주택분양보증제도의 취지에 비추어 보면, 금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없고, 나아가 주택분양보증계약의 약관에서 ‘주채무자가 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무’에 관하여 대한주택보증 주식회사가 보증채무를 이행하지 아니한다는 취지로 규정하고 있는 경우, 그는 바로 약관에서 정하는 ‘주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 해석된다.

이 사건 군사격장에서의 사고발생으로 인터넷 뉴스에 그 내용이 게재된 점, 피고의 입주자모집공고에 ‘당 사업지 인근에 군시설이 위치하고 있어 이로 인한 소음이 발생할 수도 있음’, ‘계약전 사업부지현장을 확인하기 바라며 현장여건 미확인으로 발생하는 민원에 대해서는 추후 이의를 제기할 수 없음’이라고 각 기재되어 있는 점, 이 사건 아파트와 같이 선분양·후시공의 아파트를 분양받으려는 사람으로서는 계약체결 전에 아파트부지를 직접 방문하거나 부동산중개업소에 문의하는 등의 방법으로 특히 주의를 기울여서 주변 환경을 확인하는 것이 통상적이라고 할 수 있는 점, 일조방해 등의 경우와는 달리 주변 환경으로 인한 소음의 경우 인근시설을 확인하였다면 쉽게 예측이 가능한 점 등을 종합하여 보면 원고는 이 사건 분양계약 체결당시 이 사건 아파트부근에 이 사건 군사격장이 존재하고 있는 사실이나 그로 인한 사고 위험성, 소음발생의 빈도와 정도 등을 알고 있거나 충분히 알 수 있었다고 보인다.

여러 동의 아파트를 하나의 단지로 건축한 후 각 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 계획(이하 ‘기본적인 건축계획’이라 한다)에 따라 결정되는 바, 기본적인 건축계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고·설명자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 된다. 따라서, 분양계약을 체결하는 과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하기로 약정이 이루어졌다거나, 수분양자가 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등이 일정한 기준에 미치지 아니하는 사정을 알았더라면 그 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백하여 분양자가 신의성실의 원칙상 사전에 수분양자에게 그와 같은 사정을 설명하거나 고지할 의무가 있음에도 이를 설명·고지하지 아니함에 따라 일조나 조망, 사생활의 노출차단 등이 일정한 기준에 이를 것이라는 신뢰를 부여하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한, 기본적인 건축계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 사항은 수분양자가 이를 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 이 사건에서 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축계획대로 건축된 사정이 인정되는 바, 분양계약을 체결하는 과정에서 일조시간이 연속시간 기준이나 전체시간 기준을 충족하도록 하는 약정이 이루어졌다는 사실을 인정할 증거가 없고, 일조시간이 연속시간기준과 전체시간기준을 충족하지 아니하였다는 사실만으로 수분양자가 그러한 사정을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 아파트건축사업 시행자 및 시공자를 상대로 한 일조 등 침해로 인한 손해배상청구는 이유없다.

일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비춰 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위를 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당한다 할 것이다. 피고 D건설이 분양광고 등을 통해 건물을 ‘고품격 설계와 탁월한 해운대 조망권- 해운대, 동백섬, 오륙도, 광안대교, 센텀씨티의 특급전망’, ‘해운대 해양조망권과 도심조망권이 복합된 영구조망권’ 등으로 광고해 건물의 조망권을 강조한 사실, 공정거래위원회가 위 내용의 광고에 대해 소비자들로 하여금 마치 조망권 확보가 제한 또는 침해받지 않아 영구적인 조망권 확보가 가능한 것처럼 잘못 알게 할 우려가 있는 허위과장광고행위에 해당한다고 판단했으며, 조망권은 인근 토지소유자들이 신축하는 건물의 높이에 따라 좌우되는 것으로 기본적으로 이 건물의 외형재질과는 관계가 없는 사항으로 피고 D건설이 매수인인 원고 등에게 자신의 의사에 따라 보장해줄 수 있는 영역에 속하지 않고, 일반인의 입장에서도 이러한 사실은 예상할 수 없는 점, 건물 주변이 분양계약 당시에는 나대지였지만 원고 등 역시 언젠가 이 대지들에 건물이 세워질 것이란 점을 예견하고 있었다고 봄이 상당한 점 등 여러 사정들에 비춰 건물을 분양함에 있어 조망권과 관련된 사항을 다소 과장되게 강조한 피고 D건설의 선전광고행위가 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 거래상의 신의성실 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 보기는 어렵다.

