공무원 임용이 무효 또는 취소돼 퇴직한 경우 공무원은 국가 등에 공무원연금법상의 퇴직급여를 달라고 할 수는 없지만, 임용시부터 퇴직시까지 자신이 제공한 사실상 근로에 대해 국가 등을 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이 경우 국가 등이 반환해야 할 부당이득액의 최고 한도는 공무원연금법상 퇴직급여 상당액으로 제한된다. 대법원 민사1부(주심 김용덕 대법관)는 전직 공무원 이모씨가 국가를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012다200486)에서 "국가는 이씨가 적법하게 임용된 경우라면 받아야할 퇴직금 6361만원에서 이씨가 이미 돌려받은 2916만원을 뺀 나머지 3445만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 이씨는 1991년 10월 광주지방보훈청 기능직사무보조원 시보로 신규 임용돼 공무원으로 일했다. 그런데 16년 후인 2007년 12월 이씨가 임용될 때 제출한 한글타자 자격증이 위조된 것으로 밝혀졌고, 보훈청장은 한달 뒤인 2008년 1월 특별채용요건 결격을 이유로 이씨의 임용을 소급적으로 취소했다. 이후 이씨는 공무원연금관리공단에 퇴직급여 지급을 청구했는데, 공단은 이를 거부하고 이씨가 근무기간 동안 납부한 2916만원만 돌려줬다. 이씨가 결격사유 없이 적법하게 임용된 경우라면 받아야할 퇴직금은 6361만원이었다. 이에 이씨는 소송을 냈다. 재판부는 "임용 당시 결격사유가 있었다면 비록 국가의 과실에 의해 임용결격자임을 밝혀내지 못했다고 하더라도 임용행위는 당연무효로 봐야 하고, 이 같은 당연무효인 임용행위에 의해서는 공무원의 신분을 취득한다거나 근로고용관계가 성립할 수 없다"며 "따라서 임용결격자가 공무원으로 임용돼 사실상 근무해왔다 하더라도 적법한 공무원으로서의 신분을 취득하지 못한 것이기 때문에 공무원연금법이나 근로자퇴직급여 보장법에서 정한 퇴직급여를 청구할 수 없으며, 이 같은 법리는 임용행위 하자로 임용행위가 취소돼 소급적으로 그 지위를 상실한 경우에도 마찬가지로 적용된다"고 밝혔다. 다만 "임용행위가 당연무효이거나 취소된 공무원의 공무원 임용시부터 퇴직시까지의 사실상의 근로는 법률상 원인 없이 제공된 것으로서, 국가 및 지방자치단체는 근로를 제공받아 이득을 얻은 반면 임용결격 공무원은 근로를 제공하는 손해를 입었다 할 것이므로 국가 등은 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다"며 "퇴직급여 가운데 임용결격공무원이 스스로 적립한 기여금 관련 금액은 임용기간 중의 근로의 대가에 해당하고, 기여금을 제외한 나머지 금액 중 순수한 근로에 대한 대가로서 지급되는 상당액이 퇴직에 따라 근로의 대가로 지급되는 금액"이라고 설명했다. 그러면서 "부당이득은 손해액과 이득액 중 적은 범위 내에서 반환의무를 진다"며 "따라서 임용결격공무원 등이 입은 손해, 즉 임용기간 중 근로의 대가로서의 손해액에 해당하는 공무원연금법상 기여금 관련 금액 및 퇴직에 따라 지급받을 수 있는 근로의 대가로서의 손해액에 해당하는 근로자퇴직급여 보장법상 퇴직금 상당액의 합계가 국가 등의 이득액에 해당하는 공무원연금법상 퇴직급여 상당액을 넘는 경우, 국가 등이 반환해야 할 부당이득액은 공무원연금법상 퇴직급여 상당액으로 제한된다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 "임용결격자가 공무원으로 임용돼 사실상 근무했더라도 적법한 공무원으로서의 신분을 취득하지 못했다면 공무원연금법이나 근로자퇴직급여 보장법에서 정한 퇴직급여를 청구할 수는 없고, 다만 이 경우 국가는 법률상 원인 없이 근로를 제공받은 것이 되므로 부당이득반환의무가 있다"며 원고일부승소 판결했다.

