단체보험 갱신 때 전산입력 오류로 특약에 가입돼 보험료를 추가로 납부했더라도 피보험자가 가입 사실을 알지 못했다면 특약보험금을 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 울산지법 최환 판사는 지난달 10일 보험설계사인 A씨의 배우자인 손모씨가 한화생명을 상대로 낸 보험금 청구 소송(2013가단15288)에서 "보험사는 보험금을 지급할 의무가 없다"며 원고 패소 판결을 했다. 최 판사는 판결문에서 "A씨가 보험계약을 체결할 당시 특약 가입이 제한된다는 점을 안내받았고 당시 회사 보험 시행문에도 같은 내용이 적혀 있었다"며 "A씨가 회사의 전산입력 후 특약에 가입됐음을 알리는 통지을 받는 등 보험 내용이 바뀐 것을 알고 있지 않은 이상 보험료를 더 납부했다 하더라도 회사는 특약보험금을 지급할 의무는 없다"고 밝혔다. 최 판사는 "보험계약의 내용은 증거증권뿐 아니라 당사자의 의사합치, 계약체결 경위 등을 종합해 판단해야 한다"며 "A씨의 특약 가입은 회사 직원의 잘못으로 전산처리된 것이 명백한데 이를 특약보험 가입을 허락하는 회사의 의사표시로 해석할 수 없다"고 설명했다"고 설명했다. 2009년 보험회사에 입사한 A씨는 산재보험 미가입자들이 가입하는 단체보험을 신청했다. 단체보험은 입사 전 암 등 중증 질환으로 치료 중인 경우 재해 사망사고만 보장하고 질병 등으로 사망한 경우까지 보장하는 특약에는 가입을 제한했다. A씨는 입사 전에 위암으로 수술을 받은 적이 있어 사전심사요청서에 치료 중이라고 적고 특약을 뺀 단체보험에 가입했다. 그런데 2012년 1월 보험 갱신 전산입력 처리 도중 회사 직원의 실수로 A씨를 특약에 가입해 갱신했고 A씨는 보험료를 더 납부했다. 같은 해 8월 A씨는 위암이 재발해 사망하자 손씨는 "특약에 가입돼 보험료를 더 납부했으므로 보험금 2100여만 원을 달라"며 소송을 제기했다.

수원지법 제11형사부(재판장 윤강열 부장판사)는 수의계약을 맺을 자격이 없는데도 기망하여 지방자치단체와의 수의계약을 체결한 후 이를 하도급주어 66억 원 상당의 공사대금을 편취한 혐의(특경법상 사기 등)로 기소된 前 간부 박모(54)씨에게 징역 1년 6월을 선고하고 법정 구속했다고 15일 밝혔다(2013고합253). 재판부는 판결문에서 "이 사건 범행으로 장애인 등의 자활을 돕기 위해 예외적으로 수의계약을 허용하는 관계법령의 본래 목적을 훼손한 점, 공사대금도 66억원에 이르러 사안이 무겁지만 편취액 상당의 물품을 실제로 공급했고 물품에 하자가 없는 점 등을 고려했다"고 판시했다. 박씨는 경기도장애인복지회 간부로 근무하던 중 복지회가 직접생산 능력이 없음에도 직접공사를 시공할 것처럼 속여 지자체와 2007년부터 3년동안 총 46건의 수의계약을 체결한 후, 실제 일반 업체에 하도급 주어 생산·납품하게 하는 방법으로 66억원 상당의 공사대금을 편취하고 위계로 담당공무원의 계약체결 업무를 방해하였다는 혐의로 불구속 기소됐다. 장애인복지법은 장애인복지시설이 직접생산하거나 직접 수용하는 용역에 관하여 지자체와 수의계약을 체결할 수 있다.(수원)

