재개발아파트의 소유권보존등기는 시행자의 신청에 의해서만 경료할 수 있어 등기신청을 직접하겠다고 관련서류를 제출하지 않은 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 서울고법 특별7부(재판장 吳世彬 부장판사)는 24일 유모씨(63)가 봉천동제2구역제2지구주택개량재개발조합을 상대로 낸 소유권보존등기절차불이행위법확인소송 항소심(2003누12006)에서 "소유권보존등기신청절차를 이행하지 않는 것은 위법하다"는 것을 확인한 1심을 깨고 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "도시재개발등기처리규칙은 재개발사업시행에 의한 종전 부동산에 대한 말소등기와 신축 부동산에 대한 소유권보존등기 등을 동일한 신청서로 일괄 신청함을 원칙으로 규정하고 있다(제5, 6, 8, 10, 12조)"며 "이러한 규정을 둔 취지는 재개발사업 시행자가 관할 등기소에 분양처분에 따른 등기를 일괄해 촉탁, 신청토록 해 그 전에 다른 등기를 허용할 경우 발생할 수 있는 법적혼란을 방지함과 대량의 등기를 신속하게 일거에 정리하고자 하는 것"이라며 "분양처분에 따른 등기는 전적으로 시행자의 신청에 의해서만 경료할 수 있을 뿐, 분양받은 건축시설 등의 소유자라 하더라도 스스로 이를 신청할 순 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "피고가 소유권보존등기절차를 위해 필요한 서류를 제출해 달라고 한 요청은 정당한 것으로 원고가 주장하는 피고의 소유권보존등기절차 불이행상태의 위법은 해소됐고 오히려 불이행상태는 원고가 피고에게 서류를 제출하지 않아 발생한 것"이라고 설명했다. 유씨는 지난 2000년5월 재개발아파트를 분양 받은 뒤, 조합측이 종전 부동산에 대한 말소등기와 분양받은 아파트에 대한 소유권보존등기를 법무사를 통해 일괄처리하려 하자 수수료가 비싸다며 개인적으로 다른 법무사에게 등기신청절차를 위임했다. 그 후 유씨는 조합측이 등기수수료 미지급을 이유로 자신의 등기관련 서류에 조합장 직인을 찍어주지 않아 소유권보존등기절차 불이행상태가 발생했다며 소송을 냈었다. 1심인 서울행정법원은 지난해 6월 "공급계약상의 약정을 근거로 조합이 지정한 법무사가 제시한 등기수수료를 지급하지 않을 경우 소유권보존등기신청절차를 이행할 수 없다고 한다면 조합원은 등기수수료 책정에 이의가 있는 경우도 다툴 기회를 봉쇄 당하는 것으로, 이같은 약정은 도시재개발법규정에 반해 효력이 없다"며 원고승소 판결을 내렸었다.

재개발조합은 비영리재단으로 법인세 부과 대상이 아니라는 법원의 첫 판결이 나왔다. 서울고법 특별6부(재판장 李東洽 부장판사)는 9일 사당제4구역주택개량재개발조합이 "영리법인에 맞춘 법인세 청구는 부당하다"며 동작세무서장을 상대로 낸 법인세경정및환급신청에대한거부처분취소 청구소송 항소심(2003누9079)에서 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "재개발조합의 조합원은 조합에 종전 대지나 건축물 등을 제공하고 처분계획에 따라 향후 새로운 부동산 취득 권리를 갖고 그 후 분양처분에 따라 새로운 부동산소유권을 취득하되 원래 부동산에 대한 가액과 새로 취득한 부동산의 차액을 청산금으로 지급할 뿐"이라며 "조합원이 법인인 조합의 재산에 대해 사적소유 형태인 지분권을 가진다거나 조합의 이득에 대해 분배를 받는 것으론 볼 수 없다"고 밝혔다. 또 재판부는 "구 도시재개발법 제29조는 재개발조합에 관해 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있고 민법 중 사단법인에 관한 규정이 비영리법인에 관한 규정인 점을 볼 때 재개발조합을 영리법인으로 보고 법인세를 부과한 것은 부당하다"고 덧붙였다. 사당제4구역주택개량재개발조합은 2001년 재개발한 26가구를 분양하여 발생한 순익 18억2천9백여만원에 대해 7억2천70여만원의 세금을 납부한뒤 재개발조합은 비영리법인으로 법인세납부의무가 없다며 법인세경정청구및환급을 청구했다가 거부당하자 소송을 냈다.

