주상복합오피스텔 등 빌딩을 분양받은 구분소유자들이 관리단 집회를 열어 관리인을 선임했다면 관리규약을 만들지 못했더라도 그 순간부터 빌딩 관리 권한은 분양자가 아닌 관리단이 갖는다는 법원 결정이 나왔다. 부산지법 동부지원 민사1부(재판장 정원 부장판사)는 해운대 인근 모 주상복합오피스텔 빌딩의 시행사이자 분양사인 A사와 건물 관리 도급계약을 맺은 B사가 이 빌딩 구분소유자 관리단 집회에서 관리단장으로 선임된 C씨와 건물 관리 회사로 선정된 D사(소송대리인 법무법인 로고스)를 상대로 낸 업무방해금지 가처분사건(2016카합10003)에서 최근 A사와 B사의 신청을 기각했다. A사는 이 빌딩을 신축한 뒤 지난해 2월 B사에 2년간 건물 관리를 맡기는 계약을 체결했다. 그런데 이 빌딩을 분양받은 구분소유자들이 같은해 8월 관리단 창립집회를 열면서 문제가 불거졌다. 구분소유자들은 창립집회에서 C씨를 관리단장으로 선임한 다음 건물 관리 회사선정에 관한 전권을 관리단 집회에서 구성하는 관리위원회에 위임하기로 결의했다. 하지만 의결정족수가 전체 구분소유자의 4분의 3 이상에 미치지 못해 관리단 규약은 만들지 못했다. 관리위원회는 4개월 후인 12월 D사를 관리업체로 선정한 뒤 관리비 고지서와 내역서를 입주민들에게 통지했다. 또 "A사와 B사에는 빌딩 관리권한이 없으니 우리 계좌로 관리비를 납부해달라"는 문자메시지도 보냈다. 이에 A사 등은 "관리규약을 설정하고 관리인을 선임하는 관리단 결의절차가 제대로 이뤄지지 않았다"며 "관리단이 합법적인 관리업무를 개시하기 전까지는 우리가 빌딩을 관리해야 한다"면서 관리단 측의 관리비 징수 금지 등을 요구하는 소송과 함께 가처분 신청을 냈다. 관리단 측은 "관리규약 설정은 관리개시 요건이 아니다"라며 "적법하게 관리인을 선임했으므로 우리에게 관리 권한이 있다"고 맞섰다. 법원은 관리단 측의 손을 들어줬다. 재판부는 결정문에서 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 등에 따르면 관리단에 유효한 관리규약이 없더라도 공용부분에 대해 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있는 점 등을 감안할 때 관리규약이 설정되지 않았더라도 관리가 개시되지 않은 것은 아니다"라며 "구분 소유자들이 관리단 창립집회를 열고 관리인을 선임함으로써 관리 개시가 이뤄졌다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "분양자에게 한시적으로 빌딩 관리의무를 부여하는 것은 입주 초기에는 입주자들의 정보 부족과 의결정족수 충족의 어려움 등으로 관리단 구성이 잘 이뤄지지 않는 상황을 고려한 것"이라며 "관리단이 스스로 집회를 열어 조직행위를 하고 의사결정을 할 수 있는 상태라면 분양자의 한시적 관리 필요성은 소멸된 것으로 봐야 한다"고 설명했다.

