중개보조인이 매도인으로부터 계약 특약사항의 변경을 요청받고도 이를 매수인에게 전달하지 않아 매도인이 손해를 입었다면 사용자인 공인중개사도 배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울남부지법 민사13단독 정의정 판사는 매도인 황모씨가 공인중개사 원모씨와 중개보조인 하모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2018가단220431)에서 "피고들은 4000만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 황씨는 2017년 5월 9일경 원씨의 중개사무소에서 A회사와 서울 송파구에 있는 건물을 매도하는 계약을 맺고 계약금 2억5000만원을 받았다. 계약서에는 '2017년 7월말 전에 황씨의 배우자 김모씨가 소유하고 있는 일산의 K건물에 대한 매매계약이 해제(해지)될 경우, 이 계약은 계약금만 반환하고 해제한다'는 특약사항을 넣었다. 그런데 K건물에 대한 중도급 지급기일이 2017년 8월말로 변경되자 황씨 측은 중개보조인 하씨에게 이 같은 사실을 알리고 특약사항을 변경하고 싶다고 요청했다. 하씨는 A회사에 해당 사실을 전달하겠다고 말했지만 실제로는 알리지 않았다. 이후 K건물의 매매계약이 해지되자 황씨는 A회사와의 매매계약을 해제한다 통지했다. 그러나 A회사는 "특약사항 변경에 대해 듣지 못했으며, 매매계약은 유효하다"고 주장하며 소송을 내 승소했고, 황씨는 A회사에 계약금 외 손해배상금 1억원을 추가로 지급했다. 이에 황씨는 공인중개사 측이 특약사항 변경 요청을 매수인 측에 알리지 않아 손해를 입었다며 원씨 등을 상대로 소송을 냈다. 정 판사는 "중개업자가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생케 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고 중개보조원의 업무상 행위는 고용한 공인중개사의 행위로 본다"고 설명했다. 이어 "원씨 등은 황씨의 특약사항 변경 요청에 따라 황씨에게 손해가 발생하지 않도록 A회사 측에 그러한 사정을 전달해 특약사항 변경에 관한 협의를 할 기회를 제공했어야 했다"며 "원씨 등은 특약사항의 중요성을 알면서도 주의의무를 위반해 황씨에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 다만 정 판사는 "황씨의 특약사항 변경 요청사항이 A회사에게 전달됐더라도 매매계약의 해제기한이 변경됐을 거라고 단정할 수 없다"며 배상책임을 40%로 제한했다.

땅 소유자가 누구인지를 둘러싸고 벌어진 소송이 호적부에 따라 판가름나게 됐다. 대법원은 호적부에 기재된 사항은 진실에 부합하는 것이라는 추정을 받기 때문에 이를 뒤집으려면 추정을 번복할 만한 명백한 증거가 있어야 한다고 판단했다. A씨는 2007년 12월 강원도의 한 임야를 자기 명의로 소유권보존 등기를 했다. 임야대장에는 이 땅이 1932년부터 B씨 명의로 되어 있었지만, A씨는 보증인 3명으로부터 'A씨가 1990년 3월 이 토지를 매입해 현재 사실상 소유하고 있다'는 내용의 보증서를 받아 당시 시행중이던 구 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 소유권보존 등기를 한 것이다. 그런데 이후 문제가 생겼다. C씨 등 삼남매가 "B씨는 우리 아버지"라며 이 땅에 대한 소유권을 주장한 것이다. C씨 등은 "A씨가 낸 보증서는 허위"라며 "A씨가 소유권보존등기를 한 땅은 원래 우리 아버지 땅이므로 상속인인 우리에게 상속돼야 한다"면서 소송을 냈다. 이에 A씨는 "토지 소유자였던 B씨가 C씨의 아버지라는 증거가 없다"면서 "토지 소유자였던 B씨와 C씨의 아버지는 동명이인일 뿐"이라고 맞섰다. 임야대장 상에 소유자로 기록된 B씨와 C씨 삼남매가 아버지라고 주장하는 사람의 이름이 동일하긴 하지만 임야대장 상의 B씨 주소와 C씨 삼남매의 호적부에 기록된 이들 남매의 아버지의 주소가 다르다는 점을 근거로 한 것이었다. 특히 임야대장에는 B씨의 나이가 기록돼 있지 않았는데, C씨 삼남매의 아버지가 B씨라면 이 땅의 소유권을 12세에 취득한 것이 돼 B씨를 이들 남매의 아버지로 볼 수 없다는 것이었다. 기재사항은 진실에 부합하는 것이라는 추정 받아 1,2심은 C씨 삼남매의 손을 들어줬다. 