피고는, 피고를 비롯한 이 사건 아파트 제8동 상가의 구분소유자들이 2015년 3월 20일 ‘OO아파트 8동상가 자체 관리단’을 설립하고 이 사건 상가부분을 이 사건 아파트와 분리하여 관리하기로 결의하였다고 주장하면서, 상가부분에 관하여 집합건물법에서 정한 일부공용부분관리단이 성립되었으므로, 일부공용부분의 관리자가 아닌 원고에게는 관리비를 납부할 의무가 없다는 취지로 주장한다. 집합건물법의 관련 규정은 다음과 같다. 제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 제23조(관리단의 당연설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조 제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다. 제28조(규약) ① 생략 ② 일부공용부분에 관한 사항으로서 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. 위 규정을 종합하면, 집합건물법상의 일부공용부분관리단에 해당하기 위해서는, 첫째 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분이 존재하여야 하고, 둘째 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 것으로서, 구분소유자 전원의 규약에 따로 정한 바 없는 사항에 관한 사업의 시행을 목적으로 그 일부공용부분의 구분소유자들로 구성된 관리단이어야 하며, 셋째 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 해당 일부공용부분 구분소유자들의 명시적인 결의로 관리단을 구성하여야 할 것인데, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 아파트에 이 사건 상가부분의 구분소유자만이 공용하도록 제공된 일부공용부분이 존재한다거나, 이 사건 상가부분의 구분소유자들이 관리규약을 설정하는 등 일부공용부분관리단 설립행위를 하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 주장은 이유가 없다.

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체 차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다. ☞ 상가건물의 임차인이 상가건물 임대차보호법 상 대항력을 취득한 후 차임과 관리비 등을 연체한 상태에서 건물 소유권의 변동으로 양수인이 임대인의 지위를 승계하였는데, 승계 이후에도 계속 차임을 지급하지 않자 계약을 해지하여 임대차계약관계가 종료된 사안에서 임대인의 지위 승계 전까지 발생한 종전 임대인에 대한 연체차임과 관리비 등이 양수인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금에서 당연히 공제된다는 이유로 양수인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하였다고 판단한 사례

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다. ☞ 상가의 임차인인 피고는 소유자의 부탁에 따라 그가 담보 대출을 받을 수 있도록 은행에 무상거주확인서를 작성해 주었고, 소유자는 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았는데, 이후 임의경매절차에서 상가를 매수한 원고 회사와 그로부터 지분을 승계취득한 나머지 원고가 피고에게 건물인도 등을 청구하자, 피고가 대항력 있는 임차인이라고 주장하면서 동시이행의 항변을 한 사안에서, 만일 원고 회사가 경매법원에 제출된 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 피고가 대항력 있는 임대차를 주장하면서 원고들에게 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 본 사례

