방 딸린 구멍가게에서 주거하고 있었다면 이 구멍가게도 주택임대차보호법의 보호대상인 '주거용 건물'이라는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소8부(재판장 최은수·崔恩洙 부장판사)는 지난달 29일 박순자씨가 (주)삼성생명보험을 상대로 "삼성생명의 경매배당금 중 임차보증금 우선변제권이 인정되는 2천5백만원을 돌려달라"며 낸 배당이의 청구소송(2000나33842)에서 박씨의 청구를 기각한 1심을 취소하고 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라, 실제 용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 일상생활 영위 여부 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "박씨는 이 사건 점포를 임차, 확정일자를 받고 전입신고한 후 구멍가게로 운영하며 딸려있는 방에서 살림도 하고 있었으므로 이 점포는 주택임대차보호법 상의 '주거용 건물'"이라고 밝혔다. 박씨는 99년9월 보증금 2천5백만원에 점포를 임차한 후 구멍가게에서 살림도 해왔는데 임의경매법원이 상가는 주택임대차보호법의 보호대상이 아니라며 자신의 우선변제권을 인정해주지 않은채 후순위 채권자인 삼성생명에 7천4백여만원을 배당하자 소송을 냈었다.

새로 이사온 아파트 입주자에게 전 소유자의 체납관리비를 부담하도록 규정한 아파트관리규약은 무효라는 판결이 잇달아 나오고 있어 주목된다. 아파트나 상가를 경매로 낙찰받아 입주하게 되었을 때 체납관리비를 승계토록 되어 있는 관리규약으로 인한 분쟁이 자주 발생했었고 법원의 이같은 판결로 아파트관리규약의 손질이 불가피할 것으로 보인다. 서울지법 민사2부(재판장 權五坤 부장판사)는 17일 김모씨가 가양동 A아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 항소심(99나94209)에서 "피고는 원고가 낸 체납관리비 1백80여만원을 반환하라"며 원심판결을 뒤집고 원고승소판결을 내렸다. 같은 법원 민사6부에서도 3월16일 최모씨가 길음동신안아파트입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금 청구소송(99나92449)에서 입주자대표회의의 항소를 기각했고 민사1부는 3월31일 안성기계공구상가번영회가 윤모씨를 상대로 낸 관리비청구송(99나79262)에서 상가번영회의 항소를 기각했다. 민사2부는 판결문에서 "승계인(신규입주자)이 전 주인의 관리비 체납사실을 알 수 있는 장치가 없는데도 불구하고 전 전주인의 체납관리비채무를 승계하도록 하는 아파트관리규약은 私的自治의 원칙에 어긋나는 만큼 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 행위를 금지하고 있는 민법 제103조에 위반돼 무효"라고 밝혔다.또 "비록 대다수 입주자의 이익을 보호하기 위해 관리비를 효율적으로 징수할 필요성이 있다고 하더라도 승계되는 체납관리비의 한도도 정하지 않은 상황에서 신규 입주자의 선의·악의를 불문하고 전 입주자의 체납관리비를 승계시키는 것은 헌법상의 비례의 원칙에도 위반돼 재산권을 지나치게 침해한다"고 덧붙였다. 김씨는 법원경매를 통해 아파트를 경락받았으나 이 아파트입주자대표회의가 전 소유자의 체납관리비를 납부해야만 이사올 수 있다고 하는 바람에 억지로 이를 납부한 다음 소송을 냈으나 1심에서는 패소했었다.

건설회사가 상가분양 때 신문이나 팜플렛 등을 통해 광고한 내용이 이후 제대로 이뤄지지 않았다면 상가수분양자들은 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 건설사의 광고내용이 허위과장광고에 이르지 않더라도 상가수분양자들이 중도금이나 잔금지급 이전에 계약을 취소할 수 있는 길을 열어 놓은 것이어서 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사18부(재판장 洪日杓 부장판사)는 지난달 28일 김모씨 등 4명이 S건설사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(99나32181)에서 "피고는 이들에게 모두 1억5백여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고가 신문광고와 팜플렛 및 분양담당직원의 구두홍보 등을 통해 한 광고내용 가운데 일부는 사실이 아니며 또 일부는 제대로 실현되지 않은 점이 인정된다"며 "원고들로서는 이처럼 상권이 제대로 형성되지 않을 것을 알았다면 당초에 상가를 분양받지 않았을 것으로 보이는 만큼 이 사건 분양계약은 사실과 일치하지 않는 인식 또는 판단에 의거해 이뤄진 '착오에 의한 의사표시'에 해당된다"고 밝혔다.

주택의 일부만을 인도 받은 경우에도 전입신고를 하고 확정일자를 갖추는 등 주택임대차보호법상 대항요건을 갖췄다면 보증금전액에 대해 대항력을 인정한 법원판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 禹義亨 부장판사)는 구랍 28일 한빛은행이 김모씨(53)를 상대로 낸 배당이의사건 항소심(99나45729)에서 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고가 당시 이 사건 주택의 방 4간중 2간을 인도받아 점유한 사실이 인정된다"며 "따라서 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서 그 이후에 근저당권을 취득한 원고보다 우선해 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다"고 밝혔다.

잔금까지 모두 지급하고 아파트에 입주했는데도 등기를 하지 못하고 있다면 건설사 등은 지체상금과 별도로 소유권자들에게 평당 10만원씩 위자료를 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 등기지체 위자료를 가구당 일률지급이 아닌 아파트의 평당 지급하라는 것은 처음이어서 상급심의 판단이 주목된다. 재판부는 재산권행사에 지장을 받은 만큼 재산권의 크기만큼 배상해야 한다고 판단, 재량으로 결정했다고 밝혔다. 서울지법 민사합의21부(재판장 崔喆 부장판사)는 구랍23일 박동호씨 등 2백48명이 성원건설과 무궁화재건축 주택조합을 상대로 낸 손해배상청구소송(99가합26677)에서 성원건설과 무궁화재건축조합이 연대하여 지체상금과 위자료를 지급하라고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "분양대금을 모두 납부하고도 소유권이전등기를 하지 못하고 있다면 소유권확보에 대한 불안감과 재산권행사를 제대로 하지 못하는 등의 사정 때문에 상당한 정신적 고통을 받았을 것임이 인정되므로 성원건설등은 이같은 정신적 고통을 위자할 의무가 있다"며 "미등기로 인해 낮은 매매가격형성, 희망전세입자가 거의 없고 매매가 거의 이루어지지 않아 담보로도 제공할 수 없는 점, 분양대금 잔금 중 50%를 사용검사일을 기준으로 지급해야 하는데 이미 모두 지급한 점, 연17%의 지체상금을 지급키로 약정된 점을 감안, 위자료를 분양받은 아파트의 평형에 따라 평당 10만원으로 정한다"고 판결했다. 재판부는 또 등기지체의 원인이 된 '도로개설 뒤 구청에 기부채납해야하는 사업승인조건을 이행할 자가 누구인가'를 둘러싼 분쟁에 대하여는 성원건설과 무궁화재건축조합사이의 내부문제일 뿐 입주자들에 대한 관계에 있어서 공동으로 소유권이전등기의무를 부담하고 있는 것이라고 밝혔다. 한편 박씨등은 97년9월 서울양천구목동 성원아파트에 잔금을 모두 지급하고 입주했으나 사업지구외곽 도로를 확보, 기부채납해야 하는 사업승인조건의 이행의무자가 누구인가를 둘러싸고 건설사와 조합이 서로 책임을 미뤄 아파트의 소유권이전등기가 늦어지자 이 사건 소송을 냈었다.