납세의무자의 국가에 대한 채권이 양도된 경우, 양도인의 납세증명서 제출을 조건으로 하는 변제공탁이 유효하다는 판결이 나왔다. (2020다295298, 대법원 민사 3부, 주심 노정희 대법관) 2015년, 주식회사 A와 대한민국은 40억 원 이상의 물품공급계약을 체결하였고, A는 해당 대금채권을 피고에게 양도하였다. 대한민국은 이 채권양도에 대한 금액 지급을 거절하였으므로, 피고는 대한민국을 상대로 소송을 제기하였다. 2017년, 법원은 대한민국에게 14억 원 이상의 금액 지급을 명하였고, 이 판결은 확정되었다. 2020년, 대한민국은 판결금 22억 원을 공탁하면서 국세, 지방세, 국민연금·국민건강보험 완납증명서 제출을 요구하였다. 구 국세징수법, 그 외의 지방세징수법, 국민연금법, 국민건강보험법은 국가로부터 대금을 받는 납세자가 채권양도가 있는 경우, 양도인과 양수인의 납세증명서를 제출하도록 규정하고 있다. 납세자가 이를 제출하지 않으면 국가는 대금 지급을 거절할 수 있지만, 이로 인한 이행지체책임을 면하진 못한다. 국가는 이럴 때 납세자의 수령 불능을 이유로 변제공탁을 할 수 있어 지체책임을 면할 수 있다. 납세자가 특정 조건을 이행해야만 채권을 변제받을 수 있는 경우, 그 조건을 명시한 변제공탁은 유효하다. 이러한 법리에 따라 원심은 이 사건에서 납세자가 양도인의 납세증명서를 제출해야 한다는 조건을 붙인 대한민국의 변제공탁을 유효로 판단하였으며, 대법원은 이러한 판단을 인용하였다. (2023년 5월 18일 판결)

아파트 부정청약 당첨자에게 시행사가 별 다른 설명을 하지 않았더라도, 분양금액의 10%에 해당하는 계약금을 위약금으로 몰취하는 것에 문제가 없다는 대법원 판단이 나왔다. 위약금 조항은 거래상 흔히 접할 수 있고, 위약금 귀속사유인 주택법 제65조 제1항 위반행위는 형사처벌의 대상이 될 정도로 사회적 비난 가능성과 책임이 커 이러한 위약금 조항은 시행사의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있기 때문에 설명의무 대상이 아니라고 본 것이다. 아파트 부정청약이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 브로커가 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말한다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 13일 A 씨가 주식회사 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자지위확인의소(2021다250285)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하지만, 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 돼 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다"며 "따라서 약관에 정해진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다"고 판시했다. 이어 "이 사건에서 해제 사유와 위약금 조항은 주택 공급자와 공급받는 자 상호간에 주택법령을 준수하면서 입주자 선정절차를 거쳐 공급계약 체결에 이르러야 하고 공급계약 체결 이후에도 주택법령 및 공급계약을 따라야 할 법령상 또는 공급계약상 의무가 있다는 점을 전제로 이를 위반한 측에 위약금을 부담시키는 것"이라며 "이처럼 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비해 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있고, 이 사건 공급계약서와 달리 이 사건 위약금 조항을 두지 않은 주택 공급계약서가 일부 존재한다는 사정이 있더라도 마찬가지"라고 덧붙였다. 1심은 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지로 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "시행사 측은 위약금 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 부담하는데, 공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"며 원고 측 손을 들어줬다. 탈북민 B 씨는 2018년 청약통장을 브로커에게 양도한 점을 숨기고 대한토지신탁이 공급하는 아파트에 부정청약을 한 점이 적발돼 계약이 해제됐다. A 씨는 B 씨로부터 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 대한토지신탁을 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하는 소송을 냈다. 이 사건 공급계약에는 대한토지신탁이 공급계약을 해제할 수 있는 사유로서 '공급받는 자가 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 했을 때'(제2조 제1항 제5호) 등이 규정돼 있고, 같은 사유로 공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다(제3조 제1항)고 규정돼 있었다. 한편 B 씨 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반한 혐의로 주택법위반 유죄판결이 확정됐다.

