건물 임차인도 일조권 침해로 인한 손해를 배상받을수 있다는 판결이 처음으로 나왔다 서울고법 제11민사부 (재판장 金大彙 부장판사)는 다가구주택에 세들어 살고 있는 유모씨 등 14명이 주택 맞은 편에 신축된 건물의 주인 신모씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(☞2004나37999)에서 17일 "일조권 침해가 인정된다"며 "원고들에게 각각 3백만원에서 1백만원까지 금액을 지급하라"는 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 일조권이 침해된 상태에 있다는 것을 알고서도 주택을 임차한 경우가 아닌 이상 소유자가 아닌 임차인에게도 인정된다"며 "상가건물의 신축공사가 시작되기 이전에 그 앞 건물에 입주하고 있던 임차인 유씨 등은 일조권 침해를 원인으로 하는 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 그러나 "조망권 침해에 관해서는 원고들이 빌라에 입주하기 이전부터 상가건물들의 토지에는 도시계획에 의하여 5층 이하의 근린생활시설의 건축이 예정되어 있었던 사실이 있으므로 원고들이 상가건물들이 없는 상태에서 누려온 조망은 반사적 이익에 불과하다고 보이므로 이 부분 주장은 받아들이지 않는다"고 밝혔다. 유씨 등은 지난 2001년부터 임차해 살고 있던 경기도성남의 다가구 주택 맞은 편에 신씨 등이 2002년 6층짜리 상가를 건축하자 일조권 등을 침해받았다며 손해배상 소송을 냈으나 1심에서는 패소했었다.

'한강 조망권'은 독자적 이익으로 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 朴海成 부장판사)는 서울광진구구의동 강변우성아파트 주민 김모씨 등 31명이 "한강조망권과 일조권을 침해당했다"며 현대건설과 에스코건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나59845)에서 지난달 18일 1심대로 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "원고들이 주장하는 한강에 대한 조망이익이라는 것이 원고들의 아파트만이 가질 수 있는 사회통념상 독자적 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "한강조망권이 독자적인 중요성이 있어 법적보호대상이 된다고 하더라도 제1심 법원의 감정인의 감정결과를 종합하면 한강에 대한 조망의 범위가 이 사건 주상복합건물의 신축으로 인해 다소 줄어드는 것은 사실이나 지역성에 있어서 원고들의 아파트 앞에는 준주거지역으로 건축법상 일조 등을 이유로 한 높이제한을 받지 않는 건물이 건축될 가능성이 높은 지역인 점 등을 고려할 때 조망이익의 피해는 전체적으로 수인한도를 넘고 있다고 보긴 어렵다"고 덧붙였다. 김씨 등은 살고있는 아파트와 한강 한강둔치사이에 지난 2002년4월 에스코건설의 도급을 받은 현대건설이 지상 20층의 주상복합건물을 짓자 일조권과 한강조망권 등을 침해받았다며 소송을 내 1심에서 패소했었다. 그러나 같은 법원 민사23부(재판장金敬鍾 부장판사)는 지난해 9월 서울용산 리바뷰아파트 주민 19명이 '한강조망권 등을 침해당했다'며 낸 손해배상 청구소송 항소심에서 '한강조망권'의 보호가치를 인정, 일부승소 판결을 내린 바 있어 '한강조망권'에 대한 대법원의 최종판단이 주목된다.

일조권이 침해됐어도 새로 생긴 아파트로 인해 주변환경이 개선되어 집값이 상승했다면 손해배상액을 감액해야한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 손윤하 부장판사)는 16일 강남의 롯데캐슬아파트 소유자 22명이 A재건축조합과 B건설사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2003가합73946)에서 "원고들 중 수인한도를 넘는 침해가 인정되기 어려운 3명을 제외한 19명에게 각각 2백80여만원에서 1천1백40여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일조권 침해에 대해 수인한도를 넘은 부분은 손해로 산정해야 한다"며 "공평의 원리상 원고들 소유의 아파트에 인접해있던 노후한 A아파트가 철거되고 B건설사의 아파트가 신축되는 등 주변환경개선으로 인한 원고들 소유 각 아파트의 재산가치상승을 참작해 이를 일조권 침해 등으로 발생한 시가하락액에 대한 금액에서 감액할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고들의 재건축 아파트는 동향으로 별다른 일조이익이 없다가 남향으로 재건축을 통해 비로소 일조이익을 향유하게 됐다"며 "일조이익을 받은 기간이 1년 남짓하고 아파트 분양당시 A아파트의 재건축 사업이 장차 시작될 것이라는 예상이 있던 점을 고려해 배상액을 산정해야 한다"고 덧붙였다. 롯데캐슬 아파트의 소유자인 윤모씨 등은 지난 2002년10월 신축한 아파트를 분양받아 거주해 오다 약 50m 떨어져 위치하고 있던 A아파트가 재건축되면서 일조권을 침해 받자 소송을 냈다.

