1심에서는 하지 않았던 주장을 1심 패소 후 항소이유서에 추가했더라도 이를 곧바로 '실기(失機)한 공격·방어방법'에 해당한다고 보기는 어렵다는 대법원 판결이 나왔다. 민사소송법은 제146조에서 '공격 또는 방어의 방법은 소송의 정도에 따라 적절한 시기에 제출해야 한다'는 '적시제출주의'를 규정하는 한편, 제149조 1항에서 당사자가 이를 어겨 고의 또는 중대한 과실로 공격 또는 방어방법을 뒤늦게 제출함으로써 소송의 완결을 지연시키게 하는 것으로 인정될 때에는 재판부 직권 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 이를 각하할 수 있도록 하고 있다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B종중을 상대로 낸 소유권이전등기소송(2017다1097)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 전주지법으로 돌려보냈다. A씨는 2015년 4월 B종중이 소유하고 있던 토지를 8235만원에 매수하기로 계약하고 계약금으로 2000만원을 건넸다. 이 매매계약에는 B종중이 토지에 있는 분묘 전부를 잔금지급일인 같은 해 7월까지 이장하되, 이장하지 못할 경우 A씨에게 분묘 1기당 300만원씩을 매매대금에서 공제해주기로 하는 특약이 포함됐다. 그러나 B종중은 잔금기일까지 분묘 4기를 이장하지 못했고, 애당초 3개월내에 타인의 분묘를 이장하는 것은 현실적으로 불가능했다고 A씨에게 난색을 표했다. 그러자 A씨는 잔금 6235만원을 공탁한 뒤 B종중을 상대로 소유권이전등기 이행과 특약사항 위반에 따라 1200만원을 달라며 소송을 제기했다. 이에 B종중은 "매매계약 자체가 불공정한 법률행위로서 무효"라고 맞섰다. 1심은 세 차례 변론기일을 열어 심리한 다음 2016년 1월 원고승소 판결을 내렸다. B종중은 이에 불복해 항소하면서 항소이유서에 "A씨와의 매매계약은 종중총회를 거치지 않은 것으로 이 같은 종중재산의 처분행위는 무효"라는 새로운 주장을 추가하는 한편, 이를 항소심 1차 변론기일에서 진술했다. 그러나 항소심 재판부는 "종중총회 등 적법절차에 관한 주장은 실기한 공격·방어방법에 해당해 각하한다"는 결정을 고지하고 변론을 종결한 뒤 2016년 12월 B종중의 항소를 기각했다. B종중은 "항소를 제기하면서 1차 항소심 변론기일 전에 항소이유서를 통해 종중총회 절차 위반에 관한 주장을 했기 때문에 실기한 공격·방어방법이라고 볼 수 없음에도 항소심이 이를 심리하지 않고 항소를 기각한 것은 위법하다"며 상고했다. 대법원은 B종중의 주장을 받아들였다. 재판부는 "민사소송법 제149조의 실기한 공격·방어방법이란 당사자가 고의 또는 중대한 과실로 소송의 정도에 따른 적절한 시기를 넘겨 뒤늦게 제출해 소송의 완결을 지연시키는 공격 또는 방어의 방법을 말한다"며 "여기에서 적절한 시기를 넘겨 뒤늦게 제출하였는지를 판단함에는 새로운 공격·방어방법이 구체적인 소송의 진행정도에 비춰볼 때 당사자가 과거에 제출을 기대할 수 있었던 객관적 사정이 있었는데도 이를 하지 않은 것인지, 상대방과 법원에 새로운 공격·방어방법을 제출하지 않을 것이라는 신뢰를 부여하였는지 여부 등을 고려해야 한다"고 밝혔다. 이어 "특히 항소심에서 새로운 공격·방어방법이 제출된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 항소심뿐만 아니라 제1심까지 통틀어 시기에 늦었는지를 판단해야 한다"면서 "나아가 당사자의 고의 또는 중대한 과실이 있는지를 판단함에는 당사자의 법률지식과 함께 새로운 공격·방어방법의 종류, 내용과 법률구성의 난이도, 기존의 공격·방어방법과의 관계, 소송의 진행경과 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "B종중은 본인소송으로 소송을 진행했고 1심 판결이 선고되자 항소하면서 바로 항소이유서에서 이 같은 주장을 했다"며 "이 주장은 사실로 인정되면 매매계약이 무효로 될 수도 있는 공격·방어방법에 해당할 뿐만 아니라, 항소심 1차 변론기일 이전에 이미 이 사건 주장이 제기돼 재판부가 이를 심리하기 위해 오랜 심리기간을 필요로 했을 것이라고 단정할 수도 없는데도 이를 실기한 공격·방어방법이라며 각하한 것은 위법하다"고 판시했다.

