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형사일반
임대인이 임차인 허락 없이 점포에 들어가 집기 등 철거했어도 건조물침입죄 안돼<br> 대법원, 벌금 선고 원심 파기환송
[판결] 임차인이 퇴거 의사 밝히고 임대인에게 열쇠까지 맡겨놨다면
임대인이 임차인 허락을 받지 않고 임의로 점포에 들어가 집기 등을 철거했더라도 앞서 임차인이 이미 퇴거 의사를 밝힌 데다 점포 열쇠까지 임대인에게 맡겨 놓은 상태였다면 건조물침입죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 이흥구 대법관)는 지난달 28일 재물손괴, 건조물침입 혐의 등으로 기소된 A 씨에게 벌금 200만 원을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2022도419). A 씨는 경기도의 한 건물 2층 점포를 2017년 5월부터 2019년 5월까지 B 씨에게 임대했다. B 씨는 여기서 카페를 운영하다 2018년 12월 개인 사정으로 영업을 중단하면서 근처 부동산중개소에 신규 임차인 물색을 의뢰했다. B 씨는 임차 희망자 방문 시 점포 출입문을 열 수 있도록 A 씨에게 점포 열쇠를 맡겼다. A 씨는 2019년 3월 임의로 B 씨의 점포에 들어가 프린터와 전기오븐 등 1000만 원 상당의 집기를 철거하거나 파손한 혐의로 기소됐다. 재판부는 "B 씨는 A 씨에게 점포 열쇠를 줘 출입을 승낙했고 A 씨가 이처럼 관리자의 승낙 하에 통상적 출입 방법에 따라 점포에 들어간 이상 사실상의 평온상태를 해치는 행위 태양으로 점포에 들어갔다고 볼 수 없어 A 씨의 행위는 건조물침입죄에서 규정하는 침입행위에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "설령 A 씨가 B 씨의 의사에 반해 점포에 있던 집기 등을 철거할 목적으로 점포에 들어간 것이어서 B 씨가 이러한 사정을 알았더라면 출입을 승낙하지 않았을 것이라는 사정이 인정되더라도, 그러한 사정만으로 A 씨가 사실상의 평온상태를 해치는 행위 태양으로 이 사건 점포에 출입했다고 볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "원심 판결 중 건조물침입 부분은 파기돼야 하는데, 이 부분과 나머지 부분이 형법 제37조 전단 경합범의 관계에 있어 하나의 형이 선고됐으므로 원심 판결 전부를 파기한다"고 판시했다. 이번 판결은 지난 3월 대법원 전원합의체가 "일반인의 출입이 허용된 음식점에 영업주의 제지를 받지 않고 통상적인 출입 방법으로 들어간 경우에는 설령 영업주가 실제 출입 목적을 알았더라면 출입을 승낙하지 않았을 것으로 보이더라도 주거침입죄가 성립하지는 않는다"라고 밝힌 판결(2017도18272) 취지에 따른 것이다. 1,2심은 A 씨가 점포에 들어간 것은 B 씨의 의사에 반하는 것으로 침입행위에 해당한다고 판단해 벌금 200만 원을 선고했다.
건조물침입
임대인
주거침입죄
박수연 기자
2022-08-19
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
서울중앙지법, "전대차 계약 시 계약 내용 부실 설명한 공인중개사가 배상 책임 져야"
[판결] 전대인이 당초 임대차 계약보다 보증금 인상해 전차인에 손해 입혔다면…
임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.