동대표 해임을 요구하는 아파트 주민들의 서명동의서를 보관하고 있던 관리소장이 이를 당사자인 동대표에게 보여준 것은 개인정보보호법 위반이라는 대법원 판결이 나왔다. 개인정보보호법은 업무상 알게 된 개인정보를 정보주체의 동의를 받지 않고 제3자에게 제공한 사람과 그런 사정을 알면서도 개인정보를 제공받은 사람을 5년 이하의 징역이나 5000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 대법원 형사2부(주심 박상옥 대법관)는 서울 노원구의 한 아파트 주민들이 서명한 동대표 해임동의서를 동대표 A씨에게 보여준 혐의(개인정보보호법 위반)로 기소된 이 아파트 관리소장 정모씨에게 무죄를 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개인정보보호법 제59조 2호와 제71조 5호는 '개인정보처리자'에게 업무상 알게 된 개인정보를 정보주체의 동의없이 제3자에게 제공하지 않도록 의무를 부과하고 있는데, 여기에서 '개인정보처리자'는 개인정보를 '처리하거나 처리했던 자'를 포함한다"며 "정씨가 (평소) 아파트 관리소장으로서 아파트 주거생활의 질서유지와 관리비 수납 등 효율적인 관리업무를 위해 입주자들의 성명과 생년월일, 전화번호 등 개인정보를 운용하고 있었기 때문에 개인정보보호법이 규정하는 개인정보처리자에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "원심은 정씨가 A씨에 대한 문제의 해임동의서를 주민들로부터 넘겨받은 뒤 단순히 보관하고 있었다는 것만으로는 개인정보처리자 위치에 있지 않다고 판단했는데 이는 잘못"이라고 설명했다. A씨는 2014년 2월 아파트 보수공사 업체 선정 과정에서 부정행위를 저질렀다는 의혹을 받았다. 이에 주민 일부가 "A씨 등 동대표 9명을 해임하라"는 내용의 해임동의서를 작성했고, 입주민 1300여 세대 중 300여세대가 여기에 서명했다. 주민들로부터 해임동의서를 넘겨받아 보관하고 있던 정씨는 A씨의 요청을 받고 이를 보여줬고, 이를 본 A씨는 해임동의서에 서명한 입주민들을 고소하기도 했다. 정씨는 이후 A씨에게 해임동의서를 보여준 사실이 문제가 돼 개인정보보호법 위반 혐의로 기소됐다. 1,2심 재판부는 "정씨가 입주자들의 성명, 동호수, 전화번호 등 개인정보를 일시적으로 보유하고 있었던 것에 불과해 개인정보보호법이 규정하는 '개인정보처리자'에 해당하지 않는다"며 무죄를 선고했다.

건물주가 관리비 문제로 임차인과 다퉜다고 쇠사슬로 주차장을 봉쇄해 이용하지 못하게 했다면, 이는 채무불이행에 해당하므로 건물주는 임차인의 사무실 이전비용을 물어줘야 한다는 판결이 나왔다. 제주지법 민사 1단독 이정권 판사는 법무사 A씨가 관리비를 추가로 달라는 요구를 거부하자 주차장을 이용하지 못하게 한 임대인 B씨를 상대로 보증금과 인테리어비용 등을 청구한 손해배상 소송(2013가단17505)에서 "B씨는 2800여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판사는 "A씨는 법무사 사무실을 운영하기 위해 건물을 임차했고, 고객에게 세무서비스를 함께 제공하고자 B씨에게 세무사의 전대차계약에 대한 동의를 얻었는데도, B씨가 관리비를 문제삼아 건물 사용을 방해하고 주차장을 사용하지 못하게 한 것은 A씨에게 건물을 사용하게 해 줄 의무를 이행하지 않은 것"이라며 "따라서 A의 임대차계약 해지는 효력이 있고 B씨는 보증금과 인테리어비용 등을 물어줘야한다"고 설명했다. B씨는 "건물을 반환하고 원상복구 비용과 반환 때까지의 월임료를 지급하라"며 반소를 냈지만, 재판부는 "임대인이 보증금을 돌려주지 않았고 임차인이 건물을 계속 사용·수익한 것도 아니므로 월 임료는 인정되지 않고, A씨는 B씨에게 건물인도와 함께 원상복구 비용만 지급하면 된다"고 밝혔다. 법무사인 A씨는 2013년 5월 B씨와 보증금 1000만원에 연차임 1000만원, 임차기간을 1년으로 하는 임대차 계약을 체결했다. A씨는 2013년 10월 B씨에게 세무사를 영입해 함께 영업하겠다는 뜻을 밝히고 연차임을 100만원 더 지급하겠다고 했다. B씨는 이 같은 계약에 동의한다는 내용을 자필기재하고 서명도 했으나 다음 날 다시 찾아와 "건물 관리비는 사업등록자 기준으로 받아야겠으니 세무사 몫의 관리비를 달라"고 말했다. 이 문제를 두고 B씨는 사무실에 찾아와 A씨와 다투고 주차장에 A씨와 직원들이 세워놓은 차를 빼도록 시비와 욕설을 하다가 급기야 주차장 입구에 쇠사슬을 설치해 주차를 하지 못하도록 방해했다. 결국 A씨는 사무실을 옮기며 B씨에게 인테리어비용과 보증금을 청구하는 소송을 냈다.

부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 부산 사상구에 위치한 A상가가 입주자 김모씨를 상대로 "3년 동안 밀린 관리비 4500여만원을 지급하라"며 낸 관리비 청구소송 상고심(2015다10097)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 지난 11일 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "김씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 김씨가 내야 한다"고 판시했다. 이어 "김씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 대한 구분소유권을 상실했는데도 김씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 계속 관리비를 내야한다고 해석하는 것은 부당하다"고 설명했다. 김씨는 2010년 9월 부산 사상구에 있는 A상가에 있는 점포 일부를 경락받고 매각대금을 납부했다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았다. A상가가 김씨에게 관리비를 청구하자 김씨는 "등기를 마치지 않았고 점포도 운영을 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다"고 주장하며 거부했고 A상가는 소송을 냈다.