공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만 이는 강행규정이 아니라 단속규정이라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다259677)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"며 "따라서 이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. "의뢰자 보호가 목적… 거래계약까지 무효로 못 봐" 이어 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다. 2013년 4월 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게 자신이 소유한 대전 유성구의 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만원을 지급했다. 이후 A씨는 "B씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원, 계약금반환소송 원고승소 원심파기 환송 1심은 A씨에게 패소 판결했지만, 2심은 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있고, 이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다"라며 원고승소 판결했다.

- 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다222149 판결 - 1. 사실 및 쟁점 가. 1) 갑은 을 주식회사와 갑 소유의 토지 위에 아파트를 신축하되 일부 세대를 공사대금 명목으로 을 회사에 대물변제하기로 약정하였다. 갑은 을 회사로부터 아파트를 분양받아 점유하고 있는 병을 상대로 소유권에 기한 방해배제청구로서 건물인도를 구하는 소(‘제1차 인도소송’)를 제기하였으나, 병이 분양에 관한 처분권한을 가진 을 회사와 매매계약을 체결하여 아파트를 매수하였으므로 이를 점유할 정당한 권원이 있다는 이유로 패소판결이 선고되어 확정되었다. 2) 그 후 을 회사가 병을 상대로 매매계약의 무효 확인을 구하는 소를 제기하여 매매계약이 을 회사를 대리할 정당한 권한이 있는 사람에 의하여 체결되었다는 증거가 없어 무효라는 취지의 판결이 선고되어 확정되자, 다시 갑은 병을 상대로 공유물에 대한 보존행위로서 건물인도를 구하는 소(‘제2차 인도소송’)를 제기하였다. 나. 갑의 제2차 인도소송은 허용될 수 있는가. 2. 대법원판결이유의 요지 가. 확정판결의 기판력은 전소의 변론종결 전에 당사자가 주장하였거나 주장할 수 있었던 모든 공격방어방법에 미치고, 다만 변론종결 후에 새로 발생한 사유가 있어 전소 판결과 모순되는 사정 변경이 있는 경우에는 기판력의 효력이 차단된다. 여기에서 변론종결 후에 발생한 새로운 사유란 새로운 사실관계를 말하는 것일 뿐 기존의 사실관계에 대한 새로운 증거자료가 있다거나 새로운 법적 평가 또는 그와 같은 법적 평가가 담긴 다른 판결이 존재한다는 등의 사정은 포함되지 아니한다. 나. 제1차 인도소송과 제2차 인도소송의 소송목적은 모두 소유권에 기한 방해배제를 구하는 건물인도 청구권으로 동일하고, 매매계약이 정당한 권한이 있는 사람에 의하여 체결되어 병이 아파트를 점유할 정당한 권원이 있는지는 제1차 인도소송의 변론종결 전에 존재하던 사유로써 갑이 제1차 인도소송에서 공격방어방법으로 주장할 수 있었던 사유에 불과하다. 비록 그에 대한 법적 평가가 담긴 무효 확인 소송의 확정판결이 제1차 인도소송의 변론종결 후에 있었더라도 그 판결이 법적 평가에 관한 것인 이상 이를 변론종결 후에 발생한 새로운 사유로 볼 수 없다. 따라서 제2차 인도소송은 제1차 인도소송의 확정판결의 기판력에 저촉되어 허용될 수 없다 3. 논점의 전개 1) 시적범위의 뜻 민사판결서에는 변론을 종결한 날짜를 적어야 한다(제208조1항5호 참조). 그러나 형사판결에서는 변론을 종결한 날짜를 적지 아니한다. 민사판결이나 형사판결 모두 법적 3단 논법의 적용결과인 점은 같다. 