임차인의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물명도 등 소송(2019다13278)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 금전지급청구 부분을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 건물주인 A씨는 세입자 B씨와 2016년 9월 보증금 3000만원에 월세 120만원으로 2년간 임대차계약을 맺었다. 그런데 B씨는 2017년 12월부터 임대료를 내지 않았다. A씨는 2018년 3월 임대차계약 해지 내용증명을 발송했고, 그로부터 10개월 후인 올 1월 B씨는 해당 건물에서 퇴거했다. 당시 연체 차임은 총 1600여만원이었다. 한편 A씨는 B씨에게 임차보증금 3000만원 중 1000만원만 돌려줬다. 그러나 B씨는 방을 빼면서 잠금장치를 설치하고는 "남은 임대료 2000만원을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다"고 맞섰다. B씨는 또 2019년 1월 자신이 받아야 할 보증금 2000만원 중 550만원을 C사에 양도했고, A씨에게 이 사실을 통지했다. 대법원은 "남은 임차보증금 2000만원 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼면, 임차보증금 반환채권 1450만원은 여전히 B씨에 남아있다"며 "A씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 채권액이 보증금 채권보다 많으므로, 둘은 대등하게 공제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 인도하고, 밀린 임대료 1600여만원에서 임차보증금 반환채권 1450만원을 공제한 나머지 150여만원을 A씨에게 지급할 의무가 있을 뿐"이라며 "그럼에도 원심은 B씨의 공제항변을 배척한 잘못이 있다"고 지적했다. 1,2심은 "B씨는 A씨에게 건물을 인도(잠금장치 해제)하고 밀린 임대료 1600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

방에서 물건을 태우려다 번진 불이 장판만 태우고 건물까지 옮겨붙지 않았다면 실화죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 박모(40)씨는 지난해 4월 오후 11시께 자신의 월세집 안방에서 번개탄을 이용해 헤어진 여자친구의 옷 등 물건을 태웠다. 그런데 발판 위에 올려놓은 번개탄에서 불이 번져 안방 장판에까지 번졌고 박씨는 주택을 소훼한 혐의로 기소됐다. 1심은 박씨에게 벌금 200만원을 선고했다. 그러나 2심은 "방화죄는 화력이 매개물을 떠나 스스로 연소할 수 있는 상태에 이르렀을 때에 기수가 되고, 건조물 방화의 경우 목적물 자체에 불이 붙어 독립하여 연소 작용을 계속할 수 있는 상태에 있을 것을 요하므로, 건조물을 훼손하지 않고 분리할 수 있는 객체에 불이 붙은 정도에 그친 경우에는 아직 독립연소의 상태에 이르렀다고 인정할 수 없으며, 이러한 법리는 실화죄의 경우에도 마찬가지"라며 "번개탄에 붙은 불이 방바닥에 깔려있던 장판에 붙고 그 불로 인해 천장, 벽면 등에 그을음이 생긴 사실은 인정되나, 이를 넘어서 문틀이나 벽, 기둥, 천정 등 주택을 훼손하지 않고 분리할 수 없는 객체, 즉 목적물 자체에 불이 붙어 독립 연소의 단계에 이르렀다는 사실을 인정하기에는 부족하다. 또 실화죄는 미수를 처벌하는 규정이 없다"면서 박씨에게 무죄를 선고했다. 대법원, "건조물 훼손 안돼" 무죄원심 확정 대법원 형사2부(주심 노정희 대법관)는 실화 혐의로 기소된 박씨에게 무죄를 선고한 원심을 최근 확정했다(2018도7689). 재판부는 "원심의 판단은 정당하고, 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 실화죄의 '소훼'에 관한 법리를 오해한 위법이 없다"고 판시했다.

