공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 매매계약을 중개하고 계약 당사자에게 수수료를 받기로 한 약정은 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 공인중개사사무소에서 중개보조인으로 일하던 임모(42)씨가 부동산매매를 중개하고 계약당사자인 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 청구소송 상고심(☞2008다75119)에서 원고패소한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반해 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산거래가격이 상대적으로 높은 점에 비춰 보면 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 사고를 사전에 예방하고 만약 사고가 발생해도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "중개사무소 개설등록에 관한 규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하고 있고 이는 강행법규에 해당해 이 사건 지급약정이 무효라고 본 원심은 옳다"고 판단했다. 임씨는 서울 은평구에 있는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일하며 2005년 A교회가 은평구 일대 건물을 25억원에 사들이는 계약체결을 중개했다. 임씨는 매매계약서의 매수인 측 중개업자란에 자신의 이름을 기재했고 A교회는 임씨에게 수수료 3,000만원을 지급하기로 약정했다. 그러나 이후 교회 측이 "임씨는 중개보조인에 불과하다"며 중개료지급을 거부하자 임씨는 소송을 냈다.

공인중개사가 부동산 매도인과 일면식도 없다면 등기권리증을 확인하거나 적어도 주거지 혹은 근무지 등에 연락해 소유권을 확인해야 할 의무가 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사19부(재판장 노정희 부장판사)는 지난달 28일 김모씨가 “중개인이 허위매도인을 소개해 계약금을 4억1,000만원을 손해봤다”며 공인중개사 강모씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2007가합92822)에서 “강씨 등은 연대해 2억8,700여만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “부동산 중개업자는 위탁자에 대해 위임계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담함은 물론, 목적부동산의 하자나 권리자의 진위 등에 관해 조사하고 이를 확인하는 등 매수인이 예상밖의 손해를 입지 않도록 유의해야 할 업무상의 일반적 주의의무가 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “부동산 중개업자가 매도의뢰를 받는 경우 자칭 소유자와 전혀 면식이 없는 때에는 자칭 소유자라는 사람의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인해야 한다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “강씨 등은 위장매도인이 매도인측 중개사무소 직원의 사촌형이라는 말만 믿고 위장매도인이 제시한 주민등록증의 진위를 행정안전부에서 운영하는 서비스 등을 통해 확인하지 않았을 뿐만 아니라, 위장매도인이 등기권리증을 소지하고 있는지 여부도 확인하지 않았다”며 “강씨는 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부에 관한 조사확인의무를 다하지 않아 위장매도인을 진정한 소유자로 알고 중개행위를 한 주의의무위반이 있다”고 설명했다. 서초구에서 부동산중개법인을 운영하던 강씨는 면식이 있던 맹모씨로부터 건물이 매물로 나왔다는 연락을 받았다. 강씨는 투자처를 찾던 김씨에게 이를 소개했고, 김씨는 소유권자로 소개받은 오모씨에게 계약금으로 4억1,000만원을 지급했다. 강씨는 맹씨의 여동생이 운영하는 공인중개사 사무실 직원의 사촌형 소유의 땅이라고 해 별다른 의심을 하지 않고 소개한 것이다. 하지만 오씨는 위장매도인으로 밝혀졌고, 김씨는 수표를 지급정지하려 했으나 계약금으로 지급한 수표는 이미 현금으로 교환해간 상태였다. 김씨는 이에 매도인, 매수인 양측 중개인들을 상대로 지난 2007년10월 소송을 냈다.