다만 형사판결은 과거의 어떤 범죄사실(법적 3단논법의 소전제)의 유·무죄를 대상으로 하는데 대하여 민사판결은 어떤 사실의 존부에 관한 법률효과(법적 3단 논법의 결론)를 대상으로 한다는 점에서 위에서와 같은 판결서 기재에 차이가 생긴 것이다. 2) 표준시 기판력의 시적 범위를 정하는 기준 시점을 표준시라고 한다. 즉, 표준시는 기판력이 확정하는 권리 또는 법률관계의 존부 시점을 말한다. 민사판결에서의 표준시는 사실심의 변론종결일인데 다만 무변론 판결의 경우에는 판결의 선고일이다(제208조1항5호). 재심대상판결의 변론종결이후에 생긴 사유를 들어 재심을 청구한 사건의 경우에는 재심대상판결의 변론종결일이 아니라 재심판결의 변론종결일이 표준시이다(대판 2003.5.13. 2002다64148). 화해권고결정은 그 확정시가 표준시이다(대판 2012.5.10. 2010다2558). 3) 차단효 가) 뜻 그 후 소법원이 표준시에서 기판력 있는 판단에 반하거나 모순되는 판결을 할 수 없는 구속력을 차단효라고 한다. 나) 차단효의 작동 범위 차단효는 법적3단 논법의 소전제인 사실에 관한 재판자료(사실에 관한 주장 및 증거자료의 제출)를 제출하는 시기의 제한과 결론인 법률효과(사법상의 권리 또는 법률관계)가 미치는 범위로 나타나므로 그 작동범위는 이 두 가지 측면에서 고찰할 수 있다. a) 사실에 관한 주장 및 증거자료의 제출 시기 사실에 관한 주장 및 증거자료(즉, 공격방어의 방법)의 제출은 원칙적으로 표준시인 사실심의 변론종결일까지 제출할 수 있고 그 이후의 제출은 차단된다. 예를 들어 토지거래허가지역이 해제되어 토지거래를 받을 필요가 없는데도 법원이 토지거래를 받아야한다는 이유로 소유권이전등기청구를 기각하여 그 판결이 확정되었는데도 후소에서 토지거래를 받을 필요가 없다고 주장하는 것은 그 주장을 전소에서 할 수 있었던 이상 후소에서는 허용할 수 없다(대판 2014.3.27. 2011다79968 참조). b) 권리 또는 법률관계의 범위 i) 표준시에서의 법률관계 - 기판력이 확정하는 권리 또는 법률관계는 표준시인 사실심의 변론종결일에 한정하여 구속력이 생긴다. ii) 표준시이전의 법률관계 - 표준시 이전의 법률관계에는 차단효가 생기지 않는다. iii) 표준시 이후의 법률관계 - 표준시 이후의 법률관계에 관하여는 차단효가 생기지 아니하므로 당사자는 후소에서 이에 관한 주장을 할 수 있다. 예를 들어 표준시에서 대여금채무가 확정되더라도 그 이후 채무의 변제 또는 면제 등이 있었다면 당사자는 청구에 관한 이의의 소(민집 제44조)를 제기하여 확정판결의 집행력을 배제할 수 있다. 판례는 표준시 이후의 법률관계를 넓게 보아 실체법상의 법률관계는 물론 소송상의 권리관계 또는 등기관계도 포함한다. 예를 들어 갑이 을을 상대로 소유권이전등기말소청구의 소를 제기하였다가 위 등기에 앞선 병 명의의 소유권이전등기의 원인이 된 제소전 화해가 유효하게 존속중이라는 이유로 패소판결을 선고받고 그 판결이 확정되자, 위 제소전 화해에 대한 준재심의 소를 제기하여 제소전 화해를 취소 시켰다면 제소전 화해의 취소는 표준시 이후의 법률관계라는 것이고(대판 1988.9.27. 88다3116), 갑의 을에 대한 소유권이전등기가 병에게 이전되어(즉, 이행불능)패소 확정되었는데 그 뒤에 병 명의의 소유권이전등기가 말소되었다면 병 명의의 소유권이전등기말소는 표준시 이후의 법률관계라는 것이다(대판 1995.9.29. 94다46817). 하지만 다른 사건의 판결 이유에서 전소 판결의 기초가 된 사실관계를 달리 인정하였다는 것은 변론종결 이후에 새로이 발생한 사유가 아니다(대판 2012.7.12. 2010다42259). 4.결론- 대상판결의 취지-기판력의 시적한계와 선결적 법률관계 가. 대상판결은, 변론종결 후에 발생한 새로운 사유란 새로운 사실관계를 말하는 것일 뿐 기존의 사실관계에 대한 새로운 증거자료가 있다거나 새로운 법적 평가 또는 그와 같은 법적 평가가 담긴 다른 판결이 존재한다는 등의 사정은 포함되지 아니한다고 판시한다. 나아가 을 회사가 병을 상대로 매매계약의 무효 확인을 구하는 소를 제기하여 매매계약이 을 회사를 대리할 정당한 권한이 있는 사람에 의하여 체결되었다는 증거가 없어 무효라는 취지의 판결도 법적 평가에 불과하다고 한다. 