피고 이○○이 그 소유이던 서울 용산구 한남동 805 한남하이페리온 ○○○동 ○○○○호(이 사건 아파트)를 2016년 3월 21일 피고 김○○에게 대금 18억7000만원에 매도하는 계약(이 사건 매매계약)을 체결하고, 2016년 6월 10일 소유권이전등기를 마쳐 준 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 원고는, 이 사건 아파트에 관하여 피고 이○○으로부터 매도중개를, 피고 김○○의 배우자인 피고 박○○으로부터 매수중개를 각 의뢰받고 매매대금과 인도시기(임차인의 이주시기) 조정협의 등 중개활동을 함으로써 이 사건 매매계약의 성립에 결정적인 역할을 하였는데도 피고들이 원고를 배제한 채 이 사건 매매계약을 체결하였으므로 피고들은 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고들은, 원고는 실제 중개활동을 하지 않았으며 매매대금과 인도시기에 관한 조정에 실패하였고 피고들은 다른 중개인의 중개활동으로 이 사건 매매계약을 체결한 것이어서 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 다툰다. 갑 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고 이○○은 2008년부터 원고에게 이 사건 아파트의 매도중개를, 이 사건 아파트와 같은 동에 거주하던 피고 박○○은 2014년 원고에게 이 사건 아파트와 같은 동 아파트의 매수중개를 각각 부탁한 바 있고, 2014년 원고의 소개로 이 사건 아파트에 관하여 매매대금 등을 절충하다가 결렬된 사실, ② 피고 박○○은 2016년 1월경 원고에게 다시 같은 동 아파트 매수중개를 부탁하여 원고가 피고들 사이에서 이 사건 아파트에 관한 매매대금과 인도시기에 대한 조정을 시도하였는데, 피고 이○○은 매매대금으로 18억8000만원을 요구하는 한편 임대기간이 2016년 7월에 만료되는 임차인과는 이사 날짜를 협의하겠다고 하였고, 피고 박○○은 임차인이 3월 15일까지 이사를 갈 수 없다면 추가 대금할인을 요구한 사실, ③ 그러다가 2016년 1월 21일 피고 박○○은 3년 15일까지 입주할 수 있는 조건이 아니면 계약을 체결할 수 없다면서 원고에 대한 중개의뢰를 철회하겠다고 한 사실, ④ 그후 2016년 3월 21일 피고 이○○과 피고 김○○는 중개인의 서명·날인 없이 당사자 본인들의 계약으로 이 사건 매매계약을 체결한 사실이 인정된다. 위 인정사실을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약은 사실상 원고의 중개행위를 통하여 체결된 것으로 보아야 하고 피고들에 의하여 원고가 계약서 작성에 관여하지 못하게 된 것이므로 피고들(앞서 인정한 사실에 비추어 피고 박○○은 피고 김○○를 대리하여 함께 중개를 의뢰한 것으로 본다)은 원고의 중개행위에 상응하는 중개수수료를 지급할 의무가 있다. 원고는 이 사건 매매계약의 매매대금 18억7000만원에 0.9퍼센트를 곱한 1683만원의 중개수수료 지급을 구하나, 갑 1, 4의 기재만으로 그러한 중개수수료 약정이 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없으며, 이 사건 매매계약 중개를 위해 원고가 한 행위들, 이 사건 매매계약의 매매대금, 원고가 이 사건 아파트 인도시기에 관한 입장 조정에는 성공하지 못한 점 등을 종합하여 중개수수료 금액을 매도인, 매수인 각각 800만원으로 정한다.