공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만 이는 강행규정이 아니라 단속규정이라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다259677)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"며 "따라서 이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. "의뢰자 보호가 목적… 거래계약까지 무효로 못 봐" 이어 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다. 2013년 4월 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게 자신이 소유한 대전 유성구의 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만원을 지급했다. 이후 A씨는 "B씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원, 계약금반환소송 원고승소 원심파기 환송 1심은 A씨에게 패소 판결했지만, 2심은 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있고, 이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다"라며 원고승소 판결했다.

기존 신용카드 또는 체크카드 회원이 추가로 신용카드 또는 체크카드를 발급받는 때에도 해당 은행이나 카드사는 별도의 인지세를 내야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박상옥 대법관)는 국민은행이 국가를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2016다254924)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 국민은행은 2007년 7월부터 2011년 2월까지 기존 신용카드회원이 추가로 체크카드 발급을 요청하거나 체크카드회원이 추가로 신용카드 발급을 요청하면서 작성한 신청서에 대한 인지세 39억원을 납부했다. 국민은행은 이후 "기존 신용카드회원이나 체크카드회원이 동일한 신용카드업자로부터 추가로 체크카드나 신용카드를 발급받는 것은 대금결제 수단 및 시점의 선택이라는 추가적인 서비스 혜택을 제공받는 것에 불과하므로, 인지세 과세대상에서 제외되는 '보완문서'에 해당한다"며 인지세 반환을 요구하는 소송을 냈다. 인지세법 제3조 1항은 '과세문서'로 '계속적·반복적 거래에 관한 증서로서 신용카드회원(직불카드회원을 포함한다)으로 가입하기 위한 신청서'를 규정하고 있고, 같은 법 제5조는 '하나의 문서의 내용을 다른 하나 이상의 문서가 보완하여 하나의 계약 내용을 이루는 경우 그 보완문서는 그 계약 내용을 증명하는 과세문서로 본다. 다만 신용카드 가입 신청서의 보완문서는 과세대상에서 제외한다'고 규정하고 있다. 대법원은 "대금결제 방법과 시기 및 신용공여 여부의 차이 등을 고려할 때 직불카드 회원가입 신청서는 신용카드 회원가입 신청서와는 별도의 인지세 과세문서로 봐야 한다"면서 "체크카드는 카드회원이 사용하는 즉시 예금계좌의 잔액 범위 내에서 카드이용대금이 결제되고 통상적으로 신용카드업자에 의한 신용제공이나 자금융통이 이뤄지지 않으므로 여신전문금융업법상 직불카드에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "기존 신용카드회원이 작성하는 체크카드 회원가입 신청서나 기존 체크카드회원이 작성하는 신용카드 회원가입 신청서는 대금결제 방법이나 기능 등이 종전과 다른 별개의 권리관계를 창설하는 것이어서 보완문서로 볼 수 없는 점 등을 종합할 때 인지세 과세대상인 과세문서에 해당한다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 과세당국의 손을 들어줬다.