일조권 침해여부는 건물신축으로 인한 일조시간 감소 외에도 기존건물의 일조방해 정도와 지역성 등을 두루 고려해 판단해야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 高鉉哲 대법관)는 의정부시 4층짜리 모 다세대주택 거주자 조모씨(46) 등 11명이 “주택 옆에 9층짜리 숙박시설이 들어서 일조권을 침해당했다”며 숙박업자 최모씨(54)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2002다63565)에서 원고일부승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 12일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 “일조방해 행위가 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도와 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 하고, 지역성은 그 지역의 토지이용 현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 그리고 지역주민들의 의식 등을 감안해 결정해야 한다”며 “건물이 위치한 지역의 현황과 구 도시계획법상 용도지역이 일반상업지역인 점에 대한 고려없이 일반적인 주거지역에서의 일조방해의 수인한도를 적용해 피고의 건물로 인한 일조방해가 수인한도를 넘었다고 판단한 것은 위법하다”고 밝혔다. 조씨 등은 지난 2000년 자신들이 거주하는 다세대 주택 바로 옆에 최씨의 숙박시설이 들어선 뒤 일조시간이 크게 줄어들자 소송을 내 2심에서 한 가구당 1백50~5백50만원씩을 배상하라는 판결을 받았었다.

일조권과 조망권, 사생활 보호 등 환경권의 재산적 가치는 집값의 20%에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사19부(재판장 金壽亨 부장판사)는 7일 김모씨(46)가 자신의 주택 앞에 아파트를 건설한 2개 주택조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나24764)에서 "원고의 주택이 상실한 환경성능상실분 1천7백여만원, 추가 난방비 27만원, 조명비 4백59만원 등 2천2백여만원을 배상하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "피고의 아파트 신축으로 일조권의 침해가 수인한도를 초과한 점, 천공조망의 차폐율도 32% 증가한 점 등 원고의 환경권 침해가 인정된다"며 "일정한 기간이 경과하면 상실된 환경성능의 금전적 가치와 일조권 침해 등으로 인해 추가로 부담하게 되는 난방비 및 조명비의 합계액 상당의 가격만큼 집값이 하락한 상태로 거래하게 될 것임이 경험칙상 명백하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "일조, 조망 등이 침해되었으나 아직까지 이를 반영한 거래가격이 형성되지 아니한 경우의 재산상 손해는 침해가 발생하기 전의 정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중과 침해된 환경성능상실률에 기해 평가한 환경성능상실분의 평가액과 추가 난방비 및 조명비의 합계액으로 봄이 상당하다"며 "정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중은 경제성장에 따른 소득수준의 향상으로 삶의 질에 대한 관심이 증대하면서 환경권이 중시되는 최근의 경향에 따라 20%상당이라고 할 것"이라고 덧붙였다. 김씨는 지난2000년4월 금호동지역주택조합등이 14∼24층 2백49세대 규모의 아파트 신축허가를 받아 건축을 시작한 2년여 뒤인 2002년11월 민모씨로부터 공사현장 인근의 단층주택을 매수하고 올해 3월 전주인인 민씨가 소송을 진행 중이던 일조권과 조망권 등을 침해함에 따른 손해배상청구채권도 양도받아 소송을 했었다.

