[대법원 판결] 아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 명시적 계약 또는 가계약금 수수에 있어 이를 해약금으로 처리하기로 하는 약정이 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 교섭단계에서 수수되는 가계약금을 해약금으로 볼 수 없다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난달 29일 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 임차보증가계약금 반환소송(2022다247187)에서 원고패소 판결한 원심 일부를 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 집 주인인 B 씨에게 가계약금 300만 원을 지급했다가 뒤늦게 개인사정으로 임대차계약 체결을 포기한 후 가계약금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 가계약금을 해약금으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 해약금으로 볼 경우 본계약 체결을 포기한 A 씨는 반환을 요구할 수 없다. 1,2심은 이 사건 가계약금을 해약금으로 해석해 원고패소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 A 씨가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B 씨에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다.

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.

상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.

아파트나 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 아니고 그 집합건물이 있는 토지의 공유지분만 가지고 있는 사람은 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지 사용료를 청구할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 구분소유자가 적정 대지 지분을 가지고 있더라도 구분소유자가 아닌 대지 공유자에 대해서는 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 인정한 종래 판례 입장을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 25일 토지 지분권자 A 씨가 빌라 구분소유자 B 씨를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2017다257067)에서 원고승소 판결한 원심을 대법관 전원일치 의견으로 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 1978년부터 2011년까지 아버지로부터 땅을 증여, 상속 받아 지분을 소유하고 있었다. 이 땅에는 4층짜리 집합건물(빌라)이 있었는데, 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지 지분을 보유한 구분소유자들과 그에 못 미치는 대지 지분만 가진 구분소유자들이 혼재돼 있었다. B 씨는 이 빌라 건물 중 1층 2호의 구분소유권과 그에 상응하는 대지 지분을 보유하고 있었다. A 씨는 이 빌라 건물에 대한 소유권은 없었다. 그러다 A 씨는 빌라 때문에 자신이 땅을 이용하지 못했다며 B 씨를 상대로 대지의 사용·수익으로 인한 차임 상당의 부당이득을 반환하라며 소송을 냈다. 1,2심은 A 씨의 손을 들어줬다. 구분소유자인 B 씨는 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 가지고 있는지와 무관하게 A 씨에게 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적비율에 따른 대지의 점유·사용으로 인해 얻은 이익에 대해 부당이득반환의무를 부담한다는 취지였다. 상고심에서는 집합건물에서 구분소유자가 아닌 대지 공유자가 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라, 전유부분 면적 비율에 상응하는 '적정 대지 지분'을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있다는 종래 판례 입장을 그대로 유지해야 하는 지가 쟁점이 됐다. 대법원은 "집합건물의 경우 대지 사용권인 대지 지분이 전유부분에 종속돼 일체화되는 관계에 있으므로 집합건물 대지의 공유 관계에는 민법상 일반법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지"라며 "구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초해 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다"는 새로운 법리를 선언했다. 대법원은 "일반적인 건물 소유자는 건물 소유권과 별도로 대지를 쓸 권리를 필요로 하는데, 아파트나 빌라 같은 집합건물은 관련 법령에 따라 대지 지분이 건물 소유권과 개별적으로 결합되는 관계에 있기 때문에 보통 토지의 공유 관계와 달리 건물 부분과 대지 부분을 분리해서 볼 수 없는 특수성이 있다"며 "적정 대지 지분을 취득한 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 온전히 사용·수익할 권리가 있고, 전유부분을 소유하기 위해 다른 대지 공유자의 지분을 취득하거나 수익할 필요가 없어 구분소유자가 아닌 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 아울러 "적정 대지 지분을 가진 구분소유자가 다른 대지 공유자에 대해 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 봐야 집합건물의 구분소유자들에게 적정 대지 지분을 확보할 동기가 부여되고, 이는 집합건물의 전유부분과 대지 사용권의 일체성을 확보하려는 집합건물법의 취지에도 부합한다"며 "이렇게 보지 않는다면 구분소유자 아닌 대지 공유자는 대지의 사용·수익에서 배제되는 손해를 전보받기 위해 모든 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구해야 하는데, 이는 소송경제적 측면에서도 적절하지 않다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "구분소유자가 아닌 대지 공유자와 구분소유자 사이에 대지의 사용·수익과 관련된 부당이득 반환의 법률관계가 간명하게 됐다는데 이 판결의 의미가 있다"고 말했다.