뉴타운 건설 후 아파트를 분양받은 원주민들이 분양가에 포함된 생활기본시설 설치비 등을 돌려달라고 하는 부당이득반환청구는 분양대금을 완납한 날로부터 10년 내에만 하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 상사 소멸시효인 5년이 아니라 민법상 소멸시효인 10년이 적용된다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 A씨 등 24명이 서울 은평구 뉴타운 개발사업 시행자인 SH공사를 상대로 낸 부당이득 반환소송(2016다20244)에서 A씨 등 3명에 대해 소멸시효가 완성됐다며 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 나머지 21명에게 총 7억1000여만원을 지급하라고 원고일부승소 판결한 원심 부분은 그대로 확정했다. 은평구에 살던 A씨 등은 2004년 은평 뉴타운 개발사업이 시작되면서 생활 근거지를 잃게 됐고 이주대책 대상자로 선정됐다. 그런데 SH공사는 A씨 등에게 은평 뉴타운에 지어질 새 아파트를 일반인과 똑같은 분양가에 공급했다. 구 공익사업법 제78조 4항은 '이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다'고 규정했다. A씨 등은 이를 근거로 분양대금에 생활기본시설 설치비용까지 포함된 것은 부당하다며 2012년 6월 소송을 냈다. 원심인 서울고법은 "생활기본시설 설치비용을 돌려주라"고 판결하면서도 A씨 등 3명에게는 패소 판결했다. 당시 재판부는 "A씨 등 3명은 2010년 9월 분양권 지분 50%를 배우자에게 증여했다가 상대방으로부터 이 사건 분양계약과 관련해 발생한 부당이득금 중 50% 상당하는 채권을 소송 계속 중에 다시 양수한 후 2016년 1월 SH공사에 통지했다"며 "이들이 상대방으로부터 양수한 부당이득반환양수금채권은 근본적으로 상행위에 해당하고, 이주대책대상자의 부당이득반환청구도 거래관계를 신속하게 해결할 필요가 있다는 점에서 일반적인 상사거래와 유사한 측면이 있는 점 등을 감안하면 상법상 소멸시효인 5년이 적용돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "분양대금을 최종적으로 납부한 때인 2010년 9월로부터 5년이 경과함으로써 소멸시효가 완성됐고, 이는 SH공사가 채권양도 통지를 받은 2016년 1월 이전에 양도인인 각 상대방에 대해 생긴 사유이므로 민법 제451조 2항에 따라 SH공사는 이를 이유로 양수인인 A씨 등에게 대항할 수 있다"고 덧붙였다. 민법 제451조 2항은 채권 양도인이 양도통지만을 한 때에는 채무자는 그 통지를 받은 때까지 채권 양도인에 대하여 생긴 사유로써 채권 양수인에게 대항할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 대법원은 민법상 소멸시효인 10년이 적용돼야 하기 때문에 A씨 등 3명도 부당이득반환을 청구할 권리가 있다고 판단했다. 대법원은 "이주대책의 일환으로 원고들에게 아파트를 특별공급하기로 하는 내용의 분양계약은 영리를 목적으로 하는 상행위라고 단정하기 어려울 뿐만 아니라, SH공사가 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 특별공급계약 중 그 부분이 무효가 되었음을 이유로 이미 지급했던 분양대금 중 이에 해당하는 금액의 반환을 구하는 부당이득반환청구의 경우에까지 상거래 관계와 같은 정도로 거래관계를 신속하게 해결할 필요성이 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "따라서 이 사건 부당이득반환청구권의 소멸시효 기간은 민법 제162조 1항에 따라 10년으로 봐야 한다"고 설명했다.

2003년 A씨 형제들은 부모로부터 물려받은 서울 종로구 일대 토지에 B건설사가 20세대 규모의 아파트를 짓도록 했다. 공사대금은 자신들이 지정한 7세대를 제외한 13세대를 B사에 대물변제하는 방식으로 치르기로 했다. 아파트 공사가 끝나자 A씨 형제들은 7세대에 대한 소유권보존등기를 마쳤다. 그런데 2007년 A씨 형제가 받은 이 아파트 503호를 B사로부터 분양받았다고 주장하는 사람들이 나타나면서 문제가 발생했다. C씨 등 3명은 이 503호를 정당하게 분양받았다며 점유해 버렸다. 이에 A씨는 503호를 돌려달라며 C씨 등을 상대로 1차 인도소송을 제기했지만 법원은 "C씨 등이 분양을 통해 정당한 점유권원을 취득했다"며 패소 판결을 내렸고 이 판결은 그대로 확정됐다. 