원고는 피고가 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 경우에 해당하여 보호받을 수 없다고 주장하고, 피고는 정당한 소액임차인으로 보호받아야 한다고 다툰다. 살피건대, 전제사실과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 주택임대차보호법의 규정을 잘 알고 있을 것으로 추인되는 공인중개사인 F와 쟁점 임대차계약서를 작성하였을 뿐 당시 이 사건 주택 소유자인 C의 위임장·인감증명서를 확인하거나 C에게 전화 등으로 임대 여부를 확인하지 않은 점(제1심 2회 변론기일조서 참조)(따라서 이에 반하여 ‘C의 위임장·신분증·인감도장 등을 지닌 G가 대리하여 작성하였다’는 취지의 피고의 항소심에서의 진술과 그에 부합하는 듯한 갑 7, 8호증의 각 기재는 믿지 아니한다), ② 쟁점임대차계약일 무렵 이 사건 주택의 가격 2억5300만원(전제사실에서 본 감정평가액과 다르지 않을 것으로 보인다)에서 기존 근저당권 채권최고액 2억5100만원을 공제하면 남는 담보가치는 겨우 200만원에 불과한 상황임에도 임대차보증금 3300만원인 임대차계약을 체결한 점(2014년 1월 1일 시행된 주택임대차보호법 시행령 제10조에 따르면 보호받는 소액보증금 한도는 3200만원이었는데, 제1근저당권등기일이 2012년 8월 28일이므로 소액보증금 배당액은 종전 한도인 2500만원이 된다), ③ 한편 쟁점임대차계약의 임대차보증금액 수는 이 사건 주택가격의 13.0%에 불과하여 2014년 7월 2일 무렵 이 사건 주택 정도의 통상 채권적 전세보증금액수에 훨씬 못 미침은 분명한 점, ④ 통상 종전 거주지의 정리문제 등이 필수적일 텐데도 쟁점임대차계약 체결 당일 바로 가족 전체의 전입신고를 마치고 확정일자까지 마친다는 것은 매우 이례적인 점, ⑤ 쟁점임대차계약 체결일로부터 3개월 정도 만에 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시된 점 등 쟁점임대차계약 체결 경위·방식 및 경과에 비추어 보면, 피고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하므로, 이러한 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다(대법원 2013.12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조)고 보는 것이 옳다.

가. 일반적으로 약혼은 특별한 형식을 거칠 필요 없이 장차 혼인을 체결하려는 당사자 사이에 합의가 있으면 성립하고(대법원 1998. 12. 8. 선고 98므961 판결 참조), 이때의 합의에는 명시적인 합의뿐만 아니라 묵시적인 합의로도 가능하다고 할 것이나, 한편, 약혼 해제에 있어서 당사자 일방은 과실 있는 상대방에 대하여 재산상 손해 및 정신상 고통에 대하여도 손해배상을 구할 수 있는 점(민법 제806조 제1, 2항)에 비추어 보면, 약혼의 성립을 쉽사리 인정할 경우 혼인의 자유를 제약하거나 침해할 가능성도 있으므로, 당사자 사이에 약혼에 관한 합의가 있었다는 점을 인정함에 있어서는 신중을 기하여야 할 것이다. 나. 이 사건에서 원고와 피고 손00 사이에 약혼이 성립하였는지 여부에 관하여 본다. ① 먼저 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 손00이 2014년 5월경 원고에게 결혼을 약속하였다거나 피고 손00의 아버지가 2015년 3월 중순경 원고에게 2015년 10월경 결혼식을 올리자는 얘기를 하였다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 그 밖에 달리 원고와 피고 손00 사이에 약혼식을 거행하거나 약혼 예물을 교환한 사정도 보이지 아니하므로, 원고와 피고 손00 사이에 장차 혼인을 체결하려는 명시적 합의가 있었다고 인정하기 어렵다. ② 다음으로 원고와 피고 손00 사이에 장차 혼인을 체결하려는 묵시적 합의가 있었는지 여부에 관하여 본다. 피고 손00이 2014년 5월경부터 2014년 8월말까지 약 4개월 동안 원고, 원고의 부모, 원고의 큰 누나와 함께 원고의 본가에서 기거를 한 사실, 원고와 피고 손00 및 양가부모들이 2015년 3월 8일 부산 동래구 온천동에 있는 '금정산'이라는 식당에서 상견례를 가졌던 사실, 피고 손00의 아버지가 그로부터 1주일 뒤쯤 원고를 불러 식사자리를 가졌던 사실은 피고 손00도 다투지 아니하나, 더 나아가 갑 제14호증의 기재만으로는 원고와 피고 손00이 2016년 5월경 신혼집을 구하기 위해 부동산중개업소를 다녔다는 사실을 인정하기에 부족하고, 한편, 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고는 A공연기획사의 대표였고, 피고 손00은 무명배우로서 A공연기획사의 전속배우로서 활동하였던 사실을 인정할 수 있고, 피고 손00은 원고의 요청에 의한 부산공연을 위해 위 기간 동안 원고의 본가에 기거하였다고 주장하고 있으며, 이에 더하여 원고와 피고 손00이 결혼식(혼인예식)의 날짜를 정하거나 결혼식장을 예약하거나 예약하려한 사정도 보이지 아니하는 이 사건에 있어서, 앞서 인정된 사실관계만으로 원고와 피고 손00 사이에 장차 혼인을 체결하려는 묵시적 합의가 있었다고 인정하기도 어렵다. 원고는 그 밖에도 2014년 6월경 경남 진해에서 개최된 피고 손00의 남동생의 해병대 소위 임관식에 동행하고, 2014년 추석과 2015년 설에 피고 손00의 부모를 찾아뵙고 인사를 하였으며, 2015년 3월말경에는 피고 손00의 조모 생신 잔치에도 참석하여 위 피고의 친척들에게 인사를 하였으며, 2015년 4월경에는 원고 누나의 집들이 때에도 피고 손00과 동행하는 등 원고와 피고 손00이 2014년 5월경부터 서로 약혼자로서 역할을 해왔다고 주장하나, 위와 같은 사정들은 약혼자로서가 아닌 친밀한 이성친구로서도 할 수 있는 일들로서 원고와 피고가 이성교제에 더하여 공연기획사 대표와 전속배우로서 밀접한 관계에 있었던 사정까지 고려하여 보면, 약혼을 인정할 만한 결정적 징표는 될 수 없다고 할 것이다. 그렇다면 원고와 피고 손00 사이에 약혼이 성립하였음을 전제로 구하는 원고의 피고들에 대한 위자료 청구는 나머지 점에 관하여는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

