김우중 전 대우그룹 회장이 집무실 겸 주거로 사용하던 밀레니엄 서울 힐튼호텔 23층을 호텔측에 돌려줘야 될 처지에 놓였다. 서울중앙지법 민사36부(재판장 김흥준 부장판사)는 지난달 21일 (주)대우개발로부터 호텔을 인수한 (주)CDL호텔코리아가 “대우개발의 당시 대표이사가 합리적 이유없이 호텔 중 가장 가치가 높은 23층을 25년이라는 장기간 염가로 임대한 것은 배임이며 불공정거래행위에 해당한다”며 김 전 회장을 상대로 낸 건물명도청구소송(2007가합939)에서 “호텔 A동 23층을 인도하라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “25년간 호텔 23층을 김 전 회장에게 임대하는 계약은 당시 회장이었던 피고에게 집무실을 제공하는 차원을 넘어 김우중 개인에게 집무실 공간에 대한 사실상의 종신무료임차권을 부여한 것”이라며 “호텔에서 가장 가치가 높은 23층을 처분하는 중요재산 처분행위인데도 당시 대우개발은 이사회 결의를 거치지 않았다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “당시 대우그룹은 해체수순을 밟고 있던 상황이어서 피고가 대우그룹 회장직위를 유지하는 것이 불투명했고 또 특별협약의 체결을 통해 해외도피생활 중에도 임차권을 유지할 수 있었다”며 “23층을 25년간 임대하는 계약은 대우그룹의 회장이라는 공식적인 직책과는 무관하게 김 전 회장 개인에게 일종의 재산상 특혜를 부여한 것으로 볼 수 밖에 없다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “당시 피고가 대우그룹의 회장이었고, 대우개발의 회장은 피고의 처였으며 또 피고가 특별협약을 통해 23층에 대한 임차권을 유지하려 했던 점에 비춰볼 때 임대차계약은 대표이사의 배임행위라는 반사회적 법률행위에 해당해 무효”라고 설명했다. 밀레니엄 서울 힐튼호텔의 소유자였던 대우개발은 지난 99년께 김 전 회장과 호텔A동 23층 부분에 대해 25년을 기간으로 한 임대차계약을 체결했다. 호텔을 인수한 CDL코리아는 “사정변경원칙에 따라 임대차계약을 해지해 호텔 23층부분을 명도해 달라”는 소송을 냈다.

상가분양회사가 업종의 일부를 변경하고 매장위치를 재조정했더라도 상권을 활성화시키기 위한 목적이었다면 영업손실이 없는 상인들은 분양계약을 해지할 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 차한성 대법관)는 이모(32)씨 등 의류전문상가 '부산 밀레오레'의 상인 5명이 임대분양업체 성창F&D를 상대로 낸 보증금반환청구소송 상고심(☞2005다25151)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "대규모 상가를 분양할 경우 분양회사가 수분양자들에게 특정 영업을 정해 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편, 상가 내의 업종 분포와 업종별 점포위치를 고려해 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통해 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당 업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 "이 경우 분양회사의 수분양자에 대한 의무는 수분양자의 영업권을 실질적으로 보호하기 위한 것이므로, 분양회사가 상가의 활성화를 위해 업종의 일부를 변경하고 매장의 위치를 재조정해 상가의 구성을 변경한다고 하더라도 이로 인해 기존의 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 않는 수분양자에 대해서는 의무 위반이 있다고 할 수 없다"고 덧붙였다. 이씨는 부산 밀리오레상가 3층에서 남성복을 판매하다 2001년1월 상가관리회사가 상인들의 자치조직인 상인운영이사회의 건의를 받아들여 3층 남성복 점포수를 줄이고 5층 아동복코너를 3층으로 옮기자 "지정업종 입점자의 동의없이 지정업종과 동종 또는 유사한 업종을 개점하도록 승인한 것은 부당하다"며 소송을 냈으나, 1·2심에서 모두 패소했다.