공인중개사
전대차
보증금
이용경 기자
2022-07-28
주택·상가임대차
형사일반
서산지원, 임대업자·건축주·공인중개사에 징역 1~3년 선고
[판결] '깡통전세' 사기범 일당, 1심서 전원 실형
보증금을 돌려줄 자력이 없음에도 임차인들을 속여 전세계약을 맺은 소위 '깡통전세' 사기범 일당에게 1심에서 실형이 선고됐다. 대전지법 서산지원 형사2단독 이진희 부장판사는 12일 사기 혐의로 기소된 빌라 임대업자 A 씨에게 징역 3년을, 공범 혐의로 기소된 건축업자 B, C, D 씨에게 징역 1~2년을, 공인중개사 E 씨에게 징역 1년을 각각 선고했다. A 씨는 건축주 B, C, D 씨와 한 신축 빌라의 매매계약을 체결했다. 그러나 A 씨는 매매대금 12억7000만원을 지급할 돈이 없었다. 이에 A 씨와 건축주 B 씨 등은 빌라에 전세를 놓아 받게 될 보증금으로 매수자금에 충당하기로 하고, 다수의 임차인들로부터 9억5000만원의 보증금을 끌어 모았다. 그런데 해당 빌라에는 이미 5억원의 은행 대출담보가 설정돼 있었기 때문에 총 채무는 감정가 10억8700여만원을 넘어 건물을 매각해도 채무를 감당할 수 없는 상태가 됐다. A 씨는 이 사실을 숨긴 채 2016년 2월부터 약 1년간 다른 9명의 피해자들과 추가 전세계약을 맺어 모두 6억500만원의 보증금을 편취한 혐의로 기소됐다. '전세 세대가 적고 월세가 대부분이라 보증금 반환에 전혀 문제가 없다'는 식으로 거짓말을 해 피해자들을 속인 건축주 B, C, D 씨와 공인중개사 E 씨도 공범으로 함께 기소됐다. 검찰 조사 결과 이들은 전세기간이 만료된 피해자들에게 보증금을 반환하지 않았고 보증금반환 지급명령이 신청되자 파산 및 면책 소송을 통해 회피하려 하기도 했다. 이 부장판사는 "계약을 체결하면서 임차인 현황 등을 제대로 고지하지 않고 보증금을 받은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다"며 "피해자들이 주거 안정을 위협받거나 재산을 상실해 정신적, 경제적 고통을 겪고 있다"고 밝혔다. A 씨 등을 기소한 대전지검 서산지청은 "관련자들을 상대로 건물현황, 전세계약 체결 경위 등에 대해 전면조사해 사건의 경위와 공범관계 등을 밝혀 추가 피해내용과 공범을 적발했다"며 "적극적인 공소유지로 피해자들의 억울함을 대변했다"고 밝혔다.
깡통전세
빌라
전세사기
정준휘 기자
2022-07-21
민사일반
주택·상가임대차
권리금 회수 기회 방해로 볼 수 없다
[판결] 상가 임차인이 임대인에 새 임차인 주선 시도 않았다면
상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.
임대차
권리금
계약갱신
홍윤지 기자
2022-06-27
주택·상가임대차
형사일반
대법원 전원합의체, 기존 판례 변경
[판결] "채권양도인이 채무자에 채권양도 통지 않고 돈 받아 썼어도 횡령죄 아니다"
채권양도인이 채무자에게 채권양도계약 체결 사실을 통지하지 않고 채무자로부터 돈을 받아 임의로 썼더라도 채권양수인에 대한 횡령죄로 볼 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 따라서 채권양도인이 채권양도계약을 불이행했더라도 앞으로는 손해배상청구소송 등 민사적으로 해결해야 할 것으로 보인다. 대법원은 이런 경우 채권양도인에게 보관자 지위 등이 인정된다며 횡령죄 성립을 인정해왔는데(97도666 등) 기존 판례 입장을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 23일 횡령 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 300만원을 선고한 원심을 파기하고 무죄 취지로 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2017도3829). 2013년 4월부터 1년간 한 건물 1층을 빌려 식당을 운영하던 A씨는 2013년 11~12월 부동산 중개업자에게 식당 양도를 의뢰했다. 