건물주가 과도한 전기사용으로 화재위험을 알면서도 방치해 불이 났다면 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 2009년 12월 31일 강원도 속초시에 있는 한 편의점 건물에서 화재가 발생했다. 건물 1층에 부착된 배전함에서 시작된 불은 건물 전체로 옮겨붙었다. 화재 원인은 같은 건물 2~3층 카페의 전기 사용량을 측정하는 전력량계에서 발생한 열로 판명됐다. 한국전력공사는 카페의 2008년 12월부터 2009년 2월까지의 전력량이 계약 전력을 모두 초과한다며 건물주인 김모(49)씨에게 세 차례에 걸쳐 적정 계약전력으로 증설하도록 경고했다. 하지만 김씨는 화재가 발생한 날까지 계약전력증설 신청을 하지 않았다. 화재로 손해를 입은 편의점에 보험금을 지급한 보험사는 김씨와 그가 가입한 보험회사를 상대로 지난해 1월 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사29단독 김진오 판사는 지난달 29일 삼성화재가 "화재로 손해를 입은 편의점에 지급한 보험금을 달라"며 건물주 김씨와 그가 가입한 현대해상화재를 상대로 낸 구상금 청구소송(2012가단24505)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "화재 당시 초과전력으로 인한 전력량계의 발열 가능성이 작지 않았고 김씨는 발열에 의한 화재가 발생하지 않도록 필요한 조치를 할 의무가 있음에도 소홀히 했다"며 "발생한 화재에 대해 김씨와 보험사는 연대해 2690여만원을 지급하라"고 밝혔다. 김 판사는 "커피숍 임차인의 과도한 전력사용도 원인을 제공했고 김씨도 화재로 적지 않은 손해를 입은 것으로 보인다"며 책임을 60％로 제한했다.

건물 옆 부지를 주차장으로 사용할 수 있다는 건물주 측의 말을 믿고 예식장 건물을 임차했지만, 영업 도중 주차장 부지를 더 이상 사용할 수 없게 됐다면 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 박평균 부장판사)는 지난달 30일 예식장을 하기 위해 건물을 임차한 성모(57)씨가 건물주 조모(59)와 조씨의 대리인 김모(65)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합38693)에서 "조씨는 성씨에게 임차보증금 2억원을 돌려주라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "성씨뿐만 아니라 일반인도 주차장 시설이 열악한 예식장 건물을 임차하면서 옆 부지를 주차장으로 사용할 수 없다면 예식장을 임차하지 않았을 것"이라며 "성씨는 김씨를 통해 주차장 사용 여부에 대해 미리 확인했고, 건물 인근의 부지를 임차해 주차장으로 계속 사용할 수 있을 것이라는 믿음은 법률행위의 중요 부분에 해당한다"고 설명했다. 재판부는 "주차장 사용에 관한 착오는 예식장 건물 임대차계약 체결에서 동기의 착오에 해당한다"며 "성씨의 동기는 조씨에게 표시돼 법률행위의 내용으로 됐다고 봄이 타당하고 중요한 부분에 관한 착오에 빠져 임대차계약을 체결했으므로 취소할 수 있다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 예식장 영업을 위해 지출한 4억9000여만원 비용을 배상하라는 성씨의 주장은 받아들이지 않았다. 성씨는 2009년 7월 경기도 안양시에 있는 한 예식장 건물을 임차했다. 성씨는 임대차계약 체결 전 열악한 주차 공간을 걱정했으나, 건물주 조씨의 대리인인 김씨가 "주차장 부지 소유자들과 관리인을 잘 알고 있다. 10년 이상 주차장으로 사용할 수 있도록 해주겠다"고 하자 인근 부지를 임차해 주차장으로 이용했다. 성씨는 예식장 운영 2년째인 2011년 11월 주차장 관리인으로부터 '주차장 부지 공유자들의 법정 다툼으로 더이상 주차장으로 사용할 수 없다'고 통보받고 예식장 운영이 곤란해지자 조씨 등을 상대로 지난해 5월 소송을 냈다.