부동산 중개업자가 매매당사자를 연결하는 등 계약체결에 기여했더라도 계약내용에 포함된 중요한 부분에 제대로 역할을 하지 못해 계약이 합의해제됐다면 중개수수료를 받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양승태 대법관)는 공인중개사 신모(54)씨 등 2명이 부동산 매매당사자 이모(63)씨와 강모씨 등을 상대로 낸 중개수수료 청구소송 상고심(2009다8130)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 “이 사건 부동산 매매계약의 가장 중요한 부분은 매수대금 마련을 위한 은행대출의 성사여부인데 원고들은 은행대출알선을 포기했다”며 “부동산 매매계약이 체결됐다가 은행대출이 이뤄지지 않아 매매계약이 합의해제됐으므로 원고들에게 중개수수료 청구권이 인정되지 않는다고 판단한 원심은 정당하다”고 밝혔다. 부동산 중개업자인 신씨는 지난 2006년 이씨로부터 “부천시에 있는 1,197.4㎡ 넓이의 공장부지와 공장을 31억원 정도에 매도할 수 있도록 해달라”는 중개의뢰를 받았다. 얼마 후 강모씨가 “부동산을 매입하고 싶다”며 찾아왔다. 그러나 한 가지 문제가 있었다. 부동산 매수를 위해서는 매매대금 중 28억원을 은행으로부터 대출받아야 했기 때문이다. 강씨는 신씨 등에게 은행대출이 가능할 수 있게 도와달라고 요청하면서 대출관련 서류를 건넸다. 이후 신씨로부터 강씨의 매수의사를 확인한 이씨는 매매대금을 31억원으로 정한 매매계약을 체결하면서 ‘은행대출이 이뤄지지 않을 경우 매매계약을 무효로 한다’는 단서조항을 달았다. 이후 은행대출이 이뤄지지 않는 바람에 매매계약은 합의해제됐다. 그러자 신씨 등 중개업자는 이씨와 강씨에게 “매매계약이 체결됐으므로 중개수수료를 달라”고 소송을 냈다.

공인중개사가 자격이 없는 사람에게 중개행위를 허락해 중개의뢰자가 손해를 입었다면 손해를 배상해 줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사10부(재판장 윤준 부장판사)는 지난달 21일 “무자격자의 잘못된 중개행위로 본 5억원의 손해를 배상하라”며 김모씨가 공인중개사 임모씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2006가합65687)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “부동산중개업자는 중개보조원의 과실로 거래당사자가 손해를 봤다면 배상해야 한다”면서 “부동산 중개행위를 한 이상 무자격자라도 중개의뢰인에게 정확한 정보를 제공하고 설명할 의무가 있다”고 밝혔다. 그러나 재판부는 “중개를 의뢰한 사람도 ‘실제로 중개행위를 한 사람’이 자격증이 있는지, 피고의 중개보조원인지 문의·확인했어야 했다”면서 “원고에게 확인을 철저히 안한 과실이 있으므로 손해액은 5억원의 60%인 3억원만 인정하다”고 덧붙였다. 공인중개사 임씨는 공인중개사무소를 개설하면서 자격이 없는 전 남편 김씨와 그의 친구 이모씨와 함께 운영했다. 김씨는 공인중개사 자격이 없는 임씨 등의 말을 믿고 토지소유자가 아닌 사람으로부터 토지를 매입해 5억원의 재산상 피해를 입자 소송을 냈다.

[민 사] 2005다57752 손해배상(기) (나) 상고기각 ◇국회의원의 직무상 발언과 관련한 면책특권의 범위◇ 헌법 제45조는 "국회의원은 국회에서 직무상 행한 발언과 표결에 관하여 국회 외에서 책임을 지지 아니한다."고 규정하여 국회의원의 면책특권을 인정하고 있는바, 이는 국회의원이 국민의 대표자로서 국회 내에서 자유롭게 발언하고 표결할 수 있도록 보장함으로써 국회가 입법 및 국정통제 등 헌법에 의하여 부여된 권한을 적정하게 행사하고 그 기능을 원활하게 수행할 수 있도록 보장하는 데에 그 취지가 있는 것이다. 