이후 A씨는 부동산 중개업자를 통해 B씨에게 임차보증금반환채권을 양도했다. A씨는 임차보증금반환채권 양도 당시 식당과 순창군 임야를 교환하기로 계약했는데 이후 교환대상인 토지를 놓고 갈등이 생겼다. A씨는 임차보증금반환채권 양도 이후에도 건물주인 임대인에게는 채권을 양도했다는 사실을 통지하지 않았다. 그러다 A씨는 2014년 3월 건물주로부터 임차보증금 1146만원을 돌려받고 이를 개인적으로 사용한 혐의로 기소됐다. 이 사건의 쟁점은 채권양도인인 A씨가 채권양도 사실을 통지하지 않고 건물주로부터 보증금을 받은 것이 횡령죄의 구성요건인 '재물의 타인성'과 '보관자 지위'가 성립되는지 여부였다. 1,2심은 기존 대법원 판례를 근거로 "A씨가 이 사건 임대차보증금반환채권을 B씨에게 양도하고 B씨를 위해 보관한다는 사정을 인식한 상태에서 고의로 보증금을 받아 소비함으로써 횡령한 사실이 인정된다"며 벌금 300만원을 선고했다. 하지만 대법원 전원합의체는 종전 판례를 변경하고 무죄 취지로 사건을 파기환송했다. 재판부는 "채권양도인이 통지 등 채권양도의 대항요건을 갖춰주지 않은 채 채무자로부터 채권을 추심해 금전을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 금전의 소유권은 채권양수인이 아니라 채권양도인에게 귀속하고 채권양도인이 채권양수인을 위해 이를 보관하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없다"며 "따라서 채권양도인이 그 금전을 임의로 처분하더라도 횡령죄는 성립하지 않는다"고 판단했다. △채권양도인과 채권양수인 사이에 어떠한 위탁관계가 설정된 적이 없고 △채권양도인이 채무자로부터 채권양수인을 위해 '대신 금전을 수령한 것'으로 볼 수 없으며 △채권양도인이 수령한 금전의 소유권이 수령과 동시에 채권양수인의 소유로 되었다고 볼 수 있는 법적 근거가 없다는 이유에서다. 그러면서 "채권양도인과 채권양수인은 통상의 계약에 따른 이익대립관계에 있을 뿐 횡령죄의 '보관자 지위'를 인정할 수 있는 신임관계에 있다고 할 수 없다"며 "종전 판례는 최근 대법원 판례의 방향성과 실질적으로 상충돼 그대로 유지할 수 없다"고 덧붙였다. 이에 대해 조재연·민유숙·이동원·노태악 대법관은 종전 판례가 타당하기 때문에 A씨에게 횡령죄 성립을 인정해야 한다는 반대의견을 냈다. 이들 대법관은 "채권양도인이 채권양도 통지를 하기 전 채권을 추심해 금전을 수령한 경우 원칙적으로 금전은 채권양수인을 위해 수령한 것으로서 채권양수인의 소유에 속한다고 봐야 한다"며 "채권양도인은 실질적으로 재산 보호 내지 관리를 대행하는 지위에 있으므로 금전에 관해 채권양수인을 위해 보관하는 지위에 있다"고 했다. 한편 김선수 대법관은 "종래 판례가 타당하지만, 이 사건은 종래 판례가 적용되지 않는 사안이기 때문에 A씨에게 횡령죄가 성립하지 않는다"는 별개의견을 냈다. 대법원 관계자는 "통상의 계약관계에서 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 것이 계약의 전형적·본질적 내용이 아니라면 이러한 계약의 불이행 행위를 형사법상 범죄로 확대해석하는 것을 제한해 온 최근 횡령·배임죄에 관한 대법원 판례 흐름을 반영해 채권양도 영역에서도 횡령죄의 구성요건인 '재물의 타인성'과 '보관자 지위'를 엄격하게 해석한 사례"라며 "죄형법정주의를 엄격하게 적용한다는 태도를 강화하는 입장을 취한 판결"이라고 설명했다.
횡령죄
임차보증금
채권양도
박수연 기자
2022-06-23
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
공인중개사는 임차인의 손해 40% 배상해야
[판결](단독) 공인중개사가 공동담보 내용 등 제대로 설명 않아 보증금 날린 경우
공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.