재개발 조합과 분양대금 문제로 다툼이 생겨 입주를 거부하고 있다고 하더라도 분양받은 아파트의 입주지정기간이 지난 후에는 관리비를 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사9부(재판장 李聖昊 부장판사)는 21일 수유삼성아파트입주자대표회의가 임모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2003나61329)에서 "피고는 원고에게 관리비와 연체료 1백91만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택건설촉진법 등 관련 법령을 살펴보면 공동주택의 관리비 납부의무자로 규정하고 있는 '입주자'에는 소유자는 물론이고 수분양권자로서 분양처분이 있기전에 임시사용승인을 받아 입주가 허용된 조합원도 포함된다고 봄이 상당하므로 피고가 이 사건 건물을 분양받은 후 분양처분 고시에 의해 소유권을 취득한 이상 관리비 납부의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "피고가 입주하지 않는데 대해 아무런 귀책사유가 없다고 가정하더라도 소외 재개발조합과의 사이에 입주거부의 정당성을 따져 관리비를 납부할 경우 입게 될 손해에 대해 손해배상청구 등의 방법으로 해결돼야 할 문제이지 이를 이유로 관리비 지급책임을 면할 수는 없다"고 덧붙였다. 삼성아파트입주자대표회의는 임씨가 재개발 아파트를 분양받은 뒤 "분양처분 고시전에 분양대금을 납부토록 하는 것은 부당하다"며 입주지정기간이 지나서도 입주를 하지 않고 관리비 납부도 거부하자 소송을 냈었다.

재개발조합 조합원이 조합을 상대로 등기를 해달라는 소송이 민사소송인지 행정소송인지에 대해 1, 2심의 판단이 달라 상급심의 판단이 주목된다. 재개발조합 조합원이 특정법무사에게 등기를 몰아주는 것에 반발, 법무사 수수료를 내지 않고 개별 등기를 하게 해달라며 낸 사건으로, 재개발의 경우 등기신청의무자가 조합이 되고 각 조합원이 등기를 하려면 조합의 날인이 있어야만 한다. 서울고법 민사11부(재판장 이태운·李太云 부장판사)는 지난달 12일 봉천동 제2구역제2지구주택개량재개발조합원 유모씨(60)가 재개발조합을 상대로 “특정법무사에게 소유권보존등기를 위임하도록 조합이 강요하는 것은 잘못”이라며 낸 소유권보존등기절차이행 청구소송(2002나18659)에서 “재개발사업 시행자의 분양등기 촉탁 등 행위는 행정소송으로 다툴 사안”이라며 1심판결을 취소하고 각하판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “재개발사업의 경우 토지 및 건물 소유자라 할지라도 스스로 분양등기를 신청할 수는 없고 재개발사업 분양등기는 전적으로 시행자의 촉탁에 의해서만 경료할 수 있다”며 “따라서 재개발사업 시행자의 분양등기 촉탁 또는 신청행위는 공권력의 행사 또는 이에 준하는 행정작용에 해당, 민사소송으로 분양등기 촉탁절차의 이행을 구할 수는 없다”고 밝혔다. 재판부는 또 “재개발조합의 등기를 동일한 신청서로써 일괄 신청하도록 ‘도시재개발등기처리규칙’이 규정하고 있는 것은 법적 혼란을 방지하고 대량의 등기를 한꺼번에 정리할 수 있도록 한 것”이라며 “재개발은 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능 회복을 위해 소유자의 의사와 관계없이 일방적으로 건축물 등을 변경하는 공권력행사의 일종으로 분양등기 또한 공권력 행사의 일부”라고 덧붙였다. 반면 1심인 서울지법 민사42부(재판장 조수현·趙秀賢 부장판사)는 지난 3월15일 “피고 조합이 갖는 등기의무의 성격은 공공사무가 아닌 소유권보존 등기를 경료해 주어야할 사법상의 의무에 해당, 행정소송 대상이 아닌 민사소송 대상”이라며 원고승소 판결을 내렸었다(2001가합42818).

