우리나라 법원에 제기된 외국법인의 홍콩 영업소와 중국 영업소 간 분쟁은 국제사법에 따라 준거법을 중국법으로 삼아 재판해야 한다는 판결이 나왔다. '손해배상금을 판결선고일에 즉시 지급할 것을 명할 수 있다'고 본 중국 민사소송법과 최고인민법원 사법해석에 따라 지연손해금 기산일을 우리법이 정한 '불법행위일부터'가 아닌 '판결 선고일 다음날부터'로 봐야 한다는 취지다. 다만 재판부는 외화($)로 발생한 손해배상채권을 원화(￦)로 바꿔 청구할 때의 환산시기와 환율은 우리나라법을 준거법으로 할 수 있다고 판단했다. 서울고법 민사19부(재판장 고의영 부장판사)는 박모씨가 운영하는 외국법인 A사가 중국인 B씨가 운영하는 C법인을 상대로 낸 손해배상소송(2017나2049752)에서 최근 원고일부승소 판결했다. 영국령 버진아일랜드 법에 따라 설립된 A사 홍콩영업소는 2013년 컴퓨터 부품업체 D사로부터 TFT-LCD 패널 9만4000여개를 284만여달러를 주고 구매해 C법인이 관리하는 중국 창고에 보관했다. 이후 A사는 중국 제조업체에 이 물건을 판매하려 했으나 불량률이 높아 판매하지 못했고, 제조업체인 D사에 문제해결을 요구했다. 결국 A사는 물건을 반품하기로 했다. 그런데 물건을 보관하고 있던 C법인 대표 B씨는 2014년 D사에 "창고에 보관된 물품 소유자는 자신이 대표인 C사이고, A사로부터 물건들을 매수했다"고 설명했다. 이후 D사는 자회사를 통해 B씨가 보관중이던 물건 8만8000여개를 구매하고 267만 달러를 지급했다. 이에 A사는 "B씨가 물품을 임의로 매도한 후 대금을 착복해 횡령했다"며 "불법행위로 인한 손해배상 284만 달러를 지급하라"며 소송을 냈다. 이에 대해 B씨는 "A사가 물품을 매수해 줄 것을 요청했고 매매계약 체결후 A사에 187만달러를 지급했다"고 맞섰다. 재판부는 우선 "홍콩에 영업소를 둔 A사와 중국인 B씨의 분쟁은 외국적 요소가 있는 사건으로 국제사법에 따라 준거법을 적용해야 한다"며 "A사와 중국에 영업소를 둔 C사 사이에 물품판매 위탁관계가 있다면 준거법은 국제사법에 따라 중국법이고, 위탁관계가 없다 하더라도 불법행위지가 중국이기 때문에 역시 중국법이 적용된다"고 밝혔다. 이어 "B씨가 A사로부터 물품을 매수하고 대금을 모두 지급해 소유권을 취득했다 인정할 만한 증거가 없고, 따라서 B씨가 물품 소유권을 취득했다고 볼 수 없다"며 "B씨는 A사 소유의 물품을 반환하거나 판매대금을 반환할 의무가 있음에도 이를 무시하고 A사의 소유권을 침해해 약 281만 달러를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 서울고등법원 "지연손해금 기산일은 판결선고 다음날부터" 재판부는 또 "중국 민사소송법 및 최고인민법원 사법해석에 따라 법원은 손해배상금을 판결 선고일에 즉시 지급할 것을 명할 수 있다"며 "1심 선고가 불법행위일로부터 3년이 지나 이뤄졌고, 추가로 지급기한을 연장할 필요성이 없으므로 지연손해금은 1심 판결 선고일 다음날부터 가산해야 한다"고 설명했다. 손해배상액에 대해서도 "A사는 손해배상채권 281만 달러를 우리나라 통화(￦)로 환산해 지급할 것을 구하고 있는데, 환산 시기와 환율은 채권이 실제 이행되는 장소 혹은 이행을 구하는 소가 제기된 장소인 우리나라 법을 준거법으로 해 판단해야 한다"며 "민법 제378조에 따라 환산시기는 사실심 변론 종결당시로 보고, 환율은 기준환율에 따른다"고 했다. 국제소송 전문가인 한 변호사는 "국제거래 등 관련 분쟁은 먼저 국제사법에 따른 준거법을 결정하는 것이 우선"이라며 "이번 사건에서는 결과가 크게 바뀌지 않았지만 간혹 자칫 준거법을 잘못 적용해 결과가 달라지는 등 곤란한 상황에 처할 수 있으니 각별한 주의가 필요하다"고 말했다.

