아파트 부정청약 당첨자일지라도 시행사가 위약금을 몰취하는 것은 불공정하다는 항소심 판결이 나왔다. 아파트 부정청약이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 브로커가 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말한다. 이 판결이 확정되면 계약금을 위약금으로 몰수 당할 뻔한 부적격 분양권 당첨자도 계약금을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다. 서울고법 제12-1민사부(재판장 윤종구 고등부장판사)는 부정청약 분양권 매수인 A씨가 시행사를 상대로 위약금의 반환을 요구한 수분양자 지위 확인소송(2020나2046081)에서 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지의 원심 판단을 뒤집었다. 재판부는 "공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 보인다"며 "이러한 사정 등에 비춰 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"고 밝혔다. 이어 "시행사가 위약금 조항에 대해 약관설명의무를 이행하지 않은 경우 위약금 조항은 효력이 인정되지 않으므로, 시행사는 분양권 매수인에게 위약금을 반환하라"고 판시했다.

암호화폐 매매계약을 체결하면서 정해진 대금 지급기한을 쌍방 합의에 따라 연장할 수 있도록 하고 분납이 가능하도록 약정했다고 해서 이를 매매예약에 불과하다고 볼 수는 없다는 판결이 나왔다. 매수인의 편의를 위한 특칙에 불과할 뿐 확정적인 매매계약에 해당하므로 약정된 매매대금을 지급해야 한다는 취지다. 서울고법 민사12-1부(재판장 천대엽 부장판사)는 A사가 B사를 상대로 낸 매매대금청구소송(2020나2016462)에서 "B사는 A사로부터 암호화폐 5억개를 인도 받음과 동시에 3억5000만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A사는 지난해 2월 22일 B사에 암호화폐인 토큰 5억개를 넘기기로 하고 매매계약을 체결했다. 계약에서 A사는 B사에게 시장가격에 상관없이 암호화폐를 1토큰당 0.7원에 팔기로 했다. 이와 함께 매매대금 지급은 같은해 5월 31일까지로 하면서 서로 협의해 기한을 연장할 수 있도록 하는 한편 대금은 여러차례에 걸쳐 부분적으로 지급할 수 있도록 했다. 암호화폐는 거래의 신뢰를 위해 제3자인 C씨가 보관했다. 그런데 기한인 5월 31일까지 매매대금은 지급되지 않았고, 해당 암호화폐는 A사에 반환됐다. 이후 A사는 B사를 상대로 매매대금을 지급하라며 소송을 냈다. 대금지급 연장 여부는 매수인의 편의 위한 특칙 재판과정에서 B사는 "이사건 계약은 매매예약"이라며 "A사는 시세보다 높은 가격에 암호화폐를 매수했고 이로 인한 손해를 보전하려는 의도에서 우리와 계약을 체결한 것"이라고 주장했다. 그러면서 "A사와의 계약 체결 당시 암호화폐는 0.3원임에도 개당 0.7원에 매수하기로 계약서를 작성한 것에 불과하다"며 "이는 우리에게 일방적으로 불리했기에 우리만 예약완결권을 갖도록 했는데, 예약완결권을 행사하지 않았기 때문에 이 계약은 효력을 잃었다"고 했다. 하지만 재판부는 B사의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 "매매계약은 매도인의 재산권 이전 및 그 대가로서 매수인의 대금지급에 관해 쌍방 합의가 이뤄짐으로써 성립한다"며 "매매의 일방예약은 본계약 체결 여부에 대한 선택권을 당사자 일방에게 유보해 일방이 예약완결권을 행사하는 경우 매매계약이 체결되기로 하는 약정으로, 본계약의 확정적 구속력 하에서 단지 채무이행에 조건이나 기한을 붙인 것에 불과하면 조건부 혹은 기한부 본계약으로 해석함이 타당하다"고 밝혔다. 서울고법 “약정된 매매대금 지급할 의무 있다” 이어 "이 사건 계약은 그 문언 자체로 '매매계약'이라는 것을 명시하고 있다"며 "매매대금의 액수 및 지급의무를 확정하면서 단지 지급 시기와 방법에 있어서 매수인의 편의를 위한 지급기한의 연장 내지 분할지급의 특칙을 규정하고 있어 매도인과 매수인 모두에게 각 구속력 있는 확정적인 의무를 부과한 것으로 해석된다"고 설명했다. 또 "(계약서에는) 매매예약완결권 및 그 행사 등 매매예약이 내용을 이루는 요소나 절차에 관한 규정은 전혀 존재하지 않는다"며 "B사가 계약에 이르게 된 주된 요인으로 보이는 암호화폐 거래 자체의 투기적 성격 및 그 시세상승과 그에 따른 B사의 이익 가능성의 측면에서 보더라도 B사에게 일방적으로 불리한 해석이라고 보기 어렵다"고 했다. 그러면서 "쌍무계약인 매매계약에서 대금지급의무와 목적물인도의무는 일반적으로 동시이행관계에 있다"며 "B사는 A사로부터 암호화폐 5억개를 인도받음과 동시에 A사에게 3억5000만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.

