대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 15일 A주택재건축 정비사업조합이 사업토지의 지분을 일부 소유한 김모(56)씨 등을 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2009다50308)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. A주택재건축 정비사업조합은 김씨와 권모(55)씨가 조합이 사업을 계속 추진하려면 자신들의 토지를 사들여야 한다는 점을 악용해 각 1억9,000만원에 산 땅을 각 9억원에 팔자 "피고들의 행위는 불공정한 법률행위로서 민법 제104조에 의해 무효"라며 소송을 냈다. 1·2심은 "피고들에게 각 2억5,000여만원씩을 부당이득으로 반환하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

재개발 조합설립동의서(표준동의서)가 갖춰야할 양식이 모두 기재돼 있다면 일부 구체적이지 않은 부분이 있더라도 유효하다는 대법원판결이 나왔다. 이번 판결은 재개발지역 조합원들에게는 민감한 부분인 재개발 비용분담 등이 표준동의서에 구체적으로 기재돼 있지 않더라도 재건축·재개발사업 전체를 무효로 할 수 없다는 취지로, 표준동의서의 필요적 기재사항이 모두 기록돼 있다면 유효한 것으로 봐야한다는 점을 명확히 했다. 이에따라 그동안 표준동의서 기재사항을 모두 기록해도 구체적인지 여부에 따라 엇갈려 왔던 하급심 판단에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. P재건축조합은 지난 2005년8월 대구 수성구 일대 3만9.687㎡를 재건축하기 위해 이 지역 주민 및 부동산 소유자 249명 중 208명으로부터 조합설립동의를 받았다. 그러나 일부 주민들이 재건축에 동의하지 않아 착공이 미뤄지자 P조합은 그해 11월 남모(64)씨 등 7명에게 "최고서 수령일로부터 2개월 내에 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답해 달라"며 "회답하지 않을 경우 재건축에 참가할 의사가 없는 것으로 간주해 부동산을 시가에 매도할 것을 청구하는 소송을 제기하겠다"는 내용의 최고서를 송달했다. 하지만 남씨 등이 2개월이 지나도록 아무런 회신을 하지 않자 P조합은 이들을 상대로 소유권이전등기소송을 냈다. 그러자 남씨 등은 "조합설립 당시 사용된 조합설립동의서(표준동의서)에 기재된 비용분담기준이 지나치게 추상적이어서 위법하다"고 반박했다. 하지만 1·2심 모두 "표준동의서에 의한 조합설립결의에 하자가 없다"며 원고승소 판결했다. 대법원의 판단도 같았다. 대법원 민사3부(주심 차한성 대법관)는 P재건축정비사업조합이 남씨 등 7명을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(☞2009다10881)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "구 도시정비법상 주택재건축사업추진위원회가 조합을 설립할 때는 토지 등 소유자로부터 건축물 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 및 비용분담에 관한 사항, 사업완료 후 소유권귀속에 관한 사항 등을 표준동의서에 의해 명시하도록 하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이 사건 표준동의서에 따르면 '비용분담에 관한 사항'은 전체적으로 조합정관에 정한 바에 따른다는 취지로 기재, 다소 추상적이다"라며 "그러나 구 도시정비법 및 구 시행령과 이 사건 조합정관 등에서 조합원이 사업진행으로 부담하게 될 청산금의 산정방식 및 분양받은 대지 및 건축물의 가격과 종전 토지 및 건축물 가격의 평가방법과 평가기준시점, 청산금의 부담시기와 납부방법, 소유권귀속에 관한 사항 등이 구체적으로 규정돼 있다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "표준동의서상의 기재내용이 조합원이 부담하게 될 사업비용의 분담기준을 구체적으로 정하지 않은 것이어서 위법하다고 볼 수 없다"고 판단했다.