그러나 이후 B사가 C씨 등을 상대로 제기한 분양계약무효확인소송에서는 B사의 승소판결이 확정됐다. A씨는 B사의 승소판결을 근거로 다시 소송을 냈다. 1,2심은 "C씨 등은 A씨에게 503호를 돌려주라"며 A씨의 손을 들어줬지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 A씨가 C씨 등 3명을 상대로 낸 부당이득금 등 반환소송(2016다222149)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "확정판결의 기판력은 소송물로 주장된 법률관계의 존부에 관한 판단에 미치는 것이므로 동일한 당사자 사이에서 전소(前訴)의 소송물과 동일한 소송물에 대해 후소(後訴)를 제기하는 것은 전소 확정판결의 기판력에 저촉돼 허용될 수 없다"며 "확정판결의 기판력은 전소의 변론종결 전에 당사자가 주장하였거나 주장할 수 있었던 모든 공격방어방법에 미치는 것이고, 다만 그 변론종결 후에 새로 발생한 사유가 있어 전소 판결과 모순되는 사정 변경이 있는 경우에는 그 기판력의 효력이 차단되긴 하지만 여기에서 변론종결 후에 발생한 새로운 사유라 함은 새로운 사실관계를 말하는 것일 뿐 기존의 사실관계에 대한 새로운 증거자료가 있다거나 새로운 법적 평가 또는 그와 같은 법적 평가가 담긴 다른 판결이 존재한다는 등의 사정은 포함되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "이 사건 소송물과 1차 인도소송의 소송물은 모두 소유권에 기한 방해배제를 구하는 건물인도청구권으로 동일하고, C씨 등이 분양계약에 따라 정당한 점유권원이 있는지 여부는 1차 인도소송 변론종결 전에 존재하던 사유로 A씨가 1차 인도소송에서 공격방어방법으로 주장할 수 있었던 사유에 불과하다"며 "그에 대한 법적평가가 담긴 무효확인소송의 확정판결이 1차 인도소송 변론종결 이후에 있었다고 해서 이를 변론종결 후에 발생한 새로운 사유로 볼 수 없어 이 사건 소송은 1차 인도소송의 확정판결의 기판력에 저촉돼 허용될 수 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "1차 인도소송 이후에 행해진 무효확인 소송의 확정판결은 변론종결 후 새로운 사유라고 볼 수 없으므로 이 사건 후소는 결국 기판력에 저촉돼 허용될 수 없다고 본 판결"이라며 "기판력은 법적 안정성을 위해 존재하는 것이고, 재심제도를 통해 구제받는 것은 별론으로 하고 이 사안의 무효확인판결을 들어 이전 인도소송 확정판결의 기판력을 번복할 수는 없다는 취지"라고 밝혔다. 이어 "원고 등 토지주들과 B사 사이의 분쟁은 그들 사이에서 해결하고 B사가 무효소송 확정판결 취지대로 추후에 피고들을 상대로 503호 인도 등을 구하는 등으로 B사와 피고들 사이에서 문제가 해결되면 되는 것이고 꼭 원고가 피고들로부터 503호를 인도받아야 형평에 부합한다고 보기도 어려운 사안"이라고 덧붙였다.

임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

아파트 분양권 매수인이 중도금을 납부하지 않아 매도인이 아파트를 담보로 대출을 받아 분양대금을 냈다면 매수인이 약속한 매매대금을 모두 지급 않는 한 매도인이 먼저 근저당권을 말소시켜줘야 할 의무는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 매매대금 지급이무과 근저당권등기 말소의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다210191)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2011년 B씨에게서 전주의 한 아파트 분양권을 사기로 했다. A씨는 B씨에게 계약금 4000만원을 줬지만, 분양대금과 중개수수료 등 자신이 부담하기로 한 2억원은 지불하지 않았다. 이에 B씨는 아파트에 근저당권을 설정하고 은행에서 1억7400여만원을 빌려 분양대금을 치렀다. B씨는 2013년 아파트가 완공되자 자기 명의로 소유권이전등기를 하고 근저당권설정등기도 했다. 그러자 A씨는 "B씨는 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데도 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 대출금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨에게 지급해야 할 매매대금 2억원에서 손배배상금 1억7400만원을 상계하고 소유권이전등기도 해달라"며 소송을 냈다. 그러나 대법원은 "아파트 분양권 매도인인 B씨에게는 이 사건 근저당권설정등기를 말소하고 완전한 소유권이전등기를 해줘야 할 의무가 있지만, 근저당권설정등기를 말소하지 않았다고 해서 바로 B씨의 소유권이전등기의무가 이행불능이 됐다고 할 수는 없다"며 "원심은 A씨의 매매대금 지급의무와 B씨의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단했는데 B씨의 근저당권설정등기 말소 의무 역시 A씨의 매매대금 지급의무와 동시이행관계에 있으므로 A씨가 매매대금을 지급하지 않는 이상 근저당권설정등기 말소 의무로 인한 A씨의 채무불이행책임도 성립하지 않는다"고 판시했다. 1심은 B씨의 손을 들어줬지만, 2심은 "B씨가 대출금을 갚지 않으면 A씨는 아파트의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 대신 대출금을 갚을 수 밖에 없으므로 매매대금 가운데 B씨의 대출금에 상당하는 금액을 상계하라"고 판결했다.