부동산 매매과정에서 명의신탁자가 낸 매수자금은 명의수탁자가 부당이득으로 반환해야 하지만, 명의수탁자가 해당 부동산에 대해 납부한 재산세는 명의신탁자 측으로부터 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨의 유족들이 A씨의 동생 B씨를 상대로 낸 부당이득 반환청구 소송(2018다283773)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 확정했다. A씨는 1989년부터 2004년까지 인천 일대 토지를 8억9500여만원에 매수하면서 동생 B씨와 명의신탁계약을 맺고 B씨 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. A씨는 2012년 사망했고, 그의 재산은 A씨 유족들이 상속했다. B씨는 A씨 사망 후 2012년부터 2016년까지 해당 토지에 대한 재산세 2800여만원을 납부했다. “토지·재산에 실질적 소유권 가진 자가 납부의무” 한편 A씨 유족들은 2013년 B씨를 상대로 "B씨 명의 토지의 실제 매수인은 A씨"라며 "매수인 등기 명의만 B씨로 신탁하는 3자간 명의신탁약정은 무효"라고 주장하며 소유권이전등기 말소등기소송을 제기했다. 법원은 A씨와 B씨 사이에 계약명의신탁약정이 성립했다고 인정하면서도, A씨에게는 소유권이전등기청구권이 없다며 각하했다. 그러자 A씨의 유족들은 "명의수탁자인 B씨는 토지 매수 자금 8억9500여만원을 부당이득했으므로 이를 반환할 의무가 있다"며 다시 소송을 냈다. 이에 B씨는 토지를 A씨로부터 증여받은 것이라고 맞서면서 "이미 납부한 재산세 2800여만원 등은 원고(A씨의 유족)가 주장하는 부당이득반환 채권과 상계한다"고 주장했다. 유족승소 원심확정 1,2심은 "계약명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 명의신탁계약의 무효로 인해 명의신탁자가 입은 손해는 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금"이라며 "따라서 명의수탁자는 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금 상당액을 부당이득한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 그러면서 "B씨는 A씨로부터 매수자금 8억9500여만원을 받아 이를 부당이득했다"며 "B씨는 A씨의 상속인들에게 상속비율에 따라 이를 반환할 의무가 있다"고 판시했다. 또 B씨가 납부한 재산세를 부당이득반환 채권과 상계해야 한다는 주장에 대해서도 "A씨 유족들이 재산세를 납부할 의무가 있다고 보기 어렵다"고 했다. 대법원도 "지방세법상 재산세 납세의무를 부담하는 '재산을 사실상 소유하고 있는 자'는 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 토지나 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자"라며 "명의신탁자가 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였다면 재산세 과세기준일 당시 부동산에 관한 소유권이전등기를 마치기 전이라도 해당 부동산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자로서 특별한 사정이 없는 한 그 재산세를 납부할 의무가 있다"며 B씨의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