나. 대상판결을 의아하게 생각할 사람도 있을지 모른다. 갑의 제1차인도소송의 패소이유인 ‘병에게 아파트 점유권원이 있다는 것’이 을과 병 사이의 매매계약 무효확인소송에서 ‘병에게 아파트 점유권원이 없다’ 고 판명되었음에도 갑이 제2차 인도소송에서도 패소하였기 때문이다. 특히 소송상 권리관계도 표준시 이후의 법률관계로 보는 대판 1988.9.27. 88다3116에 비추어 그러하다. 그러나 만약 갑의 제1차 인도소송이후에 새로운 계약무효 확인사실이 표준시 이후에 발생되어 이를 기초로 계약무효 확인판결이 확정되었더라면 이는 표준시 이후의 새로운 법률관계로서 갑은 제2차 인도소송에서 승소하였을 것이다. 앞의 대법원 판결 88다3116은 바로 표준시 이후에 발생한 권리관계인 것이다. 다. 그렇지 않더라도 만약 ‘매매계약무효판결’이 을과 병 사이에서가 아니라 갑과 병 사이에서 이루어졌다면 이 판결은 ‘제2차 인도소송’의 선결적 법률관계에 관한 판결로서 구속력이 있다. 그런데 ‘매매계약무효판결’이 제2차 인도소송의 당사자가 아닌 을과 병 사이에서 이루어졌기 때문에 갑과 병사이의 제2차 인도소송에서는 단순히 법적 평가에 불과하게 되어 패소한 것이다. 따라서 만약 갑이 을에게 어떤 청구권이 존재하여 이를 보전하기 위한 채권자대위권의 행사로서 을을 대위하여 병을 상대로 2차 인도소송을 제기하였더라면 2차인도소송의 선결적 법률관계가 바로 ‘을 병 사이의 매매계약 무효’이었으므로 이 부분이 을 병사이의 소송에서 을이 승소확정 됨으로써 갑은 기판력의 ‘선결적 법률관계의 구속력’에 의해서 병에 대하여 승소하였을 것이다. 라. 대상판결은 복잡한 사실관계에서 좀처럼 풀기 어려운 ‘기판력의 선결적 법률관계’와 ‘사실의 법적 평가’, ‘기판력의 시적한계’문제를 명확하게 가려주었다는데 의의가 있다. 아마도 2016년도 민사소송법 분야의 판결 중에서 하급심에서나 변호사들이 실무상 꼭 참고해야 할 판례라고 할 수 있다.

사망 전날 혼수상태에 빠진 환자 명의로 이뤄진 부동산 매매계약은 무효라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사46부(재판장 이수영 부장판사)는 아르헨티나에 살고 있는 A씨가 매형인 B씨와 B씨의 사촌동생을 상대로 낸 소유권이전등기 말소등기 청구소송(2015가합520438)에서 "B씨 등은 말소등기절차를 이행할 의무가 있다"며 최근 원고승소 판결했다. A씨의 어머니(사망당시 81세)는 2014년 3월 췌장암으로 병원에 입원한 뒤 같은해 4월 15일 혼수상태에 빠졌다. 그런데 이튿날 A씨의 어머니가 종로구 창신동에 있는 2층 건물을 사위인 B씨에게 9억5000만원에 매도한다는 매매계약서가 작성됐다. 이 과정에서 A씨의 둘째 형이 어머니를 대신해 매매계약서에 도장을 찍고 인감증명서를 발급받아 소유권이전등기를 마쳤다. 다음날인 17일 A씨의 어머니는 사망했고, B씨는 같은해 12월 자신의 사촌동생에게 이 건물의 소유권을 넘겼다. 뒤늦게 이 같은 사실을 뒤늦게 알게 된 A씨는 2015년 3월 "어머니의 의사능력이 없던 상태에서 이뤄진 소유권이전등기"라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨가 '장모님(A씨의 어머니)께서 2013년 건물을 자녀들에게 상속할 경우 상속세가 많이 부과될 것을 걱정해 내게 건물을 사 줄 것을 부탁했는데 병세가 급속히 악화되자 이런 사실을 알고 있던 A씨의 둘째 형이 장모님의 허락을 받아 매매계약을 체결했다'고 주장하고 있지만, 건물을 매수할 자력이 없던 B씨가 고가의 이 건물을 매수했다는 것을 쉽게 납득하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "매매계약서가 작성될 당시 망인은 혼수상태에 빠져 있어 건물의 매매행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 의사능력이 없었던 것으로 보인다"며 "B씨 명의의 등기는 망인의 의사에 기하지 않고 마쳐진 것으로 추정력이 번복돼 원인 없는 무효의 등기이고 이에 터잡아 마쳐진 B씨 사촌동생의 등기 역시 무효"라고 판시했다.

