구 법 제10조1항 제11호의 중개사무소 등록결격사유에 해당할 경우 당해 중개업자는 새로이 중개사무소의 개설등록을 할 수 없음은 물론 기존의 중개사무소 개설등록도 취소되고, 다른 중개업자에 소속된 공인중개사도 될 수 없으므로 사실상 공인중개사 자격 자체가 3년간 정지되는 것과 같은 효력이 생기는 점, 구 법 제50조 양벌규정의 취지는 당해 법인이나 개인에게 형사처벌을 부과함으로써 중개보조원 등에 대한 지도의무를 강화하기 위한 것이므로 나아가 이를 중개업자 개인에 대한 행정처분의 근거로 삼겠다는 취지로까지 해석하기는 어려운 점, 구 법 제10조1항 제1호 내지 제10호, 제12호의 각 등록결격사유들은 모두 중개업자 본인과 직접 관련된 것이므로 제11호 역시 나머지 등록결격사유와 균형을 맞추어 해석하는 것이 필요한 점, 양벌규정은 형사법상 자기책임주의의 원칙에 대한 예외이므로 그러한 양벌규정을 행정처분의 근거로 규정한 법규를 해석함에 있어서는 그 문언에 맞게 엄격하게 해석할 것이 요구되는 점, 법 제50조는 2009년 4월1일 법률 제9596호로 개정되었고, 향후로는 해당 중개업자가 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 벌금형의 선고 자체를 받지 아니하도록 된 점 등이 인정되는 바, 위와 같은 제반 사정에 비추어 보면 구 법 제10조1항 제11호에 규정된 ‘이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자’에는 중개보조인 등의 위법행위로 인하여 그 사용주인 중개업자가 과실없이 같은 법 제50조의 양벌규정으로 처벌받은 경우는 포함되지 않는다고 해석함이 상당하다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조1항 제1호는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고, 한편 부동산등기법 제124조2항은 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있으므로 이 사건 임대차계약을 중개한 피고 A로서는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 원고에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 B가 이 사건 아파트의 소유자이므로 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 B의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고가 이 사건 임대차계약으로 B에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명했어야 할 것인데, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고 A는 원고에게 신탁원부를 제시하지도 않고, 위와 같은 신탁의 법적인 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 한 사실이 인정되고, 위 인정사실에 의하면 피고 A는 부동산중개인으로서 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 할 것이다.

사채알선업자와 사채업자와의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 알선업자는 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 알선업무를 처리해야 할 의무가 있어서 사채알선업자로서는 담보로 제공되는 부동산의 소유자와 사채이용자가 동일인인지의 여부를 조사확인할 의무가 있다고 할 것인 바 부동산중개업자인 피고 B1은 사채알선을 함에 있어 채무자의 신원 및 담보 부동산의 소유관계를 성실히 조사·확인하여 채권자인 원고에게 손해가 발생하지 않도록 해야 할 업무상 주의의무가 있음에도 불구하고 이 사건 부동산은 제한물건이 한 건도 설정되어 있지 아니하여 금융기관에서도 쉽사리 대출을 받을 수 있는 물건이고, 실제로 돈을 차용할 소유자가 아닌 그의 이종사촌형이 혼자 찾아와 사채알선을 의뢰하는 등 이 사건 부동산의 실제 소유관계가 상당히 의심스러웠음에도 부동산의 현장을 답사하였을 때 적극적으로 이 사건 부동산소유자의 소재나 전화번호를 파악하여 본인에게 직접 이 사건 부동산의 담보제공의사를 확인하거나 부동산의 임차인들에게 소유자의 인상착의 등을 확인하는 등의 조치를 취하지 아니한 채 가짜 부동산 소유주 C가 이 사건 부동산의 진정한 소유자인 것으로 속단한 과실이 있다. 따라서 피고 B1은 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 또 법무사법 제25조는 법무사가 사건을 위임받으면 주민등록증, 인감증명서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 본인이거나 그 대리인임을 확인해야 하고 그 확인방법과 내용 등을 사건부에 적도록 규정하고 있고 그 취지는 법무사가 위임인이 본인 또는 대리인임을 확인하기 위하여 주민등록증이나 인감증명서를 제출 또는 제시받도록 하여 특별히 의심할 만한 사정이 발견되지 아니하는 경우에는 그 증명서만으로 본인임을 확인할 수 있을 것이나, 그와 같은 확인과정에서 달리 의심할 만한 정황이 있는 경우에는 가능한 여러 방법을 통하여 본인 여부를 한층 자세히 확인할 의무가 있다고 할 것이다. 피고 B3은 20여년간 피고 B2 법무사 사무실의 사무원으로 근무한 자로서 원고와 피고 B1으로부터 ‘대여금 2억5,000만원을 담보하기 위하여 근저당권을 설정할 것이니 서류를 철저히 검토하고, 이 사건 부동산의 소유자는 오늘 처음 보는 사람이니 소유자가 오면 신원을 확실히 확인하여 줄 것’을 요청받았으므로 특별히 주의를 기울여 등기필증, 인감증명서, 주민등록증 등에 나타나는 의문점을 발견하여 그 확인조치를 취해야 할 의무가 있음에도 불구하고 그 의무를 게을리 함으로써 가짜 부동산 소유자를 이 사건 부동산의 진정한 소유자인 것으로 속단하였고, 그로 인하여 이 사건 부동산에 근저당권설정등기가 마쳐지도록 한 과실이 있다. 그러므로 피고 B3은 불법행위의 직접 당사자로서, 피고 B2는 피고 B3의 사용자로서 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