부적격 당첨으로 분양권 당첨이 취소된 청약자에게 시행사가 무조건 위약금을 물리는 것은 위법해 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사20부는(재판장 김형석 부장판사)는 A씨가 분양받은 아파트의 시행사 등을 상대로 낸 수분양자지위확인소송(2019가합510163)에서 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2017년 부산의 한 아파트 청약에서 1순위로 당첨됐지만, 기존에 가지고 있던 아파트에 대해 2016년 관리처분계획 인가가 난 것이 2018년에 신고되면서 1순위 자격을 상실해 당첨이 취소됐다. 이에 A씨는 시행사 등에 "이미 낸 계약금을 돌려달라"고 요구했지만, 시행자 등은 "부적격 당첨이 됐으니 분양대금의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 귀속한다"고 공지했다. 이에 A씨는 소송을 냈다. 재판부는 "'주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'를 계약해제 사유 중 하나로 정하고 이에 대해 위약금을 내도록 하는 것은 청약자인 A씨에 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담하게 하는 것"이라며 "무효"라고 밝혔다. 이어 "전문가가 아닌 A씨가 관리처분계획인가가 이뤄진 재개발사업의 조합원에게 1순위 청약 자격에 제한이 있다는 점을 알고 있기 어려웠을 것"이라며 "이를 모르고 계약을 체결한 매수인에게 위약금을 지급하도록 하는 것은 부당하게 불리한 조항"이라고 설명했다. 또 "공정거래위원회에서 마련한 아파트표준공급계약서에 의하면 '기타 주택 공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'는 계약 해제의 사유이지 위약금 지급 사유는 아니다"라며 "국토교통부는 이 사건과 관련해 '일반공급 1순위 자격 위반에 따라 공급계약을 취소할 경우 매수인에게 계약금 등 입주금과 융자금의 상환 원금 등 주택가격을 반환해야 할 것'이라고 밝혔다. 피고들은 이번 계약이 해제되더라도 아파트를 다시 분양할 수 있어 별다른 손해가 없을 것"이라고 판시했다.

매수한 건물의 일부가 실제로는 건축물대장에 기재된 것과 다른 용도로 사용되고 있었다면 이는 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다는 판결이 나왔다. 인천지법 민사14부(재판장 이원중 부장판사)는 부동산 매수인 A씨가 매도인 B씨를 상대를 낸 손해배상 청구소송(2018가합58966)에서 최근 원고패소 판결했다. “실제 현황 알지 못하고 구입한 매수인의 과실 인정” A씨는 B씨에게서 인천 남동구에 있는 토지와 그 위에 지어진 건물을 약 77억원에 샀다. 매매계약을 맺을 당시 건축물대장에 지하 1층은 주차장, 1층은 근린생활시설, 2층은 일반음식점, 3층부터 10층은 여관으로 용도가 기재돼 있었다. 하지만 A씨가 소유권이전등기를 마치고 건물을 방문해 살펴보니 실제로 2층 면적의 4분의 1가량은 VIP 객실로 사용되고 있었다. 이를 뒤늦게 알게 된 A씨는 "2층 일부가 VIP 객실로 무단용도변경된 사실을 모르고 건물을 샀는데 이는 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다"며 소송을 냈다. 재판부는 "매도인은 매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인에 대한 하자담보책임을 부담하게 된다"며 "이때 '하자'란 매매목적물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질, 성능, 상태가 결여됐거나 법률적 제한 내지 장애로 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 목적으로 사용할 수 없는 경우를 말한다"고 설명했다. 인천지법, 원고 패소판결 이어 "2층의 객실로 사용되고 있는 부분은 비록 전체면적의 4분의 1에 불과하나 감정결과에 의하면 이를 원상복구하기 위해 920여만원이 들고, 건물 시가도 약 74억원으로 떨어진다"면서 "건축물대장에는 2층이 일반음식점으로 등재돼 있는 점을 봤을 때 이 건물은 A씨가 거래 당시 건물에 대해 기대했던 객관적 성질이나 상태나 결여된 하자가 있음이 인정된다"고 밝혔다. 다만 "이러한 사실은 A씨 등이 건축물대장과 현황만 비교해 봐도 쉽게 알 수 있는 것들로, A씨의 과실로 인해 알지 못한 사실에 해당하므로 B씨에게 하자담보책임이 있다고는 할 수 없다"고 판시했다.

