공익사업법시행규칙 개정전에 임대주택 입주권을 신청했어도 규칙개정 후에 '보상계획공고 및 통지'가 이뤄졌으면 주거이전비도 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 이는 '임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지'도 보상계획 공고 및 통지에 준하는 것으로 봐야 한다는 조합의 주장을 배척한 것이다. 임대주택 입주권 외에 4개월분의 주거이전비도 지급하도록 하는 내용으로 2007년4월 개정된 시행규칙 제54조2항은 규칙시행 후 보상계획 공고 및 통지가 이뤄진 경우부터 적용하도록 부칙에 규정돼 있다. 개정전에는 임대주택 입주권을 받지 않은 세입자에 한해 3개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정돼 있었다. 서울행정법원 행정2부(재판장 한승 부장판사)는 지난달 23일 최모(37)씨가 "새로운 공익사업법시행규칙에 따라 임대주택권 입주권 외에 4개월분의 주거이전비를 지급하라"며 금호제19구역주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 이주비 청구소송(2008구합44747)에서 "보상계획공고 및 통지를 기준으로 새로운 규칙이 적용되므로 피고는 이주비 1,120여만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "세입자에게 지급하는 주거이전비는 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원의 성격을 갖는다"며 "개정전 시행규칙의 존속에 관한 신뢰보호의 필요성이 개정후 시행규칙을 통해 달성하려는 공익보다 크다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 이는 세입자들과 조합 사이에는 개정전 시행규칙에 따라 임대주택 입주권과 주거이전비 중 하나만 인정된다는 신뢰가 이미 형성됐다는 조합의 주장을 배척한 것이다. 재판부는 이어 "임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지는 세입자들 중 임대주택 공급신청자를 확정함으로써 임대주택 건설계획 및 임대주택 공급대상자 명부를 작성하는데 주된 목적이 있는 것으로 보인다"며 "사업구역내 주거용 건축물의 세입자들이 이미 특정된 상태에서 그들과의 보상협의를 위해 주거이전비 보상계획을 공고 및 통지한 것으로 보이지는 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "신청접수 공고 및 통지는 공익사업법 제15조에 따른 보상계획공고 및 통지에 준하는 것으로 볼 수는 없다"며 "주거이전비의 보상에 관해서는 부칙 제4조에 의해 개정후 시행규칙 제54조2항이 적용돼야 한다"고 설명했다. 최씨는 지난 2004년 사업구역 내의 다세대주택을 임차해 거주해왔다. 조합은 2007년1월 임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지를 했고, 최씨는 2월 주거이전비를 지급받지 않고 임대주택을 공급받고자 한다는 내용의 임대주택 공급신청서를 제출했다. 그런데 2007년4월 공익사업법이 개정돼 임대주택 입주권 외에 4개월분의 주거이전비도 지급하도록 제도가 바뀌자 최씨는 주거이전비를 지급하라며 지난해 11월 소송을 냈다.

지자체의 토지를 무단으로 점유해 영업을 해왔어도 영업보상대상에서 제외해서는 안된다는 법원판결이 나왔다. 서울행정법원 행정2부(재판장 한승 부장판사)는 지난 18일 김모씨가 서울시를 상대로 “영업손실보상금과 주거이전비를 지급하라”며 낸 보상금 등 청구소송(2008구합36883)에서 “서울시는 영업손실에 대한 보상액 300만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “구 공익사업법시행규칙 제45조의 내용에 비춰 영업손실의 보상대상에서 제외되는 영업은 관계법령에 의한 영업허가 등을 받지 않은 경우를 의미한다”며 “영업장소인 건축물이나 공작물 등에 관한 허가여부나 토지에 관한 사용권의 보유여부와는 직접적인 관련이 없다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “김씨가 서울시 소유 토지를 무허가 비닐하우스 등의 부지로 무단으로 점유하면서 영업을 했다고 해서 김씨의 영업이 영업손실의 보상대상에서 제외될 수는 없다”고 덧붙였다. 재판부는 다만 “공익사업법은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대해 2월분의 주거이전비를 보상하지만 당해 건축물이 무허가건축물인 경우에는 제외하도록 규정돼 있다”며 “김씨의 무허가 비닐하우스는 주거이전비의 보상대상이 아니다”라고 설명했다. 김씨는 서울시 소유의 하남시 소재 토지일부에 무허가 비닐하우스를 지어 화원으로 사용하다 지난해 4월 도로확장공사로 인해 중앙토지수용위원회에 의해 수용재결을 받았다. 수용위는 김씨가 서울시 소유의 토지를 무단점유한 것이므로 영업손실 보상대상에서 제외된다고 결정했고 김씨는 9월에 소송을 냈다.