1) 관련법리 가) 분양계약서상 업종제한조항의 의미 분양계약서에서 업종제한조항을 두는 경우에 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 하나, 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결 등 참조). 나) 수분양자의 다른 수분양자 및 그 양수자 등에 대한 청구 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 개설업종을 정하여 분양한 후에 그 수분양자와 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 따라서 점포 수분양자나 그 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결, 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결, 대법원 1997. 12. 26. 선고 P0 판결 등 참조). 나아가 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 참조). (중략) 2) 구체적 판단 (중략) 다) 원고 A, 원고 B, 원고 C의 피고 중앙시네마, 피고 F에 대한 청구에 대하여 본다. 우선, 갑 제1, 4호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고 A, 원고 B가 2003년 11월 28일 학산과 작성한 분양계약서의 말미에 ‘확약사항’이라는 제목 아래 ‘위 원고들이 제출한 메뉴(완제품 캔음료, 즉석 가공 제품, 일반 편의점 제품 등)는 이 사건 건물 7, 8층에서 위 원고들만이 판매할 수 있다’라는 취지로 기재된 사실, 원고 C가 2003년 3월 24일 학산과 작성한 분양계약서의 ‘영업품목’란에 ‘아이스크림(소프트 포함), 커피, 생과일 쥬스, 케익, 도너츠’라고 기재된 사실, 위 각 분양계약서의 제5조에는 ‘수분양자들은 분양계약서에 지정된 용도로만 개점 영업을 할 수 있고, 업종변경을 하고자 하는 경우에는 관리운영사와 사전 협의를 거쳐야 한다’라는 취지로 기재된 사실을 인정할 수 있다. 나아가, 분양회사인 학산이 분양과정에서 위 8004호실을 특정 영업으로 지정되었는지를 살피건대, 갑 제11호증의 2, 제25, 30 내지 32호증의 각 기재, 증인 M의 증언은 믿지 아니하고, 갑 제6호증, 제11호증의 1, 제19, 29호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2002년 하반기 내지 2003년 상반기에 제작·배포된 이 사건 건물에 대한 분양팜플릿에 위 8004호실을 포함한 이 사건 건물의 8층에 대하여 ‘8층의 이탈리안 Dining & Pub Restaurant은 색다른 맛의 이탈리안 요리와 맥주, 양주 칵테일을 즐길 수 있는 Bar, 노래와 춤을 즐기는 Karaoke까지…’라고 기재된 사실, 학산 및 L이 2004년부터 2014년 4월 14일경까지 위 8001호실, 8003호실, 8004호실에서 각 레스토랑 내지 음식점 영업을 한 사실은 인정되나, 위 인정사실만으로는 학산이 이 사건 건물의 분양과정에서 단순한 광고를 넘어 위 8004호실 등을 레스토랑 내지 음식점으로 운영하는 것으로 업종을 지정하였다는 점을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이를 전제로 한 원고 A, 원고 B의 피고 중앙시네마, 피고 F에 대한 이 사건 분양계약 상 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

형법 제140조 제1항의 공무상표시무효죄는 공무원이 그 직무에 관하여 봉인, 동산의 압류, 부동산의 점유 등과 같은 구체적인 강제처분을 실시하였다는 표시를 손상 또는 은닉하거나 기타 방법으로 그 효용을 해함으로써 성립하는 범죄이다. 따라서 집행관이 법원으로부터 피신청인에 대하여 부작위를 명하는 가처분이 발령되었음을 고시하는 데 그치고 나아가 봉인 또는 물건을 자기의 점유로 옮기는 등의 구체적인 집행행위를 하지 아니하였다면, 단순히 피신청인이 가처분의 부작위명령을 위반하였다는 것만으로는 공무상 표시의 효용을 해하는 행위에 해당하지 아니한다. 이 사건 가처분결정의 주문은 ‘① 채무자의 이 사건 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다. ② 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 사용을 허가하여야 한다. ③ 채무자는 그 점유를 타에 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니 된다. ④ 집행관은 그 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.’는 것이다. 이러한 가처분결정의 주문 중 ①항, ②항은 집행관의 집행에 관한 부분에, ③항은 가처분결정의 부작위명령 부분에 해당한다. 원심은 이 사건 부동산을 사업장 소재지로 하는 이 사건 마트의 사업자등록명의는 점유명의에 해당하고 피고인이 사업자등록명의를 변경한 것은 부동산점유이전금지가처분의 효용을 침해하는 행위에 해당한다고 보아 이 사건 공소사실을 유죄로 인정하였다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 부동산의 ‘점유’에 대하여는 집행관의 구체적인 집행행위가 이루어졌다고 볼 수 있는 반면, 원심이 ‘점유명의’에 해당한다고 본 이 사건 마트의 사업자등록명의에 대하여는 집행관의 어떠한 집행행위가 있었다고 볼 증거가 없다. 그렇다면 설령 이 사건 마트의 사업자등록명의가 점유명의에 해당하더라도, 피고인이 이 사건 마트의 사업자등록명의를 변경한 것은 구체적인 집행행위가 없는 가처분의 부작위명령을 위반한 것에 불과하여 공무상 표시의 효용을 해하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다. ☞ 점유이전금지가처분이 집행된 상가건물의 사업자등록명의를 변경시킨 가처분 채무자를 공무상표시무효로 기소한 사건으로, 원심은 사업자등록명의는 상가건물의 ‘점유명의’에 해당하고 피고인이 사업자등록명의를 변경한 것은 부동산점유이전금지가처분의 효용을 침해하는 행위에 해당한다고 보아 공소사실을 유죄로 인정하였는데, 원심이 점유명의라고 본 사업자등록명의에 대하여는 집행관의 어떠한 집행행위가 있었다고 볼 증거가 없어 설령 사업자등록명의가 점유명의에 해당한다고 하더라도 피고인이 사업자등록명의를 변경한 것은 구체적인 집행행위가 없는 가처분의 부작위명령을 위반한 것에 불과함에도, 원심이 피고인이 사업자등록명의를 변경한 것만으로 공무상표시무효죄를 유죄로 인정한 것에는 공무상표시무효죄의 적용 대상에 관한 법리오해 및 심리미진의 위법이 있다고 판단한 사안임.

