유적발굴 기간이 연장되면서 아파트 입주가 예정일보다 늦어진 경우에도 건설회사는 입주자들에게 지체상금 및 지연손해배상을 해야한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 고현철 대법관)는 정모(35)씨 등 경기도용인시 S아파트 주민 339명이 시공사를 상대로 낸 지체상금지급 청구소송 상고심(2008다15940)에서 "건설회사는 입주자들에게 지체상금 및 지연손해배상금을 지급하라"고 판단한 원심을 지난 10일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택공급사업자가 입주지연이 불가항력임을 이유로 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로 사업자가 통상의 수단을 다했어도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능했음이 인정돼야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "아파트부지에 대한 경기문화재단의 유적발굴 조사기간은 사업부지 일부를 조사대상으로 해 정한 예상기간에 불과해 사업부지 중 나머지 부분에 대한 유적발굴조사도 당연히 예상되며 유적발굴상황에 따라 조사기간이 연장될 수 있는데도 S건설은 이런 사정을 고려하지 않고 입주예정을 정해 분양했다"며 "당초 예정한 유적발굴 조사기간이 연장돼 아파트 신축공사 착공이 지연되고 입주도 지연된 것으로 그 지연이 S건설의 과실없이 발생한 것이라거나 불가항력에 의한 것으로 볼 수도 없다고 한 원심에 위법이 없다"고 판단했다. 재판부는 또 "이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다"며 "입주자로서는 S건설 등이 계약상 의무를 불이행해 입주시기를 지연한 경우 자신들이 입은 실제 손해를 입증할 필요없이 분양계약상의 지체상금을 청구할 수 있다"고 덧붙였다. S건설 등은 분양계약 체결 이전인 2002년4월께 경기도 용인에 건설예정인 아파트부지에서 삼국시대~조선시대로 추정되는 다량의 자기편과 도자기편이 발견돼 공사가 중지되자, 건축부지 내 문화재에 대한 전문조사기관의 발굴조사 후 문화재청장의 지시에 따라 공사를 착공하는 조건으로 건축설계변경허가를 받았다. S건설은 이후 정씨 등 입주자들과 2003년9월을 입주예정일로 정하고 공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별통보한다는 내용의 분양계약을 맺었다. 그러나 S건설이 예정일을 9개월 가량 지체한 2004년6월에야 입주를 마무리하자 입주민들은 S건설 등을 상대로 지체상금액 및 지연손해금을 지급하라고 소송을 냈고 1심 재판부는 "각 동별 입주시기를 따져 지체상금의 80%를 지급하라"고 판결했다. 이후 S건설이 항소하자 2심 재판부는 "101동부터 134동 입주자의 경우는 입주지연일수 133일에 대해, 나머지 동의 입주자는 253일의 입주지연일수에 해당하는 지체상금과 지연손해금을 지급하라"며 "다만 분양계약상 일정사유의 경우 지체상금을 면제받을 수 있도록 약정한 점, 경기문화재단의 발굴조사기간 연장 등의 외적요인이 상당부분 작용한 점 등을 고려해 최초수분양자외 입주예정일 이전에 분양권을 승계받은 입주자는 지체상금 및 손해배상액의 30%를, 입주예정일 이후에 승계한 입주자의 경우는 80%를 감액해 최소180만원에서 최대620만원까지 배상하라"고 판결했다.