진귀한 고미술품인 줄 알고 산 서화들이 가짜였다면 매수인은 매매계약을 취소할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 착오로 인한 취소와 매도인의 하자담보책임 제도는 취지와 효과가 다르므로, 매매계약 내용 중요 부분에 착오가 있는 경우에는 매도인의 하자담보책임 성립여부와 상관없이 매도인이 매매계약을 취소할 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 윤모씨가 "매매대금 1억9400만원을 돌려달라"며 홍모씨를 상대로 낸 위약약정금청구소송(2015다78703)에서 "홍씨는 위작 서화를 인도받음과 동시에 윤씨에게 1억7370만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 윤씨는 2007년 6월 홍씨로부터 단원 김홍도의 그림과 선조대왕 어필 등 서화 10점을 1억9400만원에 매수하는 계약을 체결했다. 계약에는 '감정 결과 위작으로 판명되었을 때에는 수령한 대금을 즉시 반환하고 문화예술품을 인수해 간다'는 내용이 있었다. 그런데 이후 감정결과 작품 중 4점이 가품으로 밝혀졌다. 윤씨는 계약에 따라 매매대금을 반환해달라고 요구했으나 홍씨가 이를 거부하자 소송을 냈다. 홍씨는 재판과정에서 "매매목적물의 하자로 매수인이 매도인에 대해 담보책임을 물을 수 있는 경우에는 착오에 관한 규정이 배제돼야 한다"면서 "윤씨가 매매 목적물의 하자에 대해 내게 하자담보책임을 물어 위약약정금을 청구했으므로, 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수는 없다"고 주장했다. 재판부는 "민법 제109조 1항에 따르면 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 그 착오에 중대한 과실이 없는 표의자는 그 법률행위를 취소할 수 있다"며 "또 민법 제580조 1항, 제575조 1항에 의하면 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 하자가 있는 사실을 과실 없이 알지 못한 매수인은 매도인에 대하여 하자담보책임을 물어 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. "하자담보책임 물어 손해배상 청구도 할 수 있어" 이어 "(이 같은) 착오로 인한 취소 제도와 매도인의 하자담보책임 제도는 그 취지가 서로 다르고 그 요건과 효과도 구별되므로, 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 그 매매계약을 취소할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "윤씨가 위작인 서화를 진품으로 알고 매수한 것은 법률행위 내용의 중요 부분에 대한 착오가 있는 경우에 해당한다"면서 "원심은 매매계약 중 위작 서화 부분이 착오를 이유로 한 윤씨의 의사표시에 따라 적법하게 취소됐다고 판단한 후 '윤씨가 이미 하자담보책임을 물었으므로 매매계약 취소까지 할 수는 없다'는 홍씨의 주장을 배척했는데, 이러한 원심의 판단은 정당하다"고 판시했다. 앞서 1·2심도 "담보책임과 착오는 요건과 효과가 다르다"며 "홍씨는 위작인 서화 4점을 인도받음과 동시에 1억7370만원을 돌려주라"고 판결했다.

공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만 이는 강행규정이 아니라 단속규정이라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다259677)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"며 "따라서 이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. "의뢰자 보호가 목적… 거래계약까지 무효로 못 봐" 이어 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다. 2013년 4월 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게 자신이 소유한 대전 유성구의 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만원을 지급했다. 이후 A씨는 "B씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원, 계약금반환소송 원고승소 원심파기 환송 1심은 A씨에게 패소 판결했지만, 2심은 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있고, 이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다"라며 원고승소 판결했다.