수억원대의 교비를 빼돌려 학교에 손해를 끼친 혐의 등으로 재판에 넘겨진 강명운(71) 전 청암대 총장에게 실형이 확정됐다. 청암대는 전남 순천에 있는 전문대학이다. 대법원 형사3부(주심 김재형 대법관)는 26일 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 배임 등의 혐의로 기소된 강 전 총장에게 징역 1년 6개월을 선고한 원심을 확정했다(2018도7441). 강 전 총장은 재단 이사를 맡던 지난 2005년 7월부터 2012년 8월까지 학생들의 일본 취업을 위해 설치한 오사카연수원에 보증금과 월세 명목으로 5억2000만원을 송금하는 등 교비 14억원을 빼돌려 대학 재정에 손해를 끼친 혐의를 받았다. 강 전 총장은 또 여교수 A씨와 B씨 등 2명을 노래방과 승용차 등에서 각각 강제추행한 혐의도 받았다. 1심은 국제학생육성기구 업무위탁비 취득, 가사도우미 비용 지급 등 배임 혐의를 유죄로 판단해 징역 3년을 선고하고 강 전 총장을 법정구속했다. 다만 강제추행 혐의와 명예훼손 혐의에 대해서는 증거부족 등을 이유로 무죄 판결했다. 2심은 일부 업무추진비와 오사카연수원 관련 배임 등의 혐의를 추가로 무죄로 판단해 징역 1년 6개월로 감형했다.

고승덕(61·사법연수원 12기) 변호사 부부가 서울 용산구 이촌동 자신들의 땅에 있는 이촌파출소를 철거하라는 소송을 제기해 1심서 승소했다. 이 판결이 확정되면 국가는 이촌파출소를 다른 곳으로 이전해야 한다. 서울중앙지법 민사26단독 오민석 부장판사는 4일 고 변호사의 부인인 이모씨가 이사로 있는 '마켓데이'가 국가를 상대로 낸 건물 등 철거 소송(2017가단5134945)에서 원고승소 판결했다. 이씨는 2007년 이촌파출소가 포함된 부지를 2007년 공무원연금관리공단으로부터 42억원 가량에 매입했다. 당시 '파출소로 인한 부지 사용 제한 사항은 매입자가 책임진다'는 제약이 있었지만 고 변호사 측은 이를 받아 들인 것으로 알려졌다. 이후 고 변호사 측은 이촌파출소가 땅을 무단 점거하고 있다며 소송을 제기했다. 3년간의 공방 끝에 대법원은 "이촌파출소는 1억5000여만원과 월세 243만원을 내라"고 판시했다. 고 변호사 측은 이를 근거로 경찰청 예산에 이촌파출소 이전 예산을 반영해달라고 요구했지만 거부당하자 철거 소송을 제기했다. 이촌파출소는 인근 주민 3만여명의 치안 등을 관할하기 때문에 일부 주민들은 파출소 철거에 반대해왔다. 상급 기관인 용산경찰서 역시 마땅한 부지를 찾기가 어려워 파출소 이전에 난색을 보여왔다.

법원이 공동불법행위에 따른 손해배상액을 산정할 때 불법행위에 가담한 피고들의 개별적인 사정을 참작해 각각의 책임범위를 개별적으로 판단할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 2012년 부산에 있는 한 공인중개사 사무소에 전세물건이 있는지 문의했다. A씨는 이 사무소 직원 B씨 그리고 B씨와 친분이 있는 다른 공인중개사 사무소 직원 C씨의 안내를 받아 한 아파트를 둘러보고 임대받기로 한 뒤 C씨에게 가계약금으로 400만원을 송금했다. 이후 A씨의 남편은 본 임대차계약을 체결하기 위해 B씨의 사무소를 찾았다. B씨는 "임대인이 지금 중국에 있어 오지 못했으니 계약서를 작성하면 1주일 내에 위임장 등을 받아 전해주겠다"고 설명했고, C씨는 "내가 위임장을 받아주겠다"고 약속했다. 이를 믿은 A씨의 남편은 계약서를 작성한 다음 잔금 7600만원을 B씨의 사무소 계좌로 송금했다. 또 C씨에게도 35만원의 중개수수료를 지급했다. 그러나 이 아파트는 당초 월세계약용으로 나와 전세계약을 할 수 없었다. 집주인 D씨는 "전세계약 체결을 위임한 적이 없다"며 "계약은 무효"라고 주장했다. 이에 A씨는 사기 혐의로 구속된 B씨를 제외하고 C씨와 C씨를 고용한 공인중개사, 집주인 D씨 그리고 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다. 1심은 "B씨의 무권대리는 민법 제126조에 따른 '권한을 넘은 표현대리'에 해당하므로 임대차는 유효하다"며 "A씨는 임대차에 따른 임차권자가 맞다"며 원고승소 판결했다. 2심은 "집주인 D씨 외에 나머지 피고들에 대한 청구와 관련한 판단이 없었다"며 "공인중개사협회와 C씨, C씨의 사용자는 A씨에게 6135만원을 지급하라"고 판결을 변경했다. 