재판부는 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무가 있다"며 "A씨 부부가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다"고 밝혀. 하지만 A씨 부부가 B씨의 잘못된 설명으로 인해 추가로 부담하게 된 세금 전체를 재산상 손해액으로 인정하지는 않음. 재판부는 "A씨 부부가 최종 납부한 7300여만원은 주택을 구입하기 위해 법률상 당연히 납부해야 하는 세금으로 중개행위상 과실과 인과관계가 있는 재산상 손해라고 할 수는 없다"며 "실제 납부한 세액과 잘못 설명된 세율에 의한 차액 6500여만원은 매매대금의 10%를 초과하는 금액이지만 2015년을 기준으로 해당 주택의 가격이 6억3600만원인데 매매계약에서 정한 매매금액 5억7500만원은 그보다 6000만원 이상 저렴했던 점 등에 비춰보면 B씨의 과실이 없었더라도 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수 없다"고 설명. 이어 "다만 B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다"며 "A씨 부부가 이때문에 정신적 고통을 입었을 것이 경험칙상 명백해 B씨는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 판시. 재판부는 또 "B씨가 서울보증보험, 한국공인중개사협회와 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 가한 재산상 손해를 보상하는 보험·공제계약을 각각 체결하긴 했지만 A씨 부부가 입은 정신적 손해에 대한 배상책임까지 보상 범위에 속하지는 않는다"면서 서울보증보험과 한국공인중개사협회에 대한 청구는 기각함.

맞선 상대의 신상정보를 제대로 알리지 않은 것은 잘못이지만, A사가 본래 계약 내용대로 결혼중개 용역을 제공할 의사가 없었다는 사정이 밝혀지지 않는 이상 서면계약서 작성 의무를 위반했다고 보기는 어렵다

부동산중개업자와 중개상의 과실로 인하여 손해를 입은 사람이 부동산중개업자와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구한 사건에서, 공제금지급청구권의 소멸시효가 완성되었음을 이유로 청구를 기각한 1심 판결에 대한 항소를 기각한 사안임