주상복합건물의 용도가 업무시설이더라도 소유자가 주거용으로 임대했다면 주거시설에 걸맞는 구조와 안정성을 갖춰야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사13부(재판장 이은애 부장판사)는 1일 오피스텔에서 발생한 화재로 숨진 피해자의 유족들이 소유자인 A금고 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2008가합6388)에서 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "사고가 난 3001호의 건축물대장상 용도가 비록 업무시설이더라도 A금고가 이를 주거용으로 임대한 이상, 주거용 건물로서 통상 요구되는 구조와 안정성을 갖춰야 할 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "사람이 거주하는 거실에는 채광이나 환기를 위한 창문이 필요한 것이 사회통념이고, 실제로 창문 등을 설치토록 규정하는 법령(건축법시행령 제51조1항)도 있다"며 "창문의 본래 목적은 채광이나 환기를 위한 것이지만, 화재와 같은 위험이 발생했을 경우에는 소방관서의 도움 등을 이용해 탈출경로로 사용되거나, 질식으로 인한 사망을 지연시키기 위한 환기구로 사용될 수 있다"고 덧붙였다. 재판부는 특히 "실제로 화재 당시 같은 층의 다른 오피스텔 거주자들은 창문을 통해 소방용 사다리차를 이용해 탈출하기도 했다"면서 "3001호가 주거용 건물이 갖춰야 할 기본적 요소를 갖추지 못했고, 공작물이 통상 갖춰야 할 안정성도 결여해 소유자는 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 재판부는 "화재원인이 아직까지 밝혀지지 않았고, 피해자가 임의로 설치한 전자식 숫자키 자물쇠가 불에 녹아 출입문을 통한 탈출이 불가능했던 점 등 여러 사정에서 30%로 책임을 제한한다"고 판시했다. 유족들은 지난해 3월1일 오전 오피스텔에서 발생한 화재로 창문을 통한 환기나 탈출이 불가능한 상태에서 피해자들이 유독가스에 의해 질식사했다며 소송을 냈다.

두 아파트가 비슷한 시기에 재건축 됐다면 특별한 사정이 없는 한 일조권 침해를 주장할 수 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 기존 대법원판례가 요구하던 일조권 침해 인정요건에 따라 기계적으로 운영돼 오던 실무를 시정하고자 보다 구체적이고 강화된 기준을 제시한 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 또 재건축아파트간의 일조권 침해를 이유로 한 손해배상 청구권은 주변상황과 주변의 이익을 고려해 적절히 제한돼야 한다는 취지의 판결로 앞으로 유사한 소송에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 8일 서울강남구대치동 L재건축아파트 주민들이 "일조방해시간이 아파트 주민들의 수인한도를 넘었으므로 손해를 배상하라"며 인접 재건축 I아파트의 시공사와 재건축조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송(☞2007가합79119)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "우리나라 사람들은 일조에 대한 가치를 높게 평가해 주거지를 결정할 때 중요한 기준으로 여기고, 현실적으로 주거용 건물의 가치에 일조상황이 반영돼 가격이 달라지기도 한다"며 "그러나 국토가 좁고 특히 도시지역의 제한된 공간에 많은 사람들이 사는 우리나라 현실에서 일조이익을 절대적으로 보장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "일조이익은 어떤 사람이 특정토지나 건물을 취득함으로써 곧바로 생기는 권리가 아니라 거주자들이 거주를 시작한 이래 특정정도의 일조량을 누리면서 상당한 시간이 경과해 거주자들 뿐만 아니라 주변의 다른 토지 소유자들을 비롯한 제3자들에 의해 법적으로 보호될 만한 가치가 있는 것으로 인정될 수준에 이르러야 비로소 인정되는 상대적인 이익이다"며 "따라서 일조이익의 내용과 침해정도는 주변 토지 또는 건물과의 상대적인 위치에 따라 정해지는 것으로 어느 한 당사자의 일조이익이 무한정 보장될 수는 없고 주변 사람들의 이익과 적절히 교량돼 제한돼야 한다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "비록 일조권이 주거용 건물의 경제적 가치에 실제로 영향을 미치고 있다고 하나 그렇다고 해 그 이익이 받드시 법적으로 보호돼야 하는 것이라 할 수 없다"며 "피해건물의 일조량이 감소했다는 사실만으로 곧바로 손해배상이 인정될 수는 없고 그것이 사회적으로 용인할 수 있는 수인한도를 초과했다고 평가할 수 있어야 한다"고 설명했다. 서울대치동에 있는 L아파트와 I아파트는 2004년3월 거의 동시에 재건축공사를 시작했다. 원래 L·I아파트는 각각 12층, 5층이었으나, 2006년 재건축이 끝난 뒤에는 L아파트가 18층, I아파트는 25층이 됐다. I아파트가 L아파트를 가리는 바람에 일부 가구는 일조량이 줄어들자 L아파트 주민들은 I아파트 시공사와 재건축조합을 상대로 지난해 일조권 침해를 이유로 손해배상 소송을 냈다.