재건축 공사 때 아파트 마감재를 새 브랜드에 걸맞게 개선하면 아파트 명칭을 바꿀 수 있다는 판결이 나왔다. 수원지법 행정2부(재판장 조원철 부장판사)는 수원시 영통구 매탄동 현대홈타운 입주자대표회의가'아파트 명칭변경 거부처분을 취소해 달라'며 수원시장을 상대로 낸 행정소송(☞2007구합4552)에서 원고 승소판결 했다고 13일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "새 아파트 브랜드를 사용하는 데 입주민의 4분의3 이상이 동의했으며 새 브랜드를 적용하려면 마감재 수준을 상향조정해야 한다는 시공사의 입장을 수용해 추가 비용을 들여 마감재 및 조경 공사를 했고 새 브랜드로 인해 일반에 혼동을 줄 우려도 없어 명칭변경 거부처분은 위법하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "건축물대장상 아파트 명칭의 변경이 허용되려면 △변경된 명칭에 부합하는 실체의 변경 △타 아파트와 혼동염려 없어야 하고 △집합건물 공용부분의 관리 내지 변경에 준해 구분소유자들의 집단적인 의사결정방식에 대한 동의 △명칭에 대한 권리자의 사용승낙이 있어야 한다"고 요건을 적시했다. 입주자대표회의는 2003년 7월 아파트 재건축공사에 착수한 이후 시공사(현대건설)가 브랜드 변경을 추진하면서'새 브랜드를 사용하려면 마감재 수준을 높여야 한다'는 입장을 밝히자 2005년 9~11월 60억원을 추가로 부담해 출입구, 외부 계단 지붕, 지하주차장 천장, 아파트 저층 외벽 등 마감재 수준을 높이고 경관조명과 조경도 특화하는 공사를 벌였다. 이 아파트는 시공사의 새 브랜드가 확정되지 않자 입구와 외벽에 명칭을 표시하지 않고 준공한 후 2006년 2월 건축물대장에는 편의상 기존 브랜드'현대홈타운'로 등재했다. 입주자대표회의는 이후 2006년 9월 새 브랜드'현대힐스테이트'가 확정되자 아파트 명칭을 변경하기로 하고 전체 입주자 82%(2,328가구 중 1,919가구)의 동의와 시공사의 사용승낙을 받아 지난해 3월 수원시에 건축물대장상 명칭변경을 신청했다. 이에 대해 수원시가 아파트 구조나 기능과 관련없이 소유자들의 사사로운 이익을 위해 공부상 명칭을 변경할 수 없다'고 거부하자 '(수원시가) 재량권을 일탈·남용했다'며 소송을 냈다.

새로 분양한 아파트에 모델하우스와 다른 제품의 가구가 설치됐다면 정신적 손해에 대한 위자료를 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사24부(재판장 朴三奉 부장판사)는 15일 경기도남양주시 A아파트 입주민 최모씨 등 62명이 “설치된 주방가구가 계약 당시 제품과 다르다”며 B건설사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2002나54082)에서 “가구당 30만원씩, 정신적 피해에 대한 위자료를 지급하라"며 원고패소 판결한 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “피고가 원고와 분양계약을 하며 약관에 ‘모델하우스 시공제품을 다른 제품으로 바꿀 수 없다'고 규정하고서도 주방가구 시공업체를 임의로 변경, 품질이 떨어지는 제품을 설치한 것은 분양계약상 주방가구 시공에 관한 이행의무 위반”이라고 밝혔다. 재판부는 이어 “모델하우스에 있던 제품은 특판제품으로 실제 설치된 제품과 차액을 알 수 없어 재산상 손해를 확인할 수는 없으나 피고가 입주민들에게 알리지 않고 다른 제품을 설치해 정신적 손해를 끼친 점은 인정된다”고 덧붙였다. 최씨등은 지난 97년4월 모델하우스 견본제품과 같은 주방가구를 설치한다는 내용 등이 담긴 아파트 분양계약을 체결한 뒤 98년 말 입주했으나 주방가구가 계약된 제품과 다르자 소송을 냈으나 “재산상 손해를 확인할 수 없다”는 이유로 1심에서 패소했었다.

도로와 학교부지를 확보하지 않은 건설회사에 아파트 신축허가를 해 준 지방자치단체에게 입주민들의 손해를 배상하라는 강제조정 결정이 나왔다. 이번 결정은 지자체의 무분별한 아파트 건축허가 남발로 피해를 본 입주민들에 대해 법원이 손해배상을 인정한 첫 결정으로 수도권 난개발지역 주민들의 유사소송이 잇따를 것으로 보인다. 서울고법 민사22부(재판장 金二洙 부장판사)는 12일 인천남동구 소래마을 풍림아파트 입주민 4백55명이 남동구청과 아파트 건설사를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심(2002나70893)에서 "지자체는 가구당 50만원씩 총 2억5천7백50만원을 지급하라"는 강제조정안을 확정했다. 재판부는 "아파트에서 도심으로 이어지는 진입로가 없어 교통체증이 발생했던 점, 학교부지를 미리 확보하지 않아 학생들이 3Km 이상 떨어진 학교로 통학하는 등 불편을 겪은 점이 인정된다"며 "위법한 사항이라곤 할 수 없지만 지자체가 주민들의 피해를 배상할 책임은 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "건설사가 신청한 아파트 사업계획을 남동구가 아무런 보완조치없이 승인하고 주택사업승인과 검사를 제대로 이행치 않은 책임이 있다"고 덧붙였다. 그러나 재판부는 "재판진행 중 학교와 도로가 들어섰고 입주민들이 아파트 값 상승으로 어느 정도의 이득을 본 점, 아파트 건설사가 부도나 지자체가 배상을 책임지게 된 점 등을 감안, 1심 판결보다 배상액을 감액했다”고 설명했다. 1심인 인천지법은 "취학아동을 둔 입주민에게는 5백만원, 그렇지 않은 입주민에게는 3백만원씩의 배상금을 지급하라"며 원고 일부승소판결을 내렸었다.