분양계약 체결 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 이전에 제3자에게 신탁을 원인으로 이전등기가 경료되고 그 후 분양계약이 해제된 경우, 신탁계약상 별도의 정함이 없다면 분양계약해제에 따른 원상회복의무가 부동산 신탁계약상의 신탁사무에 당연히 포함된다고 볼 수는 없어, 수탁자에 대한 원상회복청구를 기각한다.

[1]주택법 제41조의2 및 같은 법 시행령 제45조의2 및 피고와 분양회사 사이의 분양계약서에 의하면, 투기과열지구 내에 위치한 이 사건 아파트의 분양권 전매행위가 금지되어 있기는 하나, 위 주택법 등의 규정은 매수인이 분양권자에게 그 전매사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매당사자 사이의 전매계약의 사법상효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 할 것이고, 분양계약은 피고와 분양회사 사이에 체결된 것이어서 원고에게 그 효력이 미친다고 할 수도 없다. 전매금지규정 및 분양계약 위반으로 무효라는 피고의 위 주장은 이유 없다. [2]원고가 피고로부터 분양권을 매수하면서 주택법 및 분양계약상의 분양권 전매금지규정 때문에 피고 명의로 분양계약을 체결하게 되는 관계로 피고와 원고 사이의 이 사건 아파트 또는 분양권 매매와 관련한 권리의 실현을 피고가 분양받을 아파트에 관하여 장차 피고 명의로의 소유권이전등기를 마친 후 이를 다시 원고에게 소유권이전등기를 마치는 방법으로 취한 것에 불과하여, 이를 두고 명의신탁약정이라고 보기 어렵고, 피고 명의로 소유권이전등기를 하는 것은 이 사건 약정이행을 위한 선행절차에 불과하므로 원고와 피고 사이에 명의신탁관계가 성립하였다고 볼 수도 없다. 따라서 명의신탁약정으로 무효라는 주장도 이유 없다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제78조 제1항은 ‘사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다’고 규정하고 있는바, 위 법상의 이주대책은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들을 위하여 사업시행자가 ‘기본적인 생활시설이 포함된’ 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 이주자들에게 이를 ‘그 투입비용 원가만의 부담하에’ 개별 공급하는 것으로서, 그 본래의 취지에 있어 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도라 할 것이고, 또한 같은 법조 제4항은 ‘이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립ㄱ퓰8실시하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다’고 규정하고 있는바, 앞서 본 이주대책의 제도적 취지에 비추어 볼 때 이는 사업시행자가 이주자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 그 이주정착지에 대한 도로, 급수 및 배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 설치되어 있어야 하고, 또한 그 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것으로서 이를 이주자들에게 전가할 수는 없는 것이며, 이주자들에게는 다만 분양받을 택지의 소지(素地)가격 및 택지조성비, 그리고 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하며, 또한, 공익사업법 시행령 제40조 제2항은 ‘이주대책은 건설교통부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에 수립·실시한다. 다만, 사업시행자가 ‘택지개발촉진법’ 또는 ‘주택법’ 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다’고 규정하여, 공익사업법 제78조 제1항의 규정에 의한이주정책 수립 방법으로 “이주정착지 조성” 외에 “택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급함”으로 이주대책에 갈음할 수 있도록 이주정책 수립 방법을 추가하고 있는 것이라고 보아야 하므로, 이주정착지 조성에 의한 택지 또는 주택 공급의 경우와 마찬가지로, 택지개발촉진법 등에 의한 택지 또는 주택의 공급의 경우에도 이주자들에게 분양받을 택지의 소지(素地)가격 및 택지조성비, 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 이와 같은 규정들은 그 취지에 비추어 볼 때 당사자의 합의로도 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다고 할 것이다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 그 소유 주택 또는 토지 등이 이 사건 택지개발사업지구에 편입됨에 따라 생활근거지를 잃게 된 원고들에 대한 이주대책으로 새로운 이주택지를 조성하여 공급하는 대신 원고들에게 이 사건 택지개발사업의 시행으로 사업지구내에 건립될 아파트를 특별공급하기로 하고, 이 사건 각 알선건설사업자로 하여금 원고들과 사이에 이 사건 각 분양계약을 체결하게 하면서 그 분양대금을 일반 수분양자들과 동일하게 정하도록 하였는 바, 이와 같은 분양대금 및 조건에 의한 분양계약은 앞서 본 법리에 비추어 강행법규인 공익사업법에 위반되어 무효라고 할 것이고, 한편 앞서 본 바와 같은 분양계약의 체결경위 등에 비추어 보면, 원고들은 위와 같은 무효부분이 없더라도 피고의 알선에 의한 이 사건 각 알선건설사업자와 사이에 위 각 아파트에 대하여 택지 소지가격 및 택지조성비, 건축비의 원가만을 포함하는 정당한 분양대금에 의한 분양계약 자체는 체결하였으리라고 보여지므로, 이 사건 각 분양계약 중 무효인 분양대금부분을 제외한 나머지 부분은 유효하다 할 것이다.