임야대장에 기록된 B씨의 주소지에서 50여년간 살았던 이웃이 '근방에 동명이인이 없었다'고 증언한 데다 토지 매매계약서의 내용을 모두 A씨가 작성했고 인감증명서도 첨부된 사실이 없어 매도인의 인장의 진정 성립을 확인할 방법이 없다는 이유에서였다. 1,2심은 C씨 삼남매의 아버지가 임야대장에 기록된 B씨라면 12세에 토지를 받은 셈이 된다는 A씨의 주장에 대해서도 과거에는 출생 후 수년이 지난 후에야 출생신고가 이뤄지는 일이 빈번했으므로 나이가 일치하지 않았을 개연성이 높다고 판단해 받아들이지 않았다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사3부(주심 민유숙 대법관)는 C씨 삼남매가 A씨를 상대로 낸 소유권확인소송(2018다240950)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 춘천지법으로 돌려보냈다. 기재에 반하는 증거 있어야 추정번복 할 수 있어 재판부는 "호적부의 기재 사항은 진실에 부합하는 것이라는 추정을 받고, 그 기재에 반하는 증거가 있거나 그 기재가 진실이 아니라고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때라야 그 추정을 번복할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "C씨의 아버지가 임야대장의 B씨와 동일인이라면 이 사건 임야를 C씨의 아버지가 만 12세도 되지 않은 미성년자로서 취득한 것이 되는데 이를 통상적이라고 할 수 있는지 의문"이라며 "임야대장에 기재된 소유자인 B씨의 주소지에서 C씨의 아버지가 거주했다고 볼 만한 기록이 없다"고 설명했다. 그러면서 "C씨의 아버지와 이 사건 임야의 소유명의자는 성명만 동일할 뿐 동일인이라고 쉽사리 인정할 수 없다"면서 "호적부 기재를 뒤집을 만한 사유가 주장·증명됐다고 보기 어렵다"고 판시했다.

매수인이 '가(假)계약' 명목으로 매도인에게 돈을 지급했다가 본계약 체결을 포기했다면 '가계약금'을 되돌려 받을수 없다는 판결이 나왔다. 가계약은 법적으로 인정되는 개념이 아니지만, 실무상 매수인의 일방적인 계약 체결 요구권을 보장하는 성격이어서 매도인이 갖는 법적 불안정성을 보상해 줄 필요가 있다는 취지다. 대구지법 서부지원 소액3단독 권순탁 판사는 A씨가 B씨를 상대로 낸 보관금반환소송(2018가소21928)에서 최근 원고패소 판결했다. 권 판사는 "우리 사회의 거래관행에 '가계약'이라는 법률행위가 광범위하게 형성돼 있지만, (가계약은) 법률상의 의미와 구속력에 관하여 정립된 법리가 없다"며 "가계약은 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진 불분명한 무엇일 수밖에 없다"고 지적했다. 이어 "가계약은 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서, 일반적으로 본계약의 중요부분에 대하여 어느정도 합의가 있은 뒤에 이뤄진다"며 "대부분 합의 내용에 관해 서면을 작성하지 않은 채 '빠른시일 내에 본계약 체결 여부를 결정하기로 하고, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느정도 부담한다'는 정도의 인식을 공유하는 데 그친다"고 설명했다. 그러면서 "가계약은 매수인에게 다른 사람에 우선해 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고 매도인은 이를 수인하는 데 본질적 의미가 있으므로 가계약은 매수인을 위한 장치"라며 "매수인이 매매계약 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금 반환 역시 포기해야 하는데 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다"고 판시했다. A씨는 지난 4월께 B씨로부터 자기 소유의 부동산을 매입하지 않겠냐는 제안을 받았다. A씨는 매매대금 2억 7000만원에 부동산을 매수하기로 합의하고, 본계약을 맺기 전 '가계약금' 명목으로 B씨에게 300만원을 송금했다. 하지만 A씨는 다시 부동산을 매입하지 않기로 하고, B씨에게 가계약금을 되돌려달라고 했다. 하지만 B씨가 이를 돌려주지 않자 A씨는 "가계약금은 단지 매매계약 체결 여부를 결정할 여유를 한 달 정도 달라는 뜻에 불과하다. 매매계약이 성립되지 않으면 반환해야 한다"고 주장하며 소송을 냈다.