성매매 장소로 사용되는 사실을 알면서 건물을 빌려준 행위를 처벌하는 법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 27일 성매매 알선혐의로 기소된 건물주 박모씨가 성매매알선 등 행위의 처벌 등에 관한 법률 제19조1항에 대해 낸 헌법소원사건(2011헌바235)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "건물제공행위와 성맴매 알선·권유·유인·강요행위는 모두 법으로 금지되는 성매매가 이뤄지는 데 일정한 기여를 하는 행위라는 점에서 본질적으로 다르지 않고 막대한 임대수입으로 일회적 성매매 알선보다 불법성이 큰 경우도 있다는 점 등을 고려하면 처벌조항이 형벌체계의 균형성을 상실했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "법이 처벌하고자 하는 것은 임대 후 성매매에 제공되는 것을 알게됐다 하더라도 적어도 용인의 의사를 가지고 제공행위를 중단하지 않는 등 성매매 알선에 대한 고의가 있는 경우이므로 책임주의에 위배되는 것이라고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 박모씨는 2009년 9월 성매매 장소로 사용될 것을 알고도 서울 강남구 역삼동 건물을 안모씨에게 임대한 혐의로 기소돼 1심에서 무죄를 선고받았으나, 2심에서 벌금 2000만원을 선고받자 2011년 9월 헌법소원을 청구했다.

집배원이 내용증명을 본인에게 전달하지 않아 재산상 손해를 입었더라도 집배원에게 중대한 과실이 없었다면 손해를 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 청주시 흥덕구에서 건물 1층을 빌려 가게를 운영하던 A씨는 B씨에게 빚을 갚기 위해 가게 임차 보증금을 넘기겠다고 약속했다. A씨는 가게 보증금 중 2000만원의 반환채권을 B씨에게 양도한다는 내용으로 건물주 C씨에게 내용증명을 보냈다. 그러나 A씨가 내용증명이 도착할 곳으로 적은 것은 건물주 C씨의 주소가 아니라 자신이 운영하는 가게가 있는 C씨의 건물 주소였다. A씨는 내용증명을 배달하기 위해 방문한 집배원에게 "내가 C씨와 일을 같이하고 있으니 대신 전해주겠다"며 내용증명을 가로챈 뒤 전달하지 않았다. B씨는 채권 양도통지가 제대로 이뤄지지 않아 채권을 변제받을 수 없게 되자 "집배원이 배달을 잘못해 손해를 입었다며" 소송을 냈다. 청주지법 민사1부(재판장 이영욱 부장판사)는 지난달 27일 B씨가 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012나2065)에서 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 "집배원이 내용증명을 C씨에게 직접 전달하지 않고 자신을 C씨의 회사동료라고 밝힌 A씨에게 전달한 것은 적법한 배달로 볼 수 없지만 A씨가 내용증명 배달 주소를 건물주소로만 적고 그 중 몇 층인지 특정하지는 않았다"며 "집배원이 배달을 위해 건물 1층에 방문했을 때 계산대에 있던 A씨가 우편물을 대신 전해주겠다고 말하는 등 우편물이 잘못 배달된 데에 집배원의 고의 또는 중대한 과실이 없었다"고 밝혔다.

