취득세 감면대상인 임대주택을 지을 목적으로 토지를 취득한 경우 2년 동안 주택을 착공하지 않았다면 취득세를 부과할 수 있다는 판결이 나왔다. 대구고법 행정1부(재판장 최우식 부장판사)는 임대주택용 토지에 대해 취득세 등 총 1억5,600여만원의 세금을 부과한 대구광역시 북구청장을 상대로 A주식회사가 낸 취득세등부과처분취소소송 항소심(☞2009누1533)에서 원심을 취소하고 "A주식회사는 감면받은 지방세를 모두 납부하라"며 원고패소 판결했다고 지난달 28일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 대구광역시세감면조례 제13조1항에 의해 지방세가 감면되는 것은 임대할 목적으로 건축 또는 최초로 분양받는 공동주택"이라며 "임대주택을 건설할 목적으로 그 부속토지를 우선적으로 취득하는 경우에는 토지에 대해 2년 이내에 공동주택을 착공해야만 토지가 감면대상에 해당한다"고 설명했다. 재판부는 그러므로 "2년이 경과할 때까지는 과세가 유예되는 것이며, 2년이 경과하도록 공동주택의 착공을 하지 않는 경우는 감면대상에서 제외되어 그 시점부터 취득세 등의 부과대상이 된다고 해석하는 것이 조세법률 엄격해석의 원칙에 부합한다"고 판시했다. 원심에서는 "취득세 등의 처분은 이미 감면된 지방세에 대한 추징처분이며, 감면조례 제13조나 제34조가 처분의 근거규정이라 할 수 없어 아무런 법적 근거없이 이뤄진 것으로 위법하다"며 원고승소 판결했다. A주식회사는 임대주택을 건설할 목적으로 토지를 샀으며 2002년 12월9일 대구광역시 북구청장으로부터 토지에 대한 취득세 및 등록세 전액에 대해 지방세를 감면받았다. 그런데 그후 A주식회사가 토지 취득일로부터 2년내에 공동주택을 착공하지 않자 북구청장은 이를 이유로 2008년1월11일 취득세 5,500여만원, 농어촌특별세 396만원, 등록세 8,200여만원, 지방교육세 1,500여만원을 각각 부과했다. A주식회사는 이 처분에 대해 대구광역시장에게 이의신청했으나 기각되자 소송을 냈다.

자기 집 근처에 임대주택이 지어진다는 이유로 손해배상을 청구할 수는 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 지난 27일 이모씨 등 14명이 "임대주택 건설로 아파트 가격이 하락해 손해를 입었다"며 삼성물산(주) 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2009가합60553)에서 "임대주택의 공공성에 비춰 경제적 손실이 있다 해도 감수해야 한다"며 원고 일부패소 판결을 했다. 다만 아파트공사로 인한 소음피해는 일부 인정해 삼성물산은 이씨 등 7명에게 월 4만원 기준으로 총 220여만원의 위자료를 지급토록 했다. 재판부는 판결문에서 "주택재개발사업의 일환으로 이뤄지는 임대주택은 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위해 일정 범위 내에서 건설되는 것인 바, 도심지역의 개발사업과 함께 반드시 건설돼야 하는 것으로 공익적 성격이 매우 높다"며 "가령 임대주택이 건설됨에 따라 인근 기존 주거지 거주자들이 주관적으로 어느 정도의 불편함을 느낀다거나 경제적 손실이 수반된다고 해도 그러한 점은 사회의 구성원으로서 당연히 감수해야 할 성질의 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이 사건에서 임대주택 건설로 인한 가치하락의 증거도 없다고 지적했다. 재판부는 이어 "관련 법규를 검토해 보더라도 삼성물산 등이 임대주택 건설과 관련해 인근의 기존 거주자들과 반드시 의견수렴을 해야 한다거나 보상을 해야 할 의무가 있다고 볼 수 없다"며 "행정절차상에 어느 정도 하자가 있다 해도 구제절차를 밟는 것은 별론으로 하고, 그 점을 이유로 해 인근주민들이 관련 당사자들에게 민사상의 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것으로 볼 여지도 전혀 없다"고 덧붙였다. 성북구에 위치한 T아파트 주민인 이씨 등은 길음제8구역 재개발사업으로 인해 공사소음피해가 생기고, 아파트 인근으로 폭 12m의 도시계획도로를 사이에 두고 임대주택건설이 결정되자 아파트 시가하락의 손해가 생겼다며 지난해 5월 소송을 냈다.