건물 안전진단에서 'D등급'을 받아 재난위험시설로 지정된 건물의 주인이 이 같은 사실을 알려주지 않고 판 것은 매도인의 신의칙상 고지의무 위반이라는 고등법원 판결이 나왔다. 따라서 이 경우 매도인은 매수인에게 받은 매매대금 가운데 건물의 시가를 뺀 차액을 매수인에게 배상해야 한다는 취지다. 서울고법 민사31부(재판장 오석준 부장판사)는 매수인 A씨가 매도인인 B사(社)와 공인중개사 C씨를 상대로 낸 손해배상소송(2017나2060438)에서 "B사는 A씨에게 2억6700만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A씨는 2014년 C씨의 중개로 B사로부터 서울 마포구 빌딩 7층을 17억6000만원에 매수했다. 1986년 준공된 이 건물은 2009년 8월 정밀안전진단을 받았는데, 진단결과 '주요부재에 결함이 발생해 전체적인 보수·보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정해야 하는 상태'인 D등급을 받았다. 마포구청은 2014년 이 건물에 대해 민원이 제기되자, 현장확인을 실시한 뒤 건물 관리단에 건축물 안전조치 요청 공문을 보냈다. 구청은 또 긴급안전점검을 재차 실시한 뒤 보수·보강공사를 시행할 것을 관리단에 요청했다. 이에 A씨는 "매도인인 B사와 건물을 중개한 C씨가 (매매에 앞서) 건물이 안전등급 D등급을 받았으며 재난위험시설로 지정된 사실을 모두 알고 있었음에도 그 같은 사실을 고지하지 않았다"며 "그 사실을 알았다면 매매대금보다 낮은 가격에 건물을 살 수 있었으므로 차액 2억6700만원을 연대해 배상하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "통상적으로 매매 대상이 되는 건물이 객관적으로 안전하게 사용 수익할 수 있는 상태에 있는가는 매우 중요한 요소로 그 곳에 입주할 매수인에게는 구입 여부를 결정하는 기본적인 전제조건이 된다고 보는 것이 경험칙에 부합한다"고 밝혔다. 이어 "B사는 2003년부터 건물 7층을 소유해 사무실로 이용해왔는데 (건물에) 문제가 있고 안전등급 D등급으로 지정됐다는 사실을 알고 있었다"며 "A씨가 건물이 안전등급 D등급을 받았다는 사실을 사전에 알았더라면 매매계약을 체결하지 않았거나 적어도 당초 매매대금으로 매수하지 않았을 것"이라고 설명했다. 그러면서 "건물이 재난위험시설로 지정됐다는 사실은 매매계약을 체결하는 데 매수인에게 중요한 고지대상이 되고, 매도인인 B사로서는 그 사실을 매수인이 충분히 인식할 수 있도록 고지해야 할 신의칙상 주의의무가 있다"며 "B사는 고지의무를 위반해 손해를 배상할 책임이 있으므로, 건물 시가 14억9300만원과 실제 매수가격 17억6000만원의 차액인 2억6700만원을 A씨에게 지급하라"고 판시했다. 다만 재판부는 1심과 달리 공인중개사 C씨에 대해서는 "A씨가 제출한 증거만으로는 C씨에게 매매계약 당시 건물 상태와 관련해 고의 또는 중개대상물의 확인·설명의무를 게을리 한 과실이 있다고 인정하기 어렵다"며 책임을 인정하지 않았다.