법원이 지난 2019년 강릉과학산업단지에서 발생한 수소 폭발 사고에 대해 한국에너지기술평가원과 한국가스안전공사 등 관계 기관의 과실 책임을 인정해 화재 피해를 본 업체들에 88억 원을 배상하라고 판단했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 송승우 부장판사)는 10일 수소 폭발 사고로 피해를 본 A사 등 34개 사(소송대리인 이선희, 김정현 법무법인 클라스 변호사)가 한국에너지기술평가원과 한국가스안전공사, 에스에너지 등 관계 기관을 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합581420)에서 "한국에너지기술평가원 등은 공동으로 A 사 등 피해업체에 88억여 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 다만 강원테크노파크에 대한 청구에 대해선 "수소 생산 부지만을 관리했을 뿐 한국가스안전공사처럼 실증시설에 관여할 권한은 없었다"며 기각했다. 강릉 수소 폭발 사고는 2019년 5월 강릉테크노파크 안에 위치한 수소 저장 시설이 폭발하면서 8명의 사상자가 발생한 사건이다. 이 사고로 A 사 등 사업 단지 내 입주 기업들도 소유 자산 등이 파손되는 손해를 입었다. 사고의 원인이 된 수소 저장 시설은 산업기술혁신 촉진법에 따라 산업통상자원부 산하 한국에너지기술평가원이 전담한 정부 지원 R&D 사업의 일환으로 설치됐다. 특히 태양광·풍력 발전 등 신재생에너지원으로 생산된 전력으로 수소를 만든 뒤 이를 가스의 형태로 저장한 후 저장수소를 이용해 연료전지의 형태로 전기를 생산, 도서 지역에 에너지를 공급할 목적으로 추진됐다. 하지만 수전해 시스템 등 실증시설의 시운전 과정에서 결국 수소 저장 시설이 폭발하는 사고가 발생하자, 강원도는 2019년 6월 폭발 사고에 따른 피해액을 340억 원 규모로 파악하고 사회재난으로 지정했다. 피해업체 A사 등은 2020년 9월 한국에너지기술평가원 등을 상대로 소송을 냈다. 재판부는 사고 원인에 대해 "증거와 변론 취지 등을 종합하면, 폭발 사고는 수소 생산시설(수전해 시스템) 내 전해조(전기분해 장치)에 정격 운전전류밀도(출력범위)보다 낮은 전압과 전류의 전기가 공급돼 수소 순도가 떨어졌고, 그러한 상황을 충분히 예상할 수 있음에도 이를 방지하기 위한 정제기, 산소측정기, 산소제거기를 생산 및 저장시설에 설치하지 않아 발생했다"며 "폭발은 저장시설 중 수소탱크에 혼입된 산소가 탱크에 저장돼 있던 수소와 화학적 연소·연쇄 반응을 일으켜 발생했고, 사고 발생 당시 수소탱크 내부에는 폭발한계를 초과한 산소가 혼입돼 있었다"고 밝혔다. 재판부는 사업 전담 기관인 한국에너지기술평가원에 대해 "수전해 시스템 구축 및 시운전을 담당할 능력이 미흡한 주진테크와 협약을 체결하고, 주진테크에서 다른 업체인 에이치에스테크놀로지로 참여 기관이 변경되는 과정에서 업무를 안전하게 수행할 능력에 대한 평가를 부실하게 심사한 과실이 있다"고 판단했다. 이어 주관 기관이자 사업총괄 업체인 에스에너지에 대해선 "사고 발생의 가능성을 인식했음에도 주관 기관으로서 실증시설의 가동을 중지하지 않은 과실이 있다"고 했다. 또 안전관리기준 설정 등을 담당한 한국가스안전공사에 대해선 "전담 기관인 한국에너지기술평가원에게 통보해야 함에도 이를 통보하지 않은 과실이 있다"고 했다. 또 수전해 시스템을 구축하고 시운전을 담당한 주진테크에 대해선 "정격전력이 공급될 경우에만 전해조가 가동되도록 전력공급 장치를 설계해야 함에도 그렇게 설계하지 않은 채 수소생산 시설을 제작한 과실이 있다"며 "사업양도 과정에서 폭발의 위험성이 있는 수소생산 시설을 에이치에스테크놀로지에 제대로 인계하지 않은 과실이 있다"고 설명했다. 주진테크로부터 산업기술혁신사업 협약상 지위를 양도받은 에이치에스테크놀로지에 대해서도 "정격전력에 미달되는 전기로 수소생산 시설을 가동한 과실이 있고, 수소와 산소가 혼입돼 안전상 우려를 알면서도 산소정제기 등을 미설치한 채 수소 생산 및 저장시설을 가동한 과실이 있다"고 판시했다. 원고 측을 대리한 이선희 법무법인 클라스 변호사는 "위험을 수반하는 신종의 신재생에너지 사업에 대해 안전확보 의무에 관한 기준을 제시한 판결"이라고 말했다.