주택재개발조합이 조합원 총회 결의도 없이 특정 법무사와 소유권보존등기 업무계약을 맺고 조합원들에게 법무사 수수료를 포함한 등기비용을 일방적으로 부담시키는 것은 잘못이라는 판결이 나왔다. 이번 판결은 재개발조합 뿐 아니라 새로 건설된 아파트 등 집합 건물의 보존등기 업무를 조합원이나 입주자들의 동의 절차도 거치지 않고 일방적으로 특정 법무사에게 맡기던 관행에 제동을 건 판결로 앞으로 주택 개발 사업자들은 물론 법무사 업계에 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 서울지법 민사합의42부(재판장 조수현·趙秀賢 부장판사)는 지난달 15일 봉천동제2구역제2지구주택개량재개발조합원 유모씨(60)가 재개발조합을 상대로 "특정법무사에게 소유권보존등기를 위임하도록 조합이 강요하는 것은 잘못"이라며 낸 소유권보존등기절차이행 청구소송(2001가합42818)에서 "조합은 유씨 명의의 소유권보존등기 신청절차를 이행하라"는 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고조합이 조합원 총회 결의도 없이 특정법무사와 소유권보존등기 계약을 맺고 법무사 수수료를 조합원들에게 부담시킨 것은 도시재개발법 제18조제1항의 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 되는 계약'은 조합원 총회 결의에 따르도록 한 법률규정에 어긋난다"며 "유씨가 조합의 특정 법무사 선정에 반대해 법무사 수수료 지급을 거절했다고 해서 유씨 명의로의 소유권보존등기 신청절차를 이행하지 않는 것은 잘못"이라고 밝혔다. 재판부는 또 "등기신청이 반드시 법무사에 의해 대행되어야 하는 것은 아닌 만큼 법무사 수수료가 등기에 필수적으로 소요되는 비용이라고 할 수도 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 조합측의 행정법원 관할이라는 항변에 대해 "도시재개발법에 의해 설립된 재개발 조합은 조합원에 대한 법률관계에서 '적어도 특수한 존립목적을 부여받은 특수한 행정주체로서 국가의 감독 하에 그 존립목적인 특정한 공공사무를 행하고 볼 수 있는 범위내 에서만' 공법상의 권리관계에 있다"며 "피고 조합이 갖는 등기의무의 성격은 공공사무가 아닌 소유권보존 등기를 경료해 주어야할 사법상의 의무에 해당, 행정소송 대상이 아닌 민사소송 대상"이라고 밝혀 받아들이지 않았다. 유씨는 2000년 5월 봉천 동아아파트를 분양받았는데 재개발조합 측이 '법무사수수료를 포함한 등기비용을 선납하지 않았다'는 이유로 소유권보존등기를 해주지 않자 "조합원들의 동의도 받지 않은 채 조합이 일방적으로 특정 법무사에게 등기 업무를 일임시키고 조합원들에게 수수료를 내도록 하는 것은 부당하다"며 지난해 7월 소송을 냈었다.