한화에너지(합병 후 인천정유) 합병과정에서 발생한 손해를 두고 현대오일뱅크가 김승연(66) 한화그룹 회장을 상대로 낸 손해배상소송이 대법원에서 또다시 파기환송됐다. 손해배상액을 10억원으로 제한한 2심 판결이 위법이라는 취지다. 2002년 소송이 제기된 후 두번째 파기환송이다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 12일 현대오일뱅크가 김 회장과 한화케미칼, 한화개발, 동일석유를 상대로 낸 손해배상청구소송(2017다6108)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "매도인이 회사의 상태에 관해 사실과 달리 진술·보증을 하고 이로 말미암아 매수인에게 손해를 입힌 경우에는 계약상 의무를 이행하지 않은 것에 해당하므로 일종의 '채무불이행 책임'이 성립한다"고 밝혔다. 이어 "기업인수계약에서 진술·보증 위반으로 인한 손해배상의 범위나 금액을 정하는 조항이 없는 경우에는 매수인이 소유한 대상회사의 주식가치 감소분 또는 매수인이 실제 지급한 매매대금과 진술·보증 위반을 반영하였을 경우 지급하였을 매매대금의 차액을 산정하는 등의 방법으로 손해배상액을 정해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "진술·보증 조항의 위반으로 인한 손해배상책임에 관한 조항에서 '인천정유 또는 원고에게 손해가 발생한 경우 현금으로 원고에게 배상한다'는 약정은 구체적으로 손해배상의 범위와 그 금액을 산정하는 방법을 정한 것"이라며 "그 문언에 따르면, 김 회장 등이 진술·보증한 것과 달리 기업지배권이 이전되는 시점 이전의 사유로 인천정유의 우발채무가 발생하거나 부실자산 등이 추가로 발견되면 특별한 사정이 없는 한 그 금액이 진술·보증 위반으로 원고가 입게 되는 손해"라고 판시했다. 현대오일뱅크는 1999년 김 회장 등으로부터 한화에너지(현 인천정유) 주식 400만주를 497억여원에 사들여 합병했다. 합병을 진행하면서 현대오일뱅크는 계약서에 '한화에너지는 일체의 행정법규를 위반한 사실이 없고, 이와 관련해 행정기관으로부터 조사를 받고 있거나 협의를 진행하는 것은 없다. 주식을 넘긴 이후 이런 위반 사항이 발견된 경우나 계약상의 약속사항을 위반해 현대오일뱅크에 손해가 발생하면 김 회장 등 한화 측은 500억원 한도 내에서 이를 배상한다'는 진술·보증 조항을 포함시켰다. 그런데 1998년부터 해오던 군납유류 담합 행위가 2000년 공정거래위원회에 적발됐다. 한화에너지와 현대오일뱅크, ㈜SK 등이 함께 입찰 담합을 저질렀던 것이다. 공정위는 이들에게 시정명령과 함께 475억여원의 과징금을 부과했다. 이어 정부는 2001년 군납유류를 담합한 정유사들을 상대로 손해배상소송을 제기했다. 이때문에 현대오일뱅크는 거액의 소송 비용까지 지출하게 되자 진술·보증 조항을 근거로 김 회장과 한화를 상대로 "322억원을 내놓으라"며 소송을 냈다. 1심은 한화 측의 책임을 인정해 현대오일뱅크가 지출한 변호사비용 등 8억2730만원을 배상하라고 판결했다. 하지만 2심은 현대오일뱅크도 담합에 가담한 행위자로서 사전에 사건을 예견할 수 있었던 '악의'의 매수인이라며 1심을 깨고 한화에 배상 책임이 없다고 판결했다. 대법원은 2015년 10월 진술·보증 조항을 넣었다면 매수자가 매도인의 과거 불법행위 이미 사실을 알고 있었다고 해도 매도인은 손해를 배상할 책임이 있다며 파기환송했다. 