공인중개사
부동산
설명의무
이용경 기자
2022-04-07
민사일반
주택·상가임대차
관리비는 임대인이 부담해야<br> 대법원, '임차인 몫' 원심 파기
[판결] 보증금 돌려받지 못한 상태서 부동산 점유했다면
임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부동산을 사용·수익하지는 않은 채 점유만 했다면 그 기간 동안 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 2017년 4월 B사 소유 건물에서 식당을 운영하다 한달 만에 폐업했다. B사는 같은해 7월 A씨가 3기 이상의 임대료를 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지했다. B사는 A씨를 상대로 건물명도 소송을 제기했고, 재판이 진행 중인 사이 A씨는 두 차례 B사 건물에서 행사를 개최해 수익을 얻기도 했다. 1심은 "A씨는 부동산을 명도하고 B사에 미지급 차임 2533만여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 1심 판결을 근거로 강제집행을 통해 건물을 명도받은 B사는 2018년 10월 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등 손해액 8600만원을 지급하라며 항소했다. 항소심은 "A씨는 B사에게 건물에서 식당을 시작한 2017년 4월부터 임대차 계약이 해지된 2017년 7월까지 미지급 차임 2533만원을 지급하라"고 판시했다. 이와 함께 "A씨는 같은 기간 동안 연체관리비 1887만원도 B사에 지급하라"고 판결했다. 그러나 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B사에 지급하도록 한 연체관리비 부분에 대한 항소심 판단 부분을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2020다286119). 재판부는 "임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 B사에게 2017년 4월부터 임대차계약이 종료된 2017년 7월까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 행사를 개최해 건물을 사용·수익한 2일분에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 A씨가 B사에게 2017년 4월부터 2018년 10월경까지의 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했다"며 "이러한 원심의 판단에는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.
임대차계약
관리비
상가
연체
박미영 기자
2021-04-23
민사일반
주택·상가임대차
대법원, 건물명도소송 일부 원심파기
[판결] "밀린 임대료, 보증금에서 공제하면 돼"
임차인의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물명도 등 소송(2019다13278)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 금전지급청구 부분을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 건물주인 A씨는 세입자 B씨와 2016년 9월 보증금 3000만원에 월세 120만원으로 2년간 임대차계약을 맺었다. 그런데 B씨는 2017년 12월부터 임대료를 내지 않았다. A씨는 2018년 3월 임대차계약 해지 내용증명을 발송했고, 그로부터 10개월 후인 올 1월 B씨는 해당 건물에서 퇴거했다. 당시 연체 차임은 총 1600여만원이었다. 한편 A씨는 B씨에게 임차보증금 3000만원 중 1000만원만 돌려줬다. 그러나 B씨는 방을 빼면서 잠금장치를 설치하고는 "남은 임대료 2000만원을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다"고 맞섰다. B씨는 또 2019년 1월 자신이 받아야 할 보증금 2000만원 중 550만원을 C사에 양도했고, A씨에게 이 사실을 통지했다. 대법원은 "남은 임차보증금 2000만원 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼면, 임차보증금 반환채권 1450만원은 여전히 B씨에 남아있다"며 "A씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 채권액이 보증금 채권보다 많으므로, 둘은 대등하게 공제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 인도하고, 밀린 임대료 1600여만원에서 임차보증금 반환채권 1450만원을 공제한 나머지 150여만원을 A씨에게 지급할 의무가 있을 뿐"이라며 "그럼에도 원심은 B씨의 공제항변을 배척한 잘못이 있다"고 지적했다. 1,2심은 "B씨는 A씨에게 건물을 인도(잠금장치 해제)하고 밀린 임대료 1600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.
