부동산중개인의 불법행위로 인해 손해를 입은 고객이 공인중개사협회로부터 공제금을 받기 위해서는 사건발생일로부터 2년 안에 공제금을 신청해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 전수안 대법관)는 지난달 24일 진모(48·여)씨가 한국공인중개협회를 상대로 낸 보험금청구소송 상고심(2006다27086)에서 시효소멸을 이유로 원고 패소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “피고가 운영하는 공제사업은 비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 그 성질에 있어서 상호보험과 유사한 것이므로 중개의뢰인이 공제사업자에 대해 갖는 공제금청구권의 소멸시효에 관하여도 (보험금액 등의 청구권 소멸시효를 2년으로 규정한) 상법 제662조의 단기소멸시효에 관한 규정을 준용해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 또 “공제금청구권은 공제사고의 발생으로 인해 구체적으로 확정돼 그 때부터 그 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로 그 소멸시효는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조1항의 규정에 의해 공제사고가 발생한 때로부터 진행한다”며 “공제금을 청구하기 위해 손해배상합의서 등을 제출하도록 규정한 부동산중개업법시행령 등 관련규정의 취지는 공제금을 지급하는데 있어 중개업자의 손해배상책임의 존부 및 범위를 참작하기 위한 것이므로 피고를 상대로 바로 공제금청구소송을 제기하는 것을 금지하거나 제한하는 것은 아니다”라고 덧붙였다. 진씨는 지난 97년 4월 공인중개사 김모씨로부터 준농림지로 개발 가능하다는 말을 믿고 충남 보령시 밭 1,500㎡을 4,000만원에 샀다. 하지만 이 지역이 문화재보호구역으로 개발이 제한된 사실을 알고 김씨 등을 상대로 손해배상소송을 내 2004년 7월 승소판결을 받았다. 진씨는 이 판결을 근거로 공인중개사협회에 공제금 지급을 청구했으나 시효소멸을 이유로 거부당하자 소송을 제기해 1·2심에서 모두 패소했었다.

변호사가 부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다는 대법원판결이 처음으로 나왔다. 이에 따라 변리사법이나 세무사법과는 달리 부동산중개업법이 변호사의 자동자격부여에 관해 명시적으로 규정하지 않아 시작된 이번 법정싸움은 오랜 공방끝에 공인중개사들의 승리로 끝나게 됐다. 대법원 특별1부(주심 강신욱 대법관)는 11일 이모(41) 변호사가 "부동산중개사무소 개설등록신청을 거부한 것은 부당하다"며 서울 서초구청장을 상대로 낸 거부처분취소소송 상고심(☞2003두14888)에서 이 변호사의 상고를 기각하고 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "변호사법 제3조와 제109조1호 등 관련 규정에 의하면 변호사의 직무는 법률상 전문지식에 기해 제공되는 소송 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 기타 법적 서비스를 처리하는 것이므로 거래당사자의 행위를 사실상 보조하는 업무를 수행하는데 그치는 구 부동산중개업법 제2조1호 소정의 중개행위와는 구별되는 만큼 변호사법 제3조의 '일반 법률사무'에 중개행위가 당연히 포함되는 것이라고 해석할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "변호사에게 부동산중개업이 허용된다고 한다면 변호사 직무의 독립성을 해할 염려가 있을 뿐만 아니라 비밀유지의무, 이익충돌회피의무 등 변호사의 신분상·직무상 의무를 규정한 변호사법의 입법취지와 상충될 여지가 있는 점, 변호사와 공인중개사의 가격제도를 두게 된 취지, 각각의 자격요건, 시험방법 및 과목, 양성제도의 각 상이점 등을 종합하면 변호사의 직무와 부동산중개업이 합치되지도 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "변호사의 직무에 부동산중개행위가 당연히 포함된다고 해석할 수도 없고, 변호사법에서 변호사의 직무가 구 부동산중개업법 시행령 제5조 단서 소정의 '다른 법률의 규정'에 해당한다고 명시한 바도 없으므로, 변호사는 구 부동산중개업법 제4조1항과 4항, 같은 법 시행령 제5조에 규정된 중개사무소개설등록의 기준을 적용받지 않는다고 할 수는 없다"고 설명했다. 이 변호사는 2002년7월 서초구청에 부동산중개사무소 등록을 신청했다가 거부당하자 서울행정법원에 소송을 제기했으나 1·2심에서 모두 패소했었다. 한편 대한변협은 2001년 서울의 한 법무법인에서 근무하고 있는 H변호사(40)가 낸 질의에 대해 "변호사도 부동산중개 행위를 할 수 있다"고 답변, 논란이 시작됐다. 변협은 당시 "부동산중개업법 등을 종합하면 '알선'은 의뢰인의 부탁을 받아 중개대상물과 이에 관한 거래에 관한 '상의·물색·소개·조력·약정서 작성 등 일련의 행위를 포괄한 행위'를 뜻하는 것으로 해석된다"며 "따라서 그것은 변호사법 제3조가 변호사의 직무로 정한 '일반법률사무'에 속하는 법률사무 내지 이에 부수된 행위에 속하는 것이므로 변호사는 직무의 일환으로 당연히 부동산중개업이 규정한 중개행위를 할 수 있다"고 설명했었다.