대법원은 "주식양수도계약서에 나타난 당사자의 의사는 주식매매 이후에 진술·보증 조항을 위반하는 사항이 발견되고 그로인해 손해가 발생하면 현대오일뱅크가 위반 사항을 계약체결 당시 알았는지와 관계없이 김 회장 등 한화 측이 현대오일뱅크에 위반 사항과 상당인과관계에 있는 손해를 배상하기로 하는 합의를 한 것으로 봐야 한다"며 "현대오일뱅크가 진술·보증 조항의 위반사항인 담합행위를 사전에 알고 있었고 담합행위로 공정위의 제재를 받을 가능성이 있어 이를 주식양수도 대금 산정에 반영할 기회를 갖고 있었더라도 그런 점만으로 현대오일뱅크의 손해배상청구가 공평의 이념 및 신의칙에 반한다고 볼 수 없다"고 판시했다. 계약 당사자가 계약내용을 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다는 것으로, 일단 유효하게 성립한 계약상의 책임을 공평의 이념이나 신의칙과 같은 일반원칙에 의해 제한하는 것은 자칫 사적 자치의 원칙이나 법적 안정성에 대한 중대한 위협이 될 수 있어 신중을 기해 극히 예외적으로만 인정해야 한다는 취지다. 환송후 항소심은 "약정상 원고에게 손해가 발생한 경우도 배상해야 하지만, 손해액을 입증하는 것이 어렵다"며 배상액을 10억원으로 판단했다. 대법원 관계자는 "기업인수계약에서 진술·보증 위반에 따른 △손해배상책임의 법적 성격(일종의 채무불이행 책임)과 △손해배상액의 원칙적 산정방법(매수인이 소유한 대상회사의 주식가치 감소분 또는 매수인이 실제 지급한 매매대금과 진술·보증 위반을 반영하였을 경우 지급하였을 매매대금의 차액을 산정하는 등의 방법)을 밝히고, △당사자들이 손해배상의 범위와 그 금액을 산정하는 방법을 약정한 경우 그에 따라야 함(인천정유의 우발채무가 발생하거나 부실자산 등이 추가로 발견되면 특별한 사정이 없는 한 그 금액이 진술·보증 위반으로 원고가 입게 되는 손해임)을 선언한 판결"이라고 설명했다.

진귀한 고미술품인 줄 알고 산 서화들이 가짜였다면 매수인은 매매계약을 취소할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 착오로 인한 취소와 매도인의 하자담보책임 제도는 취지와 효과가 다르므로, 매매계약 내용 중요 부분에 착오가 있는 경우에는 매도인의 하자담보책임 성립여부와 상관없이 매도인이 매매계약을 취소할 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 윤모씨가 "매매대금 1억9400만원을 돌려달라"며 홍모씨를 상대로 낸 위약약정금청구소송(2015다78703)에서 "홍씨는 위작 서화를 인도받음과 동시에 윤씨에게 1억7370만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 윤씨는 2007년 6월 홍씨로부터 단원 김홍도의 그림과 선조대왕 어필 등 서화 10점을 1억9400만원에 매수하는 계약을 체결했다. 계약에는 '감정 결과 위작으로 판명되었을 때에는 수령한 대금을 즉시 반환하고 문화예술품을 인수해 간다'는 내용이 있었다. 그런데 이후 감정결과 작품 중 4점이 가품으로 밝혀졌다. 윤씨는 계약에 따라 매매대금을 반환해달라고 요구했으나 홍씨가 이를 거부하자 소송을 냈다. 홍씨는 재판과정에서 "매매목적물의 하자로 매수인이 매도인에 대해 담보책임을 물을 수 있는 경우에는 착오에 관한 규정이 배제돼야 한다"면서 "윤씨가 매매 목적물의 하자에 대해 내게 하자담보책임을 물어 위약약정금을 청구했으므로, 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수는 없다"고 주장했다. 