이러한 면책특권의 목적 및 취지 등에 비추어 볼 때, 발언내용 자체에 의하더라도 직무와는 아무런 관련이 없음이 분명하거나, 명백히 허위임을 알면서도 허위의 사실을 적시하여 타인의 명예를 훼손하는 경우 등까지 면책특권의 대상이 된다고 할 수는 없다 할 것이지만, 발언 내용이 허위라는 점을 인식하지 못하였다면 비록 발언 내용에 다소 근거가 부족하거나 진위 여부를 확인하기 위한 조사를 제대로 하지 않았다고 하더라도, 그것이 직무 수행의 일환으로 이루어진 것인 이상 이는 면책특권의 대상이 된다. 2006다32170 채권확정 (나) 상고기각 ◇이행청구기간 약정의 의미 등◇ 보험계약자가 보증보험회사에 대해 부담하는 구상금채무의 보증계약상 주채무의 보증기일 경과 후 2개월 이내에 보증채무가 청구되지 않으면 보증채무가 소멸한다는 약정은 특정한 채무의 이행을 청구할 수 있는 기간을 제한하고 그 기간을 도과할 경우 채무가 소멸하도록 하는 일종의 소멸시효기간 단축약정으로서, 이는 보증인으로 하여금 장차 보증채무를 부담할 수 있다는 점에 대한 예측가능성을 부여하는 한편, 지연손해금 등 채무부담의 확대를 방지하고 아울러 주채무자인 보험계약자에 대하여 적절한 대응조치를 취할 수 있도록 절차적 기회를 부여하고자 함에 그 취지가 있다고 할 것이므로, 이 사건 보험사고가 발생한 후 원고인 보증보험회사가 이 사건 이행청구기간 약정에 따라 보증인에게 이행청구를 함으로써 이행청구기간의 도과를 저지시킴과 동시에 이미 보증인에게 위와 같은 절차적 기회를 부여한 이상, 그 후 실제 보험금을 지급함에 있어 다시 별도로 이행청구를 해야 한다고 볼 수는 없으며, 따라서 보증인으로서는 이행청구기간 내에 별도의 이행청구가 없었다는 점을 들어 이 사건 보증계약에 따른 보증책임을 면할 수 없다. 2006다43330 보험금청구권확인 (나) 파기환송 ◇약관에서 피해자가 피보험자로부터 손해배상을 받기 전에는 보험금 지급을 거절할 수 있다는 지급거절조항을 둔 경우, 보험자는 보험금 지급을 거절할 수 있는지 여부(=적극)◇ 상법 제724조 제1항은 “보험자는 피보험자가 책임을 질 사고로 인하여 생긴 손해에 대하여 제3자가 그 배상을 받기 전에는 보험금액의 전부 또는 일부를 피보험자에게 지급하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 보험회사의 자동차보험약관상 위 규정의 내용과 같이 피보험자가 제3자에게 손해배상을 하기 전에는 피보험자에게 보험금을 지급하지 않는다는 내용의 조항(이하 ‘지급거절조항’이라 한다)을 두고 있지 않다면 보험자는 그 약관에 의하여 상법 제724조 제1항 소정의 지급거절권을 포기한 것으로 봄이 상당하다 할 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다17888 판결, 대법원 1995. 9. 29. 선고 95다24807 판결 등 참조), 만약 약관에 명시적으로 지급거절조항을 두고 있다면 달리 지급거절권을 포기하거나 이를 행사하지 않았다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 보험자는 상법 제724조 제1항 및 지급거절조항에 의하여 피보험자의 보험금지급청구를 거절할 권리가 있다. [형 사] 2006도5696 횡령 등 (바) 상고기각 ◇형법 제39조 제1항이 2005. 7. 29. 법률 제7623호로 개정·시행된 이후에 항소심판결이 선고된 경우, 항소심 판결 후 별개의 범죄에 대하여 징역형을 선고한 판결이 확정된 것이 항소심판결 파기사유에 해당하는지 여부(소극)◇ 사후심인 상고심은 원심판결에 형사소송법 제383조 제1호의 상고이유인 “판결에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 있을 때” 여부를 원심판결 당시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이므로(대법원 1969. 12. 9. 선고 69도1736 판결, 대법원 1986. 1. 21. 선고 85도2514 판결 등 참조), 원심판결 선고 이후에 비로소 별개의 범죄에 대하여 금고 이상의 형을 선고한 판결이 확정되었다면 원심판결이 형법 제39조 제1항을 적용하지 않은 것을 위법하다고 볼 수 없는 것이고, 형사소송법 제383조 제2호의 상고이유인 “판결 후 형의 폐지나 변경이 있는 때”는 원심판결 후 법령의 개폐로 인하여 형이 폐지되거나 변경된 경우를 뜻하는 것이고 법령의 개폐 없이 단지 형을 감경하거나 면제할 수 있는 사유가 되는 사실이 발생한 것에 불과한 경우는 이에 포함되지 않는다. 