업무분담상 회사전반에 대한 경영을 다른 관리자가 해왔더라도 불법행위가 발생했다면 대표이사에게도 손배책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 투자자 정모(52)씨가 K건축사무실 대표이사 박모(65)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2009다95981)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "대표이사란 대외적으로 회사를 대표하고 대내적으로 업무집행을 총괄해 지휘하는 직무와 권한을 갖는 기관"이라며 "또 선량한 관리자의 주의로써 회사를 위해 충실하게 그 직무를 집행하고 회사업무의 전반에 걸쳐 관심을 기울여야 할 의무를 지는 자이다"라고 설명했다. 재판부는 이어 "대표이사가 타인에게 회사업무 일체를 맡긴 채 자신의 업무집행에 아무런 관심도 두지 않아 급기야 부정행위 내지 임무해태를 간과함에 이른 경우에는 악의 또는 중대한 과실에 의해 임무를 소홀히 한 것이라고 볼 수 있다"고 덧붙였다. 재판부는 따라서 "K사의 대표이사인 피고는 상무이사인 손모씨에게 K사의 모든 경영을 맡겨 놓은 채 대표이사로서의 직무를 전혀 수행하지 않아 손씨가 이같은 불법행위를 하도록 방임한 결과 원고가 금원을 편취당하는 손해를 입었다"며 "따라서 피고의 방임행위는 악의 또는 중대한 과실로 그 임무를 해태한 경우에 해당해 원고의 손해와 상당인과관계에 있으므로 피고는 손해배상책임이 있다"고 지적했다. 정씨는 2004년5월께 K건축사무실 대표이사인 박씨로부터 같은 회사 상무이사인 손씨를 소개받았다. 이후 정씨는 손씨로부터 "현재 진행중인 재건축사업에 투자하면 1년 안에 2배로 되돌려 받을 수 있다"는 제안을 받고 8차례에 걸쳐 2억5,000만원을 송금했으나 손씨는 그 돈을 개인채무를 갚는데 사용해버렸다. 또 재건축사업도 인가여부조차 확정되지 않은 사실상 백지상태의 사업이었다. 손씨는 결국 사기혐의로 기소돼 징역 8월의 확정판결을 받았다. 정씨는 또 "투자금 2억5,000만원을 돌려달라"며 손씨를 소개해준 박씨와 손씨를 상대로 소송을 냈다. 1·2심은 "손씨가 정씨에게 변제한 1억원을 제외한 나머지 돈과 이자를 갚아라"면서도 박씨에 대해서는 "대표이사직에 있으나 주로 설계 등 기술적인 업무를 담당했으며, 손씨와 공모해 편취행위에 가담했다고 볼 수 없다"며 일부승소 판결했다.

이주비 미수령조합원에 착공시점까지의 기본이주비 대출금 이자를 부담시키도록 한 조합원총회결의는 유효하다는 판결이 나왔다. 최근 재건축이 활발하게 진행되고 있는 가운데 이 문제에 대한 선례가 없어 대법원의 판단에 관심이 집중되고 있다. 서울고법 민사17부(재판장 곽종훈 부장판사)는 최근 강모씨 등 35명이 "이주비 미수령조합원에 기본이주비 대출금 이자를 부담시킨 것은 부당하다"며 잠실시영아파트재건축정비사업조합을 상대로 낸 부당이득금반환소송 항소심(2009나60574)에서 "착공시점까지 발생한 비용에 한정된 이자부과는 무효로 볼 수 없다"며 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "조합이 대다수의 조합원들에게 이주비 대출알선을 해 이주하게 하고 시공사들로 하여금 사업비 대출금 이자를 선부담하게 한 결과 강씨 등 미수령 조합원들도 재건축사업이 원활하게 진행되는 데 따른 이익을 향유하게 됐다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이주비 미수령 조합원들이 이주비 수령 조합원들과 공동부담하는 이자는 기본이주비 대출금 이자 전부가 아니라 착공시점까지 발생한 비용에 한하고, 전체의 30%에도 미치지 못해 조합원당 616만원 또는 560만원에 불과하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이주비 대출금에 대한 이자부담에 관한 결의는 관리처분계획의 일부로서 조합원의 권리의무에 관한 다른 사항과 일체로서 결의됐다"며 "이주비 미수령 조합원의 기본이주비 대출금 이자부담에 관한 사항을 정한 2005년3월 임시총회의 결의가 다수 구분소유자들이 소수 구분소유자들에게 부당하게 불이익을 강요한 것으로 보이지 않는다"고 설명했다. 조합은 지난해 강씨 등 이주비 대출을 받지 않은 조합원들에 대해 기본이주비 이자발생기간 54개월 중 착공시점부터 입주시까지의 40개월을 뺀 나머지 14개월분의 이자를 부담금으로 부과했다. 부담금은 17평형 세대는 616만원, 13·14평형 세대 조합원들은 560만원이었다. 강씨 등은 이자납입 의무가 없다며 이자부담금을 돌려달라며 지난해 11월 소송을 내 1심에서는 승소했다.