구입하는 전원주택이 중과세 대상인 고급주택에 해당하는데도 공인중개사가 반대로 알려줘 예상치 못한 고액의 세금을 추가로 낸 경우 공인중개사는 매수인에게 추가로 낸 세금은 지급할 의무가 없지만 위자료는 줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사24단독 박혜선 판사는 A씨 부부가 공인중개사 B씨와 서울보증보험, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단134106)에서 "B씨는 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무가 있다"며 "A씨 부부가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다"고 밝혔다. 하지만 A씨 부부가 B씨의 잘못된 설명으로 인해 추가로 부담하게 된 세금 전체를 재산상 손해액으로 인정하지는 않았다. 재판부는 "A씨 부부가 최종 납부한 7300여만원은 주택을 구입하기 위해 법률상 당연히 납부해야 하는 세금으로 중개행위상 과실과 인과관계가 있는 재산상 손해라고 할 수는 없다"며 "실제 납부한 세액과 잘못 설명된 세율에 의한 차액 6500여만원은 매매대금의 10%를 초과하는 금액이지만 2015년을 기준으로 해당 주택의 가격이 6억3600만원인데 매매계약에서 정한 매매금액 5억7500만원은 그보다 6000만원 이상 저렴했던 점 등에 비춰보면 B씨의 과실이 없었더라도 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수 없다"고 설명했다. 이어 "다만 B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다"며 "A씨 부부가 이때문에 정신적 고통을 입었을 것이 경험칙상 명백해 B씨는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 재판부는 또 "B씨가 서울보증보험, 한국공인중개사협회와 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 가한 재산상 손해를 보상하는 보험·공제계약을 각각 체결하긴 했지만 A씨 부부가 입은 정신적 손해에 대한 배상책임까지 보상 범위에 속하지는 않는다"면서 서울보증보험과 한국공인중개사협회에 대한 청구는 기각했다. A씨 부부는 2015년 5월 B씨를 통해 경기도 용인의 한 전원주택을 매입했다. B씨는 매매계약 당시 중개대상물확인·설명서를 작성하면서 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'란에 '취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%'라고 기재했다. 이에 따르면 A씨 부부가 납부할 세금은 740여만원이었다. 하지만 이 주택은 지방세법 제13조 5항 3호에 따라 중과세되는 고급주택으로 A씨 부부는 취득세 6500여만원, 농어촌특별세 640여만원, 지방교육세140여만원 등 총 7300여만원을 납부해야 했다. 이에 A씨 부부는 B씨가 세율을 잘못 설명해 세금을 추가로 납부하는 손해를 입었다며 소송을 냈다.

남향 아파트란 부동산 중개사의 말을 믿고 고가에 아파트를 샀는데 실제로는 북동향이었다면 책임은 누가 얼마나 져야 할까. 서울 강남의 한 아파트에 살고 있던 이모씨는 지난해 4월 같은 단지 내 다른 동으로 이사를 하려고 부동산 중개업소를 찾았다. 이씨는 공인중개사 2명이 '남향'이라고 소개해 준 아파트를 10억원에 사들였다. 해당 아파트의 평균 시세는 9억5000만원이었지만 남향이라는 말에 5000만원이 더 비싼 것도 감수했다. 매매계약 체결 당시 작성된 '중개대상물 확인 설명서'에도 '남서향'이라고 돼 있었다. 그런데 이씨는 매매대금을 모두 지급하고 난 뒤에야 뒤늦게 자신이 구입한 아파트가 북동향이라는 사실을 알게 됐다. 계약 체결전에 집을 구경하긴 했지만 그 당시에는 이 아파트가 북서향인줄 몰랐던 것이다. 그는 "공인중개사들이 잘못 알려준 바람에 5000만원을 손해봤다"며 소송을 냈다. 하지만 법원은 이씨 본인에게도 40%의 책임이 있다고 판결했다. 서울중앙지법 민사45단독 이지현 판사는 이씨가 이 아파트 매매를 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5288886)에서 "피고들은 이씨에게 손해액의 60%인 3000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판사는 "중개인들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있다"며 "이씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다"고 밝혔다. 그러나 이 판사는 "이씨가 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다"며 "이씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 돼 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다"고 설명했다.