아파트 동별 대표자 선거에서 후보자가 사전선거운동을 했더라도, 아파트 입주자대표회의나 선거관리위원회는 사전선거운동을 이유로 후보 자격을 박탈할 수 없다는 판결이 나왔다. 입주자대표회의나 선관위가 주택법 시행령에서 정한 동대표의 피선거권 결격사유 이외에 별도의 결격 사유를 마음대로 창설해서는 안 된다는 취지다. 주택법 시행령 제50조4항은 미성년자나 관리비를 3개월 이상 연체한 경우 등 동별 대표자가 될 수 없도록 하고 있다. 노원구에 있는 A아파트 주민인 이모씨와 김모씨는 지난해 2월 동별 대표자 선거에 입후보했다. 그러나 아파트 선관위는 이씨와 김씨를 포함한 후보자 4명이 사전선거운동을 했다는 이유로 후보자 등록을 무효로 하기로 결의한 뒤 이들에게 통지했다. 이후 진행된 선거에서 다른 주민이 동대표들로 선출됐다. 김씨와 이씨는 "입주자대표회의가 정당한 등록 무효사유도 없이 우리들을 배제한 채 선거를 진행한 것은 규정에 위반해 무효"라고 주장하며 소송을 냈다. 서울북부지방법원 제13민사부(재판장 윤종수 부장판사)는 최근 김씨와 이씨가 입주자대표회의를 상대로 낸 동대표선거 무효확인의 소(2013가합20919)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "아파트입주자대표회의가 원고의 후보자 결격사유라고 주장하는 '사전선거운동을 한 경우'는 주택법 시행령이 규정하고 있는 동별 대표자 선거의 피선거권 제한 사유에 해당하지 않는다"며 "따라서 사전선거운동을 한 것은 등록무효사유에 해당하지 않으므로 원고들을 배제한 채 한 선거는 선거 관련 규정을 중대하게 위반해 무효다"라고 밝혔다. 재판부는 "피선거권은 단체의 민주적 정당성을 확보하기 위한 고유하고 기본적인 권리로서 최대한 보장돼야 하므로 이를 제한하는 규정은 엄격하게 해석돼야 한다"며 "주택법 및 동법 시행령에 동별 대표자의 피선거권 제한 사유를 관리규약 등에 위임하고 있지 않은 이상 결격사유를 아파트 입주자대표회의나 선거관리위원회가 임의로 창설할 수 없다고 하는 것이 타당하다"라고 설명했다. 권형필(변호사) 객원기자 jeremy.know@gyeomin.com·이장호 기자 jangho@lawtimes.co.kr

아파트입주자대표회의 의결로 아파트 상가 임대차계약이 체결됐더라도 임대차계약의 임대인이 관리사무소장으로 돼 있다면, 입주자대표회의는 계약 만료를 이유로 임차인에게 건물 인도를 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사3부(재판장 송인혁 부장판사)는 지난달 18일 동우아파트입주자대표회의가 아파트 어린이집 원장 이모씨를 상대로 낸 건물명도 청구 항소심(2013나9954)에서 원고 승소 판결했던 원심을 취소하고 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약서에 '본 계약은 입주자대표회의 의결에 따라 체결하는 것'이라고 적혀있지만, 관리규약에는 관리사무소장 및 주택관리업자인 관리주체가 어린이집 위탁계약 또는 임대차계약을 체결하고자 선정 공고를 하는 경우 중요계약 내용에 대해 입주자대표회의 의결을 거치라고 규정돼 있다"며 "당시 관리규약에는 관리주체가 낙찰자와 계약서에 기명·날인함으로써 계약 체결이 성립한다고 규정하고 있으므로 입주자대표회의가 당사자임을 전제로 하는 주장은 이유 없다"고 밝혔다. 재판부는 "당시 아파트관리규약은 입주자대표회의 의결사항에는 관리비예치금 증액, 부녀회 등 자생단체의 운영기준, 관리주체가 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항 등을 규정하고 있을 뿐, 복리시설인 어린이집에 관한 이용 등을 포함한 임대차계약 체결 여부 결정에 관한 사항은 입주자대표회의의 의결사항에 해당하지 않는다"며 "계약서에 입주자대표회의 의결에 따라 체결한다고 적혀 있다는 사정만으로 입주자대표회의가 임대차계약의 당사자임을 인정하기에는 부족하다"라고 설명했다. 2000년 아파트입주자대표회의는 아파트 상가에 어린이집을 운영하기로 하고 이씨와 임대차계약을 체결했다. 2008년부터는 입주자대표회의 대신 아파트 관리사무소장이 계약서상 임대인으로 바뀌었다. 2012년 2월 입주자대표회의는 보육시설을 새로 경쟁입찰을 해 뽑기로 하고, 이씨에게 건물을 비워달라고 요구했다. 그러나 이씨가 이를 거부하자 입주자대표회의는 건물 명도 소송을 냈다. 1심은 "계약서상 관리사무소장이 임대인으로 적혀있지만, 관리사무소장은 집행기구로서 실행행위를 한 것일 뿐 실질적 당사자는 입주자대표회의"라며 원고 승소 판결 했다.