공인중개사가 아닌 자가 부동산 매물을 과장 광고해 임대차계약을 체결하게 한 것은 기망행위에 해당하므로 임차인에게서 받은 수수료와 권리금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사9단독 이헌영 판사는 최근 약사인 김모(38)씨가 인테리어 업자 A(48)씨와 공인중개사 B(59)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(☞ 2012가단854)에서 "A씨와 B씨는 김씨에게 3600만원을 돌려줘라"라며 원고 승소 판결을 했다. 이 판사는 "A씨가 '1일 처방전 수가 100건이 넘는다'는 등 건물에 대해 과장해 알려줬고 이번에 계약을 안 하면 다른 사람이 계약할 것처럼 얘기해 서둘러 계약할 것을 종용했다"며 "A씨의 이런 행동들은 거래관계의 신의성실의 원칙상 허용할 수 없는 기망행위에 해당해 김씨는 A씨와 B씨가 한 중개계약을 취소할 수 있다"고 밝혔다. 이 판사는 "상품을 선전할 경우 거래의 중요한 사항에 대한 구체적인 정보를 지나치게 허위로 거래 상대방에게 말하는 것은 기망행위에 해당한다"며 "기망행위는 자신의 상품을 선전하는 경우만 해당하는 것이 아니라 자기가 직접 당사자가 아닌 거래행위에 제공하는 정보에 대해서도 마찬가지로 적용해야 한다"고 설명했다. 약국을 개설하기 위해 건물을 알아보던 김씨는 지인의 소개로 인테리어 업자 A씨를 만났다. A씨는 "하루에 처방전이 100건 넘게 나오는 건물을 안다"며 용인시 소재의 한 건물을 소개했다. A씨의 말에 혹한 김씨는 임대차계약을 맺고 A씨에게 수수료 600만원을, 공인중개사 B씨에게 '바닥권리금' 명목으로 3000만원을 줬다. 그러나 A씨의 말과는 다르게 약국은 손님이 없어 계속 적자가 났고 결국 문을 닫았다. 김씨는 "A씨의 과장된 말에 속아 손해를 입었다"며 "권리금과 수수료를 돌려달라"며 소를 제기했다.

중소 건설업체가 공사 대금을 받아 다른 공사에 사용하느라 하도급 비용을 주지 않았어도 사기죄로 처벌할 수 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 형사2부(재판장 이관용 부장판사)는 지난달 27일 하도급업체에 초등학교 시설공사를 맡긴 뒤 공사 대금을 주지 않은 혐의(사기)로 기소돼 1심에서 징역 1년을 선고받은 건축업자 A씨에 대한 항소심(2013노246)에서 원심을 깨고 무죄 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "A씨가 초등학교 시설 공사 도급비를 다른 건축 현장의 공사비로 사용한 것은 사실이지만, 자금 여유가 충분하지 않은 중소업체는 공사비가 부족할 때 다른 쪽 공사에서 나온 이익으로 만회하기도 하는 관행이 있다"며 "A씨가 처음부터 공사비용을 주지 않을 생각으로 하도급을 맡긴 것이 아니어서 무죄"라고 밝혔다. 재판부는 "중소업체 공사의 현실과 거래관행에 맞춰 편취의 범의를 제한적으로 해석해야 한다"며 "사기죄의 성립 여부는 도급계약 당시를 기준으로 판단해야 하고, 계약체결 이후 경제사정의 변화로 차용금이나 공사대금을 갚을 수 없게 됐다고 이를 사기죄로 논할 수는 없다"고 설명했다. 중소 건설업체를 운영하는 A씨는 2010년 5월 충북 영동군에 있는 한 초등학교 시설 공사를 도급받았다. A씨는 이 공사를 같은 건설업체인 B사에 하도급을 주며 "공사를 끝내면 돈을 주겠다"고 말했다. 그러나 공사가 끝나고도 A씨가 약속한 돈을 주지 않자 B사는 소송을 냈다. 1심은 검찰의 주장을 받아들여 "A씨가 다른 공사현장 비용이 부족하자 초등학교 공사 도급비로 돌려막은 것이지 처음부터 B사에 돈을 줄 생각이 없었다"고 판단했다.