1) 피고의 소멸시효 항변 피고는 피고와 문oo 사이에 체결된 공제계약에 따른 원고의 공제금청구권은 공제사고 발생일로부터 2년이 경과하여 소멸시효가 완성되었다고 항변한다. 중개의뢰인이 공제사업자에 대하여 갖는 공제금청구권의 소멸시효에 관하여도 상법 제664조의 규정을 유추적용하여 상법 제662조의 단기소멸시효에 관한 규정을 준용하여야 하고(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다47094 판결 참조), 공인중개사법 제42조에 의하여 공인중개사협회가 운영하는 공제사업은, 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로, 공제사고가 발생한 것인지가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로, 공제금청구권자가 공제사고 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하여야 한다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, 원고는 늦어도 자신이 임차인(전세권자)으로서 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 전혀 배당받지 못하게 된 이 사건 건물 등에 관한 임의경매절차의 배당기일인 2012년 1월 10일경에는 공제사고의 발생 즉, 중개업자인 문oo의 이 사건 임대차계약 체결에 관한 중개행위상의 과실로 인하여 원고에게 재산상의 손해가 발생하였다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로, 원고의 피고에 대한 위 공제금청구권은 2012년 1월 10일부터 소멸시효가 진행한다. 그런데 원고는 그로부터 2년이 경과한 2014년 1월 14일 피고를 상대로 공제금 지급을 청구하고, 같은 해 3월 19일 이 사건 소를 제기하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 피고에 대한 공제금청구권은 소멸시효가 완성되었다. 2) 원고의 소멸시효 중단의 재항변에 관한 판단 이에 대하여, 원고는 소멸시효 완성 전인 2012년 8월 8일경 피고를 상대로 공제금 지급을 청구하였고, 이에 피고가 같은 해 9월 5일경 원고에게 원고의 공제금지급청구에 대하여 심의에 필요한 추가소명자료를 송부해달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발송하여 다음날 원고에게 위 통지문이 송달되었으므로 같은 달 6일 피고의 채무승인에 의하여 소멸시효가 중단되었다고 보아야 하거나, 원고가 다시 2014년 1월 14일 공제금지급 청구서를 피고에게 제출한 것에 대하여 피고가 ‘소멸시효가 완성되었으므로 공제금을 지급할 수 없다’는 내용의 공제금지급청구에 대한 회신을 원고에게 발송하여 원고가 이를 수령한 2014년 2월 11일경 원고의 피고에 대한 공제금청구권에 대한 소멸시효가 중단되었다고 보아야 한다고 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 2012년 8월 8일 피고에게 공제금 지급을 청구하였고, 피고는 같은 해 9월 5일 원고에게 공제금 지급 청구에 대하여 심의에 필요한 추가소명자료를 송부하여 달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발송하여 다음날 원고에게 위 서류가 송달된 사실은 인정되나, 원고는 2012년 8월 8일로부터 6개월 이내에 민법 제174조에서 정하고 있는 재판상의 청구 등을 한 사실이 없으므로 원고의 위 2012년 8월 8일자 공제금 지급 청구는 최고로서의 시효중단의 효력이 없고, 위 인정사실만으로는 피고가 원고에 대한 공제금지급채무를 승인하였다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없고, 2014년 2월 11일에는 이미 원고의 피고에 대한 공제금청구권에 대한 소멸시효가 완성되었다 할 것이므로 원고의 위 재항변은 모두 이유 없다.

이 사건 주식매각 관련 용역계약서가 A로펌 명의로 작성되긴 했지만 이는 업무가 종료된 뒤 사후적이고 형식적으로 작성된 것으로 보인다. 용역비가 B씨의 개인계좌로 모두 입금됐고 수령에 관한 영수증도 B씨가 모두 작성한 점 등을 감안할 때 B씨가 개인 자격으로 업무를 수행하고 용역비를 받은 것으로 보인다. 용역비가 A로펌에 귀속된 것을 전제로 한 법인세 등 부과처분은 위법하다. 또 이 사건은 C사의 대주주의 아들과 B씨의 개인적인 친분관계에 의해 시작된 것이며 B씨가 부탁받은 내용 역시 매수자를 물색해 매도대상 주식에 대한 적정한 대금을 절충해 합의를 도출하는 이른바 주식매매계약의 성립을 중개하는 것으로 이는 법률사무가 아닌 중개행위에 속한다. 또 B씨는 파트너 변호사로서 법인카드를 사용하고 회사 비용으로 처리할 수 있는 지위에 있었지만, 그렇다고 해서 B씨가 사용한 법인카드 비용이 언제나 로펌을 위해 사용한 것으로 볼 수는 없다.

부동산 중개인이 다가구주택 월세 임대차 계약을 중개하면서 건물에 근저당권이 설정돼 있다는 사실을 임차인에게 제대로 설명하지 않고 계약 당시 중개대상물 확인·설명서에 기재하지 않았다면 이후 주택이 경매로 넘어가 후순위 채권자인 임차인이 보증금을 한 푼도 받지 못 했다면 손해의 50%를 임차인에게 배상해야 할 책임이 있다고 본 사안.

'부동산'이라는 표현은 일상생활에서 부동산중개 사무소를 줄여 뜻하는 말로 흔히 사용되는데, 이씨가 '발품부동산' 및 '부동산 Cafe'라고 표시된 옥외광고물과 명함을 사용한 것은 일반인으로 하여금 이씨가 공인중개사사무소 또는 부동산 중개를 하거나 공인중개사인 것으로 오인하도록 할 위험성이 있다. 이는 공인중개사법 제8조가 금지하는 공인중개사 아닌 자가 이와 유사한 명칭을 사용한 경우에 해당한다