1. 주택분양보증은 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것) 제33조의 사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 주택사업공제조합이 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약인데, 제3자 지위에 있는 수분양자는 수익의 의사표시에 의하여 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담할 수 있고, 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다(수분양자들이 승계시공에 대해 이의를 제기하지 않았고 달리 이의를 제기할 이유도 없는 경우라면 묵시적 수익의 의사표시가 있었다 할 것이고, 이로써 수분양자들은 주택분양보증 약관에 따라 분양이행청구권을 취득함과 동시에 잔여 분양대금 지급채무를 부담한다고 한 사례). 2. 주택분양보증약관에 의해 승계시공자가 수분양자에게 미지급 분양대금 채권을 갖게 된다고 하더라도 그 중 분양자의 기성고에 상응하는 분양대금 채권은 원래 분양자가 이미 취득한 채권으로서 수분양자의 수익의 의사표시에 의하여 승계시공자에게 양도되는 실질을 갖는 것이므로, 분양자·수분양자·승계시공자가 그 채권의 양도를 제3자에 대한 관계에서 대항하기 위해서는 민법 제450조 제2항을 준용하여 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시 또는 승낙이 있어야 한다. 3. 아파트 분양계약에 따라 분양자가 수분양자에게 완전한 아파트 대지 지분 및 아파트 특정 호수의 아파트 건물부분을 모두 이전하고 분양대금을 지급받는 관계에 있는 경우, 분양계약이 묵시적으로 해제된 시점에 잔존하는 분양자의 수분양자들에 대한 분양대금 채권액을 산정하기 위해서는 대지 지분의 잔존가치나 등기이전의무의 이행가능성, 아파트 건물의 완성도, 대지와 건물의 아파트 전체 가치에 대한 상대적 비율 등을 종합 평가하여 분양계약의 이행정도를 도출하고, 전체 분양대금 중 그 이행정도에 비례한 분양대금 부분을 산출하여 분양대금 채권액을 특정한 후, 수분양자가 이미 지급한 분양대금이 이에 달하는지 비교하여 그 미지급 차액이 있을 경우만 수분양자의 분양자에 대한 분양대금 채무가 존재한다 할 것이다(아파트 건물의 완성도만을 기준으로 분양계약 해제 당시의 분양대금채권을 산정한 원심을 파기한 사례).

주택건설사업주체의 입주자모집공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 정형화된 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 분양신청을 하게 하기 위한 절차로서 특별한 사정이 없는 한 사업주체는 분양계약 체결시에 입주자모집공고상의 주택공급조건과 같은 내용의 계약을 체결하는 것이라고 보아야 할 것이다.

주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하다고 할 것이나, 주택건설사업자가 분양계약 체결에 사용하는 정형화된 분양계약서에 수분양자가 분양대금을 선납하는 경우 선납일수에 따른 중간이자를 할인하여 주는 조항이 있어 수분양자가 주택건설사업자와 분양계약을 체결하면서 이를 신뢰하여 분양대금을 실제로 일시불로 선납한 경우에는 이로 인하여 주택건설사업자가 분양대금을 구분하여 받도록 한 구 주택공급에관한규칙 제18조를 위반하게 되었다고 하더라도, 주택건설사업자를 위하여 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 가목 소정의 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 위 규정에 정하는 바에 따라 수분양자가 일시불로 납부한 분양대금 중 계약금과 중도금에 해당하는 금액을 환급하는 내용의 보증책임을 면할 수 없다.