주택재개발 사업과 관련 청산금의 징수 방법을 놓고 벌어진 조합원들과 조합사이의 계속된 다툼으로 입주 지연 등의 혼란이 증폭되고 있다. 문제는 관련법 개정이후 명확한 대법원 판결이 아직 없다는 점이다. 청산금은 토지소유자들이 재개발사업에 토지 및 건물을 제공하고 그 대가로 아파트를 분양받으면서 분양가와 제공된 부동산 가격의 차액만큼 건설업체에 지급하는 것인데 건설회사는 이러한 청산금으로 공사비를 충당하게 된다. 95년 12월 도시재개발법상 청산금을 분양처분 고시 전에 걷을 수 있도록 규정한 가청산금에 관한 규정이 삭제되면서 가청산금을 징수하던 조합의 공법적 지위가 없어지게 됐다. 이런 이유로 법원도 '공법적 지위에서 가청산금을 징수한 것이 아닌 만큼 행정소송 대상이 아니다'라며 제기된 행정소송들을 전부 각하했다. 하지만 이후로 제기된 민사소송에서 하급심 법원들이 '가청산금 미납에 따른 연체료 징수문제'에 대해 엇갈린 판단을 내놓았고 당사자들은 서로의 이익이 반영된 하급심 판결을 근거로 서로의 정당성을 주장, 결국 입주 지연이라는 혼란으로 이어졌다. 사실 그동안 법원 판결은 "관련법이 개정됐더라도 가청산금 제도를 완전히 금지한 것은 아니다"며 조합과 시공사의 손을 들어줬었다. 하지만 지난해 12월21일 서울지법 민사합의22부(재판장 윤우진·尹又進 부장판사)가 금천제6구역주택재개량조합원 윤모씨등 14명이 조합을 상대로 낸 채무부존재 확인청구소송(☞2001가합29273)에서 "가청산금 미납 연체료를 낼 필요가 없다"며 원고승소 판결을 내린후 사정이 바뀌었다. 그동안 가청산금을 내지않아 연체료를 내야지만 입주가 될 처지에 있던 조합원들이 이 판결을 근거로 '가청산금과 연체료 징수는 부당하다'고 반박하고 나섰기 때문이다. 당시 재판부는 판결문에서 "관련법이 개정됐어도 가청산금 징수를 원천적으로 금지한 것은 아니다"고 전제하고 "다만 조합원들의 가청산금 납부의무는 단순히 정관 및 관리처분계획의 규정만으로 생기는 것은 아니고, 조합과 조합원들 사이에서 가청산금 징수 등에 관한 구체적 합의를 한 후 계약을 체결하거나 개별적으로 승인한 경우에 한해 납부의무가 생기고 미납시 연체이자 지급의무도 생기는 것"이라며 "피고가 일방적으로 가청산금 징수 통보만 한 채 조합원들의 동의를 얻지 못한 이번 사건에서 가청산금을 내지 않았다고 미납 연체료를 징수하는 것은 부당하다"고 밝혔다. 반면 이보다 이틀 앞서 서울지법 민사합의23부(재판장 김종백·金鍾伯 부장판사)는 미아제1구역제1지구주택재발조합원 조모씨등 3명이 조합을 상대로 낸 계약체결의무무효 등 청구소송(2001가합33821)에서 "조합원과 시공사가 별도의 분양계약서를 작성하고 분양금과의 차액을 분양처분고시전에 징수하기로 한 경우는 구법의 가청산금 징수가 아닌 조합원부담금 징수인 만큼 연체료를 내야 한다"며 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "구법상의 가청산금제도는 조합이 도시재개발법상의 공법적 지위에서 행정처분으로 가청산금을 일방적으로 부과했던 반면에 이 사건 피고가 원고 등에게 납부를 독촉하고 있는 금원의 성격은 조합원들의 결의로 관리처분계획안에 규정된 조합원부담금으로 보는 것이 타당하다"며 "따라서 피고가 임시총회에서 청산금에 상당하는 금액을 분양처분 고시 이전에 조합원들로 하여금 납부하도록 한 결의는 특별한 사정이 없는 한 유효하고 원고들은 조합원부담금과 연체료를 낼 의무가 있다"고 밝혔다. 두 재판부의 판단 결과를 놓고 본다면 '연체료를 내지 않아도 된다'와 '연체료를 내야 된다'는 식으로 극명하게 엇갈리고 있는 듯하다. 하지만 사실상 두 판결의 판단 기준은 동일하다고 볼 수 있다. 