무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인이 무주택자격을 상실한 상태에서 임대차계약을 갱신했다면 계약해지 사유가 된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박시환 대법관)은 SH공사(구 서울도시개발공사)가 서울노원구 M임대아파트 임차인 김모(63)씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2008다3848)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 29일 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “무주택세대주에게 우선공급되는 주택의 임차인은 임대차기간 동안에도 계속 무주택세대주로서의 요건을 유지해야 한다”며 “임대차기간 동안 무주택세대주로서의 요건을 유지하지 못하면 입주자 요건을 상실하며 나아가 임차인이 이런 사실을 숨기고 임대차계약을 갱신했다면 계약일반조건 제10조1항1호의 ‘허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우’에 해당돼 계약해지 사유가 된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “김씨의 아들이 2001년6월 다른 주택의 소유권을 취득했으므로 2004년 2차 갱신계약에 따른 임대차기간 동안에도 무주택세대주로서의 요건이 상실된 상태”라며 “그럼에도 원심은 임대차계약상의 계약해지사유에 관한 SH공사의 주장에 대해 판단을 누락하거나 계약해지사유에 관한 해석을 그르치고 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다”고 설명했다. 지난 91년부터 M임대아파트에 거주한 김씨는 2002년부터 2년마다 총 3회에 걸쳐 임대차계약을 갱신해왔다. 그러던 중 김씨의 아들 박모씨가 1차 계약갱신 전인 2001년6월께 김포에 아파트를 구입, 소유권이전등기까지 마쳤고 이후 2005년에는 용산구 이태원쪽으로 주민등록을 이전했다. SH공사는 2002년 계약갱신 당시 아들 박씨가 주택을 소유한 사실이 드러났다는 이유로 3차 임대차갱신계약해지를 통보했으나 김씨가 건물명도를 거부하자 소송을 냈다. 1심은 김씨에게 SH공사에 건물을 인도하라며 원고승소 판결했으나, 2심은 “2005년에 주민등록을 이전해 더이상 세대원이 아닌 박씨가 아파트의 소유권을 보유하고 있다는 사정은 2006년 3차 갱신의 적법한 해지사유가 되지 않는다”며 SH공사에 패소판결을 내렸다.

임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이모씨는 지난 2004년 3월 집주인 정모씨와 보증금 7,000만원에 전세계약을 체결하면서 정씨가 A농협으로부터 받은 대출금을 대신 변제해주기로 약정했다. 그러면서 계약금과 중도금 명목으로 1,550만원을 정씨에게 줬다. 그러나 정작 이씨는 농협 대출금을 갚지 않았다. 이후 이씨는 6월께 정씨와 임차보증금을 4,000만원으로 낮춰 다시 임대차계약서를 작성하고 같은달 11일 확정일자를 받았다. 한편 농협은 정씨가 돈을 갚지 않자 법원에 정씨의 건물에 대해 부동산임의경매를 신청했다. 배당법원은 이씨가 소액임차인이 아니라고 판단해 3순위 배당권자로 지정했고 이씨는 배당이의의 소를 제기했다. 1·2심 법원은 "이씨가 법원의 경매가 개시될 것을 짐작하고 돈을 회수할 목적으로 소액보증금 최우선변제를 받기 위해 계약을 변경한 것"이라며 "임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인으로 볼 수 없다"며 원고패소 판결을 내렸다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 최근 이씨의 청구를 기각한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법 합의부로 돌려보냈다(☞2007다23203). 재판부는 판결문에서 "실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그후 새로운 임대차계약에 의해 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 됐다면 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이씨가 제1차 임대차계약 후 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속해 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것"이라며 "이씨가 임차인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 그후 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 됐다는 사정만으로 이씨가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수 없다"고 지적했다.

임대회사가 일방적으로 아파트 임대료를 인상했다면 입주자가 인상분을 내지 않더라도 회사 측이 임대차계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사10단독 이정엽 판사는 A 건설사가 임대아파트 입주자 정모(35)씨와 강모(35)씨를 상대로 낸 건물명도등 청구소송(2007가단45581)을 기각했다고 14일 밝혔다. 이 판사는 판결문에서 “임대주택법상의 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정됐을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 받아들일 의무까지 규정돼 있지 않다”고 판시했다. 이 판사는 이어 “정씨 등이 임대조건변경에 동의하지 않아 보증금 인상분 지급요구에 불응했다 하더라도 그것만으로 표준임대차 계약상의 의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “건설사의 계약해지통지는 위법하고 명도청구도 부당하다”고 덧붙였다. 이 판사는 또 “약정에서 양측은 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 했지만, 이 계약에서는 월 임료가 따로 정해지지 않아 이 경우에도 해당하지 않는다”고 설명했다. 정씨는 A사가 임대한 광주서구 한 아파트에 2001년 12월 입주하면서 임대차보증금 4,790만원을 지급한 뒤 2004년 증액분 140만원, 2005년 170만원, 2006년 250만원을 지급하지 않았으며 강씨는 2005년 3월 계약 당시 지급하기로 한 임대차보증금중 430만원과 2006년 170만원, 2007년 증액분 250만원을 지급하지 않았다. A사는 “증액분을 납부할 것과 이를 3개월간 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다”고 통지했으나 이들이 증액분을 납부하지 않자 임대차계약 해지를 통지하고 법원에 명도청구소송을 제기했다.