사망 전날 혼수상태에 빠진 환자 명의로 이뤄진 부동산 매매계약은 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사46부(재판장 이수영 부장판사)는 아르헨티나에 살고 있는 A씨가 매형인 B씨와 B씨의 사촌동생을 상대로 낸 소유권이전등기 말소등기 청구소송(2015가합520438)에서 "B씨 등은 말소등기절차를 이행할 의무가 있다"며 최근 원고승소 판결했다. A씨의 어머니(사망당시 81세)는 2014년 3월 췌장암으로 병원에 입원한 뒤 같은해 4월 15일 혼수상태에 빠졌다. 그런데 이튿날 A씨의 어머니가 종로구 창신동에 있는 2층 건물을 사위인 B씨에게 9억5000만원에 매도한다는 매매계약서가 작성됐다. 이 과정에서 A씨의 둘째 형이 어머니를 대신해 매매계약서에 도장을 찍고 인감증명서를 발급받아 소유권이전등기를 마쳤다. 다음날인 17일 A씨의 어머니는 사망했고, B씨는 같은해 12월 자신의 사촌동생에게 이 건물의 소유권을 넘겼다. 뒤늦게 이 같은 사실을 뒤늦게 알게 된 A씨는 2015년 3월 "어머니의 의사능력이 없던 상태에서 이뤄진 소유권이전등기"라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨가 '장모님(A씨의 어머니)께서 2013년 건물을 자녀들에게 상속할 경우 상속세가 많이 부과될 것을 걱정해 내게 건물을 사 줄 것을 부탁했는데 병세가 급속히 악화되자 이런 사실을 알고 있던 A씨의 둘째 형이 장모님의 허락을 받아 매매계약을 체결했다'고 주장하고 있지만, 건물을 매수할 자력이 없던 B씨가 고가의 이 건물을 매수했다는 것을 쉽게 납득하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "매매계약서가 작성될 당시 망인은 혼수상태에 빠져 있어 건물의 매매행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 의사능력이 없었던 것으로 보인다"며 "B씨 명의의 등기는 망인의 의사에 기하지 않고 마쳐진 것으로 추정력이 번복돼 원인 없는 무효의 등기이고 이에 터잡아 마쳐진 B씨 사촌동생의 등기 역시 무효"라고 판시했다.

구입하는 전원주택이 중과세 대상인 고급주택에 해당하는데도 공인중개사가 반대로 알려줘 예상치 못한 고액의 세금을 추가로 낸 경우 공인중개사는 매수인에게 추가로 낸 세금은 지급할 의무가 없지만 위자료는 줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사24단독 박혜선 판사는 A씨 부부가 공인중개사 B씨와 서울보증보험, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단134106)에서 "B씨는 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무가 있다"며 "A씨 부부가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다"고 밝혔다. 하지만 A씨 부부가 B씨의 잘못된 설명으로 인해 추가로 부담하게 된 세금 전체를 재산상 손해액으로 인정하지는 않았다. 재판부는 "A씨 부부가 최종 납부한 7300여만원은 주택을 구입하기 위해 법률상 당연히 납부해야 하는 세금으로 중개행위상 과실과 인과관계가 있는 재산상 손해라고 할 수는 없다"며 "실제 납부한 세액과 잘못 설명된 세율에 의한 차액 6500여만원은 매매대금의 10%를 초과하는 금액이지만 2015년을 기준으로 해당 주택의 가격이 6억3600만원인데 매매계약에서 정한 매매금액 5억7500만원은 그보다 6000만원 이상 저렴했던 점 등에 비춰보면 B씨의 과실이 없었더라도 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수 없다"고 설명했다. 이어 "다만 B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다"며 "A씨 부부가 이때문에 정신적 고통을 입었을 것이 경험칙상 명백해 B씨는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 재판부는 또 "B씨가 서울보증보험, 한국공인중개사협회와 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 가한 재산상 손해를 보상하는 보험·공제계약을 각각 체결하긴 했지만 A씨 부부가 입은 정신적 손해에 대한 배상책임까지 보상 범위에 속하지는 않는다"면서 서울보증보험과 한국공인중개사협회에 대한 청구는 기각했다. A씨 부부는 2015년 5월 B씨를 통해 경기도 용인의 한 전원주택을 매입했다. B씨는 매매계약 당시 중개대상물확인·설명서를 작성하면서 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'란에 '취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%'라고 기재했다. 이에 따르면 A씨 부부가 납부할 세금은 740여만원이었다. 하지만 이 주택은 지방세법 제13조 5항 3호에 따라 중과세되는 고급주택으로 A씨 부부는 취득세 6500여만원, 농어촌특별세 640여만원, 지방교육세140여만원 등 총 7300여만원을 납부해야 했다. 이에 A씨 부부는 B씨가 세율을 잘못 설명해 세금을 추가로 납부하는 손해를 입었다며 소송을 냈다.

