서울 뉴타운 후보지가 건축허가 제한지역으로 공고되기 전이라도 다세대주택 건축허가를 해주지 않은 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 분양권 확보를 위해 뉴타운 후보지로 선정된 지구에 다세대주택 건축허가 신청을 내는 사람들이 늘고있는 가운데 나온 것으로 파장이 예상된다. 서울행정법원 행정6부(재판장 박상훈 부장판사)는 20일 서울 흑석동에 가지고 있던 단독주택을 다세대주택으로 신축하려다가 허가를 받지 못한 손모씨가 건축허가 제한지역으로 공시되기 전인데도 건축허가를 내주지 않는 것은 위법하다며 서울시 동작구청장을 상대로 낸 건축허가신청 반려처분취소 청구소송(☞2006구합28734)에서 "반려처분에 공익상의 필요가 인정된다"며 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "건축허가를 제한하기로 한 방침이 추진중 이었어도 대외적으로 적법한 공고가 없는 한 그 방침이 건축허가신청을 반려할 적법한 근거가 될 수 없다"면서도 "연쇄적으로 도시관리계획 사업으로 신축될 아파트분양권을 목적으로 하는 건축허가 신청이 남발돼 주거환경 개선이라는 공익적 취지가 몰각되고, 주민들 사이의 이해관계가 대립돼 사업시행 자체에도 지장이 초래될 개연성이 높다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "손씨가 건축허가를 받는다고 해도 뉴타운사업지구로 지정되면 신축 건축물은 철거될 가능성이 높으므로 불필요한 자원 낭비가 초래된다"며 "이런 경제적 피해를 방지하기 위한 공익상의 필요에 의해 건축허가신청을 제한한 것은 적절하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "뉴타운개발 사업은 노후 불량 주거지역을 계획적으로 개발해 추진중인 도시관리계획사업"이라며 "기존 건축물에 대한 허가신청이 받아들여질 경우 뉴타운사업지구 지정이 곤란해질 염려가 있어 건축허가신청을 제한 한 것은 적절하므로 관계법규에서 정하는 건축허가제한 사유가 없었더라도 공익상의 필요에 의해 한 반려처분을 위법하다고 볼 수 없다"고 설명했다. 손씨는 서울시 동작구 흑성동 일대에 7세대의 다세대주택 신축을 위한 건축허가신청을 냈으나 동작구청장이'뉴타운사업의 원활한 추진과 건전한 부동산 거래 질서 확립을 위해 허가제한 구역지정 절차를 진행중에 있다'는 등의 이유로 받아들이지않자 재산권침해라며 소송을 냈다. 동작구는 흑석동이 뉴타운지구 후보지로 선정된 2005년 8월말부터 10월말까지 접수된 건축허가신청 5건 중 서울시로부터 '뉴타운 후보지 선정발표에 따른 부동산 투기방지대책'을 수립·시행하라는 요청을 받은 날짜 이후에 접수된 건축허가신청 3건에 대해 다세대주택 건축허가를 해주지 않았다.

분양권을 받을 자격이 있는 사람이 1세대에 2명이상이라면 건물명의자에게 분양권을 주지 않아도 된다는 판결이 나왔다. 서울고법 특별10부(재판장 김종백 부장판사)는 최근 김모씨가 건물명의자인 자신 대신 장모인 조모씨에게 분양권과 보상금을 준 것은 부당하다며 대한주택공사를 상대로 낸 주택공급대상자제외처분취소 청구소송(2005누28791)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "1세대의 구성원 중 주택공급대상자로의 요건을 갖춘 자가 2인 이상일 경우 그 중 누구에게 주택을 공급해야 하는 지에 관해서는 규정이 없다"며 "원칙적으로는 김씨와 조씨가 살고 있는 주택의 명의자인 김씨가 분양권을 받아야 하지만, 장모도 실제 거주하지는 않았지만 주거환경개선지구 안에 자신의 명의로 된 다른 집을 가지고 있어 분양권을 받을 자격이 있고 주택의 실소유자로 행동했다는 점 등을 볼 때 대한주택공사가 조씨에게 분양권과 보상금을 줬다고 하더라도 이를 위법이라고까지는 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "주거환경개선지구 안에 주택을 건설하는 경우 그 주택의 공급조건은 '1세대 1주택'이 기준이고, 1세대의 구성원인지 여부는 실제 주거 및 생계를 공동으로 영위하는지를 기준으로 판단해야 할 것"이라며 "조씨의 명의로 된 주택은 사람이 살지 않았던 것이 확실하고, 김씨와 함께 거주하고 있었으므로 김씨와 조씨는 1세대라고 보아 분양권은 하나만 주는 것이 정당하다"고 덧붙였다. 김씨와 장모인 조씨는 주거환경개선지구로 지정된 곳에 각자의 명의로 집을 한채씩 가지고 있었다. 대한주택공사는 조씨의 명의로 된 집은 사람이 살고 있지 않고, 조씨가 김씨 명의의 집에서 함께 살고 있다고 봐 분양권을 하나만 주었다. 대한주택공사는 명의자인 김씨 대신 실소유자라고 주장하는 조씨에게 분양권과 손해보상을 해줬고, 김씨는 자신의 명의로 된 집이므로 자신에게 분양권을 줘야한다며 소송을 내 1심에서 패소했었다.