따라서 경합범 중 판결을 받지 아니한 죄가 있는 때에는 그 죄와 판결이 확정된 죄를 동시에 판결할 경우와 형평을 고려하여 그 죄에 대하여 형을 선고하되 그 형을 감경 또는 면제할 수 있도록 형법 제39조 제1항이 2005. 7. 29. 법률 제7623호로 개정·시행된 이후인 2006. 7. 27. 원심판결이 선고되고, 피고인의 별개의 범죄에 대하여 징역형을 선고한 판결이 그 이후인 2006. 8. 25.에 이르러 비로소 확정된 이 사건의 경우에는, 원심판결에 형사소송법 제383조 제1호나 제2호에서 정한 상고이유 중 어느 것도 존재하지 않는 것이다. 2006도6599 업무방해 (나) 파기환송 ◇공인중개사 아닌 사람이 영위하는 중개업이 업무방해죄의 보호대상이 되는지 여부(소극)◇ 공인중개사가 아닌 피해자의 중개업은 부동산중개업법에 의하여 금지된 행위로서 형사처벌의 대상이 되는 범죄행위에 해당하는 것으로 사회통념상 도저히 용인될 수 없는 정도로 반사회성을 띠는 경우에 해당하여 업무방해죄의 보호대상이 되는 업무라고 볼 수 없다. ☞ 공인중개사 아닌 피해자가 자본을 투입하고 공인중개사인 피고인은 자격증을 제공하는 한편 이 사건 중개사무소에 직접 출근하여 부동산계약에 관한 최종서류를 검토하는 방법으로 동업하기로 약정한 후 피고인 명의로 중개사무소의 개설등록을 마쳤으나, 그 후 피해자는 위 약정과는 달리 피고인에게 부동산 서류를 최종확인하지 말고 피고인의 인감도장을 자신에게 맡길 것을 요청함에 따라 분쟁이 발생하여 피고인이 이 사건 중개사무소의 폐업신고를 하게 된 경우, 중개사무소의 운영에 관한 피고인과 피해자 사이의 동업관계는 피해자의 귀책사유로 종료되었다고 볼 수 있고, 공인중개사인 피고인이 동업관계의 종료로 이 사건 부동산중개업을 그만두기로 한 이상 공인중개사가 아닌 피해자의 중개업은 업무방해죄의 보호대상이 되는 업무라고 볼 수 없다고 한 사례. 2006도7906 공직선거법위반 (나) 상고기각 ◇공직선거법상 매수죄에 있어 금품 등 제공의 의사표시의 의미 및 정도◇ 공직선거법 제230조 제1항 제1호 소정의 금품 기타 재산상 이익 등(이하 ‘금품 등’이라고 한다)의 제공의 의사를 표시하거나 그 제공을 약속하는 행위는 구두에 의하여 할 수도 있고 그 방식에 특별한 제한은 없는 것이지만, 그 약속 또는 의사표시가 사회통념상 쉽게 이를 철회하기 어려울 정도로 당사자의 진정한 의지가 담긴 것으로서 외부적?객관적으로 나타나는 정도에 이르러야만 비로소 이에 해당한다고 할 것이지, 금품 등과 관련한 모든 행위가 이에 해당한다고 할 수는 없다. ☞ 도의회의원 선거에 입후보한 피고인이 “처음 받는 봉급 어려운 이웃(사회복지시설)과 함께”라는 내용이 포함된 예비후보자 홍보물을 선거인들에게 발송한 사안에서, 피고인이 위 홍보물에 기재한 내용은 장차 도의회의원으로 당선되면 처음 받게 될 봉급을 사회복지시설 등 불우한 이웃을 위해 기부하겠다는 것으로서, 위 홍보물을 받는 선거인들이 그 혜택을 직접적으로 받는 지위에 있다고 할 수 없어 이로 인하여 선거인들을 매수했다고 평가할 수는 없다고 한 사례. [특 별] 2004두7139 시정명령등취소청구 (다) 상고기각 ◇공정거래위원회가 시정명령 등 처분을 하기 위해서는 대상이 되는 법위반행위의 내용이 구체적으로 명확하게 특정되어야 하는지 여부(적극)◇ 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 ‘법’이라 함) 제2조 제1호 소정의 사업자가 법 제23조 제1항 제4호, 제2항, 법 시행령 제36조 제1항 [별표] 제6호 (나)목 및 (라)목 소정의 행위를 하였음을 이유로 공정거래위원회가 법 제24조 소정의 시정명령 등 행정처분을 하기 위해서는 그 대상이 되는 ‘이익제공강요’ 및 ‘불이익제공’의 내용이 구체적으로 명확하게 특정되어야 하고, 그러하지 아니한 상태에서 이루어진 그 시정명령 등 행정처분은 위법하다. ☞ 공정거래위원회가 원고의 납품업자에 대한 비용제공강요행위를 이유로 원고에 대하여 시정명령을 하면서 그 의결서 이유 부분에, 일정 기간 동안 원고가 수령한 비용명목과 그 비용별 합계액만을 기재하고 있을 뿐 그 비용을 부담한 업체명, 비용부담의 시기, 업체별 비용부담 액수 등 구체적인 내용을 전혀 적시하지 아니한 것은 시정명령의 대상이 되는 행위의 