지역주택조합 가입 후 3년이 지나도록 조합 설립 인가를 받지 못하는 등 당초 예정된 사업 일정보다 지연되고 있다는 사정 등만으로는 계약 해제를 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 지역주택조합 사업 자체가 원래 변수가 많은 사업이라 일정부분 사업 지연이 불가피하다는 것이다. 사정변경을 이유로 계약을 해제하려면 계약 성립 당시 예측할 수 없을 정도의 현저한 사정변경이 입증돼야 한다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B지역주택조합추진위원회를 상대로 낸 부당이득금반환소송(2021다305208)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 사업자체가 원래 변수 많아 일정부분 지연은 불가피 A씨는 서울 동작구에 아파트를 건설해 조합원들에게 분양하는 사업을 위해 결성된 비법인사단인 B지역주택조합추진위와 2018년 7월 지역주택조합가입계약을 맺고 자금관리신탁사에 계약금으로 2018년 7월 말부터 2019년 1월말까지 1차 중도금 명목으로 총 1억2000여만원을 납입했다. A씨는 "추진위가 계약 체결 때 사업이 장기간 지연될 가능성과 토지 확보율에 대해 제대로 고지하지 않는 방식으로 기망했고, 시공사 선정은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 거쳐 결정될 수 있는데 시공사로 확정된 것처럼 속였다"며 계약 무효·취소 또는 계약의 해제를 주장하면서 부당이득금 반환을 요구하는 소송을 냈다. A씨는 1심에서 패소했으나, 2심에서는 승소했다. 계약 당시 예측못할 정도 현저한 사정변경 입증돼야 그는 "계약 후 3년이 지나도록 추진위는 조합설립인가를 받지 못했고, 사업부지 확보자금 대부분을 업무대행 수수료로 지급해 장차 부지 확보 자금이 부족해 더 이상 지역주택조합 사업을 진행할 수 없게 됐다"며 추가로 사정변경에 의한 계약해제를 주장했는데, 재판부가 이를 받아들였다. 그러나 대법원은 이를 뒤집고 원고패소 취지로 파기환송했다. 재판부는 "지역주택조합 사업은 진행과정에서 조합원의 모집, 재정 확보, 토지매입 작업 등 사업 성패를 좌우하는 변수가 많고 그에 따라 당초 사업계획이 변경되거나 예정했던 사업 진행이 지연되는 사정이 발생할 수 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있다"며 "추진위는 2021년 3월 새로운 대표자를 선임하고 사업성 검토 업무 용역계약을 맺는 등 사업진행 노력을 기울이고 있는 것으로 보여 사업진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없다"면서 "사업계획의 변경이 조합원인 A씨에게 책임 없는 사유로 발생해 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다"고 판시했다.

여러 개의 생명보험에 가입한 사람이 자살 면책 기간 만료 직후 스스로 목숨을 끊었더라도 당초 부정한 목적으로 보험에 가입했다는 점이 명확하게 입증되지 않았다면 보험사는 보험금을 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 천대엽 대법관)는 사망한 A씨의 유족이 신한생명 등 보험사 3곳을 상대로 낸 보험금소송(2021다231406)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 중국에서 사업을 하던 A씨는 경제 사정이 어려워지자 2015년 9월 귀국했다. 2010년 생명보험에 가입해 매월 271만원을 납부하던 그는 2015년 1월부터 3월까지 10건의 생명보험에 추가로 가입했다. A씨는 보험계약의 자살(극단 선택) 면책 기간 만료시점인 2017년 3월 6일에서 하루가 지난 7일 집을 나선 뒤 연락이 두절됐고, 이틀 뒤 주차장에서 목을 매 사망한 채로 발견됐다. 이후 A씨의 유족은 B사 등 3개 보험사를 상대로 보험금 소송을 냈다. 1심은 자살 면책 기간 경과 후 자살한 경우 보험사 측의 보험금 지급 의무와 관련해 "보험계약상 '유효한 보험계약이 체결된 것을 전제로 일정 기간이 지난 뒤 자살하더라도 보험금 지급 의무가 있다'는 취지일 뿐, 처음부터 보험금 부정취득을 목적으로 체결해 보험계약이 무효가 되는 경우까지도 보험금 지급 의무가 발생한다는 취지가 아니다"라며 원고패소 판결했다. 2심은 A씨가 정확히 2년 뒤 자살한 점에 비춰봤을 때 처음부터 보험금을 부정하게 취득할 생각이었다고 의심되기는 하지만, 보험금 부정 취득을 노린 것이라고 단정할 수 없다고 판단해 "보험사들은 A씨 유족에게 각 2억원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 2심은 "A씨는 국내외 아파트와 외제차 등 8억 5350만원 상당의 재산을 보유하고 있었고 이 밖에도 상당한 액수의 주식투자를 하고 있었으며 그의 아내 또한 억대의 예금채권과 6000만원의 중국 주식을 보유하고 있었다"며 "2015년 10건의 보험 추가가입에 매달 76만여원을 부담해야 했지만 이미 271만원의 보험료를 내고 있었으며 당시 재산상태를 보면 추가 보험료가 과다하다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 보험계약 체결 이후인 2016년 1월 새롭게 중국 아파트를 매수하고 새로운 상표를 출원하기도 한 것을 보면 자살을 결심하고 있는 사람의 행동으로 보기 어려워, 보험사들이 제출한 증거나 석연치 않은 사정만으로 A씨에게 보험 체결 당시 자살에 의한 보험금 부정 취득의 목적이 있었다고 단정할 수 없다"며 "A씨의 보험 가입이 민법상 선량한 풍속 기타 사회질서에 반해 무효라고 볼 수 없다"고 판시했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다.