조망권은 그 조망이익이 독자의 이익으로 승인될 정도의 중요성이 인정돼야만 법적인 보호대상이 되며 침해정도가 사회통념상 일반적인 수인한도를 넘어서야 사법상 위법한 가해행위로 볼 수 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 尹載植 대법관)는 13일 윤모씨 등 서울시구로구고척동 주민 31명이 "일조권과 조망권을 침해당했다"며 대우건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2003다64602)에서 "원고 가운데 일조권을 침해당한 9명에게 1백만원에서 8백50만원을 지급하라"며 일조권과 조망권을 모두 인정한 원심을 파기, 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 해 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호대상이 된다"며 "조망의 이익은 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "조망이익이 법적인 보호의 대상이 되는 경우 이를 침해하는 행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 침해정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다"며 "이 사건의 경우 원고들의 주택 주위에는 특별히 경관으로 내세울 만한 것이 없고 아파트가 건축되기 전에도 5층짜리 아파트 단지에 의해 조망이 양호하지 못해 원고들의 주택이 경관과 특별한 관계가 없어 전망이 종전보다 나쁘게 됐음에 불과해 조망이익을 법적인 보호의 대상으로 할 만한 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다"고 덧붙였다. 윤씨 등은 지난 95년 (주)대우가 서림아파트재건축조합으로부터 도급받은 지상 16층에서 21층의 아파트 13동을 건축하며 일조권과 조망권을 침해했다며 소송을 내 서울고법에서 일조권과 조망권에 대해 모두 피해를 인정받았었다. 한편 서울고법 민사23부(재판장 金敬鍾 부장판사)는 지난 1일 서울용산구이촌동 리바뷰아파트 주민 19명이 "한강과 관악산이 보이는 아파트 앞에 새로운 아파트가 신축돼 조망권을 침해당했다"며 엘지건설(주)과 이수건설(주)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(☞2003나82275)에서 "한강조망권은 보편적 기준에서 볼 때 사회·문화·경제적 가치를 지닌 것"이라며 "조망권 침해로 인해 아파트 시가 하락분과 위자료로 가구당 1백만원에서 6천만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

고층건물 신축으로 이웃 건물의 일조·조망권 침해시 시공사인 건설회사의 책임을 인정한 판결이 나왔다. 서울고법 민사23부(재판장 金敬鍾 부장판사)는 최근 윤모씨 등 서울시구로구고척동 주민 31명이 "고층건물의 신축으로 일조권과 조망권이 침해돼 손해를 입었다"며 (주)대우를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2002나22016)에서 1심을 깨고 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일조권 침해는 단순한 일조시간뿐 아니라 일조시간의 감소비율과 조망권 등을 종합적으로 고려해야 한다"며 "원고들의 경우 이 사건 아파트 건설이후 급격한 일조시간 감소, 조망권 제한을 받은 점이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "통풍권이나 조망권 침해와 같은 '소극적' 침해의 경우 특별한 사정이 없는 한 시공자에 불과한 건설회사에게 도급인이나 소유자에게 요구되는 책임을 동일하게 부과하기는 어렵지만 피고의 경우 단순한 수급인의 지위를 넘어 재건축조합원들의 필요비용과 공사비를 모두 부담하는 등 아파트 신축을 재건축조합과 함께 주도적으로 진행한 공동 사업주체로서 원고들의 손해를 배상할 책임이 있다"고 덧붙였다. 윤씨 등은 1999년7월 이웃한 서림아파트의 재건축으로 들어선 21층짜리 고층아파트가 일조·조망권을 침해했다며 시공사인 (주)대우를 상대로 소송을 내 1심에서는 "아파트 건축으로 이익을 얻는 당사자는 소유자나 도급인이지 시공자가 아니다"며 패소했었다.

아파트 분양시 심각한 일조권 침해가 발생할 수 있다는 사실을 예상하면서도 이를 고지하지 않은 재개발조합에 대해 입주자들이 입은 손해를 배상하라는 판결이 내려졌다. 서울지법 민사14부(재판장 孫潤河 부장판사)는 2일 "일조권 및 조망권 침해로 생활에 불편을 겪고 있다"며 김모씨 등 3명이 재개발조합을 상대로 낸 손해배상청구소송(☞2001가합43521)에서 "피고는 1인당 3천2백40만∼3천3백30만원을 지급하라"고 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "피고는 아파트를 분양할 당시 원고들의 아파트에 햇볕이 제대로 들지 않아 생활이익이 침해될 것을 예상할 수 있었으나 원고들에게 이에 대한 정확한 정보를 제공하지 않아 신의칙상 의무를 위반한 책임이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 또 "피고는 원고들이 분양계약 당시 일조권 침해 가능성을 알 수 있었다고 주장하지만 원고들이 설계도까지 살펴본 후 분양계약을 해야 할 주의의무가 있다고 보기 힘들고, 설사 설계도를 보더라도 건축에 문외한인 원고들이 이를 알아내기란 어려운 일"이라고 덧붙였다. 김씨 등은 지난 96년 서울봉천동의 모아파트 1층을 각각 분양받아 99년 입주했으나 베란다 전면에 주차장으로 쓰이는 직육면체 콘크리트 구조물이 들어서 있어 동지 기준으로 하루에 45∼80분 정도만 햇볕이 들고 조망권이 침해되는 불편을 겪고 있다고 주장하며 소송을 냈었다.