근저당권 설정 당시 공부상 비주거용 건물이었다가 이후에 주거용으로 불법개조됐더라도 소액임차인이 임대차계약을 체결할 당시 주거용으로 사용되고 있었다면 우선변제권이 인정된다는 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사5부(재판장 이성호 부장판사)는 10일 A신용협동조합이 소액임차인인 김모씨 등을 상대로 낸 배당이의 소송(2007나106032)에서 1심과 같이 원고패소 판결을 내렸다. 대법원 판례는 아무것도 없던 대지에 저당권설정 후 비로소 건물이 신축된 경우에 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다는 입장이다(☞99다25532). 그러나 비주거용 건물이 근저당권설정 이후 주거용으로 불법개조된 경우에도 우선변제권을 인정할 수 있는지에 대해서는 확정된 판례가 없어 대법원의 최종 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 갖추어야 할 요건에 그 주거용 건물이 담보권 설정 당시부터 존재할 것을 요구하고 있지는 않다"며 "근저당권 설정 당시에는 비주거용 건물이었다가 그 후 주거용 건물로 개조됐다 하더라도 소액임차인의 우선변제권을 부인할 법문상의 근거는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "소액임차인들이 임대차계약을 체결할 당시 이미 실제 용도가 주거용 건물이었던 이상 근저당권자에 우선해 건물 및 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다"며 "그로 인해 저당권자의 신뢰가 저해되는 측면이 있더라도 이는 입법취지 등에 비추어 부득이한 것이어서 저당권자가 입게 되는 예측할 수 없는 손해의 범위가 지나치게 확대된 것으로 볼 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이 사건에서 근저당권 설정 당시 비록 비주거용 건물이었다 하더라도 건물이 이미 존재했으며, 근린생활시설인 오피스텔 등이 주거용 건물로 개조돼 사용되는 경우도 적지 않아 원고가 이 건물이 장차 주거용으로 개조돼 임대될 가능성을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"며 "소액임차인의 우선변제권을 제한해석한 대법원 판결은 이번 경우와 사안이 다르며, 대지 외의 건물의 환가대금에 대해서 우선변제권을 주장받을 수 있는 여지를 남겨두고 있다"며 우선변제권을 제한해석해야 한다는 원고주장을 받아들이지 않았다. 원고는 2002년 조모씨에게 2억여원을 대출해주면서 담보로 등기부등본상 근린생활시설 등으로 돼있던 건물의 근저당권을 취득했다. 그 다음달 민모씨가 건물을 사면서 건물을 불법으로 개조해 피고들에게 임대했다. 이후 민씨가 대출금을 갚지 못하자 원고는 임의경매를 신청했고 피고들은 모두 소액임차인으로서 우선순위로 배당을 받자 원고는 "주거용으로 개조돼 소액임차보증금 만큼의 담보가치가 하락할 것을 전혀 예측하지 못했으므로 담보가치에 대한 신뢰는 보호돼야 한다"며 소송을 내 1심에서 패소했다.