국내 사모펀드(PEF) 운용사 한앤컴퍼니(한앤코)가 남양유업 홍원식 회장 일가를 상대로 제기한 주식양도소송의 항소심에서도 승소했다. 남양유업 측은 상고하겠다는 입장을 밝혔다. 서울고법 민사16부(재판장 차문호 부장판사, 이양희·김경애 고법판사)는 9일 한앤코가 홍 회장 가족을 상대로 제기한 주식양도 소송(2022나2039292)에서 항소를 기각하고 원고승소 판결한 1심을 유지했다. 재판부는 "(양측 간 주식매매계약과 관련해) 홍 회장 측은 1심에서 자신들이 요구하는 수준의 가족 처우 보장에 관한 약정이 있었음을 전제로 주식매매계약에 대한 무효, 취소, 해제를 주장했다가 항소심에서는 주식매매계약과는 별개로 체결됐으나 불가분적으로 결합돼 있는 것으로서 거래종결 전까지 약정을 구체화하기로 한 사전합의가 이행되지 않았다는 것을 이유로 주식매매계약의 무효, 취소, 해제를 주장했다"며 "그러나 그 주장들은 형식에 있어 용어나 구성만 달리할 뿐 약정의 존재 및 그 불이행이 주식매매계약의 효력 등에 영향을 미친다는 것을 전제로 한다는 점에서 그 실질적 의미는 크게 다를 바가 없다"고 밝혔다. 이어 "홍 회장 측에서 변론재개 신청을 했으나 사안의 성격상 신속한 분쟁해결이 필요한 점, 홍 회장 측이 새로운 주장이라고 하는 주장은 그 실질적 의미가 기존 주장과 크게 다르지 않은 점 등을 고려해 변론재개신청은 받아들이지 않는다"고 설명했다. 한앤코는 2021년 5월 홍 회장 일가가 보유한 남양유업 지분 53.08%를 3107억 원에 인수하는 주식매매계약(SPA)을 맺었다. 하지만 홍 회장 측은 같은 해 9월 1일 돌연 계약 해지를 통보했다. 홍 회장 측은 "한앤코가 홍 회장을 고문으로 위촉해 보수를 지급하고 홍 회장 부부에게 임원진 예우를 해주기로 약속한 뒤 이를 이행하지 않았다"고 주장했다. 이에 한앤코는 "홍 회장 측이 일방적으로 계약 해지를 통보했다"며 홍 회장 일가를 상대로 주식양도 소송을 제기했다. 앞서 1심은 계약상 문제가 없다며 홍 회장 측 주장을 배척하고 한앤코의 손을 들어줬다.

보이스피싱처럼 범죄 일시나 장소를 특정하기 까다로운 경우라도 검찰이 지나치게 개괄적으로 써낸 공소장은 받아들일 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 민유숙 대법관)는 지난달 29일 전자금융거래법 위반 혐의로 기소된 A 씨에게 징역 8개월에 집행유예 2년 등을 선고한 원심을 파기하고 사건을 의정부지법에 돌려보냈다(2020도14662). A 씨는 2018년 11월 4일~15일까지 불상의 장소에서 본인 명의의 체크카드와 비밀번호를 모르는 사람에게 양도한 혐의로 재판에 넘겨졌다. A 씨 체크카드는 보이스피싱 범행에 이용됐다. 1,2심은 A 씨의 혐의를 유죄로 판단하고 징역 8개월에 집행유예 2년을 선고하고 200시간의 사회봉사를 명령했다. 보이스피싱 조직에 의한 범행의 특성 및 이 사건 공소사실의 일시가 약 열흘 이내로 특정되어 있고 양도 대상물인 접근매체도 명시되어 있어 피고인의 방어권 행사에 지장을 가져올 염려가 없어 공소사실이 특정되었다고 판단한 것이다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "이 사건 공소사실은 범행 장소뿐 아니라 체크카드·비밀번호 교부 상대방과 교부 방법이 불상으로 기재되는 등 형사소송법이 규정한 요소 상당 부분이 사실상 특정되지 않는 내용으로 구성됐다"며 "전자금융거래법은 획일적으로 '접근매체의 교부'를 처벌대상으로 규정하는 것이 아니라 교부의 태양 등에 따라 접근매체의 '양도', '대여', '전달', '질권 설정'을 구분하는 등 구성요건을 세분화하고 있고 접근매체의 양도, 대여, 전달의 의미와 요건 등은 구별되는 것이어서 그 판단기준이 다르다고 해석돼 범행 방법에 있어서도 가능한 한 각 구성요건을 구별할 수 있는 사정이 적시돼야 한다"고 밝혔다. 그러면서 "이 사건 공소사실에 기재된 A 씨의 행위는 '체크카드와 비밀번호를 성명불상자에게 건네주었다'는 것"이라며 "대여·전달 등과 구별되는 양도를 구성하는 고유한 사실이 적시되지 않아 A 씨가 자신의 의사로 체크카드 등을 건네준 것이 아니라고 주장하면서 공소사실을 부인하는 이 사건에서 이러한 공소사실 기재는 A 씨에게 방어의 범위를 특정하기 어렵게 함으로써 방어권을 행사하는 데 지장을 초래할 수 있다"고 판시했다.