본사가 가맹점을 유치하기 위해 사업 내용을 부풀려 홍보했다면, 가맹점주에게 가맹비 일부를 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 채모(39)씨는 '퀵서비스, 당일 택배, 꽃배달' 등의 사업 기술을 제공받기로 하고 2009년 6월, 주식회사 '퀵서비스'와 가맹계약을 맺었다. 가맹비는 1100만원으로 다소 비쌌지만 본사가 기존의 다른 업체가 제공하지 않던 '당일 택배' 서비스를 한다기에 망설임 없이 돈을 냈다. 서울 중구에 물류 센터를 마련하고 인테리어 비용도 1100만원이나 들였다. 그러나 부푼 꿈을 안고 사업을 시작하자마자 본사가 "아직 관련사와 당일택배 서비스 협의가 되지 않았다"고 나서 문제가 생겼다. 어쩔 수 없이 퀵서비스 사업만 진행하며 1년여를 버틴 채씨는 본사에서 별다른 소식이 없자 "약속과 다르니 가맹비 등을 돌려달라"고 요구했다. 하지만 본사는 "가맹비 반환을 요구할 수 있는 기간인 2개월이 지났으니 돌려줄 수 없다"며 거부했고 채씨는 소송을 냈다. 서울동부지법 민사단독 정재희 판사는 3일 채씨 등이 주식회사 퀵서비스를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단104145)에서 원고 일부승소 판결을 했다. 정 판사는 "주식회사 퀵서비스(본사)는 가맹점을 모집하며 당일 택배서비스를 제공한다고 홍보했고 계약서에도 표시했지만 계약 후 이를 지키지 않았다"며 "채씨 등은 본사로부터 과장된 정보를 받아 가맹계약을 체결해 재산상의 손해를 입었으므로 이를 배상해야 한다"고 밝혔다. 정 판사는 "본사는 계약체결 후 2개월이 지난 후엔 가맹비 반환이 금지하는 약정이 있다고 주장하지만 이런 약정이 본사의 불법행위에 기한 손해배상책임까지 제한하는 취지로 볼 것은 아니다"라며 "다만 채씨 등이 가맹계약 후 본사가 당일택배 서비스를 제공하지 않는 것을 알면서도 계약기간 종료시점 무렵까지 나머지 영업을 계속하는 등 계약 초기 단계에서 적절하게 대처하지 않은 점 등을 고려해 본사의 책임을 채씨가 지출한 금액의 25%인 550만원으로 정한다"고 설명했다. 가맹점주를 대리해 승소한 법무법인 중정의 이성우(39·사법연수원 35기) 변호사는 "현재 자영업자 대부분이 가맹점으로 사업을 시작하는데 본사에 비해 전문적 지식이 부족해 횡포를 당하는 일이 많다"며 "이번 판결이 가맹사업자의 보호와 관련해 상당히 중요한 의미가 있을 것"이라고 밝혔다.

법무법인 정률(김상봉·김종철 대표변호사)이 계약을 선이행할 책임이 있더라도 상대방의 채무이행이 현저히 곤란한 사유가 있는 경우 선이행을 거절할 수 있고 나아가 이행지체 책임을 지지 않는다는 법원의 판단을 이끌어냈다. 이번 판결은 그동안 강학상으로만 인정돼 온 민법 제536조2항의 '불안의 항변권'을 실무에서 인정받은 보기드문 사례라고 법조계는 평가하고 있다. 불안의 항변권이란 계약당사자 한쪽이 상대방에게 먼저 이행할 책임이 있더라도 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있을 때에는 상대방이 채무를 이행할 때까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권리를 말한다. A사는 B사를 상대로 풍력발전기 도급계약이 체결돼 선급금을 지급했음에도 풍력발전기를 납품하지 않아 이행지체 책임을 져야 한다며 계약금반환 등 청구소송(2011가합109888)을 제기했다. 이 사건에서는 계약체결 전에 존재하던 사유를 이유로 불안의 항변권을 행사할 수 있는지가 쟁점이 됐다. B사의 소송대리를 맡은 정률은 채무이행이 곤란한 사유가 있었다는 점과 국내의 여러 논문과 외국의 입법례를 들어 계약체결 전에 존재한 사유로도 불안의 항변권을 행사할 수 있다는 점을 입증하는 데 주안점을 뒀다. 그 결과 재판부가 A회사가 대부분 B회사의 자본으로 설립됐으며, 풍력발전기술이 실증 못한 기술로서 애초부터 성공 여부가 불투명했다는 점을 인정했다. 또 A회사가 자본금을 거의 지출해 잔여 공사대금을 지급할 수 없는 사정이었다는 점과 전문가들도 기술의 신뢰성과 경제성이 떨어진다고 평가한 사실도 인정했다. 