경쟁 산후조리원에 대한 허위 비방 글을 올려 매출 감소 피해를 입힌 산후조리원이 억대의 배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 송승우 부장판사)는 A산후조리원이 인근 지역 경쟁업체인 B산후조리원과 그 대표이사 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합604354)에서 최근 "1억7000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 인근 아파트 재건축과 무관 2년 넘게 매출 감소 서울 강남에 있는 B산후조리원 대표 C씨와 실질적 운영자인 D씨는 2018년 직원에게 같은 지역 경쟁업체인 A산후조리원을 비방하는 글을 작성하도록 지시했다. 이에 직원은 같은 해 1~6월까지 총 8차례에 걸쳐 임산부들이 정보를 공유하는 인터넷 카페나 블로그 등에 'A업체에 1급 발암물질인 석면이 날려 예약을 취소했다'는 취지의 허위 게시글 등을 올렸다. 이에 A산후조리원은 2020년 12월 소송을 냈다. 재판부는 "A산후조리원 바로 옆에서 아파트 재건축 공사가 있었지만 현장에서 허용기준을 초과한 석면이 배출된 적은 없고, A산후조리원의 실내 공기질은 2015~2017년까지 기준 이하로 유지됐다"며 "재건축 공사와 그에 관한 석면 문제를 지적한 B산후조리원 측의 허위 비방글 작성(불법행위)에 따른 영향으로 A산후조리원의 2018년 하반기 매출은 불법행위가 시작되기 직전인 2017년 하반기 매출 대비 약 4억6000만원이 감소했다"고 밝혔다. 서울중앙지법, 억대 배상판결 다만 "허용기준 이하의 석면이라 하더라도 그 유해성에 관한 산모의 우려가 큰 점을 고려하면 재건축 공사가 A산후조리원의 2018년 하반기 매출 감소에 상당한 영향을 미쳤을 것"이라며 "2019년 이후부터는 A산후조리원이 같은 지역에서 새로 시작한 2호점이 본점의 매출 규모와 비슷해져 매출 감소분 중 절반 정도는 2호점 개점의 영향으로 봄이 상당하다"고 설명했다. 그러면서 "산후조리원 영업은 서비스업의 일종으로서 운영업체의 이미지나 평판, 신용 등이 매우 중요하고, 손상된 이미지 등을 회복하려면 상당한 노력이 필요하다"며 "B산후조리원 측의 불법행위 내용과 기간, 동기와 경위 등을 고려하면 불법행위로 인한 위자료를 5000만원으로 정함이 상당하고, B산후조리원과 대표 C씨 등은 공동으로 A산후조리원에 재산상 손해액 1억2000만원과 위자료 5000만원을 합한 1억7000만원을 지급하라"고 판시했다.