상가 분양회사가 미분양 상가를 분양하면서 실제 분양가격과 월 수익을 숨기고 월 100만원의 임대료를 보장해 주겠다며 원래 가격보다 3배나 비싸게 점포를 팔았다면, 매수자는 이 계약을 취소할 수 있을까? 법원은 분양회사가 거래에 중요한 내용을 숨기고 매수자에게 착오를 일으키게 했다며 계약취소가 가능하다고 판단했다. 부동산 계약 체결 시 거래의 중요한 사항을 제공하지 않은 것을 기망행위로 보고 매매계약 취소를 인정한 것은 이번이 처음이다. A씨는 남편이 명예퇴직한 후 받은 퇴직금을 두고 노후준비를 고민하던 중 지난해 1월 서울 은평구에 있는 점포를 급매한다는 B회사의 전단지를 보고 남편과 함께 분양사무실을 찾았다. B회사는 점포를 분양 받으면 이를 B회사가 다시 임차해 제3자에게 전대해 매월 100여만원의 임대료 수입을 보장하겠다며 매수를 권유했다. A씨는 투자가치가 있겠다고 생각해 2억 6000만원에 점포 2개를 매수하기로 하고 계약금 5300여만원을 송금했다. 그러나 부부는 계약을 강권하는 직원들이 수상해 인터넷을 검색한 결과 이 건물 분양이 사기라고 주장하는 인터넷카페가 있는 것을 발견하곤 즉시 계약을 취소할 것을 요구했으나 B회사는 거부했다. 사실 해당 점포의 실제 가격은 1억 3천만원에 훨씬 못 미치는 3700만원 정도에 불과했다. 또 다른 점포들과 함께 가구매장으로 사용중이었는데 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 계산한 점포의 월차임은 15만원으로 B회사가 보장한 금액의 6분의 1 수준이었다. A씨는 이 같은 사실을 미리 알았더라면 점포를 분양받지 않았을 것이라며 계약을 취소하고 계약금을 돌려달라며 소송을 냈다 서울서부지법 민사6단독 표극창 판사는 지난달 24일 A씨가 B회사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(2014가단204478)에서 원고승소 판결했다. 표 판사는 "일반적으로 매매거래에서 매수인은 싸게 구입을 원하고 매도인은 비싸게 처분하기를 원하는 이해상반의 지위에 있기는 하지만, 거래에 있어서 중요한 사항을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위로 봐야한다"고 설명했다. 이어 "B회사는 A씨가 고가의 차임지급 약정으로 인해 착오에 빠져 점포를 구매하려는 것임을 알고 있는 이상, 신의성실의 원칙에 따라 점포의 차임이 15만원 정도인 것과 추가 지급되는 차임은 피고의 자금으로 지급되는 것임을 알려줬어야 할 법률상 의무가 있다"며 "이를 알려주지 않은 행위는 신의성실의 의무에 비춰 비난받기 충분하고 부작위에 의한 기망행위 해당한다"고 지적했다. 표 판사는 "B회사가 A씨에게 실제 점포에서 발생하는 수익의 6배가 넘는 100여만원을 5년간 월차임으로 지급하겠다는 계약을 한 이유는 점포를 매수하면 이 정도의 임대수입을 얻을 수 있을 것이라고 오인하게 하려는 의도 외에는 다른 이유 찾기 어렵다"며 "결국 B회사는 월차임을 많이 지급하는 만큼 매매대금을 올려 받음으로써 월 차임에 대한 부담을 그대로 A씨에게 전가시킨 것"이라고 덧붙였다.