옥탑방도 주거용 구조를 갖췄다면 연면적에 포함시켜 취득세등 부과대상이라는 판결이 나왔다. 수원지법 행정2부(재판장 조원철 부장판사)는 18일 조모(47)씨가 옥탑방 면적을 포함해 중과세를 부과한 분당구청을 상대로 낸 취득세등부과처분취소 청구소송(☞2007구합7568)에서 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "과세대상 건물의 취득 당시 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 구조를 갖췄는지 여부에 의해 판단하면 족하다"며 "옥탑 부분이 지방세법령상 연면적에 산입됨을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다"고 밝혔다. 재판부는 "해당 옥탑방은 사방 벽체와 천정으로 둘러싸인 실내공간으로, 그 곳에 설치된 계단을 통해 내부 주거공간과 직접 연결돼 있을 뿐만 아니라 여타 주거공간과 마찬가지로 바닥이 설치돼 있는 등 주택의 나머지 부분과 일체를 이뤄 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖췄다"고 판단했다. 재판부는 또 "이 사건 주택의 연면적 산정에 옥탑부분을 포함할 경우 고급주택의 기준을 약간 상회했다고 해도 취득세를 중과하는 것이 비례의 원칙에 반한다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 조씨는 지난 2006년 2월께 성남시분당구에 2층짜리 단독주택을 신축한 뒤 옥탑방(10.71㎡)을 연면적에서 제외한 322.13㎡를 분당구청으로부터 사용승인을 받아 지방세 신고를 했다. 하지만 분당구청이 지난해 8월 옥탑방도 지방세법상 연면적에 포함시켜 '고급주택으로 봐 일반주택의 5배에 해당하는 중과세율을 적용한 취득세 등을 부과하자 소송을 냈다. 취득세 중과대상이 되는 '고급주택'은 지방세법 및 동시행령에서 '1구 건물의 연면적이 331㎡를 초과하는 것으로 그 건물 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지'라고 규정돼 있다.

주거용 오피스텔은 구 조세특례제한법상 1가구1주택 양도세 비과세 특례규정이 적용되는 ‘신축주택’에 포함되지 않으므로 양도세를 감면받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 김황식 대법관)는 14일 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 오피스텔을 분양받아 3년을 거주하다 매도한 윤모(63)씨가 역삼세무서장을 상대로 낸 양도소득세부과처분 취소소송 상고심(2007두21242)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고, 납세자에게 유리하다고 해서 합리적 이유없이 확장 또는 유추 해석하는 것은 허용되지 않는다”며 “특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “입법목적과 법문규정 등에 비추어 구 조세특례제한법 제99조의3 제1항1호의 ‘신축주택’은 신축 당시를 기준으로 건축물의 용도가 주택인 경우만을 의미하고, 용도가 업무시설로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함하는 것으로 해석할 수 없다”며 “업무시설인 이 사건 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되고 있더라도 ‘신축주택’에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다”고 덧붙였다. 윤씨는 2001년10월 서울도곡동 타워팰리스 D동 오피스텔을 분양받아 거주하다가 2004년12월 오피스텔을 팔았다. 양도소득세로 1억2,400만원을 자진납부한 뒤 구 조세특례제한법 규정을 이유로 환급청구를 했다가 거부당하자 소송을 냈다. 윤씨는 “구 조세특례제한법상의 양도세 비과세 특례규정은 정부가 외환위기 이후 침체돼 있는 국내 건설경기를 활성화할 목적으로 주택신축을 장려하기 위해 신설한 특례규정인 만큼 주거용 오피스텔도 ‘신축주택’으로 봐야 한다”며고 주장했으나, 1·2심에서 모두 패소했었다.

