 기업의 경영에 직접·간접적으로 영향을 미치면서 그 회사의 채무에 대하여 보증채무를 부담하는 경우에 해당되므로 , 위 법 제2조 제1호 다목에 의하여 위 법률의 적용을 받지 않는다고 판단된다. 2) 이 사건 지급각서의 진정성립 여부 사문서에 날인된 작성 명의인의 인영이 그의 인장에 의하여 현출된 것이라면 특단의 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립, 즉 날인행위가 작성 명의인의 의사에 기한 것임이 추정되고, 일단 인영의 진정성립이 추정되면 민사소송법 제358조에 의하여 그 문서 전체의 진정성립이 추정되는데(대법원 2003. 2. 11. 선고 2002다59122 판결 참조), 이 사건 지급각서에는 작성일 바로 다음날 발급된 피고의 인감증명서가 첨부되어 있고, 지급각서의 하단에 기재된 피고의 성명 옆에 피고의 인감도장이 날인되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 또한 원고들은 ▲▲▲▲▲의 사무실로 찾아가 이 사건 지급각서를 작성·교부받을 때 피고도 동석하고 있었다고 주장하고 있고, 피고도 이 사건 지급각서의 피고 인영이 피고의 인감도장에 의한 것이 아니라는 취지로 다투고 있지는 않다. 그렇다면 이 사건 지급각서에 날인된 피고의 인영은 피고의 인감도장에 의해 현출된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립이 추정되고 따라서 위 지급각서 전체의 진정성립도 추정된다.

보증채무는 주채무와는 별개의 독립한 채무이므로 보증채무와 주채무의 소멸시효기간은 그 채무의 성질에 따라 각각 별개로 정해진다. 그리고 주채무자에 대한 확정판결에 의하여 민법 제163조 각호의 단기소멸시효에 해당하는 주채무의 소멸시효기간이 10년으로 연장된 상태에서 그 주채무를 보증한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 보증채무에 대하여는 민법 제163조 각호의 단기소멸시효가 적용될 여지가 없고, 그 성질에 따라 보증인에 대한 채권이 민사채권인 경우에는 10년, 상사채권인 경우에는 5년의 소멸시효기간이 적용된다.

신○○은 2012년 2월 23일자 기준으로 피고에 대하여 2억5000여만원의 채무를 부담하고 있었다. 원고는 신○○의 피고에 대한 채무 중 5000만원을 연대보증하기로 약정하였다. 연대보증인이 주채무자의 채무를 일정한 한도에서 보증하기로 하는 일부보증을 한 경우에는 달리 특별한 사정이 없는 한 보증인은 보증한 한도 이상의 채무에 대하여는 그 책임이 없음은 물론이지만 주채무의 일부가 변제되었다고 하더라도 그 보증한 한도 내의 주채무가 남아 있다면 그 남아 있는 채무에 대하여는 보증책임을 면할 수 없다고 보아야 할 것이다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다34017 판결 등 참조). 주채무 중 위와 같이 일부 채무가 변제되었으나, 위 돈이 원금에 충당된 것으로 보더라도 신○○의 잔존 채무는 1억7968만6592원(=2억5301만7880원-1000만원-200만원-6133만1288원)으로서 원고의 보증한도액을 초과하므로, 특별한 사정이 없다면 원고의 보증채무는 그 보증책임의 한도인 5000만 원의 범위 내에서 여전히 존재한다.

신○○은 2012년 2월 23일자 기준으로 피고에 대하여 2억5000여만원의 채무를 부담하고 있었다. 원고는 신○○의 피고에 대한 채무 중 5000만원을 연대보증하기로 약정하였다. 연대보증인이 주채무자의 채무를 일정한 한도에서 보증하기로 하는 일부보증을 한 경우에는 달리 특별한 사정이 없는 한 보증인은 보증한 한도 이상의 채무에 대하여는 그 책임이 없음은 물론이지만 주채무의 일부가 변제되었다고 하더라도 그 보증한 한도 내의 주채무가 남아 있다면 그 남아 있는 채무에 대하여는 보증책임을 면할 수 없다고 보아야 할 것이다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다34017 판결 등 참조). 주채무 중 위와 같이 일부 채무가 변제되었으나, 위 돈이 원금에 충당된 것으로 보더라도 신○○의 잔존 채무는 1억7968만6592원(=2억5301만7880원-1000만원-200만원-6133만1288원)으로서 원고의 보증한도액을 초과하므로, 특별한 사정이 없다면 원고의 보증채무는 그 보증책임의 한도인 5000만 원의 범위 내에서 여전히 존재한다.