서울중앙지법 민사28부(재판장 김홍준 부장판사)는 판결문에서 "이 사건 공사 중단 무렵 B사의 공사완료 및 인도의무가 먼저 이행기에 도달했고, A사의 잔여공사대금채무가 이행기에 아직 도달하지 않았더라도, A사의 잔여공사대금채무 이행이 곤란한 현저한 사유가 있었다고 봄이 상당하므로 B사는 민법 제536조2항 및 신의칙에 기해 나머지 공사의 이행 및 인도를 거절할 수 있다"며 "따라서 B사는 거절권능의 존재 자체로 인해 이행지체 책임이 발생하지 아니하므로 풍력발전기를 완공해 A사에 인도하지 않았더라도 지체책임을 지지 않는다"고 밝혔다. 정률의 정관영(37·사법연수원 33기) 변호사는 "A사에게 처음부터 기술력이 없다는 점을 나중에 알게 된 경우 불안의 항변권을 인정한 것"이라며 "이번 판결은 계약체결 전에 있던 사유에 대해 인식을 나중에 한 경우에 대해 불안의 항변을 인정한 최초의 사례"라고 설명했다. 정 변호사는 "처음 사건을 맡았을 때 선이행의무를 이행하지 않은 것이라 방어가 만만치 않다고 생각했다"며 "지체상금 부분을 기각시킬 수 있었던 이유는 단순한 하도급 계약이 아니라 합작투자계약의 특수성이 있다는 점을 재판부에 소명하는 데 성공했기 때문"이라고 설명했다.

고객이 전화금융사기(보이스피싱)에 속아 은행 계좌번호와 비밀번호를 유출했어도 인터넷뱅킹으로 이체된 피해는 금융기관이 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 인터넷뱅킹에 필요한 공인인증서나 일회용 비밀번호(OTP, one-time password)를 유출하지 않은 이상 고객에게 책임이 없다는 취지다. OTP란 인터넷뱅킹에 사용되는 보안카드 대신 모바일 프로그램이나 전용 단말기를 이용해 일회용 비밀번호를 생성하는 방식을 말한다. 서울중앙지법 민사37단독 조중래 판사는 최근 우모씨가 "전자금융거래법에 따라 보이스피싱 피해액을 배상하라"며 우리은행을 상대로 낸 손해배상소송(2011가단468047)에서 "우리은행은 3700여만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 조 판사는 판결문에서 "우씨는 이체 사실을 알게된 직후 경찰에 피해신고를 하면서 자신은 공인인증서를 누출하지 않았고 OTP 단말기 역시 분실 또는 도난당하지 않았다고 분명하게 진술했다"며 "우리은행은 전자금융거래법에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "국내에 사용되는 OTP 단말기 일부를 생산하는 미국 RSA사의 시스템이 2011년 3월 해킹당한 사실이 있고, 노트북에 저장된 공인인증서를 해킹한 사고 역시 빈번하게 발생됐다"고 이유를 설명했다. 우씨의 피해를 전자금융거래법 제9조가 금융기관의 책임으로 정한 '접근매체의 위조나 변조로 발생한 사고, 계약체결 또는 거래지시의 전자적 전송이나 처리 과정에서 발생한 사고'로 해석한 것이다. 우리은행은 우씨가 계좌번호와 비밀번호를 사기단에 알려주는 등 중대한 과실이 있으므로 배상액을 감면해야 한다고 주장했다. 하지만 재판부는 "전자금융거래의 안전성과 신뢰성을 확보하려는 전자금융거래법의 입법 목적에 비춰보면 금융기관의 책임을 감면하는 요건은 엄격히 해석해야 한다"며 "계좌번호와 비밀번호 유출은 법령에서 규정한 고의 또는 중대한 과실의 유형에 해당하지 않는다"며 받아들이지 않았다. 전자금융거래법 시행령 제8조는 금융기관 등이 책임 감면을 주장할 수 있는 이용자의 고의 또는 중대한 과실의 유형으로 접근매체를 대여하거나 담보로 제공한 경우, 누설 또는 방치한 경우 등으로 한정하고 있다. 우씨는 지난해 11월 자신을 검찰청 수사관이라 사칭한 보이스피싱사기단에 속아 우리은행 계좌번호와 비밀번호, 신용카드 카드번호와 유효성 검사 코드(CVC)를 'www.policeseoul.com'이라는 사이트에 입력했다. 사기단은 이 정보를 이용해 롯데, 신한, KB국민카드로부터 자동응답시스템(ARS) 카드론과 ARS 현금서비스로 합계 3550만원을 우씨의 계좌로 입금받은 후 통장잔액까지 포함해 모두 3742만원을 인터넷뱅킹으로 이체해 빼내갔다. 속은 사실을 알게된 우씨는 경찰에 피해를 신고하고 카드회사 대출금을 상환한 후 12월 소송을 냈다. 우씨는 사기단이 해킹을 통해 공인인증서를 재발급받고 OTP 단말기 비밀번호를 알아내 발생한 사고라고 주장했으나, 우리은행은 우씨가 OTP 단말기 등 접근매체를 도난 또는 분실해 발생했다며 배상을 거절했다.