판교 신도시 임대아파트 입주자의 동의없이 건설원가의 90%를 임대보증금으로 받은 것은 무효라는 판결이 나왔다. 성남지원 민사3부(재판장 오재성 부장판사)은 9일 판교 임대아파트 입주자 우모씨가 M 주식회사를 상대로 표준임대보증금을 초과한 임대보증금을 돌려달라며 낸 임대차보증금소송(2009가합3421)에서 “M 주식회사는 1억780여만원을 반환하라”며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “구 임대주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임대보증금에 관해 임대보증금액이 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 50%를 넘는 경우 임차인의 권리보호를 위해 임차인의 동의를 받도록 하고 있다”며, 더욱이 “임대주택법 등은 임차인의 동의가 있더라도 이 사건 임대아파트가 위치한 수도권의 경우 임대보증금액을 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 90%가 넘을 수 없도록 규정하고 있는데 이 사건의 경우 임대보증금을 최대한도인 건설원가의 90%로 정해 임대주택법 등의 입법취지를 사실상 몰각시키고 있다”고 밝혔다. 재판부는 또 “피고는 규정을 임차인인 원고에게 설명하지 않았고 임대보증금 및 임대료가 부동문자로 작성된 계약서만을 제시해 원고가 표준임대보증금을 초과한 부분의 전환에 관해 동의권이 없는 것으로 오인할 여지가 있었다”며 “표준임대보증금을 초과한 부분은 신의성실의 원칙에 반해 무효”라고 판시했다. 우씨는 2006년4월께 아파트에 당첨됐으며 우씨는 국민주택기금 융자를 받지 않아 건설원가의 90%에 해당하는 금액을 임대보증금으로 완납했다. 이번 판결로 판교지역의 비슷한 상황에 있는 1,400여가구의 소송이 이어질 것으로 보인다.

혁신·기업도시 편입지역 주민 지원조례안을 놓고 1년 이상을 끌어온 강원도 원주시와 시의회의 법정싸움이 원주시의회의 승리로 끝났다. 대법원 특별3부(주심 안대희 대법관)는 15일 원주시장이 "'원주혁신 및 기업도시 편입지역주민 지원조례안'에 대한 원주시의회의 재의결은 무효"라며 시의회를 상대로 낸 조례안재의결무효확인소송(☞2008추32)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조례안이 원주시내에 건설되는 혁신도시, 기업도시의 주민 등에게만 일정한 지원을 하도록 하고 있더라도 그것만으로 조례안이 평등원칙을 위반하고 있다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "조례안이 혁신·기업도시 주민들의 재정착을 위해 자금을 지원하도록 한 것은 혁신도시법 및 기업도시법 관련규정에 근거한 것이므로 지방재정법 제17조에 위반된다고 할 수 없다고 설명했다. 재판부는 또 "혁신도시, 기업도시 건설로 발생하는 이주민들에 대한 지원은 이주민의 복리를 위해 행정상 또는 공익상 필요한 경우에 해당한다고 할 것이므로 주민지원기금을 설치하도록 한 것이 지방자치법 제142조1항의 범위를 벗어난 것이라고 볼 수 없다"고 판단했다. 원주시는 지난해 6월5일 원주시의회가 '원주혁신 및 기업도시 편입지역 주민 지원조례안'을 제정해 보내오자 법령위반을 이유로 재의결을 요구했지만, 30일 시의회가 원안대로 재의결하자 "예산의 편성 및 집행은 지자체장의 권한으로 사전에 이를 관여하는 것은 지방자치법과 지방재정법에 위배된다"며 소송을 냈다. 이 조례에는 이주민 주거안정을 위해 2,000만원의 임대주택 보증금을 지원하고, 5년간 10억원의 이주주민 지원기금을 마련하는 계획 등이 포함돼 있다.

임차인이 임대차계약 만료 후 우선분양전환을 조건으로 임대주택에 입주했더라도 계약만료 후 분양신청을 하지 않았다는 이유로 바로 불법주거배상금을 물을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 임대주택의 임차인에게 부여된 우선수분양권의 행사는 임차인의 의무가 아니라 권리에 해당한다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 손모씨 등 임대주택 주민 115명이 대한주택공사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송 상고심(2009다19468)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “원고들이 대한주택공사로부터 아파트를 임차할 당시 임대차계약의 계약특수조건으로 계약해지시 임대인은 임차인으로 하여금 해지일로부터 1개월 이내에 임대주택을 명도하도록 하고, 이를 이행하지 않으면 불법거주배상금을 납부하도록 정하고 있다”며 “그러나 계약특수조건은 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사해야 하고, 기간이 지나면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 그 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과한 것은 아니다”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택임차인에게 우선수분양권을 인정한 취지 등에 비춰볼 때 원고들의 불법거주배상금 납부를 인정한 원심은 임대주택 임차인의 우선수분양권 등에 관한 법리를 오해한 나머지 임대차계약의 해석을 그르친 위법이 있다”고 지적했다.

임대아파트 분양전환 관련 소송에서 임차인대표회의는 소송주체가 될 자격이 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 행정부(재판장 황성주 부장판사)는 최근 청주시 상당구 A임대아파트 단지 임차인대표회의가 “부당하게 높은 분양가를 책정한 아파트 분양전환승인을 취소하라”며 청주시를 상대로 낸 소송(2009구합381)에서 소를 각하했다. 재판부는 판결문에서 “임차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항에 대해 임대사업자와의 협의를 쉽게하기 위해 구성된 비법인사단에 불과하다”며 “분양전환계약의 실질적 이익은 임차인들 개개인에게 미치고, 임차인대표회의는 권리와 의무에 직접적·구체적 영향을 미치지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “비록 임대주택법이 임차인대표회의에게 일정한 자격과 권한을 주고 있다지만 이는 임차인들 이익을 보호하기 위한 절차적 규정에 불과하다”고 해 원고적격을 부정했다. 대표회의는 A임대아파트 건축회사가 분양전환가격을 1억1,800만원으로 산정하고 올 1월8일 청주시로부터 분양전환승인처분을 받자 “분양전환가격이 높아 부당하다”며 소송을 냈다.