내용이 구체적으로 명확하게 특정되었다고 할 수 없어 시정명령이 위법하다고 한 사례. 2006두9566 취득세등부과처분취소 (나) 상고기각 ◇대한주택공사가 공급한 아파트가 국가계획에 따라 공급한 아파트에 해당하여 취득세가 면제된다고 본 사례◇ 주택건설촉진법 시행령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호 주택법 시행령으로 전문개정되기 전의 것) 제5조 제6항은 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관은 국가기관에 준하여 주택건설사업계획을 작성하여 매년 12월 말까지 건설교통부장관에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 건설교통부가 수립하는 주택건설종합계획 중 공공부문에서 건설하는 주택에 관한 계획을 구체적으로 확정하기 위한 목적에서 요구되는 것이라 할 것인데, 정부투자기관인 원고(=대한주택공사)는 위 규정에 따라 1996. 12. 14. 이 사건 서울 휘경지구의 아파트 건설계획을 포함한 주택건설사업계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하였고, 건설교통부장관은 그 내용을 반영하여 1997년도 주택건설종합계획을 수립ㆍ확정하여 1997. 3. 6. 원고에게 통보함으로써 원고에 의한 서울 휘경지구의 아파트 건설계획은 건설교통부장관에 의하여 수립된 국가계획인 주택건설종합계획의 일부로 편입되었다고 할 것이며, 실제 건축된 아파트의 규모나 호수가 당초 수립된 주택건설종합계획의 내용과 다소 다르게 변경되었다고 하더라도 이는 주택건설종합계획의 구체적 실행 과정에서 발생되는 통상적인 변경에 불과하여 이로 인하여 국가계획인 주택건설종합계획에 따른 사업으로서의 성격이 상실되는 것은 아니므로, 원고가 이 사건 서울 휘경지구의 주택건설사업계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로 일시 취득한 위 지구 내의 지상 건물인 아파트에 대하여는 구 지방세법(2003. 12. 31. 법률 제7052호로 개정되기 전의 것) 제289조 제1항에 의하여 취득세 및 등록세가 면제된다. 2005후3017 등록무효 (나) 상고기각 ◇특허권이나 실용신안권의 포기가 특허의 경합출원으로 인한 하자의 치유사유가 되는지 여부(=소극)◇ 구 특허법 제36조는 제2항, 제3항, 제4항, 제133조 제1항 제1호는 동일한 발명에 대하여 같은 날 2 이상의 특허출원이 있는 경우(이하 ‘경합출원’이라고 한다) 이를 등록무효 사유로 규정하면서, 다만 특허출원인의 협의가 있거나 특허출원이 무효 또는 취하된 때에 한하여 예외적으로 특허를 받을 수 있도록 규정하고 있을 뿐, 특허권이나 실용신안권의 포기를 그 예외사유로 규정하고 있지는 아니한 점, 따라서 그 포기에 의하여 경합출원의 하자가 치유되어 제3자에 대한 관계에서 특허권의 효력을 주장할 수 있다고 보는 것은 우선 명문의 근거가 없을 뿐만 아니라, 권리자가 포기의 대상과 시기를 임의로 선택할 수 있어 권리관계가 불확정한 상태에 놓이게 되는 등 법적 안정성을 해칠 우려가 있는 점, 특허권이나 실용신안권의 포기는 그 출원의 포기와는 달리 소급효가 없음에도(구 특허법 제120조 참조) 결과적으로 그 포기에 소급효를 인정하는 셈이 되어 부당하며, 나아가 특허권 등의 포기는 등록만으로 이루어져 대외적인 공시방법으로는 충분하지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 출원이 경합된 상태에서 등록된 특허권이나 실용신안권 중 어느 하나에 대하여 사후 권리자가 그 권리를 포기했다 하더라도 경합출원으로 인한 하자가 치유된다고 보기는 어렵다. <끝>