아파트 맞은편에 초고층 주상복합 건물이 들어설 경우라도 조망할 수 있는 범위가 종전과 크게 다르지 않고 특별히 뛰어난 경관도 없다면 아파트 입주자들의 조망권을 인정할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울남부지법 민사13부(재판장 金相哲 부장판사)는 이모씨 등 서울여의도 H아파트 입주민 588명이 "조망권 등을 침해당해 피해를 입었다"며 인접한 M아파트 재건축조합의 공동건축주 344명을 상대로 낸 건축공사금지 청구소송(2002가합16690)에서 지난2일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 누리고 있던 경관이나 조망의 이익이 생활이익의 가치를 갖고 있다고 객관적으로 인정되면 조망권도 법적 보호의 대상이 될 수 있다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 "원고들 아파트와 맞은편에 있던 아파트의 높이가 비슷해 아파트 상공 부분만을 조망할 수 있는 정도에 불과하고 그 상공부분에 특별히 조망할 수 있는 경관이 있다고 볼 만한 사정이 없으므로 생활이익으로서의 가치가 없어 원고들의 조망권을 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "원고들에게 조망권이 인정된다고 하더라도 일반상업지역에 위치한 이 사건 건물이 예정대로 완공될 경우 조망침해증가율이 경미하고 폭 35m의 도로를 사이에 두고 있는 등 침해의 정도가 공사를 중지시켜야할 정도로 현저하다고 보기도 어렵다"고 설명했다. 원고 이씨 등은 롯데건설이 도로 맞은편에 있던 20층 아파트를 재개발해 자신들의 아파트보다 3배가량 높은 약 120m 높이(35층)의 초고층 주상복합건물을 짓자 2002년말 건축중단을 요구하는 소송을 냈었다.

부실시공아파트가 사회문제가 되고 있는 가운데 아파트하자보증기간의 효력을 확대해석한 판결이 나와 상급심의 판단이 주목된다. 입주자대표회의가 시공사에 이미 발생한 전반적 하자를 지적한 바 있다면 누수부분을 특정해 요구하지 않았더라도 하자보수기간내 하자보수를 청구한 것으로 봐야한다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사24부(재판장 尹珍榮 부장판사)는 8일 상록수한양아파트입주자대표회의가 건설공제조합을 상대로 낸 하자보수보증금 청구소송(98가합103997)에서 "건설공제조합은 원고에게 26억7천5백여만원을 지급하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 하자의 경우 건설에 전문적인 지식이 없는 입주자단체에 불과한 원고와 같은 입주자대표회의에게 그 하자의 원인이 되는 부실시공부분을 공동주택관리령에 정한 바에 따라 특정, 하자보수기간내에 보수 청구할 것까지 요구할 수는 없다"며 "전반적인 누수 등 하자에 대한 실사와 대책을 요구한 적이 있다면 건설공제조합이 90년∼93년으로 하자보증기간을 정하고 보증했더라도 보증기간내에 하자보수청구권을 행사하지 않았다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 건설공제조합측은 한양이 96년 하자보수항목을 한정하고 입주자대표와 하자보수종료합의서를 작성했으므로 보수의무가 끝났다는 주장에 대해서 종료합의서는 입주자대표가 대표회의의 결의 없이 단독으로 서명한 것이라며 공제조합의 주장을 받아들이지 않았다. 상록수한양아파트입주자대표회의는 안산시 본오동 880 소재 안산 반월 2차 한양아파트 입주민들의 자치관리기구로서 이 아파트를 시공·분양한 주식회사 한양은 현재 법정관리 상태이어서 이 아파트에 대해 90년12월부터 93년12월까지 보증기간을 정해 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 보증금청구소송을 냈었다.