공익사업법시행규칙 개정전에 임대주택 입주권을 신청했어도 규칙개정 후에 '보상계획공고 및 통지'가 이뤄졌으면 주거이전비도 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 이는 '임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지'도 보상계획 공고 및 통지에 준하는 것으로 봐야 한다는 조합의 주장을 배척한 것이다. 임대주택 입주권 외에 4개월분의 주거이전비도 지급하도록 하는 내용으로 2007년4월 개정된 시행규칙 제54조2항은 규칙시행 후 보상계획 공고 및 통지가 이뤄진 경우부터 적용하도록 부칙에 규정돼 있다. 개정전에는 임대주택 입주권을 받지 않은 세입자에 한해 3개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정돼 있었다. 서울행정법원 행정2부(재판장 한승 부장판사)는 지난달 23일 최모(37)씨가 "새로운 공익사업법시행규칙에 따라 임대주택권 입주권 외에 4개월분의 주거이전비를 지급하라"며 금호제19구역주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 이주비 청구소송(2008구합44747)에서 "보상계획공고 및 통지를 기준으로 새로운 규칙이 적용되므로 피고는 이주비 1,120여만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "세입자에게 지급하는 주거이전비는 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원의 성격을 갖는다"며 "개정전 시행규칙의 존속에 관한 신뢰보호의 필요성이 개정후 시행규칙을 통해 달성하려는 공익보다 크다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 이는 세입자들과 조합 사이에는 개정전 시행규칙에 따라 임대주택 입주권과 주거이전비 중 하나만 인정된다는 신뢰가 이미 형성됐다는 조합의 주장을 배척한 것이다. 재판부는 이어 "임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지는 세입자들 중 임대주택 공급신청자를 확정함으로써 임대주택 건설계획 및 임대주택 공급대상자 명부를 작성하는데 주된 목적이 있는 것으로 보인다"며 "사업구역내 주거용 건축물의 세입자들이 이미 특정된 상태에서 그들과의 보상협의를 위해 주거이전비 보상계획을 공고 및 통지한 것으로 보이지는 않는다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "신청접수 공고 및 통지는 공익사업법 제15조에 따른 보상계획공고 및 통지에 준하는 것으로 볼 수는 없다"며 "주거이전비의 보상에 관해서는 부칙 제4조에 의해 개정후 시행규칙 제54조2항이 적용돼야 한다"고 설명했다. 최씨는 지난 2004년 사업구역 내의 다세대주택을 임차해 거주해왔다. 조합은 2007년1월 임대주택공급 및 주거이전비 신청접수 공고 및 통지를 했고, 최씨는 2월 주거이전비를 지급받지 않고 임대주택을 공급받고자 한다는 내용의 임대주택 공급신청서를 제출했다. 그런데 2007년4월 공익사업법이 개정돼 임대주택 입주권 외에 4개월분의 주거이전비도 지급하도록 제도가 바뀌자 최씨는 주거이전비를 지급하라며 지난해 11월 소송을 냈다.

주택을 재건축할 경우 늘어나는 용적률의 25% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 하는 조항은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 30일 주택재건축정비사업을 시행하는 조합들이 “도시 및 주거환경정비법 제30조의2 제1항이 재산권 등을 침해한다”며 낸 헌법소원사건(2005헌마222 등)에서 재판관 5(합헌)대 4(한정위헌)의 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 “이 사건 규정은 용적률의 증가라는 요인에 의해 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수해 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다”며 “임대주택공급의무는 개발이익 규모가 크고 집값 상승률이 높은 수도권 중 과밀억제권역에 한정되는 등 재산권침해를 최소화하기 위한 조치도 하고 있다”고 밝혔다. 반면 이공현·김종대·민형기·목영준 재판관은 “세입자의 주거안정은 원칙적으로 국가가 임대주택 공급의 확대 등을 통해 해결해야 할 정책적 과제로 이 사건 규정만으로 충분히 해결될 수 있는 것은 아니다”며 “법률조항이 추구하는 목적이 도시정비법 시행일 이전에 관리처분계획의 인가를 받아 이미 조합원으로서의 재산권의 내용이 거의 확정된 경우에까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 중대한 공익목적을 구성한다고 보기 어렵다”고한정위헌 의견을 밝혔다. 한편 정부는 지난 3일 임대주택 의무규정을 사실상 폐지하고, 이르면 내년 1월부터 지자체의 정비계획용적률을 초과할 경우 실제 허용된 용적률간 차이의 30~50%를 공공분양, 국민임대 아파트 등 '보금자리주택'으로 짓도록 하는 방안을 발표했다.