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 장준현 부장판사)는 지난 12일 부동산 매매계약을 취소당한 김모(63)씨가 부동산 주인 주모(72)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합528346)에서 "위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합해 4300만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않는다"며 "주씨는 계약금으로 정한 1억 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다"며 "다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10% 정도에서 결정되는 것이 보통이고 1억 1000만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채(147.86㎡)를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 주씨는 계약 당일에 1000만원을 받았고 계약금 나머지인 1억원은 다음날 송금받기로 했다. 그러나 주씨는 계약 직후 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다.

매수인이 매매계약 이행불능에 일부 책임이 있어 매매계약을 해제 했더라도 매도인의 원상회복책임에 매수인의 과실을 상계할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 양창수 대법관)은 지난 13일 차모씨가 장모씨를 상대로 낸 매매대금 반환소송 상고심(2013다34143)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약이 해제되면 그 효력이 소급적으로 소멸하고, 계약상 의무에 기하여 실행된 급부는 받은 이익 전부를 원상회복을 위해 부당이득으로 반환해야 한다"며 "과실상계는 불법행위로 인한 손해배상책임에 인정되는 것이고, 매매계약이 해제돼 소급적으로 효력을 잃어 원상회복의무 이행으로 반환하는 경우에는 적용되지 않는다"고 밝혔다. 또 "계약의 해제로 인한 원상회복청구권에서 해제자가 그 해제의 원인이 된 채무불이행에 원인의 일부를 제공하였다는 등의 사유를 내세워 신의칙 또는 공평의 원칙에 따라 손해배상에 있어서의 과실상계에 준해 그 권리의 내용이 제한될 수 있다고 하는 것은 허용돼서는 안 된다"고 덧붙였다. 장씨는 2004년 A씨의 중개로 택지분양권을 차씨에게 1억4500만원에 매도하되, 차씨가 분양권을 제3자에게 전매해도 장씨가 인정하고 필요한 서류를 제공하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 매매대금을 받았다. 장씨는 2005년 차씨로부터 분양권 전매를 위임받았다고 주장하는 A씨의 요청으로 B씨에게 인감증명서와 주민등록등본을 건네고 분양권을 B씨에게 매도한다는 계약서에 인감도장을 날인했다. 차씨는 장씨가 매매계약을 맺고 대금을 받았음에도 제3자에게 이중으로 분양권을 매도해 매매계약이 이행불능 됐다며 매매대금 1억4500만원을 원상회복하라며 소송을 냈다. 항소심은 "차씨가 분양권확보에 필요한 서류를 스스로 잘 관리하지 않고 A씨에게 맡겨두는 바람에 장씨가 A씨에게 분양권 전매의 권한이 있는 것으로 믿고 B씨 앞으로 명의변경 절차를 마쳐준 사정을 감안해 장씨의 원상회복 책임을 매매대금의 40%인 5800만원으로 제한한다"고 판결했다.