김씨 등이 2개의 매매계약서를 작성한 것은 세금을 탈루하기 위한 것이라기보다 매매 당시 임차인의 시설비와 영업권리금이 포함된 매매계약서를 다시 작성한 것으로 봐야 한다며 세금의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 행위에 해당한다고 보기 어려워 국세부과 제척기간을 10년으로 볼 수 없다고 본 사안.

육문화수석비서관이 될 무렵 두산그룹 측으로부터 두산타워 상가 임차권과 공연협찬금 3000만원 등을 받은 박 전 수석에게 징역3년에 벌금 3000만원, 중앙대를 운영하며 박 전 수석이 요청하는 예술단체에 3000만원을 후원하고, 공무원들에게 2600만원 상당의 상품권 등을 제공한 박 전 회장에게 징역10개월에 집행유예 2년을 선고

① 이 사건 토지는 학교의 출입문 경계선에서 직선거리 166m, 부지 경계 선에서 직선거리 65m 거리에 위치하고 있고, 이 사건 학교 재학생 789명 중 255명 (32.3%)의 학생들이 주 통학로로 이용하고 있는 점 ②토지 지상에 지하 1층, 지상 5층 규모의 숙박시설이 건축될 경우 숙박시설 이용 차량의 주ㆍ정차로 인한 교통 체증으로 인하여 학생들의 등하교에 영향을 미칠 것으로 보이는 점 ③학교 내 건물에서도 이 사건 인접토지 지상에 세워진 ‘엠모텔’ 건물과 간판이 보이는바, 이 사건 토지 지상에 숙박시설이 생기는 경우에도 학생들이 그 간판 등을 볼 수 있어 학생들에게 민감한 영향을 끼칠 것으로 보이는 점 ④ 이 사건 인접토지에 대한 금지행위 및 시설해제 신청이 인용될 당시에는 이 사건 인접토지가 학생들의 주통학로가 아니었던바, 학교환경위생정화구역 내 금지행위 및 시설해제 신청의 인용 여부는 당해 신청지의 개별적, 구체적 사정 등을 종합하여 학생들에게 미치는 영향을 따로 판단할 수밖에 없어 이 사건 인접토지에 대한 금지행위 및 시설 해제가 허용되었다는 이유만으로 이 사건 처분이 형평에 어긋난다고 볼 수 없는 점 ⑤ 이 사건 토지 지상에 숙박 시설이 아닌 다른 상가건물을 건축하는 것이 불가능하다고 보이지는 않는바, 학생들의 면학분위기 조성과 학교보건위생에 나쁜 영향을 미칠 수 있는 여관 영업의 금지로 학생들에 대하여 유해한 환경을 차단하고, 건전한 사회인으로 성장할 수 있는 환경을 조성하는 등 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익보다 이 사건 토지 지상에 숙박업을 하지 못함으로 인하여 원고가 입게 되는 재산상 불이익 등이 현저히 크다고도 볼 수 없는 점 등을 비추어 보면, 이 사건 처분이 재량권을 일탈하거나 남용하여 위법하다고 보기 어렵다.