부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산 중개 행위로 봐야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 소비자가 만약 컨설팅료 명목으로 법정 부동산 중개수수료의 상한을 넘는 돈을 지급했다면 부당이득으로 반환받을 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)은 A사가 B컨설팅 회사를 상대로 "컨설팅 수수료로 지급한 2억2000여만원을 돌려달라"며 낸 부당이득금 반환소송(2016다206505)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. B사 소속 공인중개사들은 2012년 서울에서 호텔을 운영하는 A사 대표에게 부동산 중개와 함께 컨설팅을 해 주겠다고 제안했다. 당시 A사의 부동산에는 여러 개의 근저당권과 압류, 가등기가 설정 된 상태로 임의경매가 진행되고 있었다. A사는 경매를 무마하는 동시에 부동산을 최적의 조건으로 팔고 싶어 B사의 컨설팅을 받기로 했다. A사는 B사에 중개수수료 명목으로 1억1000만원, 컨설팅 수수료로 2억2000만원을 줬다. A사는 B사의 중개에 따라 15억원을 받고 임의경매가 진행되던 부동산을 다른 부동산과 교환했지만 이후 B사가 부동산 중개 외에 별다른 컨설팅을 해준 것이 없다며 컨설팅료를 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원은 "B사가 A사 임원들로부터 매각 동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, B사가 A사의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있다"며 "임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 B사가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 앞서 1심은 "이 사건 부동산에는 수개의 근저당권, 압류, 가등기가 설정된 상태로 임의경매가 진행되고 있었기 때문에 A사로서는 경매를 무마하는 동시에 이를 최적의 조건으로 매도하여 수익을 얻을 의도로 일반적인 중개계약이 아닌 컨설팅 계약을 체결한 것으로 볼 수 있다"며 원고패소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다. 부동산 중개 법정수수료율은 '매매·교환은 거래가액의 0.15~0.9% 이내, 임대차는 0.15~0.8% 이내'로 규정돼 있다. 이 범위 내에서 각 지방자치단체장이 조례로 구체적인 수수료율을 정한다. 수수료 상한을 넘는 수수료를 받으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 2007년 대법원은 전원합의체 판결(2005다32159)을 통해 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 밝혔다.