매수자가 매도자와 본계약은 체결하지 않고 가계약만 체결했더라도 계약금을 줬다면 매매계약이 성립할 수 있다는 판결이 나왔다. 울산지법 민사2부(재판장 문춘언 부장판사)는 최근 신모씨가 울산 울주군 임야 소유주인 A친족회를 상대로 낸 소유권이전등기청구 항소심(2013나508)에서 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 "약정서에 있는 '나흘 이내에 매매계약 체결이 이행돼야 하고 쌍방 합의 시 본 약정을 매매계약으로 간주할 수도 있다'는 조항의 진정한 의미는 약정서가 현재로써 아무 효력이 없다는 것이 아니라, 신씨에게 매매목적물을 다시금 확인할 수 있는 여유를 줘 정식계약을 체결할지 여부에 대해 선택권을 부여하고 있는 것"이라며 "이 사건 약정서는 신씨가 A친족회에 계약금을 지급하면서 예약 완결권을 행사할 수 있는 형태의 매매예약이므로 신씨가 계약금을 송금했다면 계약이 성립한다"고 밝혔다. 재판부는 "A친족회는 신씨만 매매완결권을 갖는 것은 쌍무계약의 기본원리에 반한다고 주장하지만, 당사자들의 자율적인 의사에 따라 당사자 일방만이 매매완결권을 갖도록 정하는 것은 사적자치의 원칙상 얼마든지 가능하다"고 설명했다. 2012년 3월 19일 신씨와 A친족회는 친족회 소유 임야 6000평을 평당 85000원에 사고 팔기로 약정서를 작성하고 신씨는 나흘 뒤인 23일까지 계약금 6000만원을 주기로 했다. 그러나 부동산업자는 "신씨가 계약금을 주지 않으면 어떻게 할 거냐. 약정서는 별다른 효력이 없다"며 "더 좋은 조건으로 사겠다는 B씨에게 팔라"고 권유했다. A친족회는 권유에 넘어가 B씨와 매매계약을 맺고 1억원을 받았다. 신씨는 23일 계약금 6000만원을 A친족회에게 주려고 연락을 했으나 연락이 닿지 않자 친족회의 계좌번호로 계약금을 송금했다. A친족회는 "약정서는 확정적인 매매계약이 아니다"라며 소유권이전을 해주지 않자 신씨는 소송을 냈다.

부동산 매수인과 매도인이 매매계약 체결 때 '매수인이 매매대금을 지급하지 못하면 부동산에 설정한 담보물권을 매도인이 해지할 수 있다'는 특약을 했더라도 매수인에게 돈을 빌려주고 담보물권을 설정받은 제3자가 특약 내용을 알지 못했다면 매도인이 이를 일방적으로 말소할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사25부(재판장 심상철 부장판사)는 최근 하모씨가 전모씨를 상대로 낸 근저당권 등 설정등기 말소회복 청구소송 항소심(2012나88169)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 최모씨는 2011년 8월 15억원을 주고 전씨 소유의 부동산을 매수하기 위해 대금을 3차례에 걸쳐 나눠 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 맺었다. 이들은 아울러 '매매대금을 지급하지 못할 시에 그때까지 매수인 측이 설정한 담보권을 해지할 수 있는 일체의 서류를 매도인에게 제공한다'는 특약조항을 넣었다. 최씨는 부동산 매수대금을 마련하기 위해 같은 달 사채업을 하는 원고 하씨에게 5억원을 빌렸다. 최씨는 대신 하씨에게 이 부동산에 대한 근저당권설정계약과 지상권설정계약을 체결해주기로 하고, 부동산 소유주인 전씨는 하씨의 이름으로 등기를 마쳐주었다. 하지만 이후 최씨가 잔금을 치르지 않자 전씨는 하씨의 근저당권설정과 지상권설정을 해지했다. 그러자 하씨는 근저당권과 지상권 설정등기를 말소한 것은 부당하다며 소송을 냈다. 재판부는 판결문에서 "이 사건 무효특약은 채권자인 하씨가 대여금을 변제받지 못했음에도 자신과 무관한 사정에 따라 담보권을 포기한다는 것으로 매우 이례적이라 할 것인데, 하씨가 이를 감수해야 할 특별한 사정이나 합리적 이유를 발견할 수 없다"며 "하씨로서는 이 사건 매매계약의 해제 여부에 따라 이 사건 근저당권 및 지상권의 효력이 달라지는 무효특약이 포함된 것을 알았거나 포함됐을 것이라고 예상할 수 없었다고 보인다"고 설명했다. 재판부는 이어 "이 사건 무효특약은 통상의 근저당권설정계약서와는 다른 문구를 삽입해 부동문자로 인쇄해 둔 점 등에 비춰볼 때 예문에 불과해 여기서 정하고 있는 내용에 대한 원고와 피고의 합의는 존재하지 않는다고 봄이 상당하다"고 덧붙였다.