변호사가 위임받은 부동산 매매 사무가 완전히 종료되기 전에 매매계약금 등에서 수임료나 성공보수금을 인출한 것은 횡령에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 전수안 대법관)는 29일 의료법인 매각업무를 대리하면서 매각절차 완료 전에 매매대금 일부를 무단 인출한 혐의(횡령)로 기소된 변호사 윤모(56)씨에 대한 상고심(2012도1550) 징역 1년에 집행유예 2년을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "원심이 횡령에 관해 공소사실을 유죄로 판단한 것은 위임사무처리에 따른 보수금채권의 발생시기 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다"고 밝혔다. 앞서 의정부지법은 "이 사건 위임사무의 종기는 매매잔금의 수령 등으로 매각절차가 완료된 때이고, 윤씨는 그 시점에 이른 이후에 청산법인을 상대로 성공보수금을 청구할 수 있다"며 "윤씨는 청산법인에 대한 성공보수금채권이 발생하지 않았거나 이행기가 도래하지 않았음에도 위임의 취지에 반해 정당한 권원 없이 피해자인 청산법인 소유 자금을 인출·사용한 것이므로 횡령죄를 구성한다"고 밝혔다. 윤씨는 2003년 5월 A의료법인 소유의 부동산 매각사무를 위임받아 매매계약을 체결했다. 윤씨는 계약체결 뒤 계약금과 중도금 10억4000만여원이 입금된 은행 계좌에서 5억여원를 의료법인 측에 알리지 않고 인출해 사용했다. 1심은 성공보수금 지급 시점을 매매계약 체결시로 보고 이미 이행기가 도래한 성공보수금 4억4000만원을 인출한 부분에 대해 무죄로 판단하고 수임료 인출 부분만 유죄로 판단해 징역 10월에 집행유예 2년을 선고했다. 2심은 윤씨의 범행이 악의적이지 않다며 벌금 1000만원으로 감형했다. 그러나 대법원은 지난해 5월 성공보수금 인출행위도 횡령죄를 구성한다며 2심 판결을 파기하고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈었다.