재판부는 "민법 제109조 1항에 따르면 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 그 착오에 중대한 과실이 없는 표의자는 그 법률행위를 취소할 수 있다"며 "또 민법 제580조 1항, 제575조 1항에 의하면 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 하자가 있는 사실을 과실 없이 알지 못한 매수인은 매도인에 대하여 하자담보책임을 물어 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. "하자담보책임 물어 손해배상 청구도 할 수 있어" 이어 "(이 같은) 착오로 인한 취소 제도와 매도인의 하자담보책임 제도는 그 취지가 서로 다르고 그 요건과 효과도 구별되므로, 매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 매수인은 매도인의 하자담보책임이 성립하는지와 상관없이 착오를 이유로 그 매매계약을 취소할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "윤씨가 위작인 서화를 진품으로 알고 매수한 것은 법률행위 내용의 중요 부분에 대한 착오가 있는 경우에 해당한다"면서 "원심은 매매계약 중 위작 서화 부분이 착오를 이유로 한 윤씨의 의사표시에 따라 적법하게 취소됐다고 판단한 후 '윤씨가 이미 하자담보책임을 물었으므로 매매계약 취소까지 할 수는 없다'는 홍씨의 주장을 배척했는데, 이러한 원심의 판단은 정당하다"고 판시했다. 앞서 1·2심도 "담보책임과 착오는 요건과 효과가 다르다"며 "홍씨는 위작인 서화 4점을 인도받음과 동시에 1억7370만원을 돌려주라"고 판결했다.

부동산 다운계약 사실을 신고한 공익제보자가 기대했던 것보다 훨씬 적은 포상금을 받게되자 소송을 냈지만 패소했다. 불법계약 행위가 포상금 지급기준이 변경되기 전 발생했기 때문에 개정전 법률이 적용돼야 한다는 취지다. 제주지법 행정1부(재판장 김진영 부장판사)는 이모씨가 서귀포시장을 상대로 낸 포상금 지급거부처분 취소소송(2017구합859)에서 최근 원고패소 판결했다. 이씨는 2015년 7월 31일 A씨와 B씨가 4억1000만원짜리 부동산을 거래하면서 계약서에는 매매금액을 2억6000만원으로 적는 '다운계약서'를 작성한 사실을 알게됐다. 다운계약이란 매도인은 양도세를, 매수인은 취득세를 줄이기 위해 실거래가를 낮게 신고하는 불법 계약이다. 이씨는 서귀포시에 다운계약을 신고하면서 포상금을 달라고 신청했다. 서귀포시는 조사에 착수해 A씨와 B씨에게 5000여만원의 과태료를 부과하고 신고자인 이씨에게는 포상금 50만원을 지급했다. 하지만 이씨는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제25조의2 제1항, 3항 등에 따라 과태료의 20%에 해당하는 980여만원 포상금으로 달라고 요구했다. 현행 부동산 거래신고법 시행령에는 부동산 다운계약 신고시 천만원을 넘지 않는 범위에서 과태료의 20%를 지급하도록 돼 있다. 하지만 서귀포시가 이를 거부하자 2017년 10월 "50만원 포상금 지급결정을 취소해달라"며 소송을 냈다. 재판부는 "이씨가 포상금 지급에 관해 적용되어야 한다고 주장하는 법률은 2016년 12월 2일 신설된 조항으로 부칙에 따라 2017년 6월 3일 이후 이뤄진 위반행위에 적용된다"며 "그 이전인 2015년 7월께 있었던 사건에 대해서는 신설 포상금 지급규정이 적용되지 않는다"고 설명했다. 이어 "이씨가 이 규정이 적용됨을 전제로 서귀포시가 과태료의 100분의 20에 해당하는 금액을 포상금으로 지급할 의무가 있다는 주장을 받아들일수 없다"고 판시했다.