분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 내에서 건설되는 아파트의 입주권을 취득한 사람이 이를 다른 사람에게 전매한 경우 당사자간의 전매계약 자체는 유효하다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 高鉉哲 대법관)는 서울상암동 택지개발지구내의 아파트 입주권을 매수한 민모씨(48)가 "서울도시개발공사와 체결한 주택분양계약상의 피분양자 명의변경절차를 이행하라"며 입주권을 양도한 이모씨(66)를 상대로 낸 피분양자명의변경절차이행소송(☞2005다34612)에서 원고승소판결을 내린 원심을 지난달 15일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "구 주택건설촉진법 제32조의5 등에 의하면 투기과열지구 내에서 주택의 입주자로 선정된 지위에 관하여는 일정한 기간동안 전매행위가 제한되어 있기는 하나 이에 위반하는 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 되는 것은 아니라고 한 원심의 판단은 옳다"고 밝혔다. 피고 이씨는 지난 99년5월 서울중구신당동의 토지와 건물을 수용당하면서 서울시로부터 마포구 상암택지개발지구내에 건립되는 25평 아파트의 입주권을 취득했으나 이를 같은해 8월 강모씨에게 1천4백50만원을 받고 매도했으며, 원고는 2003년1월 그 동안 전전 양도되던 민씨의 아파트입주권을 박모씨로부터 8천2백만원에 양수받았다. 하지만 이씨가 2003년6월 도시개발공사와 주택분양계약을 체결한 뒤 피분양자 명의를 변경해주지 않자 소송을 내 1,2심에서 모두 승소했었다. 현행 주택법은 건설교통부장관이나 시·도지사는 주택가격의 안정을 위해 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있으며, 이 경우 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 5년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 전매할 수 없고 이를 어길 경우에는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금으로 처벌받게 된다.

아파트 분양권끼리 맞바꾼 경우에도 비슷한 분양권 거래사례를 참고해 양도소득세를 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정2단독 崔恩培 판사는 4일 안모씨와 조카 이모씨가 아파트 분양권을 맞바꾼 뒤 "분양권에 별도 프리미엄을 붙여 팔지 않았는데 양도소득세를 부과한 것은 부당하다"며 각각 중부세무서와 금천세무서를 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 청구소송(2003구단5566)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "두 사람이 분양권을 맞바꾸면서 분양권 가격을 감정하는 등 객관적 가치를 산정하지 않아 실거래가액을 확인할 수는 없으나 유사 거래사례를 보면 단지 서로 분양권 취득가 차액만 정산했다고 믿기 어렵다"며 "비슷한 시기의 같은 평형 아파트 거래사례에 따라 양도소득세를 부과한 피고의 처분은 적법하다"고 밝혔다. 안씨는 지난 2001년10월 자신이 소유한 서울이촌동 한강변의 54평형 아파트 분양권과 조카 이씨가 소유한 서울방학동 49평형 아파트 분양권을 1억5천5백만원을 더 받는 조건으로 맞바꿨으나 관할세무서가 양도소득세를 부과하자 '분양권 취득가액의 차액만큼 서로 정산한 것 뿐이라 별도의 양도차익이 없다'며 소송을 냈었다.

투기과열지구안의 민영아파트를 분양받기 위해 매입한 제2종국민주택채권을 사채업자에게 싸게 팔았다면 그 손실액 역시 분양권 취득의 필요경비로 봐야한다는 법원의 판결이 나왔다. 이번 판결이 확정될 경우 채권입찰제로 불가피하게 국민주택채권을 매입했다 사채업자 등에 할인매각하고도 이를 필요경비로 인정하지 못해 양도소득세를 납부했던 사람들의 환급청구가 잇따를 것으로 보인다. 서울행정법원 행정1단독 金官重 판사는 15일 박모씨(46)가 성동세무서를 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 청구소송(2003구단5320)에서 “원고에게 부과된 8백여만원의 양도소득세를 취소한다”고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “채권입찰제 적용 아파트를 분양받기 위해 매입한 국민주택채권 비용은 아파트 취득을 위한 필수비용”이라며 “국민주택채권을 증권사에 팔아야 그 손실을 필요경비로 인정한 소득세법 시행령과 규칙은 위법하다”고 밝히고 “상환기간이 20년이나 돼 금리변동 등에 따른 불확실한 수익성으로 제2종국민주택채권을 매입하는 것을 증권사가 기피해 팔기도 어렵고 실제로 1996년 발행된 국민주택채권 4백74억원 가운데 증권사 매입액은 379만원에 불과한 현실에서 제2종 국민주택채권 매입자가 이를 할인하고자 하는 경우 개인 채권매매업자에게 매도할 수 밖에 없음에도 증권사에 양도한 경우만 그 매각차손을 필요경비로 인정한 규정은 납세의무자에게 실현하기 극히 어려운 사항을 요구하는 것으로 입법적 정당성을 보장할 수 없는 것”이라고 설명했다. 재판부는 "피고는 국민주택채권을 사채업자에게 매각한 경우까지 인정하면 과세관청이 매각금액을 확인하기 어렵다고 하지만 이는 과세관청 편의에 치우친 것이고 확인이 어렵다면 증권회사의 평균할인률을 적용해 계산하면 된다"고 판시했다. 박씨는 96년12월 채권입찰제인 서울봉천동 아파트를 1억6천여만원에 분양받으며 8천6백여만원 상당의 제2종국민주택채권을 샀다가 곧바로 사채업자에게 3천4백여만원으로 할인해 팔아 5천2백만원의 손실을 입었지만 증권사에 팔지 않았다는 이유로 세무서가 손실액을 필요경비로 인정하지 않고 양도소득세를 부과하자 소송을 냈었다.

