임차인의 대항력에 흠결이 있다는 것을 알아내 몇번 유찰된 건물을 헐값에 낙찰받은 경락인이 건물의 명도를 구하는 등 신의칙에 반하는 권리행사를 했다면 비록 대항력 없는 임차인이라도 보호해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소4부(재판장 민일영·閔日榮 부장판사)는 18일 3번의 유찰로 현저히 낮은 가격에 부동산을 경락받은 신모씨가 주민등록이 잘못돼 대항력에 하자가 있는 임차인 이모씨를 상대로 낸 건물명도 청구소송(☞2000나73901)에서 신씨의 항소를 기각했다. 재판부는 판결문에서 "신씨는 낙찰대금을 완납하지 않은 상태에서 이씨의 임차권에 대항력 흠결이 있다는 것을 알고 임차보증금을 포기하도록 유도하고 이에 대한 협상이 결렬되자, 낙찰대금을 납부하기도 전에 소송을 제기했다"며 "신씨의 건물명도 청구는 임차인의 대항력 결여를 이유로 임차인의 손해는 전혀 생각함이 없이 부당한 이익을 얻으려는 목적이 있는 만큼 신의칙상 허용될 수 없다"고 밝혔다.

연립주택의 공용부분을 주거목적으로 임차, 주민등록 전입신고을 마쳤다면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 연립주택의 공용부분이 전유부분에 따라 분할된 경우, 그 공용부분의 임차인이 그 전유부분으로 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 26일 연립주택의 경락인 오모씨(35)가 이 건물 지하 공용부분에 살고 있는 김모씨(31)를 상대로 "경락받은 연립주택에 부속된 지하 공용부분을 김씨가 점유한 채 임차인이라고 주장하는 것은 부당하다"며 낸 건물명도 청구소송 항소심(2000나59219)에서 김씨의 임차권을 인정하지 않은 1심을 취소, "임차인 김씨의 대항력이 인정되는 만큼, 오씨는 임대차보증금 2천3백만원을 지급하고 건물을 명도 받으라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "비주거용 건물을 개조, 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호을 받는 점, 집합건물의 공용부분은 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는데 법은 건물의 일부에 대한 임대차에도 적용되는 점 등에 비춰볼 때 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 공용부분이 주거용으로 사용되는 한 임대차보호법의 보호대상이 된다"며 "이 연립주택의 소유자들이 지하 대피소 부분을 공유지분 비율에 따라 분할, 주거용으로 개조한 사실과 김씨가 전주인으로부터 이 사건 204호에 부속된 지하 공용부분을 주거목적으로 임차한 사실이 인정되는 만큼 김씨는 적법한 임차인"이라고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물의 공유지분은 전유부분과 분리·처분할 수 없고 거래의 대상은 전유부분만 해당하고 공용부분은 독립적인 거래 대상이 되지 못하므로, 주민등록은 공용부분이 아닌 전유부분에 대해서만 가능하다"며 "김씨가 2층 204호의 공용부분인 지하층에 살면서도 전입신고를 204호로 한 것은, 전유부분에 대한 전입신고로 적법하고, 임대차의 공시방법으로 유효하다"고 밝혔다. 오씨는 99년8월 이 사건 연립주택 2층 204호를 낙찰받았으나 김씨가 204호에 부속된 지하 공용부분에 주거하고 있자 "집합건물의 지하 공용부분을 임차한 후 전입신고를 2층 204호로 한 것은 부당하다"며 소송을 냈었다.