부동산 거래 당사자들이 매매 목적물을 변경해 다시 계약을 했더라도, 공인중개사는 변경되기 이전의 매매 계약서까지 따로 보존할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 목적 부동산이 바뀌기 이전의 계약은 새로 맺은 계약과 구분된 별도의 완결된 계약으로 봐야 한다는 취지다. 전주지법 행정1부(재판장 김수일 부장판사)는 공인중개사 이모씨가 전주시 덕진구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2017구합2049)에서 최근 원고패소 판결했다. 재판부는 "공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성해 교부하고, 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존해야 한다"며 "'중개가 완성된 때'라 함은 계약의 중요한 내용이 확정돼 당사자 사이에 더이상 계약의 내용이 보충·변경될 필요가 없는 경우"라고 설명했다. 이어 "1차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 다시 2차 매매계약에 체결한 것이 아니라 1차 매매계약 당시 이미 중개가 완성돼 계약이 유효하게 체결됐고, 추후 합의로 1차 계약을 해제한 후 새로운 2차 매매계약을 체결했다고 보는 것이 합리적"이라고 지적했다. 그러면서 "공인중개사법은 중개가 완성된 때에는 계약서 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐 거래계약의 유·무효나 해제여부에 따라 보존의무에 예외를 두고 있지 않다"며 "1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개가 완성된 것으로 볼 수 있으므로 이씨는 1차 매매계약서 사본을 보존해야 할 의무가 있다"고 판시했다. 공인중개사인 이씨는 2014년 4월 경 전주시 덕진구에 있는 토지 3필지(164번지, 165번지, 166번지)에 관해 매도인을 A씨, 매수인을 B씨로 하는 부동산 매매계약을 중개하고 계약서를 작성했다. 4개월 정도 시간이 흐른 뒤 A씨와 B씨는 다시 166번지만 거래 목적물로 삼아 재계약을 맺자고 합의했다. 이에 이씨는 A씨와 B씨가 보는 앞에서 기존 계약서를 파기하고 166번지를 대상으로 새로운 매매계약서를 작성했다. 하지만 매수인측이 대금 지급을 차일피일 미루면서 거래는 원만하게 진행되지 않았다. 결국 관계가 틀어진 매도인 측은 이씨가 공인중개사법 제26조 1항에 따른 '거래계약서 보존의무'를 지키지 않았다며 신고했고, 관할 행정청인 덕진구청은 업무정지 1.5개월의 처분을 내렸다. 이씨는 "1차 매매계약 당시에는 중개계약이 완성되지 않았기 때문에 계약서 보존의무가 없었다"며 항변했지만 받아들여지지 않 았다. 이에 이씨는 지난해 9월 "업무정지 처분을 취소해달라"며 소송을 냈다.

소셜커머스 상품판매업체 쿠팡이 운영하는 '로켓배송 서비스'는 국토교통부의 허가가 필요한 화물자동차 운송사업에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 쿠팡은 배송할 상품의 매도인에 해당하므로 로켓배송은 매매 목적물인 상품을 매도인이 직접 매수인인 소비자에게 인도하는 채무이행으로 봐야 한다는 것이다. 서울고법 민사7부(재판장 이원범 부장판사)는 CJ대한통운 등 택배업체 9곳이 쿠팡(소송대리인 김앤장 법률사무소)을 상대로 낸 운송금지소송(2017나2050851)에서 최근 1심과 같이 원고패소 판결했다. 재판부는 "화물자동차 운송사업이란 '다른 사람의 요구에 응해 화물을 유상으로 운송하는 사업'을 말하는데, 타인의 요구가 아닌 자신의 필요에 따라 화물을 운송하는 것은 운송사업에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "매매계약상 매도인은 매수인에 대해 매매 목적물에 대한 권리를 이전해 줄 의무가 있고, 원칙적으로 특정물 인도 이외의 채무변제는 채권자 현주소에서 해야 한다"며 "쿠팡은 배송지에서 구매자에게 상품을 인도할 의무가 있으므로 상품을 직접 배송지로 운반하는 것은 쿠팡의 필요에 따른 것일 뿐 구매자의 요구에 응한 것이라 볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "쿠팡은 화물자동차 운송사업에 해당한다고 볼 수 없으므로 화물자동차법이 금지하는 자가용 화물자동차를 유상으로 화물운송용으로 제공하거나 임대한 행위에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 쿠팡은 2014년 3월부터 제품공급업체로부터 상품을 매입해 물류센터에 상품을 보관한 후 구매자들에 상품을 직접 판매했다. 이 과정에서 쿠팡은 화물자동차 운송사업 허가를 받지 않고 쿠팡맨(배송직원)이 직접 구매자에 상품을 배송하는 '로켓배송 서비스'를 실시했다. '화물자동차 운송사업을 경영하려는 자는 국토교통부장관 허가를 받아야 한다'는 화물자동차법에 따라 허가를 받고 운송사업을 하던 택배회사들은 "실질적으로 구매자들로부터 배송비를 지급받는데도 허가 없이 화물자동차 운송사업을 실시했다"며 "쿠팡의 불법행위로 매출액이 감소되는 영업손실을 입었으므로 손해배상 및 (쿠팡의) 운송을 금지해야 한다"며 소송을 냈다.