아버지로부터 증여받은 재산이 생전 아버지에게 그대로 반환됐다면 그 이후 개시된 아버지의 상속에서 해당 재산의 가액은 그 자녀의 특별수익에 포함시킬 수 없다는 판결이 나왔다. 공동상속인들 사이의 공평을 기하고자 그 수증재산을 상속분의 선급으로 다루고자 하는 유류분 제도의 취지에 부합하지 않는다는 이유에서다. 서울고법 민사24부(재판장 김시철 부장판사)는 지난해 10월 27일 A 씨가 B 씨 등을 상대로 제기한 유류분반환청구소송(2022나2006049)에서 원고일부승소 판결했다. 5남매 중 B 씨는 장남, A 씨는 막내딸로 이들의 아버지는 생전에 상당한 재산을 자녀 및 손자 등에게 증여했으며, 2017년 9월 유언공정증서를 통해 상당한 재산을 유증했다. 사망 당시 보유하고 있던 상속재산도 존재했다. 2018년 9월 아버지가 사망한 뒤 A 씨는 "아버지의 유증으로 인해 유류분이 침해됐으므로 B 씨 등은 각 주식을 양도하라"며 소송을 제기했다. A 씨는 특히 1987년 2월 사망한 삼남 C 씨가 이전에 아버지로부터 증여받은 주식에 대해 상속개시 당시 시가 상당액을 C 씨의 특별수익으로 보고 유류분액을 산정해야 한다고 주장했다. 또 A 씨는 "해당 주식은 C 씨의 사망 후 C 씨 아내와 자녀들에게 상속된 뒤 C 씨의 아내가 C 씨의 아버지에게 이를 15억 원에 매도 처분했다"고도 주장했다. 하지만 재판부는 이를 받아들이지 않았다. 재판부는 "피상속인의 제1순위 상속인 지위에 있는 피상속인의 자녀가 피상속인으로부터 생전에 증여받은 재산이 피상속인에게 그대로 반환된 다음에 개시된 피상속인의 상속과 관련해 해당 재산의 가액을 자녀(혹은 대습상속인)의 특별수익에 포함시킨다면 공동상속인들 중 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 특별수익자가 있는 경우 공동상속인들 사이의 공평을 기하기 위해 그 수증재산을 상속분의 선급으로 다루고자 하는 유류분 제도 취지에 부합하지 않는다"며 "C 씨가 아버지로부터 생전 증여받았다가 배우자 및 자녀들이 아버지에게 그대로 반환한 주식의 시가 상당액을 C 씨의 특별수익에 포함시킬 수는 없다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "아버지에 대해 제1순위 상속인의 지위에 있던 C 씨의 배우자 및 자녀(대습상속인)이 과거 C 씨가 아버지로부터 수증한 재산을 실질적으로 반환한 경우, 아버지의 상속재산으로 회복돼 해당 재산의 가액을 다시 아버지의 상속재산에 가산하는 경우 그 가액 상당이 이중으로 산입되는 등 불합리한 결과를 야기할 수 있다"고 했다. 다만 "C 씨의 배우자가 아버지로부터 C 씨가 사망한 지 9년 후인 1996년 7월부터 1998년 3월까지 증여받은 15억 원은 대습원인이 발생한 후에 대습상속인인 며느리에게 증여한 것이어서 상속분의 선급으로서의 성격을 갖는다고 보는 것이 타당하다"며 "이를 대습상속인인 며느리의 특별수익 부분에 가산해 유류분 산정 기초재산을 산정해야 한다"고 설명했다. 또 재판부는 유류분 반환비율에 대해 2018년 7월 선고된 대법원 판결(2017다278422)에 따라 1979년 유류분 제도 시행 전에 이행 완료된 증여재산을 포함시켜 계산해야 한다는 A 씨의 주장도 받아들이지 않았다. 재판부는 "해당 판례의 취지는 유류분의 반환을 청구하는 자가 1979년 유류분 제도 시행 이전에 증여받은 재산이 있는 경우 유류분 반환청구자의 유류분 부족액 산정 시 이를 특별수익으로 공제해야 한다는 것일 뿐, 유류분 반환의무자들 사이의 반환비율을 정함에 있어 이를 반영해야 한다는 것은 아니다"고 판시했다.