두 재판부 모두 가청산금제도가 법개정에 따라 절대적으로 금지된 것은 아니라는 전제하에 법개정 후에도 청산금을 분양처분 고시 전에 징수할 수 있다고 판단했기 때문이다. 또 징수가 유효하기 위한 요건으로 첫째, 정관에 명시돼 있을 것, 둘째, 관리처분계획안에 가청산금 징수의 방법, 시기, 연체료 부과이자율 등 구체적인 규정이 있을 것, 셋째, 개별적인 분양계약이 체결돼 있을 것을 판단기준으로 채택한 점에서 동일한 입장이라고 볼 수 있다. 민사22부도 이 세가지 요건 중 가청산금 징수에 대한 구체적인 규정이 없고, 개별적인 계약을 하지 않은 조합의 일방적인 통보라는 것에 초점을 맞춰 '가청산금과 연체료 징수는 위법하다'고 판단한 것이다. 이에 대해 일선 법원의 한 판사도 "행정사건의 연이은 각하 판결 후 제기된 민사소송에서 하급심 법원들이 엇갈린 결과를 내놓고 있는 것이 사실"이라며 "하지만 재판부별로 판단기준이 달라서라기 보다는 사건별로 사실관계가 차이가 있기 때문"이라고 설명했다. 어찌보면 '사건의 사실관계마다 판결이 다르다'는 case by case를 이해하지 못한 것에서 비롯된 해프닝으로 보일 수도 있지만 행정소송을 내고 대법원 판결까지 기다렸다가 다시 민사소송을 내는 번거로움을 감수한 당사자들의 연체료 증가나 시공사의 입주지연에 따른 업무지연 등을 방지하기 위해서라도 조속한 판결이나 적절한 홍보가 요구되고 있는 실정이다.

두 개의 건물이 나란히 들어서 각 건물만으로는 피해 건물의 일조권을 침해하지 않아도 두 건물이 시간의 연속에 따라 일조권을 침해한다면 두 건물의 건축주와 시공사는 공동으로 일조권침해에 대한 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 특히, 이번 판결은 일조권 침해에 대해 도시재개발법의 시행자인 재개발조합뿐만 아니라 사실상 재개발업무를 총괄하는 시공사도 연대책임을 물어야 한다는 첫 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사합의16부(재판장 하광호·河光鎬 부장판사)는 지난달 26일 서울답십리 동서울한양아파트 주민 46명이 인접한 동아아파트와 두산아파트의 재개발 조합과 시공사들을 상대로 "아파트의 남쪽에 뒤늦게 건설된 동아·두산아파트가 일조권을 침해하고 있다"며 낸 손해배상 청구소송(99가합34203)에서 "피고아파트 재개발조합과 시공사인 동아·두산건설은 일조권 침해에 따른 아파트 가치하락분과 위자료 3억9천5백여만원을 배상하라"는 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피해아파트는 일출 후 처음에는 동아아파트의 일영으로, 그 후에는 두산아파트의 일영으로 인해 일조권이 침해되고 피해아파트의 좌측과 정면으로는 동아·두산아파트로 인해 아무 것도 볼 수 없고 우측으로도 시야가 상당히 제한돼 있는 사실이 인정된다"며 "동아·두산아파트의 일조권, 조망권 침해가 사회통념상 인정되는 수인한도를 초과한 이상 재개발 시행자인 재개발조합과 시공사인 건설사들은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "대규모·고층 아파트 신축의 경우 건축주 및 시공사는 주변의 일조권 피해 정도에 대해 미리 조사해야 할 주의의무가 있는데도 피고들은 어떠한 조사도 하지 않은 사실이 인정되는 만큼 시행자인 재개발조합들과 시공사인 건설사들은 공동불법행위책임이 있다"고 밝힌 후 "가해아파트의 재개발 시행자는 답십리 제8·9구역재개발 조합이지만 건축비용을 제공하고 설계 및 모든 건축과정을 실질적으로 지휘·감독한 동아·두산건설의 책임이 더 크다"고 덧붙였다.