상가를 팔면서 매도금액이 다른 2개의 계약서를 쓰고 상대적으로 낮은 매도금액이 기재된 매매계약서를 기초로 양도소득세를 냈더라도 세금 탈루 목적이 없었고 5년이 지났다면 양도소득세를 추가 납부할 필요가 없다는 판결이 나왔다. 서울 강서구 아파트단지에 상가 2개를 갖고 있던 김씨는 2003년 3월 이모씨 등 2명에게 상가를 팔았다. 이 과정에서 김씨는 이씨 등과 두 차례 계약서를 썼다. 매매계약 체결 당시 양도가액을 4660만원으로 하는 계약서를 썼지만, 이후 당시 상가 임차인이던 조모씨가 이씨로부터 시설비와 영업권리금 등을 받기로 하면서 이들 금액을 포함시켜 상가 매매가를 1억3000만원으로 하는 계약서를 다시 쓴 것이다. 김씨는 처음 계약서를 기초로 양천세무서에 신고하고 양도소득세 14만원을 납부했다. 그런데 이씨가 이 상가를 다른 사람에게 넘기면서 취득가액을 1억3000만원으로 강서세무서에 신고하면서 뒤늦게 문제가 발생했다. 양천세무서가 2014년 2월 양도소득세를 다시 계산해 김씨에게 6200여만원을 추가납부하라고 고지했기 때문이다. 김씨는 이의신청을 했지만 양천세무서가 김씨의 주장 일부만 받아들여 850만원을 내야한다고 하자 소송을 냈다. 서울행정법원 행정3단독 이승윤 판사는 김씨가 "양도소득세 추가 부과처분을 취소해 달라"며 양천세무서장을 상대로 낸 소송(2015구단144)에서 최근 김씨의 손을 들어줬다. 이 판사는 판결문에서 "국세기본법 제26조의2는 조세 법률관계의 신속한 확정을 위해 국세 부과의 제척기간을 원칙적으로 5년으로 규정하면서, 납세자가 과세요건 사실을 발견하기 곤란하게 하거나 허위사실을 제출하는 등 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈한 사정이 있는 등의 경우에 한해 제척기간을 10년으로 연장하고 있다"고 밝혔다. 이어 "김씨 등이 2개의 매매계약서를 작성한 것은 세금을 탈루하기 위한 것이라기보다 매매 당시 임차인의 시설비와 영업권리금이 포함된 매매계약서를 다시 작성한 것으로 봐야 한다"며 "세금의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 행위에 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 이 판사는 "이 사건에서는 5년의 제척기간이 적용돼야 한다"며 "따라서 양도소득세 제척기간은 신고기한인 2004년 5월 1일부터 31일까지의 다음날인 6월 1일부터이고, 이 날로부터 5년이 넘은 2014년 2월 추가 납부 통지한 세무서의 처분은 위법하다"고 판시했다.

등기가 부적법하게 말소된 뒤 등기부가 폐쇄됐어도 진정한 권리자는 부적법하게 말소되지 않았다면 현재의 유효한 등기기록에 옮겨져 기록됐을 등기 등을 대상으로 말소회복등기절차의 이행을 구할 수 있다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 부동산등기법 제33조는 등기기록에 기록된 사항이 많아 취급하기에 불편하게 되는 등 합리적 사유로 등기기록을 옮겨 기록할 필요가 있는 경우 등기관은 현재 효력이 있는 등기만을 새로운 등기기록에 옮겨 기록할 수 있도록 하고 있다. 그런데 기존 판례는 등기관이 이 조항에 따라 등기사항 중 현재 효력이 있는 등기만을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 다음 종전 등기기록을 폐쇄하는 경우, 폐쇄된 등기기록에만 남게 되는 등기(폐쇄등기)는 현재의 등기로서의 효력이 없고 폐쇄된 등기기록에는 새로운 등기사항을 기록할 수도 없다는 이유로 폐쇄등기 자체를 대상으로 하는 말소회복등기청구의 소의 이익을 부정해 왔다(대법원 80다223판결 등). 이때문에 부적법하게 말소된 자신의 등기를 회복하려는 진정한 권리자는 등기사항의 이기나 등기부 폐쇄라는 우연한 사정때문에 복잡한 과정을 거쳐 등기를 회복해야 하거나 경우에 따라서는 구제받지 못하는 결과도 발생했다. 폐쇄등기로 있다는 이유로 訴 이익 일률적 부정은 잘못 하지만 이번 판결로 폐쇄등기에 대해서도 말소회복등기절차의 이행을 구할 수 있을뿐만 아니라 승소판결이 확정되면 등기관이 해당 사항을 직권 경정할 수 있게 돼 권리구제가 신속하고 원활하게 이뤄지게 됐다. 