임대료
임대인
임차인
손현수 기자
2019-12-20
주택·상가임대차
행정사건
[판결] '임대료 갈등' 궁중족발 건물관리인, 가스배관 끊은 혐의로 '벌금형'
임대료 갈등으로 건물주와 세입자 간 폭력사태가 발생한 서울 서촌 '궁중족발' 식당 사건의 건물 관리인이 재물손괴 혐의로 벌금형을 선고받았다. 서울중앙지법 형사26단독 조아라 판사는 부동산 인도집행(강제집행) 과정에서 가스배관을 끊어 훼손한 혐의로 재판에 넘겨진 모모씨에게 16일 벌금 30만원을 선고했다(2018고정1117). 모씨는 지난해 세입자 김모씨가 건물주 이모씨에게 낸 건물명도소송에서 패소 후 2차 강제집행이 시도된 이틀 뒤인 지난해 11월 13일 김씨가 운영하는 궁중족발 식당 주방 인근의 가스배관을 자른 혐의를 받고 있다. 김씨가 명도소송에서 졌음에도 이를 무시하고 가스배관을 그대로 두자 자른 것으로 조사됐다. 김씨는 2차 강제집행 때 건물주가 고용한 용역들을 막다가 손가락 4마디가 절단되는 피해를 입기도 했다. 모씨는 재판과정에서 "부동산 인도 집행 당시 안전을 위해 가스배관을 끊어놨음에도 김씨가 임의로 이를 연결했고, 집행 당시 김씨가 몸에 시너를 뿌리고 방화를 시도한 적이 있어 이를 예방하기 위해 부득이하게 가스배관을 끊은 것으로 이는 긴급피난에 해당한다"며 무죄를 주장했다. 하지만 조 판사는 "부동산 집행과정에서 충돌이 있었고 김씨가 시너를 뿌리는 등의 행동을 했다고 하더라도 당시 모씨 또는 건물주의 법익에 대한 현재의 위난이 있었다고 단정하기 어렵다"며 "설사 그런 위험이 있었다고 해도 그 수단과 방법이 상당하다고 볼 수 없어 형법상 긴급피난의 요건이 갖추어졌다고 보기 어렵다"고 판시했다. 김씨와 이씨는 임대료 인상을 두고 2016년부터 갈등을 빚었다. 2016년 1월 건물을 인수한 이씨는 김씨에게 보증금과 임대료 인상을 통보했고, 김씨가 이를 받아들이지 않자 명도소송을 제기해 승소했다. 이후 2017년 10월부터 12차례에 걸쳐 궁중족발에 대한 부동산 인도 집행이 시도됐다. 그러나 김씨와 시민단체 등의 거센 반발 끝에 지난 달 4일에서야 집행이 완료됐다.
임대료
세입자
건물주
궁중족발
재물손괴
강제집행
박수연 기자
2018-07-25
주택·상가임대차
행정사건
대법원 "세대분리에 해당하는 주민등록정정신고로 봐야… 신고 받아줘야"
[판결] 무허가건물 더부살이 가족이 같은 건물에 새로 한 전입신고는
무허가건물 세대주 밑에서 더부살이를 하던 가족이 세대주 등록을 위해 같은 건물에 새로 전입신고를 한 경우 동사무소는 이를 거부하지 말고 받아줘야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 동일한 곳에 주민등록을 하고 살던 세대가 다시 전입신고를 한 것은 세대분리를 위해 주민등록을 정정하겠다는 뜻으로 봐야 한다는 취지다. 대법원 특별1부(주심 박상옥 대법관)는 서울 구룡마을 주민 한모씨가 서울 강남구 개포1동장을 상대로 낸 주민등록전입신고 수리불가처분 취소소송(2014두39340)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 1993년부터 구룡마을에 살던 한씨 가족은 2008년 9월 주거지가 강제로 철거되자 이웃에 사는 한씨의 친언니 소유의 무허가건물에 주민등록을 하고 함께 살았다. 이후 한씨 가족은 2013년 1월 동사무소에 무허가건물의 거주공간을 분리한 뒤 새로 전입신고를 했지만, '구룡마을 관리대장에 등재되지 않은 거주지'라는 이유로 신고가 받아들여지지 않자 소송을 냈다. 대법원은 1,2심과 같이 한씨의 손을 들어줬지만, 이유는 달랐다. 1,2심은 거주공간이 구분돼 있으므로 한씨가 적법한 전입신고를 했다고 봤다. 구룡마을 관리대장이 주거 현황을 정확하게 반영한 자료가 아니라는 점도 고려됐다. 그러나 대법원은 "한씨가 낸 전입신고는 거주지 안에 세대가 별도로 존재함을 표시해달라는 것"이라며 "전입신고 형식을 취하고 있지만, 실질은 세대분리를 내용으로 하는 주민등록사항 정정신고에 해당한다"고 판단했다. 다만 "원심이 정정신고가 아닌 전입신고로 판단한 것은 잘못이지만, 개포1동사무소가 신고를 수리하지 않은 것이 위법이라는 원심의 결론은 정당하다"며 원고승소 판결을확정했다.
세대주
전입신고
동사무소
이세현 기자
2018-07-18
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1
"막걸리 상표에서 '영탁' 떼라"… 가수 영탁, 막걸리 상표권 분쟁 2심도 승소
판결기사
2024-02-11 11:56
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