아파트 입주자가 중앙 냉난방 방식으로 공급되는 냉난방을 차단하고 따로 냉난방 시설을 설치했더라도 중앙 냉난방 관리비를 내야 한다는 판결이 나왔다. 중앙 냉난방 시설을 설치한 주상복합아파트인 롯데캐슬프레지던트는 세대·점포별 냉난방 이용량을 측정하는 계량기를 설치하지 않고 전유면적 비율을 기준으로 난방비를 계산해 입주자들에게 부과해왔다. 상가 임차인인 배모씨는 2010년 12월부터 중앙 냉난방 공급 설비를 차단하고 자체 냉난방 시설을 설치했다. 그러나 관리회사는 관리비에 중앙 냉난방비를 포함했고, 배씨는 냉난방비를 제외한 관리비만 납부했다. 관리회사는 지난해 6월 "2012년 11월부터 2013년 4월까지 밀린 냉방비 등 2100여만원을 납부하라"고 통지했다. 배씨는 김모씨와 점포 임차권 양도계약을 체결하면서 밀린 관리비로 법적 문제가 생길 것에 대비해 관리비를 납부했다. 배씨는 계약을 완료한 뒤 아파트입주자대표회의를 상대로 "냉난방비 등 관리비를 돌려달라"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 지난달 18일 배씨가 낸 부당이득금 반환청구소송(2013가단27391)에서 "중앙 냉난방 공급에 따른 관리비 부과는 정당하다"며 주차장 운영비 부분만 부당이득으로 인정해 110여만원만 반환하라며 원고 일부 승소 판결을 했다. 고 판사는 판결문에서 "공동주택에 난방열량을 계량하는 계량기를 설치하지 않은 경우 난방비는 그 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 중 입주자 전체의 공동이익을 위해 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 일률적으로 지출하는 비용"이라며 "입주자가 개별·현실·구체적으로 사용한 비용으로 명확히 구분되지 않는 승강기 유지비나 청소비처럼, 난방비도 동일한 부과기준으로 부과하는 것으로 보이므로 중앙 냉난방을 공급받지 않아 냉난방비를 납부할 의무가 없다는 배씨의 청구는 이유 없다"고 밝혔다. 고 판사는 "다만 주택법 등에 관리주체가 입주자로부터 주차장 운영비를 관리비로 징수할 수 있다는 규정은 없는 것으로 보인다"며 "관리규약에서 징수 여부에 관한 규정을 두거나, 관리단 집회에서 주차장 운영비 징수를 결의하지 않은 만큼, 입주자대표회의는 배씨에게 주차장 운영비를 반환할 의무가 있다"고 설명했다.

컴퓨터 프로그램 판매업체가 프로그램을 자주 할인해 팔았다면 무단사용에 따른 손해배상금액도 할인 가격을 기준으로 받아야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사13부(재판장 심우용 부장판사)는 최근 미국에 있는 컴퓨터 프로그램 제작·판매업체 A사가 국내 전자부품 개발 회사인 B사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합529080)에서 "피고는 1억원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "컴퓨터 프로그램의 판매가격은 제조원가, 유통비, 일반관리비 등 제반 비용에 이윤이 더해져 결정되는 것이다"며 "판매가격 전체를 A사의 손해액으로 인정한다면 A사가 실제 입은 손해보다 더 많은 손해액을 인정하게 되는 불합리한 결과에 이르게 되므로 손해배상금액을 판매가격을 기준으로 산정할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "프로그램 전체가 판매된 사례는 거의 없으며, A사가 평소 프로그램을 정가보다 싼 값에 묶음 판매 하기도 한 점 등을 고려해 판매가의 4분의 1을 손배배상액으로 산정한다"고 설명했다. 국내 전자부품 개발·판매업체인 B사는 평소 A사의 전자설계자동화 프로그램을 이용해 전자제품을 설계해 왔다. A사의 프로그램은 전자부품 설계에 꼭 필요한 제품이지만 B사는 구입 비용이 컴퓨터 1대당 평균 2억원에 이르자 무단 복제해 2대의 컴퓨터에 설치·사용했다. B사의 불법 사용 사실을 뒤늦게 알게된 A사는 사용료 4억원을 지급하라며 소송을 냈다.