채무자가 채권자 의사와 무관하게 양도담보로 제공하기로 약정한 자동차를 임의로 처분해도 배임죄가 성립하지 않는다는 대법원 전원합의체 판단이 나왔다. 이 경우 채무자에게 배임죄의 구성요건으로서 '타인의 사무를 처리하는 자'의 지위가 인정되지 않아 배임죄가 성립하지 않는다는 취지로, 이와 다른 취지의 기존 판례는 모두 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 이흥구 대법관)는 22일 배임 혐의로 기소된 A 씨에게 벌금 30만 원을 선고한 원심을 파기고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다(2020도8682). A 씨는 2016년 6월 미납대금 채무와 관련해 B 사에 자동차를 양도담보로 제공하기로 약정했다. 이에따라 A 씨는 B 사에 해당 자동차에 대해 등록명의를 이전해야 했지만, 2017년 3월경 제3자에게 245만원에 자동차를 임의로 매도했다. A 씨는 해당 금액 상당의 재산상 이익을 취득하고 B 사에 그 금액에 상당하는 손해를 끼친 혐의(배임)로 기소됐다. 1,2심은 권리이전에 등기·등록을 요하는 동산인 자동차를 양도담보로 제공한 채무자는 채권자에 대해 타인의 사무를 처리하는 자에 해당함을 전제로 채무자가 담보목적물을 처분한 경우 배임죄의 성립을 긍정한 종래 대법원 판례(89도350)를 근거로 A 씨의 배임 혐의를 유죄로 판단했다. 하지만 대법원 전원합의체는 전원일치 의견으로 파기환송했다. A 씨가 자신 소유의 자동차를 B 사에 양도담보로 제공하기로 약정해 소유권이전등록의무를 부담하더라도 그 의무는 양도담보설정계약에 따른 A 씨 자신의 사무일 뿐이지, B 사와의 신임관계에 근거해 B 사의 사무를 맡아 처리하는 것으로 볼 수 없다는 취지다. 재판부는 "자동차 양도담보설정계약을 체결한 채무자가 채권자에게 소유권이전등록의무를 이행하지 않은 채 제3자에게 임의로 처분한 경우 채무자가 양도담보설정계약에 따른 의무를 이행하는 것은 채무자 자신의 사무에 해당할 뿐이므로 타인의 사무를 처리하는 것으로 볼 수 없다"며 "이는 권리이전에 등기·등록을 요하는 동산에 관한 양도담보설정계약도 마찬가지이므로, 자동차 등에 관해 양도담보설정계약을 체결한 채무자는 채권자에 대해 그의 사무를 처리하는 지위에 있지 않아 채무자가 채권자에게 양도담보설정계약에 따른 의무를 다하지 않고 이를 타인에게 처분했다고 하더라도 배임죄가 성립하지 않는다"라고 판시하고, 이와 다른 취지의 종래 판례를 모두 변경했다. 대법원 관계자는 "죄형법정주의 원칙에 따라 배임죄의 구성요건인 '타인의 사무를 처리하는 자'의 지위를 엄격하게 해석한 판결로, 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 것이 전형적·본질적 내용이 아닌 통상의 계약관계에서 민사적 채무불이행 행위를 형사법상 범죄로 확대해석하는 것을 제한하는 취지의 판결"이라며 "이 판결을 통해 양도담보설정계약 불이행에 대한 형사적 책임(배임죄 성립여부)에 관한 정합성이 확보됐다"고 설명했다.