재건축조합이 부담한 동사무소 등 공공청사 설치비용도 정비기반시설 정산금 계산시 포함시켜야 한다는 판결이 나왔다. 반포주공3단지재건축조합은 지난 2004년10월 용도폐지되는 도로 및 공원부지를 무상으로 받는 대신 새로 설치하는 도로와 공원을 서초구에 귀속시키고 반포1동 동사무소를 신축해 기부채납하는 것 등을 인가조건으로 주택재건축사업시행인가를 받았다. 그런데 조합이 정비기반시설 설치비용 정산을 요청하면서 문제가 생겼다. 지난 2월 서초구가 하수도 이설공사비 및 공공청사 토지비가 정산대상인 정비기반시설에 포함되지 않는다는 이유로 정산대상에서 제외하고 구유 및 시유재산 매입비로 90억여원을 납부할 것을 고지한 것이다. 조합은 이 금액을 납부하고 5월 “공공청사도 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 정비기반시설에 해당한다”며 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 이영동 부장판사)는 지난달 24일 반포주공3단지재건축주택정비사업조합이 서울시와 서초구를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2009가합57779)에서 “조합에 90억여원을 지급하라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “구 국토계획법 제65조2항의 취지에 비춰 도정법 제65조2항에서 말하는 ‘정비기반시설’의 범위를 열거적으로 해석할 수 없다”며 “도정법에서 말하는 ‘정비기반시설’에는 국토계획법에서 말하는 공공청사 등 공공시설도 포함하는 것으로 해석해야 한다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “도정법 제65조2항은 민간 사업시행자에 의해 새로 설치될 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도폐지될 정비기반시설의 무상양도를 강제하는 규정”이라며 “공공청사 설치비용 등 90억여원에 관해 조합과 서울시 등 사이에 체결된 매매계약은 전부 무효로 봐야 한다”고 설명했다.

아파트 입주를 못하게 하는 재건축조합에 대해 법원이 조합원들에게 ‘입주증을 발급하라’는 결정을 내렸다. 통상 인용, 기각결정이 아닌 주문에 명시적으로 ‘입주증을 발급하라’는 형식의 결정은 이번이 처음이어서 상급심의 최종판단이 주목된다. 특히 이 사건 본안소송이 상고심에 계속중이어서 이번 결정은 대법원 판단에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울중앙지법 민사50부(재판장 박병대 수석부장판사)는 지난달 25일 반포자이로 재건축된 반포주공2단지아파트 18평형 소유자였던 안모씨 등 16명이 반포주공2단지 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 입주절차방해금지 가처분 신청사건(2009카합2662)에서 “신청인들이 피신청인을 위한 담보로 각 1,000만원을 공탁하는 것을 조건으로, 피신청인은 신청인들에게 신청인들이 분양받은 각 건물에 대한 입주증을 발급하라”고 결정했다. 재판부는 결정문에서 “신청인들은 피신청인에게 추가로 납부해야 할 분담금이 없고 오히려 환급금을 받아야 하며 선수관리비 납부의무 및 옵션공사 대금 납부의무를 모두 이행했다”며 “신청인들은 피신청인의 관리처분계획 및 신청인들과 피신청인 사이에 체결된 분양계약에서 요구하는 입주요건을 모두 구비한 만큼 조합은 신청인들에게 건물의 입주에 필요한 입주증을 발급해 줄 의무가 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “관리처분계획이 적법하게 성립되면 그에 대해 동의하지 않는 조합원이라도 그 계획에 따른 권리를 주장할 수 있다”며 “신청인들이 변경 결의된 관리처분계획에 따른 ‘변경계약서’의 작성을 거부하지 않고 있는 이상 신청인들에게 동의서 또는 확인서를 작성해야 할 의무가 있다고 볼 수 없다”고 덧붙였다. 피신청인은 중대형 평수가 인기가 높자 재건축 전 아파트 평형이 큰 조합원에게 평형 선택 우선권을 부여했다. 그 결과 중대형 평형의 분양을 신청한 18평형 조합원들 중 상당수가 평형을 배정받지 못했다. 이에 임시총회를 거치는 과정에서 이런 내용을 담은 관리처분계획 변경에 관한 결의요건(조합원 4/5이상의 동의)이 충족됐는지가 문제가 됐고 그 가운데 18평형의 일부 조합원이 요건을 갖췄으니 입주증을 발급해 달라고 가처분 신청을 냈다.