다만 A씨 측에도 과실이 있다고 판단해 C씨의 책임을 70%로 제한하고 C씨를 고용한 공인중개사와 공제계약을 체결한 공인중개사협회의 책임은 60%로 제한했다. 또 B씨의 사용자와 공제계약을 체결한 공인중개사협회의 책임을 90%로 정했다. 그러자 A씨는 공동불법행위에 대해 책임범위를 개별적으로 판단한 것은 위법하다며 상고했다. 대법원은 원심의 판단이 옳다고 봤다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 한국공인중개사협회 등을 상대로 낸 임차권확인 등 소송(2015다242429)에서 "피고들은 A씨에게 6135만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라고 하더라도 중개보조원을 고용했을 뿐 불법행위에 가담하지 않은 개업공인중개사에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 따라 손해배상의 책임과 그 금액을 정하는데 이를 참작해야 한다"고 밝혔다. 이어 "과실에 의한 불법행위자인 중개보조원이 고의에 의한 불법행위자와 공동불법행위책임을 부담하는 경우 중개보조원의 손해배상액을 정할 때에는 피해자의 과실을 참작해 과실상계를 할 수 있고, 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 손해배상금액을 정할 때에는 개업공인중개사가 중개보조원의 사용자일 뿐 불법행위에 관여하지는 않았다는 등의 개별적인 사정까지 고려해 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수도 있다"고 설명했다. 그러면서 "원심은 B씨와 C씨가 공동으로 불법행위를 했으나 피해자인 A씨에게도 과실이 있다는 이유로 손해배상액을 정할 때 과실상계를 하고 피고들의 책임을 제한했다"며 "C씨와 C씨의 사용자 그리고 B씨의 사용자와 공제계약을 체결한 공인중개사협회의 책임범위를 개별적으로 정한 원심의 판단에는 법리오해의 잘못이 없다"고 판시했다.

김모(59)씨는 2013년 5월 A사 소유의 오피스텔을 매수하는 계약을 체결했지만 매매대금을 지급하지 못해 오피스텔의 분양을 대행하기로 약정했다. 김씨는 오피스텔 2층에 있는 분양사무실에서 일하면서 찾아오는 손님들에게 자신을 오피스텔 분양 총책임자라고 소개했다. 또 자신에게는 분양대행 권한만 있었지만 임대권한까지 있는 것처럼 행세하며 A사가 오피스텔 분양을 위해 만든 B사의 명의로 임차인들에게 임대계약서를 작성해 주고 보증금과 월세 등을 받았다가 사기 및 자격모용 사문서 작성 등의 혐의로 기소됐다. 1,2심은 "문서를 위조해 보증금 등을 편취해 죄질이 좋지 않다"며 사기 혐의를 인정해 김씨에게 징역형을 선고했다. 그러나 자격모용 사문서 작성 혐의에 대해서는 무죄를 선고했다. 김씨는 임대차 계약서의 임대인 란에 'B사(김○○ )'라고 기재하고 자신의 도장을 날인했는데, 1,2심은 "(B사의) 대리인 또는 대표자의 자격 등을 기재한 것으로 볼 수 없다"며 "자격을 모용해 임대차 계약서를 작성했다고 인정하기 부족하다"고 판단했다. 그러나 대법원은 이 부분도 유죄로 봐야 한다며 사건을 파기환송했다. 대법원 형사3부(주심 김재형 대법관)는 김씨에게 징역 1년 6개월에 집행유예 2년을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2017도14560). 재판부는 "대표자 또는 대리인 자격으로 임대차 등 계약을 하는 경우 그 자격을 표시하는 방법에는 특별한 규정이 없다"며 "피고인 자신을 위한 행위가 아니고 작성명의인을 위해 법률행위를 한다는 것을 인식할 수 있을 정도의 표시가 있으면 대표 또는 대리관계의 표시로서 충분하다"고 밝혔다. 이어 "임차인들은 김씨가 오피스텔의 책임자라 믿고 계약서를 작성했는데, 일반인들에게는 이 임대차 계약서가 B사 명의로 작성된 문서라고 믿게 할 수 있는 정도의 형식과 외관을 갖췄다고 볼 수 있다"면서 "대표자 또는 대리인 자격 표시가 없고 김씨의 개인 도장이 찍혀있다는 점은 자격모용 사문서 작성 및 자격모용 사문서 행사 성립에 영향을 주지 않는다"고 판시했다.