부동산 매매계약이 해제된 때 매도인은 매수인으로부터 중도금을 지급 받은 날부터 이자를 쳐서 돌려줘야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 원상회복을 위한 부당이득의 반환 성격을 갖는다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 B사를 상대로 낸 매매계약 무효확인 등 소송(2019다286427)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 직권으로 원고일부패소 판결했다(파기자판). 건축업체인 B사는 2006년 고양시 토지에 아파트 건축을 추진하면서 A씨가 소유한 토지를 사들이는 매매계약을 체결했다. B사는 A씨에게 계약금 4000만원을 먼저 주고, 그해 10월과 11월 두 차례에 걸쳐 중도금 총 1억8000만원을 지급했다. 그런데 B사는 사업계획승인을 받지 못했고, A씨는 2017년 12월 "사업계획승인을 지체해 계약 목적 달성이 불가능해졌다"며 계약 해제를 주장하며 소송을 냈다. 이들이 당시 체결한 부동산 매매계약서에는 'B사의 중대한 계약위반으로 계약의 목적을 달성할 수 없음이 명백히 인정되는 경우 A씨는 계약을 해제할 수 있고, 그 경우 A씨는 B사로부터 지급받은 계약금을 제외한 금액을 7일 이내에 반환하여야 한다'는 내용이 들어 있다. 1심은 "A씨와 B사가 맺은 계약은 목적을 달성할 수 없음이 명백히 인정된다"며 "B사가 지급한 계약금 4000만원은 매매계약 해제에 따른 것이고 계약에 따라 반환하지 않아도 된다"며 원고승소 판결했다. 이에 B사는 항소심에서 예비적 청구로 "중도금 총 1억8000만원과 중도금을 지급한 날부터 판결 선고 시까지 이자를 계산해 돌려달라"고 주장했다. 하지만 2심은 "매매계약은 적법하게 해제됐으므로 중도금에 대한 이자를 지급하지 않아도 된다"며 B사의 주장을 받아들이지 않았다. 상고심에서는 A씨가 중도금을 받은 날부터 이자를 쳐서 B사에 돌려줘야 하는지 여부가 쟁점이 됐다. 민법 제548조는 '당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가해야 한다'고 규정하고 있다. 대법원은 "민법은 법정해제권 행사의 경우 당사자 일방이 수령한 돈을 받은 때부터 법정이자를 부가하도록 규정하고 있다"며 "이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것으로, 부동산 매매계약이 해제된 경우 매도인이 반환해야 할 매매대금에 대하여는 받은 날부터 법정이율에 의한 법정이자를 부가해 지급해야 한다"고 밝혔다. 이어 "매매계약은 적법하게 해제됐으므로 A씨는 B사에 중도금을 받은 날부터 그해 12월 18일(계약 해제일부터 7일이 경과한 날)까지 법정이율에 따른 중도금 이자를 지급하고, 12월 19일부터는 중도금 반환 지체에 따른 지연손해금을 지급해야 한다"고 설명했다. 재판부는 "파기 부분은 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 한다"고 판시했다.

점포 분양계약을 맺을 때 건축회사와 수분양자 사이에 업종제한 약정을 했더라도 다른 점포 매수인에게 약정 효력을 주장하기 위해서는 약정에 대한 매수인의 명시적·묵시적 동의가 있어야 한다는 판결이 나왔다. 전주지법 민사4부(재판장 강동원 부장판사)는 점포 소유자와 임차인인 A씨와 B씨가 같은 건물 다른 점포 소유자와 임차인인 C씨와 D씨를 상대로 낸 영업금지 등 청구소송(2018가합717)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨는 2012년 8월 전주시 덕진구에 5층 규모 빌딩에 있는 점포를 4억원에 분양받았다. 빌딩을 신축한 건축회사는 점포별로 업종을 지정해 분양했는데, A씨에게는 업종을 약국으로 지정하면서 '건축회사는 최초 임대분양 시 A씨 점포 외에는 약국으로 분양·임대하지 않는다'는 내용을 분양계약서에 기재했다. 이후 A씨는 B씨에게 점포를 약국 용도로 임대했다. “명시적·묵시적 동의 없었다면 영업금지 등 주장 못해” C씨는 2013년 건축회사로부터 휴대폰대리점으로 운영되고 있던 같은 건물의 점포를 4억원에 매수했다. 매매계약서에는 업종제한에 관한 내용이 없었고, C씨는 이 점포를 D씨에게 임대했다. D씨는 이곳에서 약국을 운영했다. 그러자 A씨와 B씨는 "건축회사는 업종을 지정해 점포를 분양 내지 임대했기 때문에 C씨와 D씨도 업종제한 의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의를 한 것"이라며 "이를 위반하고 약국을 운영함으로써 B씨에게 매출 감소라는 영업상 손해를 입혔으므로 5000만원을 지급하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "건축회사가 상가를 분양할 때 점포별로 업종을 지정한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 명시적·묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다"고 하면서도 "건축회사와 일부 수분양자가 체결한 점포에 관한 업종제한 약정의 효력이 계약 당사자가 아닌 다른 점포 매수인 등에게 미치기 위해서는 업종제한 의무를 수인하기로 하는 명시적·묵시적 약정이 있어야 한다"고 밝혔다. 전주지법, 원고패소 판결 이어 "건축회사는 A씨가 분양받은 점포를 제외한 나머지 점포들의 매매계약서나 임대차계약서에는 업종제한에 관한 내용을 명시적으로 적지 않았고, C씨도 매매계약을 체결하면서 근저당권설정등기의 말소나 기존 임대차계약의 승계 등 계약의 중요한 내용을 구체적으로 기재하면서 업종제한 약정에 관한 내용은 적지 않았다"며 "D씨는 점포 임차 후 4000만원의 비용을 들여 인테리어 공사 등을 했는데, 약국 영업을 할 수 없다는 사실을 알면서도 위험을 감수하고 상당한 비용을 투자해 약국을 개설했다고 보기도 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "C씨와 D씨는 업종제한 약정이 존재한다는 사실을 알고 명시적·묵시적으로 업종제한 의무를 수인하기로 동의했다고 보기 어렵다"고 판시했다.

