구 부동산중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고, 중개업자의 준수사항 및 그 위반시의 제재에 대하여도 자세히 규정하고 있는 이유는, 구 부동산중개업법 등 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개행위는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려한 때문인 것으로 보인다. 부동산중개업을 영위할 자격이 없는 자가 구 부동산중개업법 등 금지규정 위반행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있으므로, 구 부동산중개업법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다. 부동산 중개업자의 자격요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효라고 보는 것이 타당하다.