주변 아파트의 전세가격이 상승했다는 이유만으로 임대아파트의 보증금 증액을 요구하는 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사13부(재판장 허상진 부장판사)는 나모씨 등 129명(소송대리인 정채웅 변호사)이 ㈜해광건설을 상대로 낸 채무부존재 확인소송(2017가합52707)에서 "임대보증금 증액분의 채무가 존재하지 않는다"며 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "나씨 등은 2014년 12월 이미 표준임대보증금보다 고액인 전환임대보증금(월세 금액을 낮추는 대신 보증금 금액을 높게 책정하는 것)을 선택해 입주한 상태에서 이듬해 보증금 증액분을 추가로 지급했는데도 사업자는 1년 뒤 또다시 보증금 증액을 요구했다"고 지적했다. 이어 "임대아파트가 있는 지역의 주택·수도·전기 및 연료관련 소비자물가지수는 100이하를 유지했으며 인근 아파트 전세가(價)가 소폭 하락한 사례도 있다"며 "전년도(2016년)의 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%이고 인근지역의 일부 아파트 전세가격이 다소 상승했다는 사실만으로는 (사업자에게) 임대보증금과 임대료 증액사유가 있다고 보기 어렵다"고 판시했다. 나씨 등은 지난 2012년 임대주택 사업자인 해광건설과 광주광역시 광산구에 있는 A임대아파트에 입주하기로 계약하고 2014년 12월~2015년 1월 입주를 완료했다. 입주한 지 1년 후인 2015년 12월 사업자가 임대보증금 증액을 요구하자 주민들은 각 호수당 690만원가량 추가 보증금을 납부했다. 그런데 1년 뒤인 2016년 12월 사업자는 또다시 600여만원의 보증금 증액을 요구했다. 인근 아파트 전세가격이 일부 상승했고, 주거비물가지수도 소폭 상승했다는 이유에서였다. 입주민들은 반복되는 사업자의 보증금 증액 요구가 과도하다며 추가 납부를 거부했다. 하지만 사업자도 계약서상'물가, 그밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때 보증금 증액을 요구할 수 있다'는 약정이 있으므로 보증금 증액을 요구할 권리가 있다며 맞섰다. 이에 나씨 등은 지난 3월 "사업자에 대한 추가보증금 채무가 존재하지 않음을 확인한다"며 소송을 냈다. 김용규(34·사법연수원 38기) 광주지법 공보판사는 "임대사업자가 임대료 증액을 요구하기 위해서는 증액사유와 그 범위에 관하여 분명한 근거를 제시할 책임이 있다고 판시해 임대사업자 측의 일방적인 임대료 증액 요구에 대해 제동을 건 의미 있는 판결"이라고 말했다.

