재개발지역에 땅과 집을 소유하고 있는 주택재개발조합원은 재개발지역 내 다른 집에 세들어 살고 있더라도 조합을 상대로 주거이전비를 달라고 할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 토지보상법상 주거이전비는 세입자를 위한 사회적 급여이기 때문에 '순수 세입자'만 지급 대상에 해당한다는 취지다. 대법원 특별3부(주심 김재형 대법관)는 이모씨가 "주거이전비 1480여만원을 달라"며 A주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송(2017두40068)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "구 토지보상법 규정에 의해 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는, 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 위한 사회보장적 차원의 금원"이라고 밝혔다. 이어 "주택재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어렵고, 조합원이 그 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도 일반 세입자처럼 주거이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로, 소유자 겸 세입자에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다"고 설명했다. 또 "주택재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있고, 이러한 특수성은 '소유자 겸 세입자'인 조합원에 대해 세입자 주거이전비를 인정할 것인지를 고려할 때에도 반영돼야 한다"고 했다. 그러면서 "조합원인 소유자 겸 세입자를 주택재개발정비사업조합의 세입자 주거이전비 지급대상이 된다고 본다면 그 지급액은 결국 조합과 조합원 모두의 부담으로 귀결되는데, 조합원임에도 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 거주했다는 이유만으로 다른 조합원들과 비교해 이익을 누리고 그 부담이 조합·조합원들의 부담으로 전가되는 결과는 타당하다고 볼 수 없다"고 판시했다. 서울 마포구 주택재개발지역에 집을 갖고 있으면서 인근 다른 건물에 세입자로 살고 있던 이씨는 이 지역에 재건축사업이 시작되자 조합에 주거이전비 등을 청구했으나 거절당하자 소송을 냈다. 1심은 "조합은 1450여만원을 지급하라"며 이씨의 손을 들어줬지만, 2심은 "이씨는 정비사업에 참여한 토지·주택 등 소유자이므로, 자신 소유가 아닌 다른 주거용 건물의 세입자라고 해서 주거이전비를 청구할 수는 없다"며 이를 뒤집었다.

대법원이 의사가 발급한 상해진단서를 믿을 수 없다며 상해 혐의로 기소된 피고인에게 무죄를 선고했다. 대법원은 상해진단서가 통증이 있다는 피해자의 주관적인 호소에 의존해 발급된 것으로 의심될 때에는 증명력을 신중하게 판단해야 한다는 등 판단기준을 제시, 앞으로 일선 법원에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 대법원 형사3부(주심 박병대 대법관)는 상해 혐의로 기소된 A씨(변호인 법무법인 바른)에게 벌금 50만원을 선고한 원심을 깨고 사건을 최근 부산지법으로 돌려보냈다(2016도15018). A씨는 2013년 11월 27일 한 오피스텔 관리사무실에서 세입자인 B씨와 보증금 반환 문제로 언쟁을 벌이다 B씨가 앞을 가로막자 비키라고 하면서 양손으로 B씨의 상의를 잡아 당겨 옆으로 밀어 넘어뜨렸다. B씨는 7개월이 지난 2014년 6월 A씨를 고소하면서 2013년 11월 28일자로 발행된 상해진단서를 제출했다. 병명은 '요추부 염좌'로 기록돼 있고, 2주간 치료를 요한다고 적혀 있었다. 진단서를 발급한 의사 C씨는 상해진단서 발행일이 사건 이튿날로 기록돼 있는 이유에 대해 "상해진단서가 2013년 11월 28일 이미 발급돼 있었으나 피해자가 찾아가지 않고 있다가 2014년 6월 내원해서 발급받아 갔다"고 설명했다. 1,2심은 B씨의 진술과 진단서 등을 토대로 상해죄를 인정해 벌금 50만원을 선고했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "B씨가 C씨로부터 진료를 받기는 했으나, 문진과 방사선 촬영검사 외에 물리치료 등 통증에 대해 별다른 치료를 받지 않았고 처방받은 약품도 구입하지 않았으며 이후 다시 병원을 방문하거나 허리 부위와 관련해 치료를 받은 흔적을 찾아볼 수 없다"며 "상해진단서의 발급 경위, 진단 내용과 치료 경과, 의사가 진술하는 진단서 발급의 근거 등 여러 사정을 볼 때 B씨가 A씨의 행위로 요추부 염좌라는 상해를 입었다고 쉽게 단정하기 어렵다"고 밝혔다. 대법원은 상해진단서의 증명력을 판단하는 구체적인 기준도 제시했다. 대법원은 "상해진단서가 주로 통증이 있다는 피해자의 주관적인 호소 등에 의존해 의학적인 가능성만으로 발급된 때에는 △그 진단 일자 및 진단서 작성일자가 상해 발생 시점과 시간상으로 근접하고 상해진단서 발급 경위에 특별히 신빙성을 의심할 만한 사정은 없는지 △상해진단서에 기재된 상해 부위 및 정도가 피해자가 주장하는 상해의 원인 내지 경위와 일치하는지 △피해자가 호소하는 불편이 기왕에 존재하던 신체 이상과 무관한 새로운 원인으로 생겼다고 단정할 수 있는지 △의사가 그 상해진단서를 발급한 근거 등을 두루 살피는 외에도 피해자가 상해 사건 이후 진료를 받은 시점, 진료를 받게 된 동기와 경위, 그 이후의 진료 경과 등을 면밀히 살펴 논리와 경험법칙에 따라 그 증명력을 판단해야 한다"면서 "상해진단서의 객관성과 신빙성을 의심할 만한 사정이 있는 때에는 그 증명력을 판단하는 데 매우 신중해야 한다"고 판시했다.