구 부동산중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고, 중개업자의 준수사항 및 그 위반시의 제재에 대하여도 자세히 규정하고 있는 이유는, 구 부동산중개업법 등 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개행위는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려한 때문인 것으로 보인다. 부동산중개업을 영위할 자격이 없는 자가 구 부동산중개업법 등 금지규정 위반행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있으므로, 구 부동산중개업법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다. 부동산 중개업자의 자격요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효라고 보는 것이 타당하다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(부동산중개업법이 2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정된 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 제11호의 중개사무소 등록결격사유에 해당하게 되면 당해 중개업자는 새로이 중개사무소의 개설등록을 할 수 없음은 물론 기존의 중개사무소 개설등록도 취소되며(법 제38조 제1항 제3호), 다른 중개업자에 소속된 공인중개사도 될 수도 없어(법 제10조 제2항), 공인중개사로서의 업무를 전혀 할 수 없게 됨으로써 사실상 공인중개사 자격 자체가 일정기간 정지되는 것과 같은 효력이 생겨 당해 중개업자에게 미치는 불이익이 매우 크다고 할 것인 점, 법 제50조의 양벌규정의 취지는 당해 법인이나 개인에게 형사처벌을 부과함으로써 중개보조원 등에 대한 지도의무를 강화하는 것에 그친다고 보아야 할 것이지, 나아가 이를 중개업자 개인에 대한 행정처분의 근거로 삼겠다는 취지로까지 해석하기는 어려운 점, 법 제10조 제1항 제1호 내지 제10호, 제12호의 각 사유는 모두 중개업자 본인과 직접 관련된 것이므로 제11호의 ‘이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자’의 의미도 나머지 등록결격사유와 균형을 맞추어 해석하는 것이 필요한 점, 문언상으로도 ‘이 법을 위반하여’라는 의미를 중개업자가 법을 위반하는 행위를 직접적으로 범하는 것으로 해석하는 것이 자연스러운 점, 양벌규정은 형사법상 자기책임주의의 원칙에 대한 예외로서, 그러한 양벌규정을 행정처분의 근거로 규정한 법규를 해석할 때에는 그 문언에 맞게 엄격하게 해석할 것이 요구되는 점 등에 비추어, 법 제10조 제1항 제11호에 규정된 ‘이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자’에는 중개보조인 등이 중개업무에 관하여 법 제8조에 위반하여 그 사용주인 중개업자가 법 제50조의 양벌규정으로 처벌받는 경우는 포함되지 않는다고 보아야 한다.

부동산중개업자가 임야의 매매를 중개하면서 그에 수반하여 중개의뢰인으로부터 매매목적물인 토지의 측량, 분할 및 근저당권부 채무의 변제행위를 의뢰받은 경우에 이러한 행위는 사회관념상 토지매매거래의 알선, 중개행위에는 해당되지 아니하므로 그와 관련하여 대가로서 지급받은 금원은 중개수수료와는 별개의 것으로서 처벌의 대상이 되지 아니한다.

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문개정되기 전의 것) 제15조 제1호에서 중개업자 등은 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있는바, 위 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항’에는 당해 중개대상물 자체에 관한 사항뿐만 아니라 그 중개대상물의 가격 등에 관한 사항들도 그것이 당해 거래상의 중요사항으로 볼 수 있는 이상 포함된다고 보아야 할 것이다.

구 부동산중개업법 제19조 제2항은 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위가 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다.

부동산중개업법 제19조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(중개업자가 매수인으로부터 매매 잔금 중 일부를 송금 받을 당시 그 주관적인 의사는 그 위임의 취지대로 지급할 의사가 아니었다고 하더라도, 객관적으로 보면 위와 같은 중개업자의 행위는 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 봄이 상당하고, 특히 중개업자가 매수인에게 매매계약 체결을 권유하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여하는 등 매매계약과 관련하여 단순히 계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고 계약체결 후 계약당사자의 계약상 의무의 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태로 중개하였다면, 위와 같이 송금 받은 돈을 횡령함에 따른 손해는, 부동산중개업법 제19조 제1항 소정의　중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 해당한다고 본 사례).

부동산중개업법 제3조 제2호에 규정된 중개대상물 중 ‘건물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼 것이므로 아파트의 특정 동, 호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 ‘건물’의 중개에 해당한다고 볼 것이다. 한편 부동산중개업법 제20조 제3항 및 동 시행규칙 제23조의 2 제1항에 따라 제정된 서울특별시부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례(2001. 1. 5. 조례 3821호로 개정된 것)에서, 부동산중개수수료는 중개대상물에 따라 ‘① 일반주택의 경우(고급주택은 제외)’와 ‘② 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억 원·임대가 3억 원 이상의 고급주택’으로 나누어 위 두 가지 중에 하나의 수수료율에 의하여 수수료를 산정하도록 되어 있는데, 동, 호수가 특정된 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 위 법 제3조 제2호의 중개대상물 중 ‘건물’의 매매를 중개한 것으로 보게 되고, 그 거래가액이 6억 원에 미치지 못하므로 위 조례에서 정한 중개대상물 중 ‘일반주택’을 중개한 것으로 해석할 수밖에 없다.