지난해 시행된 공인중개사 1차시험문제 가운데 한 문제가 잘못 출제됐다는 법원의 판단이 나왔다. 서울행정법원 제2부(재판장 한강현 부장판사)는 12일 제13회 공인중개사 1차시험에서 불합격한 강모씨 등 76명이 한국산업인력공단을 상대로 낸 공인중개사자격시험불합격처분취소 청구소송(2003구합11759)에서 "부동산학개론 과목에서 정답이 없는 문제가 출제됐다"고 밝히고, 그러나 "원고 모두에게 한 문제의 점수를 준다 하더라도 합격점수에 미달한다"며 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "전문분야에 관한 시험출제의 성격상 어느정도 다의적인 표현을 사용하는 것을 피할 수 없지만 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우는 타당성을 잃는다"며 "'부동산학개론 에이형 37번'의 경우 정답이 없는 문제로 모든 답항을 정답으로 인정해야 함에도 ㉱만을 정답으로 채점한 것은 재량권을 일탈한 것"이라고 밝혔다. 재판부는 그러나 "원고들의 경우 1.25점씩 올린다 해도 합격점수에 해당하지 않으므로 원고들 주장은 이유없다"고 덧붙였다. 강씨 등은 지난해 10월 실시된 13회 공인중개사 1차시험에 응시했으나 합격기준점수인 60점에 미달, 불합격처리되자 "7문제가 잘못 출제됐다"며 소송을 냈었다.

공인중개사가 아파트 매매를 중개하면서 매도인이 아파트를 분양받은 사실을 매수인에게 확인시켜 주고 매도인의 융자금액 등을 알려 준 이상 융자금액이 다소 차이나고 대상 아파트에 대한 이중매매나 가압류 사실을 확인해 알려주지 않았더라도 중개사 등에 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사2부(재판장 李胤承 부장판사)는 지난달 11일 김모씨(47)가 "아파트가 이중매매된 사실 등을 알려주지 않아 손해를 보았다"며 계약금과 중도금 등 8천만원을 돌려달라고 공인중개사 이모씨와 중개사 사무실 직원 황모씨 등 2명을 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(2002나48018)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "이씨 등은 매도인 윤모씨가 아파트를 담보로 평화은행으로부터 1억원이나 8천만원을 대출받았다고 원고에게 알려주고 매도인이 아파트를 분양받은 사실을 확인시켜 주는 등 중개대상물의 권리관계에 관한 확인 · 설명의무를 다했다고 판단된다"며 "윤씨가 주택조합을 탈퇴할 경우의 분양대금반환채권에 관해 또다른 대출자로부터 가압류 결정이 있었다는 것까지 확인할 주의의무가 있다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "설사 그와 같은 주의의무가 있다고 하더라도 대출금 차액이 2천만원에 불과한 점, 가압류한 채권이 조합원 자격을 탈퇴하는 경우 조합에 대해 갖는 분양대금채권의 일부인 점 등에 비춰 이 주의의무 위반과 이 계약이 해제됨으로써 원고가 입은 손해 사이에 인과관계가 있다고 보기 어렵다"고 덧붙였다. 김씨는 2000년11월 공인중개사 이씨 등을 통해 윤씨가 1996년7월 '문정대우2차아파트주택조합연합조합'으로부터 분양받은 서울 문정동 소재 아파트를 매수하면서 계약금 2천만원과 중도금 6천만원 등 8천만원을 지불했으나 이듬해 3월 윤씨가 김씨와의 계약전인 2000년4월 명모씨에게 아파트를 매도하고 대금 전부를 받았다는 것과 삼성생명으로부터 대출받은 융자금 5천만원을 갚지 못해 같은해 5월 동부지원으로부터 가압류 결정을 받은 사실 등을 알게 되자 계약을 해제한 뒤 매도인 윤씨와 계약에 관여한 이씨, 황씨를 사기죄로 고소하는 한편 이씨 등을 상대로 소송을 냈다. 윤씨는 징역8월을 선고받았으며, 이씨 등은 무혐의 처분을 받았다.