새로 이사온 아파트 입주자에게 전 소유자의 체납관리비를 부담하게 할 수 있는가의 판단을 놓고 전용부분에 대한 체납관리비는 부담시킬 수 없다는 판단이 주도적인데 비해 공용부분에 대한 관리비 승계여부는 하급심의 판결이 엇갈리고 있어 대책이 시급하다. 서울지법 민사항소9부(재판장 윤영선·尹榮宣 부장판사)는 지난달 18일 A아파트입주자대표회의가 이 아파트 한 채를 경락받아 입주한 정모씨를 상대로 "정씨가 소유권을 승계한 만큼 전 주인이 연체한 아파트 관리비 2백45만여원을 지급하라"며 낸 관리비 청구소송(2000나62420)에서 "정씨는 전 주인이 연체한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비 1백66만원을 지급하라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의소유와관리에관한법률 제18조에 '공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다'고 규정하고 있는 취지는, 집합건물의 효율적 관리를 위한 것"이라며" 만일 어느 구분소유자가 공용부분 관리비를 지급하지 않고 구분소유권을 다른 사람에게 처분하는 경우, 새 구분소유자가 관리비를 부담하지 않는다면 결국 나머지 구분소유자들이 이를 분담하게 돼 집합건물의 필수적 부분인 공동부분에 대한 관리가 소홀해질 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법규정의 취지에 맞춰 집합건물 중 공용부분의 보존 및 관리를 위해 발생한 비용은 새 소유자에게 그대로 승계된다"고 판단했다. 이에 반해 대구지법 민사항소3부(재판장 김세진·金世鎭 부장판사)는 지난 3월2일 문모씨가 B아파트대표자입주대표회의를 상대로 "아파트 전소유자의 체납관리비 3백11만여원을 부담하라는 것은 부당하다"며 낸 채무부존재확인 청구소송(2000나15775)에서 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의소유와관리에관한법률 제18조의 규정 중 '공유자'는 '아파트 공용부분에 대해 지분을 가진 공유자'를 의미하는 것"이라며 "입주자대표회의는 공동주택과 부대시설 및 복리시설에 대한 관리업무를 수행하기 위해 입주자에 의해 조직된 자치적 관리기구일 뿐, 아파트 공용부분에 대해 지분을 가진 공유자로 볼 수 없어 원고에게 공용부분에 관한 관리비를 청구할 수 없다"고 밝혔다. 체납관리비와 관련된 소송의 대부분이 소액사건인 관계로 '심리불속행'사건으로 분류돼 명확한 대법원의 판단을 받을 수 없는 상황에서 하루바삐 법 규정을 보완하는 방법 등의 정비가 요구된다.

연립주택의 공용부분을 주거목적으로 임차, 주민등록 전입신고을 마쳤다면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 연립주택의 공용부분이 전유부분에 따라 분할된 경우, 그 공용부분의 임차인이 그 전유부분으로 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 26일 연립주택의 경락인 오모씨(35)가 이 건물 지하 공용부분에 살고 있는 김모씨(31)를 상대로 "경락받은 연립주택에 부속된 지하 공용부분을 김씨가 점유한 채 임차인이라고 주장하는 것은 부당하다"며 낸 건물명도 청구소송 항소심(2000나59219)에서 김씨의 임차권을 인정하지 않은 1심을 취소, "임차인 김씨의 대항력이 인정되는 만큼, 오씨는 임대차보증금 2천3백만원을 지급하고 건물을 명도 받으라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "비주거용 건물을 개조, 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호을 받는 점, 집합건물의 공용부분은 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는데 법은 건물의 일부에 대한 임대차에도 적용되는 점 등에 비춰볼 때 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 공용부분이 주거용으로 사용되는 한 임대차보호법의 보호대상이 된다"며 "이 연립주택의 소유자들이 지하 대피소 부분을 공유지분 비율에 따라 분할, 주거용으로 개조한 사실과 김씨가 전주인으로부터 이 사건 204호에 부속된 지하 공용부분을 주거목적으로 임차한 사실이 인정되는 만큼 김씨는 적법한 임차인"이라고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물의 공유지분은 전유부분과 분리·처분할 수 없고 거래의 대상은 전유부분만 해당하고 공용부분은 독립적인 거래 대상이 되지 못하므로, 주민등록은 공용부분이 아닌 전유부분에 대해서만 가능하다"며 "김씨가 2층 204호의 공용부분인 지하층에 살면서도 전입신고를 204호로 한 것은, 전유부분에 대한 전입신고로 적법하고, 임대차의 공시방법으로 유효하다"고 밝혔다. 오씨는 99년8월 이 사건 연립주택 2층 204호를 낙찰받았으나 김씨가 204호에 부속된 지하 공용부분에 주거하고 있자 "집합건물의 지하 공용부분을 임차한 후 전입신고를 2층 204호로 한 것은 부당하다"며 소송을 냈었다.

건물과 대지 소유권이 따로 등기되는 아파트·다세대 주택 등 집합건물의 경우 건물 소유권을 넘겼다면 이에 딸린 대지사용권까지 함께 양도한 것으로 봐야 한다는 대법원전원합의체판결이 나왔다. 대법원전원합의체(주심 尹載植 대법관)는 16일 이혼위자료 명목으로 아파트를 넘겨받은 이모(34·여)씨가 전 남편 류모(36)씨 등을 상대로 아파트에 딸린 대지 지분을 달라며 낸 건물명도소송 상고심(98다45652)에서 이같이 판시, 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의소유및관리에관한법률 제20조는 아파트 등 집합건물에서 건물과 대지 소유권 분리를 최대한 억제, 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지하려는 취지"라며 "대지의 분·합필 및 환가절차의 지연, 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이뤄졌을 것으로 예상되는 경우에는 전유부분에 대해서 소유권이전등기를 받은 수분양자는 대지사용권을 분리처분하지 못한다고 봐야한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 아파트 건물에 대한 소유권만을 이전하고 나중에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리처분하지 못하며, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없다"고 덧붙였다. 이번 판결은 집합건물 거래시 건물과 대지 소유권을 모두 넘겨받았더라도 대지지분비율 결정 지연 등 등기절차상의 문제로 대지지분 등기를 하지 못했을 때 이에 대한 권리를 행사할 수 없다는 종전 대법원 판결(96다14661)를 변경한 것이다. 지난 92년 협의이혼 당시 남편 류씨로부터 위자료 명목으로 건물에 대한 등기만 돼 있던 아파트를 증여받은 이씨는 남편이 나중에 취득한 아파트 대지지분을 시아버지에게 넘겨주자 반환을 요구하며 이 사건 소송을 냈었다.