재개발사업을 둘러 싼 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 최근의 가장 뜨거운 감자는 '가청산금문제'로 그 부과가 위법하다고 판단한 서울행정법원과 달리 서울고법은 행정처분이 아니라고 판단해 논란이 되고 있다. 현재 15건정도가 법원에 계류중이고 재개발조합관련자는 수만명에 달해 상급심의 정리가 시급하다는 지적이다. 조합원들과 조합, 시공사의 입장차이가 워낙 크고 재개발조합마다 약간씩 다른 형태를 띄고 있어 섣부른 판단은 위험하겠지만 '법적인 정리'가 필요하다는 데에는 모두가 동의하고 있다. ◇ 청산금이란 재개발사업시공사가 재개발조합의 조합원들이 제공한 대지의 가격과 분양받을 대지 또는 건축물의 차액을 징수하는 것을 말한다. 문제가 되는 것은 도시재개발법이 바뀌면서 가청산제도를 없애고 '분양처분의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 한다 '(제42조)고 명시했기 때문. 경제적으로 어려운 재개발조합원들이 아파트입주 몇 년전부터 분기별로 내야하는 '청산금'부담을 이기지 못해 소위 '딱지'로 불리는 분양권을 파는 일이 적지 않았고 이것이 사회문제화하자 분양처분고시가 된 후, 즉 집을 다 지은 후에야 청산금을 받을 수 있도록 개정한 것이다. ◇ 소송사례 법이 개정된 이상 행정심판위원회는 지난4월 서울관악구신림10동 신림2-1구역주택재개발사업주민들이 "아파트 건축공사가 진행되는 도중 가청산금부과는 위법"이라는 주장을 받아들이는 등 대체적으로 가청산금부과는 위법하다는 의견을 보이고 있다. 서울행정법원도 99년4월 용산구원효로 산천주택재개발조합사건(98구19097)서 부과처분을 취소시키는 등 일관된 입장을 보여왔다. 그러나 서울행정법원 11부(재판장 趙龍鎬 부장판사)가 지난달28일 행당구역제2지구 주택개량재개발조합사건에서 '조합원 동, 호수 및 계약체결일정통보'라는 서면은 행정처분으로 볼수 없다(2000구1057)고 판결했다. 이어 서울고법 특별4부(재판장 金明吉 부장판사)는 7일 행정법원이 행정처분으로 보고 청산금부과를 위법하다고 판단한 산천주택재개발조합사건에서 "행정처분이라 할 수 없다"고 판결했다.(99누4503) 재판부는 판결문에서 "조합은 공법적 처분으로서는 분양처분고시이전에 가청산금을 부과할 수 없으며 조합원이 정관에서 정한 금원을 임의로 납부하지 않을 때에는 민사소송으로써 그 지급을 구할 수 있을 뿐"이라고 밝혔다. 또 "가청산제도를 규정한 조합의 정관이 신법으로 무효가 됐다해도 이 사건 통지로 가청산금 납부의무가 발생했다고 볼 수 없는 등 공법상 지위에는 변동이 없다"고 덧붙였다. 한편 서울고법 민사합의19부(재판장 朴聖哲 부장판사)는 지난 1월 옥수제8구역재개발조합이 중앙건설을 상대로 낸 채무부존재소송(99나11405)에서 항소를 기각, 공사대금의 19%를 연체이자로 내야한다고 판결했다. ◇ 과연 행정처분인가 처음 가청산금 부과처분이 위법하다는 판결이 났을 때 건설업계는 "사실상 재개발사업을 포기하라는 것이나 마찬가지"라며 강력히 반발했었다. 이주비 등 부담이 과중한 마당에 공사비조달이 힘들어 지면 금융비용이 커지고 이후 아파트를 짓고 난 후 '청산'에 들어갔을 때 조합원들의 부담도 커질 수 밖에 없지 않느냐는 주장이다. 