다세대주택의 동호수 표시가 임차인의 주민등록증 뒷면에만 표시돼 있고 동회의 주민등록부에는 전산입력 되지 않은 경우, 그 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력이 없다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소3부(재판장 목영준·睦榮埈 부장판사)는 17일 다세대주택을 경락받은 유모씨(50)가 임차인 강모씨(47)부부를 상대로 "전입신고시 동호수 표시를 하지 않아 대항력이 없는데도 주택을 점유하고 있는 것은 부당하다"며 낸 건물명도 청구소송(2000나40895)에서 원고 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "다세대주택 건물의 임차인은 건물의 소재지뿐만 아니라 호수까지 특정한 주민등록전입신고를 마쳐야만, 제3자가 임대차건물에 주소를 가진 임차인이 등록돼 있는지를 인식할 수 있어, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖는다"며 "강씨부부의 주민등록증 뒷면 주소변경란에는 다세대주택의 동호수까지 기재돼 있는 사실은 인정되지만, 전산입력부분은 전입신고시에는 소재지만 기재됐다가 근저당권이 설정된 이후에 동호수 표시가 기재된 것이 인정되므로 대항력을 갖췄다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "동사무소 직원의 증언에 의하면 '주민등록증 뒷면 변경내용란에 기재된 주민등록부상에 기재된 내용이 다르게 된 이유가 신고자인 강씨 부부의 착오에 의한 것인지 전산입력을 한 담당공무원의 착오인지 모르겠다'는 등 그 진술내용이 모호해, 강씨 부부의 주장사실을 뒷받침하기에 부족하다"며 "만일 강씨 부부의 전입신고에 의해 호수가 특정된 주소가 일단 전산입력됐다면 그 후 호수부분만이 삭제되고 나머지 부분만 남아 있다는 것이 믿기 어렵고, 오히려 당시 주민등록증 뒷면의 주소변경을 요구받은 동사무소직원이 전산확인 없이 강씨의 말만 듣고 주소 변경을 기재했을 가능성이 크다"고 덧붙였다. 주택 경락인 유씨는 지난해 6월 전 주인에게서 주택을 임차해 살고 있는 강씨부부가 전입신고 당시 다세대주택의 동호수를 제대로 기재하지 않아 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 않았으면서도 주택을 비워주지 않는다며 소송을 냈었다.

90년 연립주택을 보증금 4천5백만원에 임차한 배모씨(46)는 주민등록전입신고를 할 때 주소에 등기부의 '3동 104호'가 아닌, 건물외벽의 '동' 표시대로 '다동 104호'라고 적었다. 배씨는 전입신고도 마치고 대항력을 갖춰, 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 보장받을 수 있을 것이라 생각했다. 하지만 법원은, 등기부와 주민등록의 주소표시가 다를 경우, 등기부의 주소를 기준으로 해야한다고 판단했다. 서울지법 민사항소7부(재판장 심상철·沈相哲 부장판사)는 22일 연립주택을 경락받은 신모씨(43)가 임차점유자인 배씨를 상대로 낸 건물명도 청구소송(2000나57503)에서 배씨의 항소를 기각, "배씨는 건물을 명도하라"는 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법의 대항력 요건인 주민등록은 거래의 안전을 위해, 제3자가 임대차의 존재를 인식할 수 있도록 한 공시방법"이라며 "건물의 등기부상 동·호수 표시인 '3동 104호'와 불일치한 외벽의 '다동 104호'로 된 배씨의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다"고 밝혔다.

집주인이 근저당권을 설정하면서 임차인 몰래 임차인이 퇴거했다는 전입신고를 했다가 근저당권설정등기가 완료되자 다시 전입신고를 한 경우에도 임차인의 대항력이 인정받을 수 있다는 판결이 나왔다. 주민등록 외관상 전입여부가 진실한지까지 확인하기란 사실상 힘들어 경매 등에서 임대차 관계를 조사할 때는 더욱 신중을 기해야 하게 됐다. 서울지법 민사3부(재판장 睦榮埈 부장판사)는 지난달 30일 주식회사 국민상호신용금고가 임차인이 있는 줄 모르고 경락받았으므로 퇴거해 달라며 임차인 백모씨를 상대로 낸 건물명도 청구소송(99나96700)에서 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주민등록이 대항력의 존속요건이더라도 임차인의 자의에 의하지 않고 제3자에 의해 원인없이 주민등록이 이전된 경우까지 주민등록의 이탈이라고 보고 대항력을 상실한다고 해석하는 것은 주택임대차보호법의 입법취지에 반한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "이로 인해 주민등록의 외관을 믿고 경락받은 사람이 손해를 입게 되지만 서민의 주거생활 안정이 거래안전보다 우위에 있다"고 덧붙였다.