건물이 경매에 넘어간 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결한 뒤 세입자들의 보증금 5억여원을 빼돌린 건물주에게 중형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사11단독 김강산 판사는 사기 혐의로 기소된 김모(60·여)씨에게 최근 징역 3년을 선고했다(2015고단6733). 김 판사는 "김씨는 경매 진행 사실 등이 알려지면 임대차계약이 체결되지 않을 것을 염려해 인터넷 카페나 전단지 광고를 통해 직거래를 유도했다"며 "학생이나 사회초년생 등 세상 물정에 밝지 못한 피해자들의 신뢰를 이용해 보증금 반환에 문제가 없는 것처럼 행세하고, 등기부 등본을 보여달라는 피해자에겐 경매 내역을 지운 등본을 보여주는 등 적극적으로 속여 죄질이 매우 불량하다"고 밝혔다. 이어 "피해자가 다수인데다 피해금액까지 큰 데도 피해회복이 전혀 이뤄지지 않고 있어 엄벌이 불가피하다"고 설명했다. 김씨는 2014년 2월 자신이 소유하고 있던 서울 동작구 원룸 건물이 경매에 넘어갔는데도 이 사실을 숨긴 채 A씨와 임대차 계약을 체결하고 보증금 3000만원을 수수한 혐의를 받고 있다. 김씨는 또 같은 해 9~10월 인터넷 카페 게시판에 임차인을 모집한다는 글을 올려 이를 보고 연락한 B씨와 같은 수법으로 임대차 계약을 맺고 보증금 4000만원을 받는 등 지난해 4월까지 12회에 걸쳐 세입자들로부터 5억1900여만원의 보증금을 받아 가로챈 혐의로 기소됐다. 조사 결과 당시 김씨가 소유한 건물의 감정평가액은 17억5000여만원이었지만 근저당권이 총 18억1000만원이었고 임차인들의 임차보증금이 4억여원에 달한 것으로 드러났다. 그런데도 김씨는 아무 문제가 없는 것처럼 세입자들을 속여 보증금을 받은 뒤 이 돈을 '돌려막기'식으로 이전 임차인들에게 보증금을 지급하거나 개인 빚을 갚는데 쓴 것으로 나타났다. 건물은 결국 경매로 넘어갔고, 세입자들은 대부분 보증금을 한푼도 받지 못한 것으로 알려졌다. 법원 관계자는 "건물 소유자가 진행 중인 경매사실을 알리지 않고 임대차 계약을 체결하고 보증금을 받은 경우에는 임차인이 등기부 등본 등을 확인하는 것이 가능하더라도 사기죄는 성립한다"며 "임차인들도 안전한 부동산 거래를 위해서는 부동산 중개인을 통하거나 직거래라도 반드시 등기부를 확인하는 등 주의를 기울여야 한다"고 말했다.