어차피 내야할 비용이면 사업이 원활히 추진될 수 있도록 하는 것이 오히려 이득이 아니냐는 주장. 가청산금 문제가 누가 완공까지의 금융비용을 부담할 것인가의 문제라고 해석하는 시각이다. 송흥섭 변호사는 "가청산제도가 조합원에게 불리하다는 시각 자체가 잘못됐다"며 "대지를 제공하고 대금을 먼저 찾고자 하는 경우까지 분양처분 고시후, 입주후에야 돈을 받으라고 하는 것은 재산권침해 우려가 있다"고 말했다. 이왕에 낼 사업비라면 선납하면 할인해주는 가청산제도가 모두에게 이익이라는 주장. 그러나 조합원들은 공적 자금이 투하되고 관리처분계획을 인가받는 등 국가가 하는 일이니만큼 엄격한 감독이 뒤따라야 조합과 시공사의 '협약'에 따른 '공사비부풀리기'를 막을 수 있다는 것이다. 행정처분이 아니므로 민사소송으로 해결하라는 식으로 넘기면 건설사와 조합임원들과의 내부조율을 어떻게 막겠느냐는 우려를 하고 있는 것이다. ◇ 공법적 영역은 어디까지 인가 공적 자금이 투하되는 재개발사업은 일반 사인간의 건설계약과는 다른 시각에서 보아야 한다는 것이다. 분양고시이전에 확정되지 않은 가청산금까지 수시로 납부해야 한다면 계약금, 중도금을 순차로 내고 입주시 잔금 20%를 내게 되는 일반분양자에 비해 조합원은 너무나 불리해 진다는 주장이다. 대지를 제공하는 조합원이 너무나 불안정한 지위에 놓이게 되는 것이다. 금융비를 누가 부담할 것인가의 문제라고 하더라도 지금의 연체료는 너무 과다하다는 지적이 있다. 17%에서 많게는 25%까지 되는 연체료는 가뜩이나 어려운 재개발조합원들이 실제 입주할 엄두를 내지 못하게 만들고 있다. 재개발이 서민들을 주거환경이 더욱 열악한 외지로 내모는 결과를 낳고 있는 것이다. ◇ 대안 구체적인 분쟁은 있는데 실질적인 해결은 없는 상태가 지속되고 있다. 사법부가 입체적인 접근으로 해결책을 제시해야 할 것이고 그에 앞서 법적인 정비를 해주어야 한다는 것이다. 총체적 난맥상을 보이는 재개발 문제가 제대로 정리되기 위해서는 공·사법의 영역, 가청산금부과시의 벌칙등이 정리되어야 할 것이다.

수해방지대책을 소홀히 한 재개발사업시행 건설업자와 지방자치단체가 수재민들에게 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울지법민사42부(재판장 李秀衡 부장판사)는 3일 김경택씨등 서울강북구미아동 주민 8명이 에스케이건설주식회사와 미아제1구역제1지구주택개량재개발조합, 서울특별시강북구를 상대로 낸 손해배상청구소송(98가합100318)에서 에스케이건설과 강북구가 주민들에게 모두 15억여원을 지급하라고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "에스케이건설은 재개발공사로 인해 토사가 노출되는 등으로 홍수피해가 예상됐으므로 토사유입방지시설을 갖추는 등 조치를 취했어야 했다"고 밝히고 "강북구도 부족한 수방대책을 설정, 이를 만연히 따른 건설사로 하여금 부적절한 수방대책을 취하게 만든 잘못이 있다"고 밝혔다. 그러나 재판부는 특이한 기상현상으로 인한 수해발생이라는 점을 참작, 감액비율을 60%로 제한했다. 98년8월 집중호우로 주택 또는 점포가 침수되는 피해를 입은 서울 강북구 주민들은 미아7동 재개발 공사가 시행되면서 토사를 유출, 하수로를 막는 등 수해방지를 소홀히 한 것이 피해 확대의 원인이 됐다며 이 사건 소송을 냈었다.