투기과열지구에서 시행되는 재건축사업 정비구역 내에 있는 아파트를 양도받을 때 절반의 토지에 대해서만 조합원 자격이 있었다면, 조합은 나머지 절반에 대해서만 손실보상에 따른 소유권이전등기를 청구할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사17-2부(최현종·방웅환·정윤형 고법판사)는 최근 A주택재건축정비사업조합이 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송(2021나2019406)에서 원고일부패소 판결했다. 아파트 지분 절반 양수로 여전히 조합원 자격 유지 B씨는 A주택재건축사업 정비구역 안에 있는 아파트를 강제경매 절차에 따라 2020년 6월 소유권을 취득했고, 집행법원의 촉탁에 따라 같은 해 7월 소유권이전등기를 마쳤다. B씨가 취득한 아파트는 원래 C씨 소유였는데, C씨는 배우자 D씨와 2017년 이혼했고 해당 아파트 중 절반에 관해 2017년 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 해당 아파트가 포함된 재건축사업 정비구역은 투기과열지구로 지정된 지역에 포함됐는데, B씨는 조합설립인가가 이뤄진 후에 경매절차를 통해 해당 아파트를 양수하게 된 것이다. 그런데 이 아파트의 절반 지분을 가진 C씨는 양도인의 요건을 갖췄으나 나머지 절반의 양도인인 D씨는 1세대 1주택자가 아니어서 양도인 요건을 갖추지 못했다. 지분 절반에 대해 매도청구권 행사할 수는 없어 이에 A조합은 "B씨가 경매절차를 통해 아파트를 취득했다고 하더라도 아파트는 투기과열지구로 지정된 지역 내에 있고 B씨가 취득한 시점은 재건축조합설립인가를 받은 이후이므로, 도시 및 주거환경정비법 제39조 2항에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없다"며 "따라서 B씨는 손실보상 대상자가 된다"고 주장하면서 B씨에 대해 매도청구권을 행사했다. A조합은 개발이익이 포함되지 않은 당시 가액 33억여원을 지급받음과 동시에 아파트에 관한 소유권 이전등기절차를 이행하고 아파트를 인도하라며 B씨를 상대로 소송을 냈다. 재판에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재건축사업정비구역에 위치한 아파트의 양수인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유 기간이 10년 이상이며 거주기간이 5년 이상인 양도인과 그렇지 못한 양도인으로부터 절반의 지분씩 양수한 경우 조합원 자격을 가지는지 여부가 쟁점으로 다뤄졌다. 서울고법 조합 일부승소 판결 재판부는 "양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 해야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비했는지를 따져봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨가 양도인 요건을 갖추지 못한 D씨로부터 나머지 절반의 지분을 양수했더라도 그것 때문에 B씨가 C씨로부터 절반의 지분을 양수함으로써 이미 취득한 조합원의 지위를 상실하게 된다고 보는 것은 부당하므로, 여전히 절반 지분에 관해서는 조합원의 지위를 가진다"고 설명했다. 그러면서 "B씨가 C씨로부터 양수한 절반 지분에 관해서는 조합원 자격이 있는 이상, A조합이 매도청구권을 행사할 수 없으나, 나머지 절반에 대해 B씨는 A조합이 구하는 바에 따라 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했다.

공동명의로 신탁하기로 합의한 어머니 재산을 두고 벌어진 형제들 간 소송에서 여동생이 형제들에게 고액의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사46부(재판장 이원석 부장판사)는 A씨와 B씨가 여동생 C씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가합587385)에서 최근 "C씨는 A씨와 B씨에게 각각 6600만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨 등은 2013년 11월 어머니 D씨 명의의 부동산이 매각되자 매매대금을 어떻게 관리할 것인지 논의했다. 이들은 우선 어머니가 거주할 아파트를 구입하고, 남은 돈 일부를 어머니 생활비로, 최종적으로 남는 3억원을 4명 공동명의로 신탁할 것을 합의했다. 이에 따라 어머니는 2014년 1월 서울에 있는 한 아파트를 구입했다. 하지만 A씨 등은 이후 합의에 따른 신탁이 이뤄지지 않고 C씨가 대금 일부를 임의로 관리하다 횡령한 것으로 생각해 소송을 냈다. A씨 등은 "부동산은 2006년 별세한 아버지 소유였지만, 어머니에게 명의신탁한 것이어서 실질적으로 가족들에게 공동상속됐다"며 "우리는 실질적 공동소유인 부동산 대금을 공동관리하는 취지에서 합의했는데, 여동생이 횡령했다"고 주장했다. C씨는 "부동산은 어머니 고유재산이고, 어머니는 2014년 1월 대금에 일체 관여치 말라고 해 당초 합의가 파기됐다"며 "어머니가 직접 대금을 관리·사용했을 뿐 나는 돈을 사용한 사실이 없다"고 맞섰다. 재판부는 A씨 등의 주장대로 부동산 신축 당시 이들의 부친인 E씨가 대출을 받아 건물을 올렸고, 유지관리를 도맡은 사실을 고려해 실제 부동산 명의만 모친인 D씨 앞으로 한 것을 인정했다. 또 이를 토대로 한 합의서도 유효하다고 판단했다. 이어 "어머니 D씨 계좌에 입금된 매매대금은 여러 차례 해지와 신규 예치를 통해 최종 2억원 정도가 남았다"며 "그 과정에서 거액의 현금 또는 수표가 인출됐지만 계좌 해지와 신규 예치는 대부분 C씨 거주지 인근 은행에서 이뤄졌다"고 밝혔다. 이어 "D씨는 무학으로 읽고 쓰는 것이 원활치 않아 단독으로 거액의 금융거래를 하기 어려웠을 것으로 보임에도, ATM 기기를 사용한 다수의 거래내역이 확인된다"며 "매매대금은 D씨 의사와 무관하게 C씨가 전적으로 관리한 것으로 보는 것이 합리적"이라고 설명했다. 그러면서 "대금 중 신탁하기로 한 3억원은 A씨 등이 가족들과 상속분에 따라 소유하는 것을 전제로 한다"며 "C씨가 공동명의로 신탁하지도 않고, 납득할 만한 사용처도 밝히지 않는 이상 합의를 위반해 A씨 등의 소유권을 침해한 것으로 봄이 타당하다"고 판시했다.