[대법원 판결] 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원'은 임차권 양수 당시 물권으로서의 주택 소유권을 보유하지 않은 사람이어야 하므로 임차권 양수 당시 소유한 주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했더라도 등기를 보유하고 있는 이상 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못한다는 대법원의 첫 판단. 대법원 민사2부(주심 조재연 대법관), 2020다266535 (2022년 10월 27일 판결) [판결 결과] A 씨가 E 주택의 임대사업자인 B 사를 상대로 낸 소유권이전등기소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 환송. [쟁 점] △구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의'무주택 세대구성원'의 판단기준 △공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련해 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력 △적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 주택을 소유하던 A 씨는 2016년 5월 D 씨에게 C 주택을 매도하는 계약만 체결하고 D 씨에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(E 주택)의 기존 임차인 F 씨로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결한 뒤 E 주택에 입주해 실거주했다. 이후 A 씨는 D 씨에게 C 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 E 주택에 전입신고를 마쳤다. B 사는 E 주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업지 지위를 승계했다. A 씨는 E 주택에 거주하며 무주택자 요건을 충족해 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 B 사에 분양전환 신청을 했지만, B 사는 부적격 판정 통보를 했다. 이에 A 씨는 B 사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 A씨의 손을 들어줬다(원고승소). [대법원 판단 요지] "임차권 양도 당시 건물등기부상 C 주택의 소유자인 A 씨는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어 공공건설임대주택인 E 주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 봐야 하므로, A 씨가 F 씨와 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반해 무효이다. 임대인이 동의를 했다고 하여 유효가 되는 것이 아니며 적법한 임차인이 아닌 A 씨가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정한 취지 등은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비춰보면 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다. 임대주택법의 입법 목적 침해 방지를 위해서는 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없으며 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다." [대법원 관계자] "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결이다. 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것이다."

공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.

[대법원 판결] 공공주택 특별법 적용을 받는 공공임대주택 임차인의 해지권은 일신전속적 권리로 채권자대위권의 목적이 되지 않고, 이는 임차인이 대출금의 상환이 지체되면 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 마찬가지라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 동양저축은행이 A 씨를 상대로 낸 건물인도소송(2022다230165)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 지난달 7일 돌려보냈다. 해지권은 임차인의 일신전속적 권리 A 씨는 2016년 9월 공공주택 특별법상 공공주택사업자인 한국토지주택공사(LH)와 공공건설임대주택을 임차하는 계약을 체결한 뒤 2018년, 2020년 재계약을 거쳐 계속 거주했다. A 씨는 2018년 8월 동양저축은행에서 1800만 원을 대출 받으면서, 담보로 자신이 살고 있는 임대주택의 보증금 반환 채권을 양도했다. 동양저축은행에 '대출원리금을 변제하지 못하면 임대차 기간 내라도 임대차 계약을 해지하고 동양저축은행 또는 은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다'는 각서를 써줬다. 동양저축은행은 이후 2020년 7월 원리금 상환 지체를 이유로 A 씨에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지했고, 2021년 1월 A 씨와 LH를 상대로 소송을 냈다. 이 과정에서 동양저축은행은 A 씨가 담보로 제공한 보증금 반환 채권을 행사하기 위해 "A 씨의 금전채권자로서 A 씨를 대위해 LH에 소장부본의 송달로서 해당 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다"고 주장했다. 이 사건에서는 채권자가 채무자인 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지가 쟁점이 됐다. 대법원은 전화가입계약 또는 골프클럽회원가입계약 등 일반적인 계속적 계약에 대한 해지권은 채권자대위권의 대상이 된다고 판단한 바 있는데(88다카19606 등), 이 법리가 이 사건처럼 임차인 보호의 필요성이 있는 공공임대주택 임차계약에 대한 해지권에도 그대로 적용된다고 볼 수 있는지 여부가 관건이 된 것이다. 대출금 상환 지체되면 임대주택 인도 약정해도 공공주택사업자의 해제·해지 사유 제한 강행규정의 적용을 배제하는 약정으로 무효 1,2심은 채권자대위권 행사가 가능하다고 판단해 원고승소 판결했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정"이라며 "공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부해 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정했더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효"라고 밝혔다. 이어 "공공주택 특별법이 적용돼 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 '행사상의 일신전속권'으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "동양저축은행이 공공임대주택의 임차인인 A 씨를 대위해 LH에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "일반적인 계속적 계약관계와 달리 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택의 임차인은 더 두텁게 보호되어야 한다는 점을 강조한 판결"이라고 말했다.