국제거래 계약협상 현장은 두 당사자가 협상조건을 조금이라도 자신에게 유리하게 이끌어내기 위해 첨예하게 맞서는 전쟁터를 방불케 한다. 이 때문에 협상의 중요한 내용이 합의된 이후에 진행되는 분쟁해결조항 합의 과정에서는 긴장이 느슨해져 종종 문제가 발생한다. 하지만 법원의 확정 판결과 같은 효력을 가지면서도 구체적인 분쟁해결 절차를 정하는 중재의 경우에는 심각한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구된다. 전문가들은 △중재합의과정에서 지정된 중재기관이 실제로 존재하는지 △중재와 소송이 선택적으로 규정된 것은 아닌지 △지정된 중재기관의 중재판정에 집행력이 보장되는지 △중재재판부의 권한을 어디까지 인정했는지 △지정된 중재기관과 지정된 중재규칙이 호응되는지 등에 대해 주의를 기울여야 한다고 조언하고 있다. ◇지정된 중재기관이 실재하는지 살펴야= 우리 기업들과 공공기관들이 중재합의 과정에서 가장 주의해야 할 점은 중재기관의 정확한 명칭이 기재돼 있는지 확인하는 것이다. 중재기관이 정확하지 않은 경우 분쟁 당사자 일방이 중재를 신청하더라도 상대방이 해당 중재기관의 관할을 부인하면 중대한 차질이 생긴다. 본격적인 중재절차에 앞서 분쟁관할을 먼저 다퉈야 하는 것이다. 특히 문제가 되는 것은 상대방이 악의적으로 존재하지도 않는 중재기관을 중재관할로 지정해 놓는 경우다. 중재기관의 부존재로 중재절차를 진행할 수 없을 뿐 아니라 중재합의가 있다는 이유로 법원에 제소하는 것도 불가능하게 된다. ◇중재와 소송을 선택적으로 규정하면 효력 없어= 중재와 소송을 선택적으로 규정한 중재합의도 분쟁이 발생한 후에는 의외의 문제를 야기한다. 중재의 효력은 법원의 확정 판결과 같아 중재와 소송은 서로 병존할 수 없는 분쟁해결절차이기 때문이다. 예를 들어 "본 계약으로 인해 발생하는 분쟁은 대한상사중재원의 중재로 해결하거나 피고인 소재지 법원의 소송을 통해 해결한다"는 합의는 중재의 기본 원칙에 배치됨에도 실제 계약과정에서 빈번하게 발생하고 있다. 이 같은 '선택적 중재조항'은 국가 별로 유효성을 달리 판단하고는 있지만, 우리 대법원은 상대방의 이의가 없는 경우에만 중재합의의 효력을 인정하고 있다(대법원 2003다318). 전문가들은 선택적 중재조항은 분쟁 본안에 앞서 분쟁관할에 관한 본안 전 분쟁에 휘말리게 해 시간과 비용이 낭비될 수밖에 없다고 조언하고 있다. ◇중재지가 '뉴욕협약' 체약국인지도 확인해야= 중재기관의 소재지가 뉴욕협약의 체약국인지 살피는 것도 중요하다. 중재가 국제거래의 주요 분쟁해결수단으로 활용되는 이유는 '외국중재판정의 승인 및 집행에 관한 뉴욕협약(뉴욕협약)'에 의해 집행을 보장받기 때문이다. 하지만 대만이나 북한, 이라크 등 40개가 넘는 국가들이 뉴욕협약에 가입하지 않고 있어, 이들 미체약국을 중재지로 중재합의를 한 경우에는 유리한 중재판정을 받더라도 판정에 따른 집행이 이뤄지지 않는 경우가 허다하다. 전문가들은 일부 악의적인 기업들이 중재지를 뉴욕협약의 미체약국으로 지정해 중재판정이 내려지더라도 실질적인 집행을 어렵게 하는 경우가 많다고 경고한다. ◇중재기관 권한 제한 규정에도 주의= 상대방이 악의적으로 중재기관의 권한을 제한하는 규정을 끼워 넣는 경우가 많아 특히 주의해야 한다. 가장 빈번한 예는 "본 계약의 이행에 관한 모든 분쟁은(Any dispute regarding the performance of this contract) 대한상사중재위원의 중재에 의해 해결한다"와 같은 경우다. 이 중재합의 조항에 따르면 '계약의 이행에 관한 분쟁'으로 중재기관의 권한이 제한되므로 계약의 종료 후에 발생하거나 계약으로부터 파생된 분쟁에 대해서는 지정된 중재기관이 판단할 권한을 갖지 못하게 된다. 중재기관의 판단 권한의 범위를 벗어난 분쟁에 대해서는 계약 당사자들이 추가로 합의를 해야 해 실효성 있는 분쟁해결이 어렵게 된다. 