법원행정처 사법등기국은 이번 판결에 따른 후속 조치로 조만간 직권경정 절차에 관한 부동산등기 예규를 내놓을 예정이다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 한국자산관리공사가 "등기를 말소하면서 이해관계 있는 제3자인 근저당권 설정자의 승낙을 구하지 않았으므로 말소등기를 회복해야 한다"며 토지 소유자 등을 상대로 낸 소유권이전등기말소회복등기 등 청구소송(2011다41239)에서 최근 원고승소 판결하면서 피고들에게만 말소등기 회복 이행을 명령한 원심을 깨고 "등기관의 직권경정이 가능하다"며 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 자산관리공사는 충남 계룡산 인근의 모 관광호텔 토지 지분에 근저당권을 설정했다가 매매계약 해지로 토지 지분에 대한 소유권이전등기가 말소되고 이후 해당 토지에 대한 분할 및 환지에 따라 새로 만들어진 등기부에 이런 사실이 누락돼 근저당권 등기를 잃게 되자 소송을 냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산등기법 제33조가 등기기록에 등기된 사항 중 현재 효력이 있는 등기만 새로운 등기기록에 옮겨 기록할 수 있도록 규정하고 있는 것은 등기실무의 편의를 고려한 것이고, 이로 인해 진정한 권리자의 권리구제가 곤란하게 되어서는 안 된다"며 "등기가 부적법하게 말소된 상태에서 현재 효력이 있다고 보이는 등기만 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 후 종전 등기기록을 폐쇄함으로써 진정한 권리자의 말소된 등기가 폐쇄등기로 남게 되는 경우와 같이 새로운 등기기록에 옮겨 기록되지는 못했지만 진정한 권리자의 권리실현을 위해서는 말소회복등기를 마쳐야 할 필요가 있는 때에도 그 등기가 폐쇄등기로 남아 있다는 이유로 말소회복등기절차의 이행을 구하는 소의 이익을 일률적으로 부정하는 것은 타당하지 않다"고 밝혔다. 사법등기국, 조만간 직권 경정절차에 관한 등기예규 마련 이어 "따라서 이 같은 경우에는 등기가 부적법하게 말소되지 않았더라면 현재의 등기기록에 옮겨져 기록됐을 말소된 권리자의 등기 및 그 등기를 회복하는 데 필요해 함께 옮겨 기록해야 하는 등기에 관해 말소회복등기절차 등의 이행을 구하는 소를 제기하고 그 사건에서 말소회복등기절차 등의 이행을 명하는 판결이 확정되는 한편 현재의 등기기록에 이미 기록되어 있는 등기 중 말소회복등기와 양립할 수 없는 등기가 모두 말소되면, 등기관은 부동산등기법 제32조에 따라 직권으로 이들 등기를 현재의 등기에 옮겨 기록한 다음 확정판결에 기한 말소회복등기 등을 실행할 수 있다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "부동산등기법 제33조가 등기기록에 등기된 사항 중 현재 효력이 있는 등기만 새로운 등기기록에 옮겨 기록할 수 있도록 규정하고 있기 때문에 그동안 폐쇄등기 자체를 대상으로 하는 말소회복등기청구는 소의 이익이 부정됐었다"며 "이전에는 진정한 권리자가 폐쇄등기부상 부당말소된 등기를 회복하는 것에 곤란함이 있었지만, 앞으로는 판례가 제시한 방법에 따라 피해를 구제받을 수 있게 됐다"고 설명했다.

상가 분양회사가 미분양 상가를 분양하면서 실제 분양가격과 월 수익을 숨기고 월 100만원의 임대료를 보장해 주겠다며 원래 가격보다 3배나 비싸게 점포를 팔았다면, 매수자는 이 계약을 취소할 수 있을까? 법원은 분양회사가 거래에 중요한 내용을 숨기고 매수자에게 착오를 일으키게 했다며 계약취소가 가능하다고 판단했다. 부동산 계약 체결 시 거래의 중요한 사항을 제공하지 않은 것을 기망행위로 보고 매매계약 취소를 인정한 것은 이번이 처음이다. A씨는 남편이 명예퇴직한 후 받은 퇴직금을 두고 노후준비를 고민하던 중 지난해 1월 서울 은평구에 있는 점포를 급매한다는 B회사의 전단지를 보고 남편과 함께 분양사무실을 찾았다. B회사는 점포를 분양 받으면 이를 B회사가 다시 임차해 제3자에게 전대해 매월 100여만원의 임대료 수입을 보장하겠다며 매수를 권유했다. A씨는 투자가치가 있겠다고 생각해 2억 6000만원에 점포 2개를 매수하기로 하고 계약금 5300여만원을 송금했다. 그러나 부부는 계약을 강권하는 직원들이 수상해 인터넷을 검색한 결과 이 건물 분양이 사기라고 주장하는 인터넷카페가 있는 것을 발견하곤 즉시 계약을 취소할 것을 요구했으나 B회사는 거부했다. 사실 해당 점포의 실제 가격은 1억 3천만원에 훨씬 못 미치는 3700만원 정도에 불과했다. 