근로자 40명이 숨진 경기도 이천 냉동창고 화재 사건의 건물주가 사건과 관련해 150억원대의 보험금 청구소송을 냈으나 대법원에서 패소했다. 대법원 민사3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 29일 화재가 발생한 냉동창고 소유주 공모씨가 "손해보험금 150억원을 지급하라"며 (주)LIG손해보험을 상대로 낸 보험금 청구소송 상고심(2010다38670)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "보험계약에 있어 고지의무 위반이 성립하기 위해서는 고지의무자에게 고의 또는 중대한 과실이 있어야 한다"며 "여기서 말하는 중대한 과실이란 고지해야 할 사실은 알고 있었지만 현저한 부주의로 인해 중요성 판단을 잘못하거나 그 사실이 고지해야 할 중요한 사실이라는 것을 알지 못하는 것을 말한다"고 밝혔다. 이어 "LIG가 냉동창고건물에 대해 현장실사나 공사 완료 여부에 관해 질문을 하지 않은 것은 공씨가 냉동창고건물을 조속히 담보로 제공해 자금을 조달할 필요 때문에 그 신축공사가 실질적으로 완료되지 않은 상태에서 허위의 공사완료감리보고서에 기해 부당하게 사용승인을 받은 후 이러한 사정을 감춘 채 LIG에게 마치 냉동창고건물 신축공사가 완료된 것처럼 사용승인서와 건축물대장, 감정평가서를 제시했기 때문"이라고 설명했다. 재판부는 "공씨는 냉동창고건물이 형식적 사용승인에도 불구하고 냉동설비공사 등 공사가 완료되지 않아 잔여공사를 계속해야 할 상황이었고, 이 공사로 인해 완성된 냉동창고건물에 비해 증가된 화재의 위험에 노출돼 있었으며, 그 위험의 정도나 중요성에 비춰 보험계약을 체결할 때 이런 사정을 고지해야 함을 충분히 알고 있었거나 적어도 현저한 부주의로 인해 이를 알지 못했다고 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 공씨는 2007년 9월 경기도 이천시의 건물에 냉동설비공사를 진행하면서 LIG와 한도 150억원의 시설소유관리자 배상책임 보험계약을 체결했다. 2008년 1월 냉동창고 지하에서 원인불명의 화재가 발생해 작업중이던 40명의 근로자들이 질식사하는 대형 사고가 발생했고, 공씨는 업무상과실치사 혐의 등으로 기소돼 벌금 2000만원을 선고받고 170억원대의 손해를 입었다. 공씨는 LIG에 보험금을 청구했으나, LIG는 "공씨가 냉동창고 공사가 진행중이었음에도 완성된 것처럼 허위 고지한 채 보험계약이 체결됐다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다. 1·2심은 "LIG가 냉동창고 건물에 대해 현장실사를 하지 않는 등의 책임이 있으므로 공씨의 고지의무 위반을 이유로 보험금 지급을 거절할 수 없다"며 원고승소 판결했다.

임차인이 임차료를 제때 내지 않아 건물주가 소송을 냈다면 보증금 반환채권이 양도된 이후라도 건물주는 보증금에서 소송비용을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 27일 보증금 반환채권 양수인 정모(32)씨가 건물주 옥모(43)씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심(☞2012다49490)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산임대차에서 임대차 보증금은 임대차관계가 종료돼 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것"이라며 "임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 이행기가 도달하는 것"이라며 "임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환 채권을 양도했더라도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 소송비용을 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 덧붙였다. 옥씨는 2009년 12월 보증금 1억원과 월 임대료 450만원을 받기로 하고 3년 동안 I웨딩회사에 건물을 임대했다. 2010년 12월 I웨딩은 정씨에게 보증금반환채권을 양도했고, 옥씨는 보증금반환채권 양도 사실을 통지받은 이후인 지난해 6월 I웨딩회사를 상대로 "밀린 차임 5300만원을 지급하고 건물을 인도하라"는 소송을 내 승소했다. 정씨는 옥씨를 상대로 보증금 중 8000만원을 돌려달라는 소송을 냈고 1심은 옥씨가 법정에 출석하지 않아 원고승소판결을, 2심은 "옥씨가 I웨딩을 상대로 2011년 10월 승소판결을 선고받았는데, 채권양도 통지 당시인 2011년 1월에는 소송비용액(315만원) 채권이 성립하지 않았다"며 옥씨에게 차임과 부당이득금 8800여만원만을 제외한 1200여만원만 지급하라고 판결했다.

