당사자 능력이 없는 아파트 선거관리위원회는 소송비용액 확정 신청도 할 수 없다는 법원 결정이 나왔다. 법원은 당사자를 선관위 대표자로 변경하는 것도 불허했다. 동일성을 인정하기 어렵다는 이유에서다. 서울고법 민사25-1부(재판장 박형남 부장판사)는 A아파트 선거관리위원회가 B씨 등을 상대로 낸 소송비용액 확정 항고심(2021라20610)에서 A아파트 선관위의 항고를 기각했다. B씨 등은 서울 노원구 A아파트 입주자대표회의 구성원들이다. 이들은 지난 3월 1일 이 아파트 선관위를 상대로 지위보전 가처분을 신청했다. 신청 요지는 3월 5일 실시하는 해임투표 선거절차 및 해임투표 절차에 따른 보궐 선거절차를 중지하고 B씨가 A아파트 동별 대표자로서의 지위와 입주자대표회의 회장 지위에 있다는 것을, C씨 등이 A아파트 동별 대표자 지위에 있다는 것을 임시로 정한다는 것이었다. 이에 대해 법원은 "아파트 선관위가 입주자대표회의와 별도로 독립된 사단으로서의 규약 및 재정적 기초를 갖추거나 독자적 활동을 한다고 보기 어려워 비법인사단으로 볼 수 없고, 당사자 능력을 인정할 자료가 없다"며 B씨 등의 가처분 신청을 각하하면서 소송비용을 B씨와 C씨 등이 부담하도록 했다. 당사자 표시 정정도 동일성 인정 어려워 안돼 이에 A아파트 선관위가 소송비용액 확정 신청을 하자 사법보좌관은 5월 "B씨 등은 각 60만원을 지급하라"고 결정했다. B씨 등은 "아파트 선관위는 당사자능력이 없기 때문에 소송비용액 확정 신청도 할 수 없다"며 맞섰다. 1심은 "소송비용액 확정 신청은 당사자 능력이 있는 자만이 할 수 있는데, 이 사건 소송비용액 확정 신청은 당사자 능력이 없는 자에 의해 제기된 것으로 부적법하다"고 했다. 이번 항고심 재판부도 동일하게 판단했다. 서울고법 선관위 항소 기각 재판부는 "피고의 당사자 능력이 인정되지 않아 소송이 각하되고 그 상대방인 원고가 소송비용을 부담하는 경우 소송의 상대방인 당사자 능력 없는 단체는 소송비용액 확정신청의 당사자 능력도 없다"며 "그 단체의 이름으로 소송비용액 확정 신청을 하면 부적법한 신청이 될 수밖에 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 A아파트 선관위가 선관위 대표자로서 소송을 실질적으로 수행한 D씨로 당사자를 변경하고자 신청한 당사자표시정정 신청도 받아들이지 않았다. 재판부는 "당사자표시정정은 당사자로 표시된 자의 동일성이 인정되는 범위 내에서 그 표시를 변경하는 경우에 한해 허용된다"며 "당사자 능력과 관련해 표시정정이 허용되는 경우는 정정 전 표시와 정정된 표시 주체들의 동일성이 인정되는 상황에서 당사자 능력이 인정되지 않는 주체로 명백히 잘못 표시됐다고 해석되는 경우"라고 설명했다. 그러면서 "당사자 능력 없는 단체인 아파트 선관위를 개인인 대표자로 변경하는 것은 동일성이 인정되기 어렵다"고 설명했다.