최순실(61·구속기소)씨의 딸 정유라(21)씨가 아파트 임차인을 상대로 소송을 벌인 끝에 1억원대의 보증금 대부분을 돌려받게 됐다. 서울중앙지법 민사209단독 김경진 판사는 정씨가 집 주인 A씨를 상대로 낸 임대차 보증금 청구소송(2017머567715)에서 "정씨에게 1억2천만 원을 지급하라"는 취지의 강제조정 결정을 최근 내렸다. 최씨 모녀는 지난해 9월 출국 직전까지 정씨 이름으로 보증금 1억5000만원에 월세계약을 맺고 A씨로부터 서울의 한 아파트를 빌려 생활했다. 이후 최씨가 같은해 10월 국정 농단 사태로 검찰에 체포된데 이어 구속되면서 정씨가 계약을 해지하자 A씨는 위약금과 수리비 등 5000만원을 제외하고 1억원만 지급하겠다고 통보했다. 이에 정씨는 보증금 전액을 돌려달라며 지난 6월 소송을 냈고, 법원은 심리 끝에 강제조정 결정을 내렸다. 강제조정이란 민사 소송의 조정 절차에서 당사자 합의가 성립하지 않을 때 법원이 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 내리는 제도다. 2주 안에 이의 신청을 하지 않으면 확정되며 이는 확정판결과 같은 효력을 가진다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

한명숙(73·수감중) 전 국무총리의 남편이 한 전 총리의 추징 대상에 자신 명의의 전세보증금을 포함하는 건 부당하다며 소송을 냈지만 1심에 이어 2심에서도 패소했다. 서울고법 민사12부(재판장 임성근 부장판사)는 한 전 총리의 남편인 박성준(77) 성공회대 교수가 국가를 상대로 낸 제3자 이의소송(2016나2060592)에서 1심과 같이 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "임대차계약서에 임차인이 한 전 총리로 기재돼 있을 뿐 박 교수의 이름이 기재돼 있지 않다"며 "한 전 총리가 계약을 체결하면서 대리인인 송모씨에게 자신이 박 교수의 대리인임을 표시했다거나 송씨가 당시 한 전 총리가 박 교수의 대리인이라는 사실을 알았다고 인정할 아무런 증거도 없다"고 밝혔다. 이어 "한 전 총리는 제19대 국회의원으로 당선돼 임대차계약 체결일 이후인 2012년 8월 29일자 신규등록 국회의원 재산등록사항 공개시 해당 보증금 채권을 본인 재산으로 등록했고, 2013년 3월 국회공직자 재산변동사항 공개시에도 보증금 채권에 관해 변동사항을 신고하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "재산등록의무자가 등록대상재산을 거짓으로 기재하거나 불성실하게 재산등록을 한 경우 공직자윤리법에 따라 해임, 징계 또는 과태료의 제재를 받게 된다"며 "한 전 총리가 이런 위험을 감수하면서까지 보증금채권을 자신의 재산으로 허위등록 할 이유가 없다"고 판시했다. 한 전 총리는 2011년 8월 서울 마포구의 한 아파트를 2년간 보증금 1억6000만원, 월세 80만원에 임대차계약을 했다. 이후 2년이 지나 계약이 끝나자 2013년 10월 보증금 1억5000만원, 월세 90만원으로 2년간 재계약하면서 임차인 명의를 박 교수로 바꿨다. 한 전 총리가 한만호(56) 한신건영 대표로부터 2007년 대선경선 자금 명목으로 불법 정치자금 9억원을 받은 혐의로 기소돼 2심에서 유죄 판결을 받은 지 한 달 뒤의 시점이었다. 대법원은 이후 2015년 8월 한 전 총리에게 징역 2년에 추징금 8억8300여만원을 선고한 원심을 확정했다. 이에 검찰은 추징금 납부명령서와 납부독촉서를 보냈다. 하지만 한 전 총리가 추징금을 내지 않자 같은해 9월 정부가 추징금 집행을 위해 법원에서 박 교수 명의의 아파트에 대한 압류명령을 받았다. 박 교수는 "강제집행은 부당하다"며 지난해 4월 소송을 냈지만 1심에서 패소했다.