변제자가 주채무자인 경우 보증인이 있는 채무와 보증인이 없는 채무 사이에 전자가 후자에 비하여 변제이익이 더 많다고 볼 근거는 전혀 없으므로 양자는 변제이익의 점에서 차이가 없다고 보아야 한다(대법원 1985. 3. 12. 선고 84다카2093 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 96다52649 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다22454 판결 등 참조). 마찬가지로 변제자가 채무자인 경우 물상보증인이 제공한 물적 담보가 있는 채무와 그러한 담보가 없는 채무 사이에도 변제이익의 점에서 차이가 없다고 보아야 한다. ☞ 원고에 대하여 다수의 채무를 부담하던 주채무자가 일부 변제를 함으로써 법정변제충당이 문제된 사건에서, 물상보증인이 제공한 물적 담보가 있는 채무가 그러한 담보가 없는 채무보다 채무자에게 변제이익이 많음을 전제로 법정변제충당을 함으로써 피고의 연대보증채무가 잔존한다고 판단한 원심판결을 파기한 사안

근보증으로서의 신용보증채무 이행으로 인한 구상채무를 보증한 자가 신용보증채무가 확정되기 전에 적법하게 보증계약을 해지한 때에는 구체적인 보증채무의 발생 전에 보증계약 관계가 종료되므로, 그 이후 신용보증사고의 발생으로 신용보증기관의 신용보증채무가 확정되고 나아가 주채무자의 구상채무까지 확정된다 하여도 구상보증인은 그에 관하여 아무런 보증책임을 지지 아니한다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다11826 판결, 대법원 2007. 5. 31. 선고 2005다61195 판결 참조). 그리고 이러한 법리는 주계약상 거래기간의 연장에 따라 신용보증기간이 연장되었으나 구상보증인에 대한 관계에서는 보증기간이 연장되지 아니하여 구상보증계약 관계가 먼저 종료되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. ☞ 계속적 거래인 주계약에서 발생하는 불확정한 채무를 보증하는 원고의 신용보증채무와 그 신용보증채무 이행에 따른 주채무자의 불확정한 구상채무를 보증하는 구상보증은 모두 계속적 보증이고, 주계약상 거래기간과 신용보증기간은 모두 연장되었으나 구상보증계약 관계는 종래의 보증기간이 경과함에 따라 먼저 종료되었다면, 구상보증계약 관계 종료 당시를 기준으로 주계약상 거래기간과 신용보증계약 관계가 어느 것도 종료되지 아니하여 원고의 신용보증채무가 확정되지 아니하였으므로 그 이후에 신용보증사고가 발생하여 원고의 신용보증채무가 확정되더라도 구상보증인은 아무런 보증책임을 지지 않는다는 이유로 이와 달리 본 원심판결을 파기한 사안

대한주택보증 주식회사(이하 ‘대한주택보증’이라고만 한다)는 주택법 제76조에 따라 주택건설에 대한 각종 보증을 함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지 향상 등에 기여하기 위하여 설립된 회사로서, 주택법 제77조 제1항에 따라 주택건설사업자가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무 등을 업무범위로 하고 있다. 대한주택보증은 이 사건 보증약정에 따라 甲 주식회사와 乙 주식회사가 그 소유인 임대주택의 임차인들에게 부담하는 임대보증금 반환채무에 대한 보증채무를 부담하게 된다고 볼 수 있는데, 대한주택보증의 임대보증금 보증서 발급이 피고인 등의 기망행위에 의하여 이루어졌다면, 그로써 곧 사기죄는 성립하는 것이고, 이로 인하여 피고인 등이 취득한 재산상 이익은 대한주택보증이 보증한 임대보증금 상당액이라 할 것이다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2007도1274 판결, 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결 등 참조). 그리고 민간건설 공공임대주택 임차인에 대한 임대보증금 반환을 보장할 목적으로 임대주택법에 따라 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 강제된다 하여 이와 달리 볼 것은 아니므로, 피고인 등이 대한주택보증을 기망하여 이 사건 보증약정을 체결하였더라도, 원심 판단과 같이 사기죄의 실행의 착수가 이루어지지 아니하거나 재산상 이익을 취득하지 아니한 것으로 볼 수는 없고, 이 사건 보증약정 체결행위의 위법성이 부정되는 것도 아니라고 할 것이다.