등기부에 기재된 면적보다 좁은 부동산을 경매받은 후 이를 제3자에 판매한 매수인이 매도인으로부터 부족한 지분에 대한 이전을 요구하는 내용증명을 받은 사실만으로는 국가에 손해배상을 청구할 수 없다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 매수인에게 배상금을 지급하거나, 손해배상 지급을 명하는 판결이 나는 등 현실·확정적인 손해가 발생해야 손해배상 청구가 가능하다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 국가를 상대로 낸 손해배상소송(2016다217833)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울서부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 인천 남구에 있는 건물의 402호 경매에 참가했다. 그런데 당시 등기공무원의 잘못으로 등기부에는 실제 402호 면적보다 2배 큰 면적이 기재돼 있었다. 결국 A씨는 실제 대지보다 2배 큰 면적의 지분 감정에 따른 1억5000여만원을 낙찰가로 지급했고, 넉달 뒤 C사에 1억6000만원을 받고 팔았다. 이후 C사는 A씨에게 '402호 대지지분이 등기부 기재와 다르므로 A씨가 등기부 기재대로 부족한 지분을 취득해 C사에 이전해 줄 것을 요청한다'는 내용증명을 보냈다. 이에 A씨는 국가를 상대로 "등기공무원 과실로 대지권이 있는 것처럼 등기부를 작성한 불법행위에 따른 책임이 있다"며 "경매 채권자와 채무자, 대한민국은 존재하지 않는 대지권에 해당하는 경락 대금을 반환하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "A씨가 경매를 통해 건물을 매수한 뒤 C사에 매도해 매수대금 이상의 매매대금을 수령했다"며 "최종 매수인인 C사가 국가의 불법행위로 인해 매매대금을 초과지급해 현실적인 손해를 입었다"고 했다. 이어 "중간매도인인 A씨는 C사에 손해배상금을 지급하거나, 손해배상 지급을 명하는 판결을 받는 등 현실적·확정적으로 실제 변제해야할 채무를 부담하는 등 특별한 사정이 없다"며 "매매대금을 과다 지급하였다거나 C사로부터 부족지분의 이전을 요구받았다는 사정만으로 현실적으로 손해를 입었다고 볼 수 없으므로 불법행위에 따른 손해배상청구는 인용될 수 없다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 "등기공무원 과실로 A씨는 2배 큰 대지를 평가받아 경매 후 낙찰 받았다"며 "경락대금 1억 5000여만원 중 토지 가액은 4500여만원이고, A씨는 등기부에 표시된 대지권의 절반을 취득했으므로 국가와 경매 채무자는 공동해 A씨에게 (토지가액의 절반인) 2200만원을 지급하라"고 판결했다.