건설사가 아파트주민의 통행을 위해 공로를 만들었다면 그 당시에 이미 공로에 대한 독점적·배타적 사용수익권을 포기한 것으로 봐야한다는 대법원판결이 나왔다. 따라서 더이상 아파트 입주민들의 통행로로 사용되지 않더라도 이미 인근 주민들의 통행로로 이용되고 있는 이상 시공사는 공로를 계속 무상제공해야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 W건설이 구로구를 상대로 낸 부당이득금반환 소송 상고심☞2009다8802)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 지난 11일 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "토지소유자가 택지를 조성, 분양하면서 개설한 도로는 다른 특단의 사정이 없는 한 토지의 매수인을 비롯해 택지를 내왕하는 모든 사람에 대해 통행권을 부여한 것"이라며 "토지소유자는 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "토지의 소유자가 스스로 토지를 도로로 제공해 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여했거나 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 해석하기 위해서는 토지소유 경위나 보유기간, 인근 다른 토지와의 관계 등을 종합적으로 고찰해 판단해야 한다"고 설명했다. 재판부는 이어 "원고는 토지를 아파트단지 경계부분의 통행로로서 무상제공해왔고 노폭이 약 6m정도의 길고 좁은 형태로서 택지로 사용하기에는 부적합한 형태며, 이 토지 위에 아스팔트가 깔려있어 사람과 차량의 통행이 모두 가능하다"며 "또 원고가 무상의 통행로로 제공한 때로부터 현재까지 30여 년 동안 입주민들과 인근주민 등의 일반 공중은 이 토지를 인접한 주거지역이나 공원 등 근린생활시설로 이동하는 통행로로 계속 사용해왔다"고 덧붙였다. 재판부는 따라서 "원고가 이 토지를 매수해 아파트 입주민들과 인근 주민 등의 일반공중을 위해 통행로로서 무상제공할 당시에 이에 대한 독점적, 배타적인 사용수익권을 조건없이 포기했다고 봐야 한다"고 판단했다. W건설은 78년 서울 구로구에 13개동 414세대 아파트를 신축하면서 자투리 땅에 입주민들을 위한 통행로를 무상으로 제공했다. 이후 99년 재건축사업에 따라 아파트가 철거되고 다른 아파트가 새롭게 들어서면서 W건설이 제공한 통행로는 구로구의 관리하에 인근 주민들이 주로 이용하게 됐다. 그러자 W건설은 "구로구가 2001~2007년 간 무상으로 도로를 사용했다"며 부당이득금반환 청구소송을 냈지만 패소했다. 그러나 2심은 "W건설이 도로를 제공한 것은 입주민들의 편의를 위한 것이고 인근주민들의 사용은 제한적으로 수인한 것에 불과하다"며 원고승소 판결했다.

건설사가 분양가를 인상할 때 조합과 협의하도록 하는 약정이 있더라도 분양가 변동을 조합분담금 변동사유로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 부동산시장 호전으로 건설사가 높은 가격으로 일반분양을 했어도 지분제 계약인 이상 조합의 분담금 인하요구는 인정할 수 없다는 것이다. 서울고법 민사17부(재판장 곽종훈 부장판사)는 최근 A재건축정비사업조합이 “일반분양아파트의 분양수입 증가분만큼 분담금을 감액해달라”며 B건설사를 상대로 낸 채무부존재확인소송 항소심(2008나83709)에서 “분양가 인상시 협의해 정한다는 약정만으로 분양가 변경을 분담금 변동사유로 한 것으로 보기 어렵다”며 1심과 마찬가지로 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “공사계약 체결시 ‘일반분양가를 관리처분계획상의 분양가보다 인상해 책정할 때는 양측이 협의해 정하는 것으로 한다’고 추가협약을 체결한 사실은 인정된다”면서도 “이 협약은 일반분양아파트의 분양시기, 분양가격 등에 관한 결정권한을 가진 B건설사가 일반 분양가를 인상하는 경우 이해관계자인 A조합과 협의해야 함을 정한 것에 불과하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “공사계약 제20조에 의하면 B건설사는 일반분양아파트가 미분양되는 경우 그로 인한 손해를 부담하게 되는데, 일반분양아파트의 평당 분양가 인상의 경우에는 A조합의 분담금이 인하된다고 해석하는 것은 균형이 맞지 않는다”고 덧붙였다.