회사와의 계약명의신탁 약정에 따라 아파트 분양권을 매수해 관리하던 임원이 퇴사 때 분양권 관련서류를 반환하라는 회사의 요구를 거부하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 한 경우 업무상배임죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 李勇雨 대법관)는 지난달 27일 업무상배임 혐의로 기소된 서모씨(52)에 대한 상고심(2003도6994) 선고공판에서 검사의 상고를 기각하고 무죄를 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “신탁자와 수탁자의 명의신탁약정에 따라 수탁자가 부동산 매매계약을 체결한 계약명의신탁에 있어 수탁자는 신탁자에 대한 관계에서도 신탁 부동산의 소유권을 완전히 취득하며, 단지 신탁자에 대해 명의신탁약정의 무효로 인한 부당이득반환의무만을 부담한다”며 “명의신탁약정이 무효인 이상 신탁자와 수탁자간에 명의신탁약정과 함께 이뤄진 부동산매입위임약정 역시 무효라고 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “따라서 수탁자는 신탁자의 재산을 보전·관리하는 지위에 있는 자에 해당한다고 볼 수 없는 만큼 피고인의 행위가 업무상 배임죄를 성립하지 않는다고 보고 무죄를 선고한 원심은 정당하다”고 덧붙였다. 서씨는 지난 99년 A애드컴 총괄이사로 근무하던 중 회사의 지시에 따라 회사자금으로 구로구 S아파트의 분양권을 매수해 관리해오다 2001년 퇴사 때 분양권 관련 서류를 반환하라는 회사지시를 거부하고 자신 명의로 소유권이전등기를 한 혐의로 기소됐으나 1·2심에서 무죄를 선고받았었다.

정식 매매계약서 없이 간이영수증만으로 전매한 아파트 분양권 거래는 무효라는 판결이 나왔다. 속칭 ‘떴다방’을 통해 분양권전매가 활발히 이루어지고 있는 현실에서 부동산시장에 미치는 파장이 클 것으로 보인다. 서울지법 민사29부(재판장 곽종훈·郭宗勳 부장판사)는 10일 네차례에 걸친 분양권전매 끝에 서울 강남의 아파트 분양권을 산 유모씨(51)가 아파트분양당첨자 조모씨(56·여)와 부동산중개업자 한모씨(54·여) 등을 상대로 낸 분양권양도절차이행 청구소송(2001가합66180)에서 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “조씨가 중개업자인 한씨로부터 3천5백만원을 받고 ‘A아파트 접수상태’라고 적은 영수증을 교부한 행위는 계약준비교섭단계에 불과하다”며 “계약교섭단계에서는 양 당사자가 언제라도 계약을 체결하지 않을 뜻을 나타낼 수 있고 조씨가 다음날 중개업자에게 계약체결거절의 의사표시를 한 이상 수분양권 양도계약은 확정적으로 무산됐다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “일정한 경우 계약교섭의 부당한 파기로 인한 손해배상책임을 부담하는 경우가 있음은 별론으로 한다”고 덧붙였다. 조씨는 지난해 9월 서울 강남의 11억여원짜리 73평형 아파트분양에 당첨된 사실을 확인하기 위해 아파트 모델하우스에 갔다가 ‘떴다방’ 한씨로부터 3천8백만원을 받고 아파트공급신청접수증과 영수증을 교환했다. 한씨에게 넘긴 접수증은 하룻밤 사이에 세명에게 전매되는 동안 2백만∼5백만원의 프리미엄이 붙어 최종적으로 유씨에게 5천만원에 전매됐다. 조씨는 그날밤 분양권 양도에 대한 남편의 반대의사를 확인하고 다음날 오전 한씨에게 분양권을 팔지 않겠다는 뜻을 알렸으나 접수증을 회수할 수 없게 되자 분실신고를 하고 이를 재발급받은 뒤 건설회사와 아파트공급계약을 체결하기에 이르렀고, 이에 유씨는 조씨와 한씨 등을 상대로 분양권양도절차를 이행하라며 소송을 냈었다.