상업지역의 주상복합아파트 입주자들은 일조권이 침해되더라도 주거지역 아파트 입주자들에 비해 상대적으로 적게 보호받을 수 밖에 없을 것으로 보인다. 이는 공동주택의 일조권을 확보하기 위해 건축물의 높이를 제한한 규정이 지난 99년 건축법과 건축법 시행령의 개정으로 일반상업지역과 중심상업지역의 공동주택에는 더 이상 적용되지 않고 있기 때문이다. 이에 따라 지난 9월 정부의 주택시장 안정대책 발표 이후 높아지고 있는 상업지역 내 주상복합아파트에 대한 인기도 영향이 없지 않을 것으로 보인다. 대법원 민사3부(주심 윤재식·尹載植 대법관)는 지난 10일 황모씨(52) 등 진주시 주상복합아파트 동성가든타워 입주자 37명이 (주)대경종합건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2000다72213)에서 원고일부승소판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 부산고법으로 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "원고들의 주상복합아파트와 피고가 건축한 대경아파트는 모두 일반상업지역 내에 있는데 일반상업지역은 도시계획법에 의해 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위해 마련된 지역으로 원칙적으로 주거를 위한 지역이 아닌 점, 주상복합아파트의 건축이 이뤄지고 난 후 상업지역에서의 공동주택 건축의 경우 다른 인접 건축물의 일조권 확보를 위한 간접적인 규제마저 99년 법령 개정으로 삭제된 점 등에 비춰 원고들에 발생한 일조권 침해는 수인한도 내에 있다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 또 "원고들이 아파트를 분양 받을 당시 고층건물의 건축이 예상돼 일조권 침해가 예상된 점 등도 고려하지 않을 수 없다"고 덧붙였다. 황씨 등은 94년8월 동성가든타워의 소유권을 취득했으나 피고가 97년 인근에 대경아파트를 준공하자 일조권 침해를 이유로 소송을 내 1·2심에서는 "각 세대당 1백∼7백만원씩 모두 1억9천5백50만원을 지급하라"는 일부승소판결을 받았었다.

고층 건물 신축으로 인한 이웃 건물의 일조·조망권 침해에 대해 시공자에 불과한 건설회사는 배상 책임이 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 그동안 일조·조망권 침해에 대한 시공사 책임 여부를 놓고 하급심 법원 판결이 엇갈려 있던 상황에서 '시공자에 불과한 건설회사에게까지 손해배상 책임을 인정할 경우, 책임 주체를 무한정 확대하는 결과가 초래된다'는 취지의 판결이어서 상급심 판단이 주목된다. 서울지법 민사합의14부(재판장 손윤하·孫潤河 부장판사)는 2일 서울 고척동에 재건축된 대우고층아파트에 이웃한 윤모씨등 31명이 이 건물 시공사인 (주)대우를 상대로 "고층아파트 건립으로 인해 일조·조망권 침해를 당했다"며 낸 손해배상 청구소송(99가합59608)에서 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "아파트의 건축으로 이익을 얻는 주체는 소유자나 도급인이지 시공자는 아니다"라며 "시공자인 건설회사는 관계법령을 준수해 건물을 지으면 될 뿐이지 인근 건물에 일조권 등을 침해할 것인지 여부까지 미리 고려해 건물을 지어야할 주의의무는 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "만약 시공사에게도 일조권 침해로 인한 손해배상책임을 물을 수 있다면, 설계자나 심지어 공사를 허가한 지방자치단체 등 건축에 관여한 모든 사람에게 불법행위 책임을 물을 수 있게 되는 불합리한 결과를 초래한다"며 "시공사가 건물주와 통모, 타인의 일조권을 침해하려고 했거나, 관계법령에 위반한 건물이 일조권을 침해할 것을 알면서도 시공한 경우를 제외하고는 일조·조망권 피해에 대한 불법행위 책임을 물을 수 없다"고 밝혔다. 윤모씨 등은 99년 7월 이웃한 서림아파트의 재건축으로 들어선 21층짜리 고층아파트가 일조·조망권을 침해했다며 재건축조합과 시공사인 (주)대우를 상대로 소송을 내, 재건축조합과는 같은해 12월 1백∼3백만원을 지급받는 조정에 합의했다. 한편, 지난해 9월 서울고법 민사7부는 서울상계동에 재건축된 현대아파트 인근 주민10명이 상계3구역2지구주택개량재개발조합과 시공사인 현대산업개발(주)를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2000나53825)에서 "재개발조합과 현대산업개발은 일조권 침해로 인한 위자료와 원고들 소유의 부동산가치하락분 4백∼6백여만원을 배상하라"며 원고승소 판결을 선고, 시공사 책임을 인정했다.