사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생할 수 있는 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 주택분양보증제도의 취지에 비추어 보면, 금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없고, 나아가 주택분양보증계약의 약관에서 ‘주채무자가 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무’에 관하여 보증회사가 보증채무를 이행하지 아니한다는 취지로 규정하고 있는 경우, 그는 바로 약관에서 정하는 ‘정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2011. 6. 24. 선고 2011다4162 판결 등 참조). 여기서 어떠한 수분양자가 사업주체에게 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자인지는 분양계약의 체결 시기, 당시 당해 주택의 분양상황 및 사업주체 등의 자금 사정, 그 수분양자와 사업주체 내지 관련 업체와의 인적 관계, 분양대금의 출처와 지급관계, 특히 분양계약금의 출처가 사업주체 등과 관련되어 있는지 및 수분양자가 자기 자금으로 출연한 분양대금이 있는지, 당해 주택과 관련하여 사업주체 등이 허위 내지 차명계약 체결에 개입한 흔적이 있는지, 수분양자의 거주관계, 자력 및 당해 주택의 투자가치 등에 비추어 그 수분양자가 실제로 분양을 받을만한 합리적인 동기가 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것이다. ☞ 아파트 분양계약자인 피고가 주택분양보증계약에 따라 보증회사인 원고에게 환급이행청구를 하자 원고가 그 분양보증의무에 관한 채무부존재확인을 구한 사안에서, 분양계약의 체결 시기, 그 당시 이 사건 아파트의 분양 현황과 시행사 및 시공사의 자금 사정, 피고가 시공사의 임직원으로서 시공사 및 시행사와 특별한 인적 관계에 있었고 이 사건 아파트의 분양에도 밀접한 이해관계를 갖고 있었던 점, 이 사건 분양계약에 따라 납입된 분양대금의 출처 및 그 지급관계, 특히 계약금은 모두 시공사의 자금으로 납입되었고, 피고가 자기 자금으로 출연한 분양대금이 없는 점, 시행사가 대납하였다는 계약금조차 실질적으로 납부된 것으로 보기도 어려운 점, 그밖에 피고가 이 사건 세대를 실제로 분양받을 만한 합리적인 동기가 있었다고 보이지 않는 점 등의 여러 사정을 종합하여 보면, 피고는 시행사에 이 사건 아파트 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 이 사건 분양계약을 체결하였거나 시행사에 분양계약 명의를 대여한 것이라고 봄이 상당하다고 판단하여, 이와 달리 원고의 분양보증의무를 인정한 원심을 파기환송한 사안

법인세법상 대손금의 형태는 그에 대응한 청구권이 법적으로 소멸된 경우와 법적으로는 소멸되지 아니하였으나 채무자의 자산상황, 지급능력 등에 비추어 자산성의 유무에 대하여 회수불능이라는 회계적 인식을 한 경우로 구분할 수 있다. 전자는 당연히 회수할 수 없게 된 것이므로 법인이 이를 대손으로 회계상의 처리를 하건 안하건 간에 그 소멸된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 산입되는 것이고, 후자는 채권 자체는 그대로 존재하고 있으므로 법인이 회수불능이 명백하게 되어 대손이 발생하였다고 회계상의 처리를 하였을 때에 한하여 당해 사업연도의 손금에 산입할 수 있다. 한편 보증채무를 이행한 보증인은 주채무자 등에 대하여 그 변제금액에 상당한 구상채권을 취득하게 되므로, 그 보증채무의 이행으로 곧바로 그 변제금액에 상당한 보증인의 자산을 감소시키는 손비가 발생하였다고 볼 수 없고, 그 구상채권이 대손금의 요건을 갖추었을 때에 비로소 손금에 산입할 수 있다.