중앙난방식 아파트에 사는 사람은 실제로 난방을 이용하고 있는지 여부와 상관없이 난방비를 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사28단독 정찬우(현 서울동부지법) 판사는 최근 정모(56)씨가 자신이 거주하는 서울 서초동의 한 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 채무부존재 확인소송(2013가단252833)에서 원고패소 판결을 했다. 정 판사는 판결문에서 "중앙난방식 아파트의 난방비는 입주자 전체가 집합건물을 통일적으로 유지하고 관리하기 위해 일률적으로 지출해야 하는 비용이어서 입주자의 현실 수익을 전제로 하지 않는다"며 "난방 배관으로 모든 세대가 연결돼 있는 이상, 비록 정씨 세대의 난방이 차단돼 있다고 해도 정씨는 공용 부분 관리비로서 난방비를 납부할 의무가 있다"고 밝혔다. 정 판사는 "관리비도 일종의 사용료이므로 자신이 그 부동산을 사용한 만큼만 사용료를 지불하는 것이 상식에 부합하지만, 그러한 상식을 관철하기 위해 과도한 노력을 기울일 경우 오히려 사회적 낭비가 초래된다"며 "정씨의 청구가 받아들여지면 다른 세대들도 관리비가 과다하다며 납부를 거부할 수 있어 정씨의 항변은 받아들일 수 없다"고 설명했다. 정 판사는 "게다가 정씨는 입주할 때 자신의 세대에 난방공급이 안 된다는 사실을 미리 고지받고 이를 용인하면서 저렴하게 월차임을 정했다"며 "난방에 관련된 요금에 이의제기를 하지 않기로 약정한 이상, 특약에 반해 난방비를 부과하지 않을 수도 없다"고 덧붙였다. 정씨는 지난해 3월 서울 서초동의 104㎡인 S아파트를 임차했다. 1979년도에 준공된 A아파트는 중앙난방식으로 난방을 공급하고 있었는데 정씨가 임차한 세대는 난방배수관이 고장나 난방이 전혀 되지 않았다. 아파트입주자대표회의가 같은 해 3월부터 7월까지 난방비 16만7280원을 부과하자 "아파트 난방 인입관을 아예 차단해 난방의 혜택을 전혀 받지 않는데 난방비를 받는 것은 부당하다"며 소송을 냈다.

임대인이 하수구 배관 청소를 소홀히 해 건물에 침수사고가 발생했다면 보험사는 침수피해로 인한 보험금을 지급하지 않아도 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 양창수 대법관)는 지난달 27일 ㈜동부화재가 전모(41)씨를 상대로 낸 채무부존재 확인소송 상고심(2010다73482)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "전씨는 자신의 주거용 주택을 제외한 나머지 부분을 임대하면서 부동산임대업으로 사업자등록까지 마치고 임차인에게 관리비를 받기도 했다"며 "전씨는 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있었음에도 이를 제대로 이행하지 않았다"고 밝혔다. 또 "전씨가 해당 건물 지상 주차장의 집수정 및 배관을 관리하는 것은 임대인이 임대차목적물을 그 용법에 따라 사용하게 하기 위해 필요한 행위로 전씨의 '직무'에 해당한다고 볼 수 있다"고 덧붙였다. 전씨는 2005년 서울 서초구의 한 다가구주택을 구입해 4층을 자신의 주거로 사용하고 1~3층은 임대했다. 전씨는 2009년 6월 건물 하수구 집수정 배관이 막혀 하수가 역류해 1층이 침수되는 사고가 발생하자 보험사에 보험금을 요구했다. 보험사는 전씨가 주차장 하수구 집수정 배관 청소를 게을리 해 침수사고가 발생했고, 이는 보험금 면책사유에 해당한다며 2009년 9월 소송을 냈다. 1·2심 재판부는 "전씨가 주차장 하수구 집수정 및 배관을 관리하는 것은 전씨의 '일상생활' 범위에 속하기 때문에 보험금을 지급해야 한다"고 판단했다.