건물주인이 입점업체로부터 매월 주차관리비를 받고 '발레파킹(Valet Parking, 대리주차)' 서비스를 했다면 고객이 발레파킹을 맡긴 차량을 도난당했을 때 입점업체가 아닌 건물주인이 배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 양환승 판사는 14일 모 커피전문점에 벤틀리의 발레파킹을 맡겼다가 도난당한 김모씨가 커피전문점 주인 한모씨, 건물주 L사와 주차관리인 김모씨를 상대로 낸 손해배상소송(☞2011가단155341)에서 "L사와 주차관리인은 1800만원을 연대해 배상하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 벤틀리의 가격을 1억2000여만원으로 계산해 보험사에서 지급받은 1억200만원을 뺀 나머지를 배상하도록 한 것이다. 양 판사는 판결문에서 "주차관리 직원이 차량을 정해진 구역에 주차하지 않고 빌딩 앞 인도에 불법주차하고, 주차관리실 열쇠걸이판에 차량 열쇠를 걸어놓았다가 자리를 비운 사이에 도난당했다"며 "L사는 한씨에게 달마다 100만원을 받는 등 입점업체들에게 주차관리비를 받고, 김씨에게도 주차관리 용역대금을 지급하는 등 주차관리인을 지휘·감독하는 사용자의 위치에 있었으므로 배상 책임이 있다"고 밝혔다. 양 판사는 "입점 업주가 주차장관리자와 계약관계에 있는 것도 아니고, 단지 임대인인 건물주와의 계약관계에 따라 여러 입점 업체들과 공동으로 사용할 수 있는 주차장소만 제공한 경우까지 관념적으로 묵시적 임치계약이 성립됐다고 인정하는 것은 당사자의 진정한 의사에 반한다"며 한씨에게는 책임이 없다고 판단했다. 지난해 3월 서울 강남구 청담동 모 커피전문점을 방문해 벤틀리의 발레파킹을 맡겼던 김씨는 벤틀리를 도난당하자, 지난해 4월 차량 가격을 1억7000만원으로 계산해 보험금을 뺀 6800여만원을 달라며 소송을 냈다.

임차인의 건축법상 용도변경 위반을 이유로 지방자치단체가 건물주에게 과징금 부과처분을 내린 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 전주지법 행정부(재판장 김종춘 부장판사)는 3일 건물주 A씨가 전주시를 상대로 낸 과징금 및 이행강제금 부과처분 취소 소송(☞2012구합185)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "건축법상 용도가 판매·근린 생활시설이었던 건물을 무단으로 위락시설인 콜라텍으로 용도 변경해 사용하려면 허가권자로부터 허가를 받아야 하고, 허가권자로서는 무단 용도변경을 한 행위자가 소유자가 아닌 임차인이라 하더라도 소유자에게 시정명령을 할 수 있다"며 "(용도변경을 한 것은 임차인 B씨이지만)건물 소유주 A씨에게 이행강제금을 부과한 처분은 적법하다"고 판시했다. 재판부는 이어 "A씨는 전주시로부터 2차례에 걸쳐 시정명령을 받았음에도 아무런 이행을 하지 않았고, 전주시가 A씨의 요청을 수용해 부과처분을 유예했음에도 여전히 위반사항을 바로잡지 않았다"라며 "이에 따른 과징금 부과처분을 지나치게 가혹하거나 과중하다고 볼 수 없다"라고 설명했다. 상가소유주 A씨는 2011년 건물 임차인 B씨가 허가 없이 건물을 콜라텍으로 용도 변경해 사용해, 전주시로부터 시정명령을 받았고 이후 이행하지 않아 과징금 160여만원을 부과하는 처분을 받았다. A씨는 "임차인 B에게 여러 차례 바로잡아달라고 했지만 고쳐지지 않았고, B씨 의사에 반해 임의로 시정할 수는 없었다"며 부과처분을 취소하라는 소송을 냈다.