사고가 새벽 2시20분께 발생해 차도와 인도 모두 통행이 빈번하지 않았고, 상점 출입문의 유리조각이 차도에까지 흩어졌을 것으로는 보이지 않아 김씨가 사고 현장을 떠날 때 교통상의 위험과 장해를 방지·제거하고 원활한 교통을 확보하기 위한 조치를 취할 필요가 있었다고 보기 어렵다

원고는 1922년 공동목장의 조성 및 수원개발 등을 목적으로 설립된 공동목장조합으로 비법인 사단이다. 이 사건 부동산에 관하여 1965년 2월 15일 북제주군이 지방자치에 관한 임시조치법에 의한 권리귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 피고가 2007년 11일 5월 접수, 2006년 7월 1일 권리승계를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으며, 또 다른 이 사건 부동산에 관하여 1963년 10월 14일 북제주군이 소유권보존등기를 마친 후 피고가 2007년 11월 5일 접수, 2006년 7월 1일 권리승계를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 국가로부터 이 사건 부동산을 공동목장용지로 불하받아 사용하면서 이 사건 부동산의 수원지를 개발하고, 경계림을 조성하였으며 우사관리 등을 하면서 이 사건 부동산에 대한 소유자로서의 권리를 행사하였으며, 이에 대하여 국가나 피고로부터 어떠한 제한을 받지 않는 등 1922년 일자 불상경부터 이 사건 부동산을 소유의 의사로 점유하여 왔으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 1942년 일자 불상경에 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 원고가 이 사건 부동산을 목장으로 운영하면서 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 이에 대하여 피고는 원고의 점유가 타주점유에 해당한다고 주장하는바, 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것이므로 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에는 그 자주점유의 추정은 깨어진다 할 것이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2011다15094 판결 등 참조). 이 사건 부동산은 모두 임야조사령에 의해 1919년 7월 20일 국의 소유로 사정되었고 1943년경 작성되어 보존되어 있는 공동목장관계철에는 이 사건 부동산이 차수지(借受地) 목록에 포함되어 있는바, 원고가 이 사건 부동산을 임차하여 사용한 것으로 기재되어 있어, 원고의 소유로 기재되어 있는 기부지(寄附地) 목록과는 구별되어 있다. 원고는 1981년 8월경 당시 이 사건 부동산의 소유자였던 북제주군에 대하여 위 부동산에 관한 대부계약을 체결하여 달라고 신청하여, 1981년 8월 27일 북제주군과 군유재산대부계약을 체결하였고, 1982년 6월경 북제주군에 임대료 조정을 신청하여 임대료 액수가 조정된 사실도 있으며, 원고는 이에 따라 1981년 및 1982년분 임대료를 지급하기도 한 점, 피고는 이 사건 부동산 중 제주시 애월읍 상가리 산 121 중 일부에 관하여 한국전력과 사이에 송전선로 부지에 대한 대부계약을 체결하여 한국전력으로부터 사용료를 받아 그 소유권을 행사하고 있는 점, 원고는 자신이 소유하는 토지의 현황에 관하여 2014년도 마을공동목장현황에 3.55ha만 신고를 하여 이 사건 부동산 면적의 합계인 69.53ha와는 부합하지 않는 점 등을 종합하여 볼 때, 원고의 이 사건 부동산에 대한 점유는 그 점유권원의 성질상 타주점유에 해당한다고 봄이 상당하므로, 자주점유를 전제로 이 사건 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다는 원고의 위 주위적 주장은 이유 없다. 그렇다면, 원고의 청구는 각 이유 없어 이를 모두 기각한다.