또 다른 점포들과 함께 가구매장으로 사용중이었는데 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 계산한 점포의 월차임은 15만원으로 B회사가 보장한 금액의 6분의 1 수준이었다. A씨는 이 같은 사실을 미리 알았더라면 점포를 분양받지 않았을 것이라며 계약을 취소하고 계약금을 돌려달라며 소송을 냈다 서울서부지법 민사6단독 표극창 판사는 지난달 24일 A씨가 B회사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(2014가단204478)에서 원고승소 판결했다. 표 판사는 "일반적으로 매매거래에서 매수인은 싸게 구입을 원하고 매도인은 비싸게 처분하기를 원하는 이해상반의 지위에 있기는 하지만, 거래에 있어서 중요한 사항을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위로 봐야한다"고 설명했다. 이어 "B회사는 A씨가 고가의 차임지급 약정으로 인해 착오에 빠져 점포를 구매하려는 것임을 알고 있는 이상, 신의성실의 원칙에 따라 점포의 차임이 15만원 정도인 것과 추가 지급되는 차임은 피고의 자금으로 지급되는 것임을 알려줬어야 할 법률상 의무가 있다"며 "이를 알려주지 않은 행위는 신의성실의 의무에 비춰 비난받기 충분하고 부작위에 의한 기망행위 해당한다"고 지적했다. 표 판사는 "B회사가 A씨에게 실제 점포에서 발생하는 수익의 6배가 넘는 100여만원을 5년간 월차임으로 지급하겠다는 계약을 한 이유는 점포를 매수하면 이 정도의 임대수입을 얻을 수 있을 것이라고 오인하게 하려는 의도 외에는 다른 이유 찾기 어렵다"며 "결국 B회사는 월차임을 많이 지급하는 만큼 매매대금을 올려 받음으로써 월 차임에 대한 부담을 그대로 A씨에게 전가시킨 것"이라고 덧붙였다.

토지 매매계약 체결 뒤 양 당사자의 귀책 없이 매매계약을 이행할 수 없는 상태가 됐다면 매도인은 매수인에게서 받은 매매대금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 2001년 10월 경기도 성남시 분당의 일부 지역이 택지개발 예정지구로 지정되면서 강모씨의 땅도 택지지구에 편입됐다. 이후 강씨는 보상안내에 따라 생활대책용지 6평을 공급받을 수 있는 자격을 갖게 됐다. 2006년 7월 강씨는 자신이 공급받을 생활대책용지 6평을 5200만원을 받고 조모씨에게 팔았다. 이듬해 8월 강씨는 생활대책용지 공급대상자로 최종 선정됐는데 이 때 두 사람의 거래에 새로운 변수가 생겼다. 성남시가 '생활대책용지의 공급대상자로 선정된 자들이 자율적으로 조합을 구성해 성남시와 공급계약을 체결하고 조합 명의로 용지를 공급받는다'는 내용의 생활대책용지 공급공고를 발표한 것. 이후 강씨는 다른 공급대상자들과 함께 비법인사단인 상가조합을 조직해 조합원이 됐다. 이 조합의 정관은 '조합원은 조합이 토지 소유권이전등기를 하기 전 조합에서 탈퇴해서는 안 된다. 조합원의 각 지분권은 개별적으로 양도할 수 없다'고 규정돼 있었다. 강씨와 조씨 아무도 특별한 잘못을 하지 않았지만 토지 명도가 불가능해진 것이다. 결국 조씨는 땅을 넘겨받을 수 없게 되자 이미 지급한 매매대금을 돌려달라며 강씨를 상대로 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사22단독 차은경 판사는 조씨가 강씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2014가단34889)에서 "강씨는 5200만원을 지급하라"며 18일 원고일부승소 판결했다. 차 판사는 판결문에서 "강씨와 조씨가 매매계약을 체결한 뒤 양 측의 귀책사유 없이 실제 토지의 매매가 불가능한 상태에 됐는데, 매매계약 계약 체결 당시 존재하지 않았던 이유로 매매의 목적을 달성할 수 없게 돼 무효가 됐기 때문에 강씨는 조씨에게서 이미 받은 매매대금 5200만원을 돌려줘야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "두 사람이 매매계약 체결 당시 목적물을 '생활대책용지 6평'으로 특정했는데 당시엔 한국토지주택공사가 생활대책용지의 구체적 공급방안을 발표하지 않았고 시간이 지나서야 구체적 공급 방안이 알려진 점에 비춰볼 때 계약의 목적물은 생활대책용지에 관한 권리에 해당하고 강씨가 조합원으로서 가지게 될 권리라고 보긴 어렵다"고 밝혔다.