건물주가 공사 대금을 주지 못해 건물 유치권을 취득한 건설업자가 건물주의 승락을 받아 주택을 임대했더라도 새 건물주에게는 대항할 수 없다는 판결이 나왔다. 유치권자가 유치권의 소멸을 막으려면 새 소유자에게 임대차에 대해 승낙을 얻거나 주택을 직접 점유해야 한다는 취지다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 유치권자 김모씨가 "종전 소유자의 승낙으로 임대한 주택의 점유권을 경락인이 법원 인도명령을 받아 잠탈했다"며 새 소유자 윤모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2011나27983)에서 원고패소 판결을 내렸다. 이 판결은 양 측이 대법원에 상고하지 않아 그대로 확정됐다. 재판부는 판결문에서 "유치권자 및 그로부터 부동산을 임차한 자에게 예측하지 못한 손실을 줄 우려가 있고, 극단적으로 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 통모해 소유권을 이전하면 유치권자의 유치권이 무력해진다는 점에서 이를 긍정해야 한다고 볼 여지도 있지만, 유치권은 법정 담보물권으로서 채권 담보를 위해 목적물을 점유하는 권리에 불과하다"고 밝혔다. 재판부는 "유치권자 또는 임차권자가 소유권 변동 사실을 알 수 없어 새 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나, 새 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반해 권리남용에 해당한다는 특별한 사정이 없는 한 새 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다. 재판부는 "새 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다"며 "종전 소유자가 소유권을 근거로 임대차를 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 승계한다고 볼 수 없는데, 유치권에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다"고 지적했다. 2004년 6월 강북구 미아동의 다세대주택 두 곳의 내·외부 마감 공사를 한 김씨는 공사비 2억2700여만원을 받지 못하자 시행업자에게서 "주택에 대한 일체의 권한을 포기한다"는 각서를 받고 유치권에 의해 점유를 시작했다. 김씨는 점유한 주택 일부를 보증금 3000만~4000만원씩을 받고 4명에게 임대했다. 그러나 주택은 2007년 4월 강제경매로 윤씨에게 소유권이 넘어갔고, 윤씨는 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 임차인들에게 주택을 넘겨받아 다른 사람에게 매도했다. 유치권 상실로 공사대금과 이자 등 3억1500만원을 받을 수 없게 된 김씨는 2010년 7월 소송을 냈으나 1심에서 패소했다.

추락사고가 일어난 계단 난간의 높이가 법정기준에 미달했다면 건물주에게도 책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 차한성 대법관)는 추락사한 하모씨의 유족 4명이 건물주 이모(45)씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2008다61615)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 부산고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건축법시행령상 옥상광장이나 2층 이상의 '노대'(바닥형태의 개방형 구조물) 주위에는 높이 1.1m이상의 난간을 설치해야 함에도 해당 건물의 난간높이는 76~99cm에 불과해 건축법령상 기준에 현저히 미달할 뿐만 아니라 난간 외 방호장치가 없어 계단위에 있었던 망인의 추락사고와 상당한 인과관계가 있다"며 "따라서 원심은 이 사건 계단에 설치·보존상의 하자가 있음을 전제로 해 계단의 점유자가 누구인지, 점유자가 사회통념상 요구되는 정도의 방호조치의무를 다했는지 여부를 다시 심리해 손해배상책임 인정여부를 판단해야 한다"고 밝혔다. 대학생인 하씨는 지난 2004년9월 부산 사하구 하단동의 술집에서 동아리 회원들과 회식하던 중 주점주인과 시비가 붙어 실랑이를 벌이다 계단에서 추락해 뇌출혈로 사망했다. 이에 하씨의 유족들은 건물주 등을 상대로 소송을 냈으나 1·2심 모두 "계단이나 난간에 설치·보존상 하자가 없다"며 원고패소 판결했다.