다세대주택의 공용부분을 주거목적으로 임차한 경우, 임차한 공용부분이 아닌 전유부분에 전입신고를 해야 주택임대차보호법의 대항력을 갖춘다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 16일 다세대주택의 옥상을 구분소유자들의 지분에 따라 분할해 만든 방에 임차해 살던 박모씨(31)가 경락대금을 배당받은 국가 등을 상대로 "소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는데도 배당에서 빠진 것은 부당하다"며 낸 배당이의 청구소송(2001나12248)에서 "박씨는 공용부분에 대해 전입신고을 한 만큼 대항력이 없다"며 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "다세대주택 구분소유자들이 합의로 이 사건 주택의 2층과 지붕사이의 공간에 1층을 증축, 방 6개를 설치한 후 나눠 갖고 원래 주택 102호에 종속해 새로이 305호로 표시한 사실이 인정된다"며 "305호는 등기부상 독립적으로 등재된 호수도 아니고, 주택의 전유부분인 102호의 부가물로서 독립적인 거래의 객체가 되지 못한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "주택임대차보호법이 대항력의 요건으로 하는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있데 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "따라서 공시의 기능을 제대로 수행하기 위해선 부가물 또는 종물에 불과한 305호가 아닌 전유부분인 102호에 주민등록 전입신고를 해야 한다"고 밝혔다. 같은 재판부는 이에 앞서 지난 4월 연립주택의 경락인 오모씨(35)가 주택에 부속된 지하 공용부분을 임차해 살고 있는 김모씨(31)를 상대로 낸 건물명도 청구소송 항소심(2000나59219)에서 1심을 취소, "임차인 김씨가 전유부분에 따라 분할된 공용부분인 지하층에 살면서도 전입신고를 전유부분에 한 만큼 임대차의 공시방법으로 유효하다"며 "임차인 김씨의 대항력이 인정되는 만큼, 오씨는 임대차보증금 2천3백만원을 지급하고 건물을 명도 받으라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸었다.

새로 이사온 아파트 입주자에게 전 소유자의 체납관리비를 부담하게 할 수 있는가의 판단을 놓고 전용부분에 대한 체납관리비는 부담시킬 수 없다는 판단이 주도적인데 비해 공용부분에 대한 관리비 승계여부는 하급심의 판결이 엇갈리고 있어 대책이 시급하다. 서울지법 민사항소9부(재판장 윤영선·尹榮宣 부장판사)는 지난달 18일 A아파트입주자대표회의가 이 아파트 한 채를 경락받아 입주한 정모씨를 상대로 "정씨가 소유권을 승계한 만큼 전 주인이 연체한 아파트 관리비 2백45만여원을 지급하라"며 낸 관리비 청구소송(2000나62420)에서 "정씨는 전 주인이 연체한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비 1백66만원을 지급하라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의소유와관리에관한법률 제18조에 '공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다'고 규정하고 있는 취지는, 집합건물의 효율적 관리를 위한 것"이라며" 만일 어느 구분소유자가 공용부분 관리비를 지급하지 않고 구분소유권을 다른 사람에게 처분하는 경우, 새 구분소유자가 관리비를 부담하지 않는다면 결국 나머지 구분소유자들이 이를 분담하게 돼 집합건물의 필수적 부분인 공동부분에 대한 관리가 소홀해질 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법규정의 취지에 맞춰 집합건물 중 공용부분의 보존 및 관리를 위해 발생한 비용은 새 소유자에게 그대로 승계된다"고 판단했다. 이에 반해 대구지법 민사항소3부(재판장 김세진·金世鎭 부장판사)는 지난 3월2일 문모씨가 B아파트대표자입주대표회의를 상대로 "아파트 전소유자의 체납관리비 3백11만여원을 부담하라는 것은 부당하다"며 낸 채무부존재확인 청구소송(2000나15775)에서 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의소유와관리에관한법률 제18조의 규정 중 '공유자'는 '아파트 공용부분에 대해 지분을 가진 공유자'를 의미하는 것"이라며 "입주자대표회의는 공동주택과 부대시설 및 복리시설에 대한 관리업무를 수행하기 위해 입주자에 의해 조직된 자치적 관리기구일 뿐, 아파트 공용부분에 대해 지분을 가진 공유자로 볼 수 없어 원고에게 공용부분에 관한 관리비를 청구할 수 없다"고 밝혔다. 체납관리비와 관련된 소송의 대부분이 소액사건인 관계로 '심리불속행'사건으로 분류돼 명확한 대법원의 판단을 받을 수 없는 상황에서 하루바삐 법 규정을 보완하는 방법 등의 정비가 요구된다.

연립주택의 공용부분을 주거목적으로 임차, 주민등록 전입신고을 마쳤다면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 연립주택의 공용부분이 전유부분에 따라 분할된 경우, 그 공용부분의 임차인이 그 전유부분으로 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 26일 연립주택의 경락인 오모씨(35)가 이 건물 지하 공용부분에 살고 있는 김모씨(31)를 상대로 "경락받은 연립주택에 부속된 지하 공용부분을 김씨가 점유한 채 임차인이라고 주장하는 것은 부당하다"며 낸 건물명도 청구소송 항소심(2000나59219)에서 김씨의 임차권을 인정하지 않은 1심을 취소, "임차인 김씨의 대항력이 인정되는 만큼, 오씨는 임대차보증금 2천3백만원을 지급하고 건물을 명도 받으라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "비주거용 건물을 개조, 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호을 받는 점, 집합건물의 공용부분은 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는데 법은 건물의 일부에 대한 임대차에도 적용되는 점 등에 비춰볼 때 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 공용부분이 주거용으로 사용되는 한 임대차보호법의 보호대상이 된다"며 "이 연립주택의 소유자들이 지하 대피소 부분을 공유지분 비율에 따라 분할, 주거용으로 개조한 사실과 김씨가 전주인으로부터 이 사건 204호에 부속된 지하 공용부분을 주거목적으로 임차한 사실이 인정되는 만큼 김씨는 적법한 임차인"이라고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물의 공유지분은 전유부분과 분리·처분할 수 없고 거래의 대상은 전유부분만 해당하고 공용부분은 독립적인 거래 대상이 되지 못하므로, 주민등록은 공용부분이 아닌 전유부분에 대해서만 가능하다"며 "김씨가 2층 204호의 공용부분인 지하층에 살면서도 전입신고를 204호로 한 것은, 전유부분에 대한 전입신고로 적법하고, 임대차의 공시방법으로 유효하다"고 밝혔다. 오씨는 99년8월 이 사건 연립주택 2층 204호를 낙찰받았으나 김씨가 204호에 부속된 지하 공용부분에 주거하고 있자 "집합건물의 지하 공용부분을 임차한 후 전입신고를 2층 204호로 한 것은 부당하다"며 소송을 냈었다.