주민 대다수의 동의로 재개발·재건축조합이 설립됐다 하더라도, 재건축비용 분담액이 구체적이지 않으면 재건축결의 자체가 무효라는 판결이 나왔다. 대구고법 민사1부(재판장 사공영진 부장판사)는 최근 아파트 재건축사업을 결의한 A주택재건축정비사업조합이 사업참여동의에 답변을 하지않은 토지소유자 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 항소심(2007나11997)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "도시 및 주거환경정비법에 의하면 주택재건축사업추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 건축물 설계개요, 철거 및 신축에 소요되는 금액, 그 비용분담에 관한 사항, 사업완료 후 소유권귀속에 관한 사항에 대해 토지등 소유자의 동의를 받아야 한다"면서 "그중 건물철거·신축에 소요되는 비용분담사항은 조합설립동의 내용 중에 가장 중요하고 본질적인 부분"이라고 판시했다. 재판부는 이어 "A조합은 조합설립동의서와 정관에서 비용분담에 관한 사항에 대한 기준을 정하고 있기는 하나 기준들이 지나치게 추상적이고, 신축연면적과 규모, 비용개산액만 나와 있어 소유자들이 부담할 비용분담액을 예측하기 불가능하며, 사업완료후 어떤 면적의 건물을 분배받고, 무상지분율은 얼마나 되는지를 전혀 예상할 수 없어 이런 조합설립동의서를 기초로 해 이뤄진 재건축결의는 무효"라고 밝혔다. A주택재건축사업추진위는 2005년 1월28일 창립총회를 열고 토지소유자 3/4 이상의 동의를 얻어 2월21일 조합설립인가를 받았다. 이후 5월13일 재건축사업구역 내 토지소유자인 B씨에게 재건축사업 시행동의여부를 묻는 최고서를 발송했으나 답이 없자 소유권이전등기 청구소송을 냈고, 1심에서 패소하자 항소했다.

수인한도를 넘는 위법한 일조방해라도 특별한 사정이 없으면 재산상 손해배상 외에 정신적 위자료를 지급할 필요가 없다는 판결이 나왔다. 종래 일조권 침해를 이유로 위자료를 관행적으로 인정해 오던 대법원판례와는 다른 것이어서 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사8부는 최근 서울 방화동 A아파트 주민 안모씨 등 36명이 “신축건물로 인한 일조방해로 재산권 침해와 정신적 고통을 입었다”며 B연립 재건축정비사업조합과 시공사인 C사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2008나42890)에서 1심 판결 중 정신적 피해로 인한 위자료 부분을 취소하고 “B사는 1억5,900여만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “수인한도를 넘는 위법한 일조방해를 단순한 재산권의 침해에 그치는 것이 아니라 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 개인의 인격권을 침해하는 성격을 지니고 있다거나 직사광선이 차단되는 등 생활환경이 악화됨으로써 피해 건물의 거주자가 입게 되는 손해로 파악할 수는 없다”며 “일반적으로 그 재산적 손해의 배상에 의해 정신적 고통도 회복된다고 봐야 할 것”이라고 밝혔다. 재판부는 이어 “B조합의 신축공사로 인한 일조방해로 인해 A아파트 주민들에게 재산적 손해의 배상만으로는 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생했다고 할 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 만한 자료도 없다”고 덧붙였다. 재판부는 위자료와는 달리 B조합 등의 재산상 손해배상 책임은 인정했으나, 그 범위는 “A아파트 건축 당시 B연립의 재건축이 예정되어 있었으므로 일조방해가 발생할 수 있음을 어느 정도 예상할 수 있었다”는 이유로 일조방해로 인한 시가하락분의 70%로 정했다. 방화동 A아파트 주민들은 B조합이 아파트 남쪽에 건물을 신축해 직사광선이 차단되자 지난 2006년 B조합과 시공사인 C사를 상대로 “일조권이 침해됐다”며 위자료 등 손해배상 소송을 냈다. 1심 재판부는 “일조방해로 인한 정신적인 고통은 재산상 손해의 전보만으로는 완전히 치유되기 어렵다”며 재산상 손해 외에 정신적 손해로 인한 위자료까지 인정하는 원고 일부승소 판결을 내렸다.