공인중개사가 토지 거래를 중개하면서 계약서에 매매가격을 부풀려 기재하자는 매수인의 요구를 거절하지 않았다면, 허위계약서 작성으로 매도인이 입은 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사9단독 김동혁 판사는 토지 매도인 윤모씨가 공인중개사인 송모씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2016가단541402)에서 "송씨는 1900여만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 김 판사는 "송씨는 공인중개사로서 자신이 중개한 거래의 거래내용을 진실하게 작성해야 하는데도 이 같은 의무를 위반해 매매대금을 거짓으로 쓴 계약서를 작성했다"며 "이러한 불법행위로 인해 (매도인)윤씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 윤씨도 매수인의 업계약서 작성요청에 응한 책임이 있다며 송씨의 배상책임을 60%로 제한했다. 하지만 법원은 매도인이 받은 과태료에 대해서는 송씨의 배상책임을 인정하지 않았다. 김 판사는 "과태료는 윤씨의 잘못에 대해 별개로 부과된 것이므로 송씨의 불법행위와는 상당인과관계가 없다"며 "윤씨가 성인으로 온전하게 책임능력을 가지고 있는 이상 이러한 책임까지 (공인중개사인)송씨에게 전가할 수 없다"고 판시했다. 윤씨는 2015년 6월경 경기도 용인시에 있는 땅 3442㎡를 1억5600만원에 최씨에게 매도하는 계약을 맺었다. 이 거래는 송씨가 중개했다. 그런데 매수인 최씨는 은행에서 토지 구매자금을 대출받기 위해 필요하다며 윤씨와 송씨에게 매매가격을 실제보다 부풀려 적는 소위 '업(Up) 계약서'를 작성하자고 은밀하게 요구했다. 업계약서를 작성하면 금융기관으로부터 더 많은 자금을 대출받는데 유리하고, 재(再)매각시 양도차익을 줄일 수 있어 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다는 점을 노린 것이다. 크게 손해볼 것이 없다고 판단한 윤씨는 최씨의 요구를 받아들였고, 송씨도 매매가를 실제 거래 가액보다 80%가량 부풀린 2억6000만원이 적힌 계약서에 서명·날인했다. 하지만 이 토지가 주변 시세보다 지나치게 높은 가격에 거래됐다는 점을 의심스럽게 여긴 세무당국에 의해 업계약서 작성 사실이 발각됐다. 결국 윤씨는 880만원의 과태료 처분을 받았고, 자경농지 자격으로 받은 2700만원의 양도소득세 감면 혜택도 박탈됐다. 부정행위자에 대한 세제해택을 배제하는 조세특례제한법 제129조가 적용됐기 때문이다. 이에 윤씨는 송씨의 엉터리 중개로 인해 손해를 입었다며 "양도소득세 상당액와 과태료 등 5400만원을 배상하라"며 소송을 냈다.