대리인이 본인 허락 없이 임의로 써준 특약사항만을 근거로 추가대금 요구를 인정할 수는 없다는 판결이 나왔다. 특히 이 같은 특약사항이 거래 상대방이 소지하고 있는 계약서에만 기재돼 있고 본인의 날인도 없다면 표현대리 책임을 인정하기 어렵다는 취지다. 전주지법 정읍지원 민사1부(당시 재판장 박근정 부장판사)는 사망한 A씨의 자녀 B씨 등 5명이 부동산 시행사인 C사(소송대리인 법무법인 영민)를 상대로 낸 매매대금소송(2020가합2705)에서 최근 원고패소 판결했다. C사는 2016년 1월 아파트를 짓기 위해 A씨가 소유한 토지 등을 총 11억4000만원에 매수했다. 그런데 계약 당시 동석한 C사 측 대리인 D씨는 계약체결 이후 A씨의 계약서에만 수기로 '단 계약 후 주변토지매매 지급 최고가격에 준해서 올려 지급한다'라는 특약사항을 작성해줬다. 이후 A씨가 2019년 사망하자 재산을 상속받은 자녀 B씨 등은 이 특약사항을 근거로 "추가 금액으로 총 10억여원을 지급하라"며 소송을 냈다. B씨 등은 "계약서상 특약사항은 C사의 대리인 D씨가 쓴 것으로 C사에 효력이 미친다"며 "설령 D씨에게 특약체결 권한이 없었더라도 C사 본부장의 허락을 받고 쓴 것이니 민법 제125조에 따른 표현대리 책임을 부담하라"고 주장했다. 또 "D씨가 특약사항 기재에 관해 C사 측의 허락을 받지 않았더라도 D씨가 권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있어 민법 제126조에 따른 책임도 부담하라"고 요구했다. 민법 제125조는 '제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다'고 규정한다. 제126조는 '대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다'고 규정한다. 재판부는 "A씨와 C사가 계약을 맺을 당시 동석했던 D씨가 계약체결 이후 B씨가 소지하고 있던 계약서에 추가로 특약사항을 수기로 쓴 사실이 인정된다"면서도 "제출된 증거만으로는, D씨에게 특약사항 추가권한이 있다거나 C사를 대리해 A씨와 특약을 맺을 권한이 있다고 보기 부족하다"고 밝혔다. 이어 "D씨는 계약체결 후 B씨가 특약사항을 추가해 달라고 부탁해 본부장의 허락을 받아 썼다는 취지로 증언했지만, 이에 부합한 객관적 자료는 전혀 없다"며 "오히려 본부장은 이를 허락한 적이 없고, 특약사항 추가 문제에 관해 얘기들은 적도 없다는 취지로 증언했다"고 설명했다. 또 "계약 당시 작성된 2부의 계약서 중 C사의 계약서에는 특약사항이 기재돼 있지 않고, B씨가 소지한 계약서상 특약사항 옆에는 C사의 인영이 날인돼 있지도 않다"며 "D씨의 특약 체결에 관한 대리권을 전제로 한 B씨 등의 '표현대리 책임' 주장은 이유 없다"고 했다. 그러면서 "B씨 등은 계약서에 특약사항이 추가기재 됐음에도 C사 도장을 날인받지 않았고, C사에 그 의사를 확인한 적도 없다"며 "D씨는 특약체결에 관해 대리권을 받았다는 내용의 위임장을 소지한 적도 없고, A씨 또는 B씨 등이 이를 확인하려고 노력했다고 볼 만한 자료도 없다"고 판시했다.