세입자가 금융기관에 질권을 설정해주고 대출받은 전세보증금을 전세기간이 끝난 뒤 집주인으로부터 돌려받아 임의로 사용했더라도 배임죄로 처벌할 수는 없다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 질권자인 금융기관은 여전히 집주인을 상대로 질권에 기초해 전세보증금 반환을 청구할 수 있기 때문에 금융기관에 손해가 생긴 것으로 볼 수 없다는 취지다. 대법원 형사3부(주심 박병대 대법관)는 A캐피탈에서 1억2000만원을 빌려 전세보증금으로 사용하면서 A캐피탈에 전세보증금 반환청구권에 대한 질권을 설정해줬음에도 전세기간 만료 후 자신이 직접 보증금을 돌려받아 사용한 혐의(배임)로 기소된 박모씨에게 징역 1년을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다(2015도5665). 재판부는 "배임죄는 다른 사람에게 실질적인 손해를 끼치거나 현실적인 손해 발생의 위험이 예상되는 경우에만 적용할 수 있다"며 "박씨가 집주인으로부터 전세보증금을 받아 임의로 소비했어도 A캐피탈은 질권설정에 동의한 집주인에게 채무변제를 청구할 수 있기 때문에 A캐피탈에 손해가 발생했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대해 질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 할 수 없고 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 질권자는 여전히 제3채무자에게 채무의 변제를 청구할 수 있다"고 설명했다. 박씨는 2011년 7월 A캐피탈에서 1억2000만원을 전세자금으로 대출 받으면서 담보로 자신이 집주인에게 갖는 1억6000만원의 전세보증금 반환채권에 질권을 설정해줬다. 그런데 박씨는 전세기간 종료 후 집주인으로부터 전세보증금 1억4000만원을 받아 개인용도로 써 버렸다. A캐피탈은 "박씨가 담보를 무단으로 인출해 손해를 봤다"며 박씨를 고소했고 검찰은 배임 혐의를 적용해 박씨를 기소했다. 1·2심은 박씨의 배임 혐의를 유죄로 판단해 징역 1년을 선고했다.

부동산 중개인이 월세 임대차를 중개하면서 후순위 임차권이라는 사실을 제대로 알려주지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 중개인이 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사12부(재판장 이태수 부장판사)는 세입자 박모씨가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 김모씨, 김씨와 사고발생시 손해배상 1억원의 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가합48113)에서 "김씨와 협회는 연대해 2250만원을 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 박씨는 2012년 2월 공인중개사 김씨의 소개로 18가구가 사는 한 다가구주택 소유주와 보증금 4500만원에 2년 기한의 임대차 계약을 하고 입주해 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 당시 이 건물에는 채권최고액 4억2000만원인 근저당권이 설정돼 있었고 박씨의 임대차 계약서에도 이 내용이 기재됐다. 그런데 이듬해 8월 이 건물은 경매로 넘어갔다. 6억원에 낙찰돼 매각대금이 근저당권자인 금융기관과 선순위 주택 임차인들에게 배당됐다. 박씨는 다른 임차인들보다 배당권이 후순위라는 이유로 전혀 배당받지 못했다. 박씨는 "김씨가 임대차 계약을 중개하면서 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 액수 등에 관해 아무런 설명을 하지 않는 바람에 임대차보증금 회수에 관한 걱정 없이 계약을 했다"며 "김씨가 보증금 손해를 배상해야 한다"고 소송을 냈다. 이에대해 김씨는 "선순위 임차인의 존재를 다 설명했다"며 "박씨가 그런 사정을 잘 알고, 시세보다 저렴한 조건으로 계약한 것"이라고 맞섰다. 법원은 박씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "김씨는 이 계약 전에도 같은 주택 세입자 4명의 보증금 합계 2억원인 임대차 계약을 중개했음에도 박씨의 계약을 중개하면서 '중개대상물 확인·설명서'의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 아무런 기재를 하지 않았다"며 "이로 인해 박씨가 향후 임대차보증금을 반환받는 데 별다른 문제가 없을 것으로 생각하고 계약한 것으로 보여 특별한 사정이 없는 한 김씨에게 배상책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "박씨도 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교·검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다"며 김씨의 배상책임을 50％로 제한했다.