중개보조인이 매도인으로부터 계약 특약사항의 변경을 요청받고도 이를 매수인에게 전달하지 않아 매도인이 손해를 입었다면 사용자인 공인중개사도 배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울남부지법 민사13단독 정의정 판사는 매도인 황모씨가 공인중개사 원모씨와 중개보조인 하모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2018가단220431)에서 "피고들은 4000만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 황씨는 2017년 5월 9일경 원씨의 중개사무소에서 A회사와 서울 송파구에 있는 건물을 매도하는 계약을 맺고 계약금 2억5000만원을 받았다. 계약서에는 '2017년 7월말 전에 황씨의 배우자 김모씨가 소유하고 있는 일산의 K건물에 대한 매매계약이 해제(해지)될 경우, 이 계약은 계약금만 반환하고 해제한다'는 특약사항을 넣었다. 그런데 K건물에 대한 중도급 지급기일이 2017년 8월말로 변경되자 황씨 측은 중개보조인 하씨에게 이 같은 사실을 알리고 특약사항을 변경하고 싶다고 요청했다. 하씨는 A회사에 해당 사실을 전달하겠다고 말했지만 실제로는 알리지 않았다. 이후 K건물의 매매계약이 해지되자 황씨는 A회사와의 매매계약을 해제한다 통지했다. 그러나 A회사는 "특약사항 변경에 대해 듣지 못했으며, 매매계약은 유효하다"고 주장하며 소송을 내 승소했고, 황씨는 A회사에 계약금 외 손해배상금 1억원을 추가로 지급했다. 이에 황씨는 공인중개사 측이 특약사항 변경 요청을 매수인 측에 알리지 않아 손해를 입었다며 원씨 등을 상대로 소송을 냈다. 정 판사는 "중개업자가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생케 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고 중개보조원의 업무상 행위는 고용한 공인중개사의 행위로 본다"고 설명했다. 이어 "원씨 등은 황씨의 특약사항 변경 요청에 따라 황씨에게 손해가 발생하지 않도록 A회사 측에 그러한 사정을 전달해 특약사항 변경에 관한 협의를 할 기회를 제공했어야 했다"며 "원씨 등은 특약사항의 중요성을 알면서도 주의의무를 위반해 황씨에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 다만 정 판사는 "황씨의 특약사항 변경 요청사항이 A회사에게 전달됐더라도 매매계약의 해제기한이 변경됐을 거라고 단정할 수 없다"며 배상책임을 40%로 제한했다.

임대인이 신탁계약이 체결되어 있는 주택을 임차인과 임대차계약을 체결하고, 이후 신탁이 종료돼 다시 주택의 소유권을 취득한 경우, 임차인은 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하게 되므로 그 이후에 이뤄진 근저당권에 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 안모씨는 2014년 1월 A회사 소유의 주택에 대해 임대차기간을 2014년 1월부터 2016년 1월까지로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금 7000만원을 줬다. 안씨는 부동산을 인도받은 후 바로 전입신고를 했고 2015년 4월에 확정일자도 받았다. 그런데 이 부동산은 임대차 계약전 이미 신탁계약이 맺어진 상태였다. A사는 안씨와 임대차 계약을 맺기 전인 2013년 12월 이미 주택에 대해 수탁자를 B신탁회사, 수익자를 C신용협동조합 및 A사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했고, B신탁회사는 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기도 했다. A사는 2014년 4월 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, C신협은 같은 날 이 주택에 대해 채권최고액 5785만원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 C신협의 임의경매신청으로 주택에 대한 경매절차가 진행됐다. 2017년 2월 D사가 임의경매를 통해 이 주택을 매입하자 안씨는 D사를 상대로 임차보증금 반환을 요구했으나 D사가 "안씨의 계약은 근저당권설정등기보다 후순위이므로 대항력이 없다"며 거부하자 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 안씨가 D회사를 상대로 낸 임차보증금반환 청구소송(2018다44879)에서 "D사는 부동산을 인도받음과 동시에 안씨에게 7000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다"며 "주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 해당 임대차계약에 대해서는 대항력 조항이 적용될 수 있음이 분명하다"고 설명했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다"고 밝혔다. 그러면서 "A사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 신탁회사의 승낙이 없이는 주택을 임대할 수 없었지만, 2014년 4월 주택에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득했다"며 "안씨는 2014년 1월 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그때부터 이 주택에 관한 주민등록에는 안씨가 거주하는 것으로 나타나 있어 제3자가 보기에 안씨의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 잇었으므로, 안씨의 주민등록은 전입신고시부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다"면서 "따라서 안씨는 A사가 주택에 관해 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득했고, C신협의 근저당권설정등기는 안씨가 대항력을 취득한 다음에 이뤄졌으므로 안씨는 임차권으로 주택 매수인인 D사에 대항할 수 있다"고 판시했다.