소송 취하로 받은 합의금이 소송대리인인 변호사의 노력으로 인정 받은 액수보다 많다면 변호사는 성공보수의 일부를 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사95 단독 조병대 판사는 이모씨가 D법무법인을 상대로 "성공보수 3000만원을 돌려달라"며 낸 변호사보수금 반환소송(2014가단5279267)에서 "D법무법인은 성공보수로 받은 4000만원 가운데 1500만원을 돌려주라"고 최근 원고일부승소 판결했다. 이씨는 2013년 4월 자동차 사고로 사지가 마비되는 장애를 입었다. 이씨는 가해차량이 가입한 H화재보험을 상대로 소송을 제기하고 D법무법인에 사건을 맡겼다. D법무법인은 착수금 없이 성공보수 4000만원을 받기로 약정했다. 하지만 소장을 제출한 다음 신체 감정 촉탁 신청 단계에서 이씨는 H화재보험으로부터 3억1000만원을 받기로 합의하고 소송을 취하했다. D법무법인은 승소금 가운데 성공보수 4000만원을 떼고 2억7000만원을 이씨에게 지급했다. 그러자 이씨는 "D법무법인이 소장 등을 제출한 뒤 보험회사가 제시한 최초 합의금은 1억7000만원에 불과했다"며 성공보수 가운데 일부를 되돌려 달라고 소송을 냈다. 조 판사는 판결문에서 "변호사는 특별한 사정이 없는 한 약정된 보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이긴 하지만, 의뢰인과의 평소 관계, 사건 수임의 경위, 착수금의 액수, 사건 처리의 경과와 난이도, 노력의 정도, 소송물의 가액, 의뢰인이 승소로 얻게 된 구체적 이익과 소속 변호사회의 보수 규정 등에 비추어 약정된 보수액이 부당하게 과다하다면 예외적으로는 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다"면서 "소송이 소장 제출 및 신체 감정 촉탁 신청 단계에서 취하됐을뿐만 아니라 D법무법인의 주장에 따른 보험사의 최초 제시 합의금이 1억7000만원이었던 점 등을 고려할 때 2500만원을 초과하는 성공보수는 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반해 무효"라고 밝혔다. 이어 "D법무법인이 3억1000만원을 받기 위해 노력했다고 주장하지만 아무런 증거가 없다"고 설명했다.

피싱(Phishing, 금융기관 등의 웹사이트나 거기서 보내온 메일로 위장해 개인의 인증번호나 신용카드번호, 계좌정보 등을 빼내 이를 불법적으로 이용하는 사기수법) 범죄에 이용된 계좌의 명의자도 피해자에게 피해금액을 돌려줄 책임이 있다는 판결이 나왔다. 피해자가 피싱범에게 속아 송금한 돈에 대해 계좌 명의인도 부당이득반환책임을 진다는 취지다. 서울중앙지법 민사8부(재판장 김지영 부장판사)는 6일 피싱 피해자 김모(29)씨가 범죄에 사용된 통장 명의자 정모(57)씨를 상대로 "80만원을 돌려달라"며 낸 부당이득금 반환소송 항소심(2014나62335)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률에 따라 실명확인 절차를 거쳐 예금계약을 체결하고 그 사실이 예금계약서 등에 명확히 기재돼 있는 경우 특별히 예외적인 경우가 아닌 한 예금명의자를 예금계약의 당사자로 봐야 한다"며 "송금 의뢰인이 수취인 예금계좌에 자금을 이체해 입금 기록이 되면 둘 사이에 자금이체의 원인인 법률관계가 존재하는지 여부와 관계없이 수취인과 수취은행 사이에 입금액 상당의 예금계약이 성립한다"고 밝혔다. 이어 "송금 의뢰인과 수취인 사이에 법률관계가 존재하지 않는데도 계좌이체에 의해 수취인이 예금채권을 취득한 경우 송금 의뢰인은 수취인에 대해 부당이득반환청구권을 가진다"며 "김씨가 계약 등 법률상 원인 없이 피싱범에게 속아 정씨의 예금계좌에 80만원을 이체함에 따라 정씨가 그 금액 상당의 예금채권을 취득했으므로 정씨는 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 설명했다. 김씨는 지난 2012년 12월 인터넷 메신저에서 사촌누나를 사칭한 피싱범에게 속아 그가 알려준 계좌로 80만원을 입금했다. 김씨가 돈을 이체한 계좌는 정씨의 것이었다. 나중에야 사기 당했다는 사실을 알게 된 김씨는 정씨를 상대로 "돈을 돌려달라"며 소송을 냈다. 1심은 "김씨의 송금으로 정씨가 이익을 얻었다고 보기 어렵다"며 "정씨가 피싱범에게 통장을 건넨 행위가 김씨의 피해와 상당인과관계에 있다고 보기 어렵다"며 김씨의 청구를 기각했다. 한편 대법원은 지난 1월 대출을 받게 해 주겠다는 제의에 속아 전화금융사기(보이스피싱)범에게 통장을 제공한 계좌 명의자는 보이스피싱 피해자에 대해 배상책임을 지지 않는다고 판결한 바 있다(2012다84707).