피고인이 폭행을 한 날짜와 장소, 방법은 변경하지 않고 범행시각만 30분 늦추는 내용의 공소사실 변경은 피고인의 방어권에 불이익을 주는 것이 아니기 때문에 법원은 검사의 공소장변경신청을 허가해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 민일영 대법관)는 자신의 건물에 세 든 사람과 화장실 수리비 문제로 다투다 세입자의 가슴 부위를 쳐 다치게 한 혐의(상해)로 기소된 김모(74)씨에 대한 상고심(2014도6320)에서 무죄판결한 원심을 깨고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "검사가 항소심에서 김씨의 범행 시각을 오후 4시30분에서 오후 5시로 변경하는 공소장변경신청을 한 것은 김씨의 범죄행위를 특정하면서 그 일시만을 달리 기재한 것에 불과하고, 상해를 가한 장소, 방법, 부위, 회수나 피해자가 공소장 변경 전과 같기 때문에 항소심 재판부로서는 검사의 공소장변경허가신청을 받아들였어야 했다"고 밝혔다. 이어 "범행 시각이 달라져 공소사실이 동일하지 않다는 이유로 원심이 검사의 공소장변경신청을 받아들이지 않은 채 공소장의 범행 시각이 사실과 다르다는 이유로 김씨에게 무죄를 선고한 것은 잘못됐다"고 지적했다. 재판부는 "공소사실의 동일성 여부는 그 사실의 기초가 되는 사회적 사실관계가 기본적으로 동일한가 여부를 구체적 사실에 관해 개별적으로 판단해 결정해야 한다"고 설명했다. 또 "변경된 공소사실이 최초의 공소사실과 양립할 수 없을 정도로 다른 경우가 아니라면 동일하다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 김씨는 2012년 7월 25일 자신의 건물에 세든 임차인과 건물 1층에 있는 공동화장실 수리비 문제로 다투다가 임차인을 밀쳐 다치게 한 혐의로 기소됐다. 김씨는 1심에서 벌금 300만원을 선고받자, "공소장에 나타난 범행 시각이 사실과 다르고 사고 현장에 있었던 사람들의 증언에 일관성이 없어 혐의를 인정할 수 없다"고 주장하며 항소했다. 그러자 검사는 범행 시각을 30분 뒤로 늦추는 내용으로 공소장 변경신청을 했다. 하지만 항소심은 "범행 시각이 달라지면 공소사실의 동일성 범위를 벗어나 피고인의 방어권에 불이익을 주게 된다"며 공소장변경신청을 받아들이지 않고 김씨에 대해 무죄를 선고했다.

건물주가 건물 누수를 모두 책임지기로 했더라도 세입자가 제때 조치를 취하지 않아 손해가 커졌다면 그 손해는 건물주가 배상할 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사47부(재판장 홍동기 부장판사)는 최근 사단법인 남북장애인교류협회가 김모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합67247)에서 "김씨는 협회에 건물 우수로 생긴 재산상 피해의 75%인 2800여만원만 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "건물주 김씨가 임차인인 협회에 건물 2층에 있는 디지털 기기의 위치를 변경해 달라고 했지만 협회는 이를 이행하지 않았다"며 "비록 임대차계약 당시에 비로 인한 피해는 건물주가 모두 책임지기로 하는 특약했더라도 협회가 손해의 확대를 방지하기 위한 조치를 제대로 하지 않았다면 이에 대한 책임을 부담해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "건물주가 건물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 이행하지 못해 임차인에게 손해를 입혀 배상책임이 인정되는 경우라도 임차인 측 과실이 경합해 손해가 확대됐다면 건물주에게 손해의 전부를 배상하게 하는 것은 공평의 이념에 반할 수 있다"고 설명했다. 남북장애인교류협회는 지난해 3월 김씨의 건물을 협회 서적 인쇄소로 사용하기 위해 임대차계약을 체결했다. 계약 당시 양 측은 건물에 우수가 발생할 때 이를 김씨가 전적으로 체결하기로 하는 약정했다. 두달 뒤 건물의 옥상과 옆 부분에 물이 새기 시작했고, 김씨는 수리를 약속하며 협회 측에 '협회가 건물 내에서 사용하는 디지털 기계들이 침수되지 않도록 옮겨달라'는 요청을 했다. 하지만 김씨가 두달이 넘도록 수리를 지체하는 동안 협회도 기계를 옮기지 않았고 그 사이 고가의 전자 기기들이 모두 침수됐다. 결국 기계를 못쓰게 된 협회 측은 "기계 수리비와 대여비 등 1억 1200여만원을 지급하라"며 소송을 냈다.