전문가들은 "본 계약으로 인해 발생하는 모든 분쟁은(Any dispute arising out of this contract) 대한상사중재원의 중재에 의해 해결한다"로 규정하라고 조언한다. ◇중재기관과 중재규칙도 꼼꼼히 봐야= "본 계약과 관련해 발생한 분쟁은 대한상사중재원에서 '국제상업회의소 국제중재법원(ICC) 중재규칙'에 의해 해결한다"는 식의 중재합의조항도 문제가 된다. 중재기관과 중재규칙이 다르기 때문이다. 대한상사중재원은 자체적으로 마련한 중재규칙 이외의 타 중재기관의 규칙에 의한 중재는 허용하지 않고 있다. 이 경우에도 계약 당사자들은 새로운 중재합의를 해야 하지만 당사자들간 합의가 쉽지 않아 분쟁해결 불능상황에 빠질 가능성이 크다. ◇임의중재합의는 구체적인 중재절차도 합의해야= 별도로 중재기관을 지정하지 않는 임의중재합의에서도 주의할 점이 있다. 임의중재는 중재인의 수와 중재판정부의 구성방법, 증거조사를 위한 방법, 심리개최 장소 등 중재절차에 대한 구체적인 사항들을 분쟁 당사자들이 합의해서 정해야 한다. 하지만 이미 분쟁 상황에 놓인 당사자들이 이러한 절차 내용을 합의하는 것은 쉽지 않다. 전문가들은 임의중재합의에서는 중재절차에 관한 구체적인 절차를 계약체결 시에 반드시 합의하라고 조언한다. ◇중재비용 고려해 중재합의에 임해야= 전문가들은 이외에도 거래규모가 1억원 미만의 소액이고 예상되는 분쟁 역시 그 금액이 크지 않는 경우에는 국제중재를 통해 해결하는 것이 비용 측면에서 실익이 없다고 조언한다. 일반적으로 ICC에서 국제중재를 하면 중재기관의 중재관리비용, 중재인 수당, 언어 및 법률의 상이로 인한 대리인 선임 등으로만 최소 몇 억원이 소요되기 때문이다. 전문가들은 중재조항에 의한 분쟁 제기는 확실하게 승소가 보장되고, 그로 인해 자신들의 중재비용을 상대방으로부터 보전 받을 수 있는지 여부를 살핀 후에 진행해야 한다고 말한다.

쉽게 철거할 수 있고 재활용도 가능해 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는 건물에 대해선 임차인의 지상물매수청구권을 제한할 수 있다는 판결이 나왔다. 김천지원 민사2단독 양진수 판사는 최근 땅주인 A모씨가 "건물을 철거하고 토지를 인도하라"며 임차인 B씨를 상대로 낸 토지인도 등 청구소송(☞2010가단5003)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 양 판사는 "임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다"며 "A씨와 B씨의 건물철거약정이 실질적으로 B씨에게 불리하다고 볼 수 없는 경우에 해당하므로 B씨의 지상물매수청구권 행사 주장은 받아들일 수 없다"고 판단했다. 양 판사는 "B씨의 건물은 쉽게 철거할 수 있는, 불과 4일 만에 건축된 조립식 건물이며, 건물의 소유를 목적으로 한 임대차계약도 아니어서 건물의 철거가 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다"고 설명했다. 그는 또 "당해 지상물이 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이면 지상물매수청구권 행사가 제한된다는 대법원 판결(93다34589)에 따라, 건축물대장에 단층창고라고 기재되어 있는 것과는 달리 실질적으로 2층 건물의 형태를 띠고 있는 B씨의 건물은 A씨가 임대차계약을 체결할 당시 예상할 수 없었을 정도의 고가의 지상물로 보이므로 B씨는 매수청구권을 행사할 수 없다"라고 덧붙였다. B씨는 2000년 2월 LPG 충전소용으로 토지를 매수하면서 인근에 있던 A씨의 아버지 소유의 토지도 임대해 그 위에 창고를 신축했다. A씨와 B씨는 기존의 임대차 계약이 만료되자 2005년 4월 다시 계약을 체결하며 '계약만료 30일 이내에 건물을 철거하지 않으면 임대인이 임의로 철거한다'는 내용을 약정했다. 지난해 4월 임대차 계약이 또 만료하자 A씨는 건물의 철거를 요구했고, B씨는 지상물매수청구권을 행사하겠다며 A씨에게 건물 시가 2600여만원을 청구했다.