대한주택공사가 공급하는 임대아파트의 분양원가를 공개하라는 대법원의 첫 확정판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 이홍훈 대법관)는 최근 서울 동대문구 휘경주공2단지 임차인대표회의가 주공을 상대로 낸 정보비공개결정처분 취소소송 상고심(2008두1894)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 휘경주공2단지(400세대)는 2001년 11월말부터 임차인들이 입주한 공공임대주택으로 임대기간 5년이 지나 분양으로 전환하는 과정에서 주공측이 분양전환가격을 3.3㎡당 560만원으로 통보하자 임차인들은 분양전환가격의 산정기준이 되는 상세내역을 요구했다. 이후 주공이 '경영·영업상 비밀에 관한 사항’이라는 이유로 공개를 거절하자 “정보공개법상 비공개 대상에 해당하지 않는다”며 소송을 냈다. 1·2심 재판부는 “공공임대주택의 분양전환시 임차인의 우선분양권이 실질적으로 보장되려면 최초 입주자 모집 당시 주택가격 뿐만 아니라 그 구체적 산정내역을 공개해 적절히 산정됐는지 확인할 수 있어야 한다”고 밝혔다. 또 재판부는 “원가가 공개됨으로 인해 분양원가 산출과정의 투명성을 확보할 수 있고, 나아가 행정편의주의와 형식주의 및 권한남용으로 인한 폐해를 방지하는 데 유효한 수단으로 작용해 공공기관의 주택정책에 대한 투명성 및 행정절차의 투명성을 확보할 수 있는 계기가 될 수 있는 것”이라며 원고의 손을 들어줬다.

관리비 미납을 이유로 일방적으로 단전·단수조치를 한 오피스텔 관리회사 대표 등에게 업무방해죄를 인정한 판결이 나왔다. 서울남부지법 형사10단독 정성균 판사는 관리비를 납부하지 않았다는 이유로 전기와 수도를 끊은 A오피스텔 관리회사 대표인 최모씨와 관리소장 이모씨에 대해 업무방해죄를 적용, 각각 100만원과 30만원의 벌금을 선고했다고 17일 밝혔다(☞2007고정4546). 정 판사는 판결문에서 "입주업체가 오피스텔 하자와 세대별로 전기료를 정확히 계산하지 않는다는 이유로 이의를 제기했지만 피고인들이 아무런 조치를 취하지 않아 해결촉구 의미로 관리비 납부를 거부한 것으로 보인다"며 "이에 대해 피고인들은 하자문제의 해결이나 전기료와 관련한 충분한 설명 또는 해명을 하지도 않고 연체된 관리비 납부만 독촉하다가 자신들의 우월한 지위를 이용, 단전·단수조치를 취했다면 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 볼 수 없다"고 판시했다. 최씨 등은 오피스텔에 입주한 건설무역업체가 지난 2006년 10월부터 2007년 6월분까지 관리비 166만원을 납부하지 않았다는 이유로 2007년 8월께 전기를 끊고 단수시켜 업무방해 혐의로 기소됐다.

상가분양광고에 적혀있던 입점예정일을 지키지 못한 건축주에게 임대차계약을 해지하고 계약금을 임차인에게 돌려주라는 법원판결이 나왔다. 이 판결은 분양광고에 명시된 입점예정일을 통상 ‘청약의 유인’으로 해석해 구속력을 인정하지 않던 그 동안의 경향과 달리 임차인을 적극 보호하는 것으로 보여 주목된다. 등산복 매장을 운영하려던 경(38)씨는 2006년5월 가을 특수를 기대하고 적당한 매장을 물색하던 중 모 일간신문에 “2006년9월 그랜드오픈, 현 공정률 80%”라는 상가분양광고를 발견했다. 중앙건설이 경기도구리시교문동에 건설한 근린상가의 광고로 경씨는 즉시 임대차계약을 체결하고 계약금 2,000만원을 지불했다. 계약과정에서 경씨는 중앙건설 직원들에게 수차례 9월 입점가능성을 물어 봤고 직원들은 자신있게 ‘그렇다’고 대답했다. 하지만 상가는 공사지연으로 2006년11월이 다 되어서야 완공됐으며 가을특수를 놓쳐버린 경씨는 임대차계약을 해제하고 계약금을 돌려달라고 요청했으나 중앙건설측이 들어주지 않자 부당이득반환 청구소송(2007나6295)을 냈고 1심에서 패소하자 항소했다. 항소심을 맡은 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 “중앙건설은 경씨에게 계약금 2,000만원을 돌려주라”며 1심판결을 취소하고 원고의 손을 들어줬다. 재판부는 판결문에서 “일간신문 등에 광고를 통해 입점일을 기재한 사실, 계약을 체결하면서 입점가능일을 재확인한 사실, 입점지연으로 결국 매장을 운영할 수 없게 된 사실 등을 종합하여 볼 때 상가 입점지정일을 2006년9월 경으로 약정했다고 보는 것이 상당하다”며 “9월까지 입점예정일을 지정하지 않아 원고가 계약목적을 달성할 수 없게 되었으므로 중앙건설이 원고가 보낸 임대차계약 해제요청서를 받는 동시에 임대차계약은 적법하게 해제됐다”고 설명했다.