부동산중개인이 부채 비율이 높은 ' 깡통 ' 주택을 소개하는 바람에 임차인이 전세보증금을 잃었더라도 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 강태훈 부장판사)는 최근 빌라 세입자 A씨와 B씨가 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1억1000만원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합9170)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고들은 부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 집을 고객에게 소개하지 않는다는 관행이 있다고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없다"며 "설령 그러한 업계 관행이 있다 하더라도 위험을 감수하고서라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 사례도 있을 수 있어 부채비율만으로 부동산중개업자의 과실유무를 판단할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산중개사 C씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼더라도, 임차인들도 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다"며 "중개사가 임대차계약을 부추긴 사실만으로 부동산중개업법에서 정하는 확인·설명의무를 다하지 않았다고 단정할 수 없다"고 설명했다.

'새 임차인이 구해져야 보증금을 반환한다'는 약정을 이유로 1년 넘게 임차인에게 보증금을 돌려주지 않으며 횡포를 부린 집주인이 소송에서 졌다. 법원은 집주인이 새 임차인을 구하려는 의지가 없으므로 약정의 이행기간이 도래한 것으로 봐야 한다고 판단했다. 전모(45)씨는 2005년 서울 서초구 방배동에서 보증금 3000만원을 내고 35.97㎡ 규모의 전세집을 구했다. 7년간 거주한 전씨는 2012년 이사를 결심하고 집주인 김모(48)씨 부부에게 보증금 반환을 요구했다. 그러나 김씨 부부는 "당장 융통해줄 수 있는 돈이 없다"며 반환을 거부했다. 대신 "새 임차인이 구해지면 보증금을 받아서 주겠다"는 내용의 약정을 체결해줬다. 전씨는 곧 세입자가 들어올 것으로 믿고 이사를 했으나 집이 워낙 오래된 주택이어서 좀처럼 새 임차인을 구하기가 어려웠다. 특히 집안 곳곳에 퍼져있는 곰팡이가 문제였다. 집을 보러오는 사람마다 곰팡이를 보고 손사래를 치기 일쑤였다. 전씨는 김씨 부부에게 "곰팡이를 제거해서 빨리 임차인을 구해보라"고 말했지만 김씨 부부는 수리를 차일피일 미루기만 했다. 전씨가 보증금을 돌려달라고 사정했지만, 김씨 부부는 "약정을 체결하지 않았느냐"며 요지부동이었다. 결국 전씨는 퇴거한지 10개월이 지나도록 새 임차인이 나타나지 않자 보증금을 돌려받기 위해 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사21단독 현용선 부장판사는 최근 전씨가 김씨 부부를 상대로 낸 임대료 반환 청구소송(2013가단215230)에서 원고승소 판결을 했다. 현 부장판사는 판결문에서 "김씨 부부는 전씨가 퇴거한 2012년 9월 이후 현재까지 주택 곰팡이를 방치하고 수리도 하지 않고 있다"며 "주택을 다른 사람에게 임대하는 것이 이미 불가능하게 된 이상 전씨와 김씨 부부가 체결한 약정의 이행기한도 도래한 것으로 봐야한다"고 밝혔다. 현 부장판사는 "당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기간은 도래한 것으로 봐야 한다"며 "김씨 부부가 새 임차인을 구하려는 노력을 소홀히 해 약정의 기간 범위를 제한적으로 해석했다"고 설명했다.

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.