납세기준일 현재 건축중인 주상복합 건물은 주거용 건축물로 볼 수 없는데도 종합합산과세 대상으로 봐 종합토지세 등을 중과세한 것은 잘못이라는 판결이 나왔다. 서울고법 특별2부(재판장 김종백 부장판사)는 최근 서초동 현대 슈퍼빌의 건축주인 군인공제회가 서울서초구청장을 상대로 낸 종합토지세 등 부과처분 취소청구소송 항소심(2006누22523)에서 1심을 취소하고 원고 승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “종합토지세는 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지 현황이나 이용상황에 따라 종합합산대상·별도합산대사으로 구분해서 과세해야 된다”면서 “향후 이용상황을 예측하여 이를 결정해서는 안된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “납세기준일 현재 건축중인 건축물은 비록 향후 사용목적이 주거용 이라고 하더라도 그 건축물이 완공되어 실제로 주거용으로 사용되기 전에는 아직 그 현황을 ‘주거용 건축물’이라고 볼 수 없다”면서 “그 부속토지는 여전히 일반건축물의 부속토지에 불과하여 별도합산과세대상 이라 할 것이다”고 덧붙였다. 군인공제회는 지난 99년 서울 서초동에 주상복합건물 ‘현대 슈퍼빌’의 건축허가를 받고 2003년 완공했다. 군인공제회는 서초구청이 2000년과 2001년 주상복합건물이 건축중일 때를 기준으로 종합토지세, 지방교육세 등 12여억원의 세금을 부과하자 소송을 냈다.

‘여관’에 주민등록 전입을 마치고 취사·빨래 등 일상생활을 해온 장기투숙자가 정부의 공익사업으로 인해 여관 건물이 철거될 경우 이주대책에 따른 ‘주거 이전비’를 지급 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정2부(재판장 이승영 부장판사)는 5일 “여관을 주거로 이용해 왔다”며 권모씨가 서울영등포구청을 상대로 낸 주거이전비 지급거절처분 무효확인 청구소송(2007구합870)에서 “500여만원의 주거이전비를 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “공익사업법에는 ‘주거용 건축물’의 세입자인 거주자에게 주거이전비와 이사비를 보상해야 한다고 규정돼 있다”면서 “주거용 건물에 해당하는지 여부는 공부상 표시만이 아니라 건물의 사용목적·일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 ‘실지용도’에 따라 정해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “원고가 여관에서 오랜 기간 매월 차임을 내고 기거해 온 점, 여관에서 단순히 잠만 잔 것이 아니라 취사·빨래 등 일상생활을 영위해 온 점을 미루어 볼 때 원고가 생활해 온 여관은 주거로 봐야 한다”고 덧붙였다.

등기부등본에 주택으로 돼 있어도 콘도처럼 사용됐다면 ‘주택’으로 볼 수 없어 이후 다른 아파트를 분양받더라도 1가구 1주택으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 주택으로 등기된 건물의 일부를 소유해 콘도처럼 사용했다면 주거용 건물로 볼 수 없으므로 이후 아파트를 분양받더라도 서울시 조례에서 정한 1가구 1주택자에 해당해 세금감면혜택을 받을 수 있다는 취지의 판결이다. 서울고법 특별6부(재판장 조병현 부장판사)는 경기도 소재에 있는 2층 건물의 일부 지분을 소유해 1가구 2주택이 된다는 이유로 아파트를 분양받을 때 취득세 등의 감면혜택을 받지 못한 육모씨가 “2층 건물은 주택이 아니라 콘도와 유사한 휴양시설” 이라며 서울도봉구청장을 상대로 낸 취득세등 부과처분취소 청구소송 항소심(2006누31152)에서 1심과 같이 원고 승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “등기부등본상 용도가 주택으로 돼있으나 분양자에 관리, 보수, 사용권을 위탁한 후 필요할 경우 예약을 통해 별도의 사용수수료를 내고 있다”며 “기능상 주택의 일종인 별장이라기 보다는 콘도미니엄에 가깝다고 볼 수 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “2층 건물에 대해 별장에 해당되는 세율로 취득세와 재산세를 납부하고 있더라도 서울특별시세감면조례에서 정한 1가구 1주택자에 해당하는지 여부를 판단할 때는 별도로 해야한다”며 “숙박시설로 분류될 수 있는 회원제 휴양시설의 실체를 가지는 건물 일부 지분을 소유했다고 해서 주택으로 볼 수 없으므로 취득세 등의 감면대상에 포함된다”고 덧붙였다. 서울특별시세감면조례는 “분양 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구 1주택이 되는 경우 전용면적이 40~60㎡인 공동주택은 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다”고 규정하고 있다. 육씨는 서울 도봉구에 있는 아파트를 분양받으면서 취득세와 등록세를 50% 감면 받았으나 이후 경기도에 2층 건물의 지분 50분의 1을 소유한 사실이 드러나 세금감면을 취소당하자 소송을 내 1심에서 승소했다.