재건축을 위해 아파트 철거 후 새로운 아파트 취득했다가 재건축아파트가 완공된 후 1년 내에 새로 취득한 아파트를 팔았다면 '1세대 2주택'으로 볼 수 없어 '1세대 1주택' 비과세 혜택을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 완공된 재건축 아파트는 재건축대상 아파트와 별개이므로 재건축아파트의 취득시점은 재건축대상아파트 '취득시'가 아닌 '완공시'라는 취지의 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 구소득세법 제155조 제1항(일시적 2주택 특례규정)은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한해서는 이를 '1세대 1주택'으로 봐 양도시 비과세 혜택을 주게 돼있다 서울행정법원 행정5단독 김정욱 판사는 17일 "아파트 2채를 소유했던 것은 6개월 뿐이었다"며 서모씨가 서울 성동세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소청구소송(☞2007구단8082)에서 "1,600여만원의 양도소득세를 취소하라"며 원고 승소판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "재건축사업계획승인이 이뤄지면 재건축대상아파트는 '입주자로 선정된 지위'로 전환된다"면서 "입주자로 선정된 지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택 이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 김 판사는 이어 "일시적 2주택 특례규정은 먼저 취득해 보유하고 있던 기존의 주택을 양도하는 경우에 한해 적용이 있다"면서 "원고가 재건축대상아파트를 먼저 취득하기는 했지만 새 아파트 취득 전에 이미 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환돼 있었던 만큼 새로 취득한 아파트를 먼저 취득한 기존의 주택으로 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 원고가 지난 98년부터 소유한 재건축대상아파트는 99년 재건축사업승인이 나 2001년 이주 및 철거가 시작됐고 원고는 그무렵 새로운 다른 아파트를 취득했다. 그 아파트에서 3년간 거주하다가 재건축아파트가 2004년 완공된 후 6개월이 지나 새로 취득했던 아파트를 팔았다. 이에 세무서는 '1세대 1주택'양도에 해당하지 않는다며 1,600여만원의 양도소득세를 부과했다. 이에 불복한 원고는 소송을 냈다.

집주인이 임대기간이 끝났는데도 임차보증금을 반환하지 않은 바람에 세입자가 새로 이사갈 집의 계약금을 위약금으로 몰취 당했다면 이를 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 주택임대차 계약기간이 끝났는데도 새로운 임차인에게 임대차보증금을 받기전에는 기존 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않는 소위 ‘임대차보증금돌려막기’의 관행에 경종을 울린 것으로 볼 수 있다. 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 최근 ‘보증금을 돌려받지 못해 새 주택임대차 계약금을 몰취당했다’며 최모씨가 임대인 문모씨를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심(2007나6127)에서 원고 패소판결한 1심과 달리 ‘임대인은 몰취당한 계약금 400만원 전액을 배상하라’며 원고 승소판결했다. 재판부는 판결문에서 “임대인이 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체해 원고가 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “설령 통상손해로 볼수 없다 하더라도 당시 임대인은 최씨가 임대차보증금을 돌려받지 못하면 새 임대차계약의 보증금을 낼 수 없게 돼 계약금을 몰취당할 것이라는 사정을 알고 있었기에 손해배상의무가 있다”고 덧붙혔다. 최씨는 2006년 9월29일로 정한 임대차만료를 두달여 앞두고 임대인에게 이사를 갈 것이니 임대차보증금을 계약만료일에 돌려달라고 요청했지만 결국 받지 못했고 그 때문에 새로운 임대차계약의 잔금을 내지 못해 계약금 400만원을 위약금으로 몰취 당하자 소송을 냈다.