부동산중개인의 불법행위로 인해 손해를 입은 고객이 공인중개사협회로부터 공제금을 받기 위해서는 사건발생일로부터 2년 안에 공제금을 신청해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 전수안 대법관)는 지난달 24일 진모(48·여)씨가 한국공인중개협회를 상대로 낸 보험금청구소송 상고심(2006다27086)에서 시효소멸을 이유로 원고 패소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “피고가 운영하는 공제사업은 비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 그 성질에 있어서 상호보험과 유사한 것이므로 중개의뢰인이 공제사업자에 대해 갖는 공제금청구권의 소멸시효에 관하여도 (보험금액 등의 청구권 소멸시효를 2년으로 규정한) 상법 제662조의 단기소멸시효에 관한 규정을 준용해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 또 “공제금청구권은 공제사고의 발생으로 인해 구체적으로 확정돼 그 때부터 그 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로 그 소멸시효는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조1항의 규정에 의해 공제사고가 발생한 때로부터 진행한다”며 “공제금을 청구하기 위해 손해배상합의서 등을 제출하도록 규정한 부동산중개업법시행령 등 관련규정의 취지는 공제금을 지급하는데 있어 중개업자의 손해배상책임의 존부 및 범위를 참작하기 위한 것이므로 피고를 상대로 바로 공제금청구소송을 제기하는 것을 금지하거나 제한하는 것은 아니다”라고 덧붙였다. 진씨는 지난 97년 4월 공인중개사 김모씨로부터 준농림지로 개발 가능하다는 말을 믿고 충남 보령시 밭 1,500㎡을 4,000만원에 샀다. 하지만 이 지역이 문화재보호구역으로 개발이 제한된 사실을 알고 김씨 등을 상대로 손해배상소송을 내 2004년 7월 승소판결을 받았다. 진씨는 이 판결을 근거로 공인중개사협회에 공제금 지급을 청구했으나 시효소멸을 이유로 거부당하자 소송을 제기해 1·2심에서 모두 패소했었다.

공인중개사가 아파트 매매를 중개하면서 매도인이 아파트를 분양받은 사실을 매수인에게 확인시켜 주고 매도인의 융자금액 등을 알려 준 이상 융자금액이 다소 차이나고 대상 아파트에 대한 이중매매나 가압류 사실을 확인해 알려주지 않았더라도 중개사 등에 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사2부(재판장 李胤承 부장판사)는 지난달 11일 김모씨(47)가 "아파트가 이중매매된 사실 등을 알려주지 않아 손해를 보았다"며 계약금과 중도금 등 8천만원을 돌려달라고 공인중개사 이모씨와 중개사 사무실 직원 황모씨 등 2명을 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(2002나48018)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "이씨 등은 매도인 윤모씨가 아파트를 담보로 평화은행으로부터 1억원이나 8천만원을 대출받았다고 원고에게 알려주고 매도인이 아파트를 분양받은 사실을 확인시켜 주는 등 중개대상물의 권리관계에 관한 확인 · 설명의무를 다했다고 판단된다"며 "윤씨가 주택조합을 탈퇴할 경우의 분양대금반환채권에 관해 또다른 대출자로부터 가압류 결정이 있었다는 것까지 확인할 주의의무가 있다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "설사 그와 같은 주의의무가 있다고 하더라도 대출금 차액이 2천만원에 불과한 점, 가압류한 채권이 조합원 자격을 탈퇴하는 경우 조합에 대해 갖는 분양대금채권의 일부인 점 등에 비춰 이 주의의무 위반과 이 계약이 해제됨으로써 원고가 입은 손해 사이에 인과관계가 있다고 보기 어렵다"고 덧붙였다. 김씨는 2000년11월 공인중개사 이씨 등을 통해 윤씨가 1996년7월 '문정대우2차아파트주택조합연합조합'으로부터 분양받은 서울 문정동 소재 아파트를 매수하면서 계약금 2천만원과 중도금 6천만원 등 8천만원을 지불했으나 이듬해 3월 윤씨가 김씨와의 계약전인 2000년4월 명모씨에게 아파트를 매도하고 대금 전부를 받았다는 것과 삼성생명으로부터 대출받은 융자금 5천만원을 갚지 못해 같은해 5월 동부지원으로부터 가압류 결정을 받은 사실 등을 알게 되자 계약을 해제한 뒤 매도인 윤씨와 계약에 관여한 이씨, 황씨를 사기죄로 고소하는 한편 이씨 등을 상대로 소송을 냈다. 윤씨는 징역8월을 선고받았으며, 이씨 등은 무혐의 처분을 받았다.