공동상속인 중 피상속인 생전에 재산을 증여받는 등 특별수익을 받은 유류분권리자의 유류분 부족액을 산정할 때는 유류분에서 특별수익액과 순상속분액을 공제해야 하는데, 이때 공제할 '순상속분액'은 '법정상속분'이 아닌 유류분권리자의 특별수익을 고려한 '구체적 상속분'에 기초해 산정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 자매인 A·B·C씨가 남매인 D씨를 상대로 낸 유류분반환소송(2017다235791)에서 A씨와 C씨에게 원고일부승소, B씨에게 원고패소 판결한 원심 가운데, A씨와 C씨에 대한 D씨 패소 부분과 가지급물 반환 신청 부분을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 2013년 6월 아버지인 E씨가 유언 없이 사망하면서 딸인 A·B·C씨와 아들인 D씨의 상속이 개시됐다. E씨는 2010년 이혼해 상속인은 이들 네 자녀뿐이었다. 이들 자녀들은 모두 E씨 생전에 상당한 재산을 증여받았는데, 아버지 사망 후 다툼이 생겼다. A·B·C씨가 D씨를 상대로 "D씨가 아버지 생전에 현저히 많은 재산을 증여받아 우리가 받아야 할 유류분이 부족해졌다"며 유류분 반환 청구소송을 낸 것이다. E씨 사망 당시 재산은 시가 4억1000만원 상당의 아파트와 이 아파트를 임차해주고 받은 현금으로 보증금 2억4000만원이 있었다. 1,2심은 "유류분은 '유류분 산정의 기초가 되는 재산액×당해 유류분권자의 유류분 비율'로 계산하고, 유류분 부족액은 '유류분－당해 유류분권자의 특별수익액－당해 유류분권자의 순상속분액'의 방식으로 산정한다"고 밝혔다. 또 △유류분 산정의 기초가 되는 재산액은 '적극적 상속재산＋증여액－상속채무액' 방식으로 계산하고 △당해 유류분권자의 유류분 비율은 '피상속인의 직계비속과 배우자는 그 법정상속분의 2분의 1' △당해 유류분권자의 특별수익액은 '당해 유류분권자의 수증액＋수유액' 방식으로 산정하며 △당해 유류분권자의 순상속분액은 '당해 유류분권자가 상속에 의해 얻은 재산액－상속채무 부담액' 방식으로 계산한다고 했다. 이어 "상속개시 당시 적극적 상속재산은 아파트 시가 4억1000만원과 보증금 2억40000만원"이라며 "A씨 등 자녀들이 아버지 생전에 증여받은 특별수익 가액은 A씨 1억5650여만원, B씨 4억4100여만원, C씨 1억5090여만원, D씨 18억5000만원 등이고, 상속채무액은 아파트 임차인에게 돌려줘야 할 보증금 2억4000만원"이라고 설명했다. 그러면서 "(앞서 제시한 계산방법에 따르면) 유류분 산정의 기초가 되는 재산액은 30억800여만원이고, 원·피고 4명의 유류분 비율은 각 8분의 1(법정상속분인 4분의 1에 2분의 1을 곱한 것)이므로 원·피고들의 각 유류분액은 3억7600여만원"이라고 했다. 아울러 "원·피고들은 각 순상속분액을 법정상속분에 따라 E씨로부터 아파트와 임대차보증금, 그 반환채무에 대해 각 4분의 1 지분을 상속받았기에 이들의 각 순상속분액은 1억250만원{=(아파트 시가 4억1000만원＋아파트 임대차보증금 2억4000만원)×1/4－(아파트 임대차보증금반환채무 2억4000만원×1/4)}"이라며 "따라서 원·피고들의 각 유류분 부족액은 △A씨 1억1700여만원(=3억7600여만원－1억5650여만원－1억250만원) △B씨 －1억6760여만원(=3억7600여만원－4억4100여만원－1억250만원) △C씨 1억2260여만원(=3억7600여만원－1억5090여만원－1억250만원) △D씨 －15억7600여만원(=3억7600여만원－18억5000만원－1억250만원)"이라고 판시했다. 유류분 부족액을 산정할 때 유류분액에서 공제할 순상속분액을 '법정상속분'을 적용해 산정함으로써 모두에게 1억250만원이 적용된 것이다. 그 결과 A씨와 C씨는 D씨로부터 반환받을 유류분이 일부 있지만 B씨는 반환받을 유류분이 없었다. 1,2심은 "D씨는 A씨와 C씨에게 각 유류분 부족액에 B씨와 자신의 유류분 초과 합계액 중 자신의 유류분 초과액이 차지하는 비율을 곱한 금액을 반환해야 한다"면서 "D씨는 A,C씨의 각 유류분 부족액의 가액반환으로 A씨에게 1억1200여만원을, C씨에게 1억1700여만원을 지급하라"고 했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 유류분에서 공제할 순상속분액은 법정상속분이 아니라 '구체적 상속분'을 기초로 산정해야 한다고 본 것이다. 유류분 반환을 요구하는 상속인 입장에서는 유류분액에서 공제할 자신의 순상속분액이 적을수록 돌려받을 수 있는 유류분 부족액이 커지고, 반대로 자신의 순상속분액이 클수록 유류분 부족액은 적어지거나 없어지게 된다. 재판부는 "민법 제1008조는 '공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우에 그 수증재산이 자기의 상속분에 달하지 못한 때에는 그 부족한 부분의 한도에서 상속분이 있다'고 규정하고 있는데, 이는 공동상속인 중 피상속인으로부터 재산의 증여나 유증을 받은 특별수익자가 있는 경우 공동상속인들 사이의 공평을 기하기 위해 그 수증재산을 상속분의 선급으로 다뤄 구체적인 상속분을 산정할 때 이를 참작하도록 하려는 취지"라며 "유류분 제도의 입법취지와 민법 제1008조 내용 등에 비춰보면 공동상속인 중 특별수익을 받은 유류분권리자의 유류분 부족액을 산정할 때에는 유류분액에서 특별수익액과 순상속분액을 공제해야 하고, 이 때 공제할 순상속분액은 당해 유류분권리자의 특별수익을 고려한 구체적인 상속분에 기초해 산정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "원심은 유류분 부족액을 산정하면서 원·피고들이 특별수익자임에도 이들의 특별수익을 고려하지 않고 법정상속분에 기초해 유류분액에서 공제할 순상속분액을 산정한 결과 A씨와 C씨에게 유류분 부족액이 발생했다고 판단했는데, 이러한 판단에는 유류분 부족액 산정 시 유류분액에서 공제할 순상속분액의 산정방법에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "그동안 실무에서 유류분 부족액을 산정할 때 유류분에서 공제할 순상속분액을 법정상속분으로 할 것인지, 아니면 구체적 상속분으로 할 것인지 견해 대립이 있었다"며 "이번 판결은 유류분에서 공제할 순상속분액은 구체적 상속분임을 명확히 함으로써 유류분 제도의 입법취지 등에 부합하게 상속인의 상속이익을 정확히 반영해 유류분 부족액을 산정하도록 했다는 데 의의가 있다"고 설명했다.

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

아파트 경비원들이 휴게시간에도 택배 보관, 재활용품 분리수거, 주차 관리 등 입주자대표회의로부터 각종 지시를 받아 제대로 쉬지 못했다면 휴게시간도 근로시간으로 봐야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 서울 압구정 현대아파트 퇴직 경비원 김모씨 등 30여명이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 임금청구소송(2021다225845)에서 "입주자대표회의는 김씨 등에게 7억3700여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 김씨 등은 2017년 3월 "6시간으로 규정된 휴게시간 동안 제대로 쉬지 못하고 일했다"며 노동청에 진정을 냈는데, 결론이 나오지 않자 이듬해 2월 소송을 냈다. 그 사이 아파트 측은 경비원 고용 방식을 직접고용에서 간접고용으로 전환했고, 김씨 등은 해고됐다. 김씨 등은 "근무 당시 휴게시간을 포함해 입주자대표회의로부터 사실상 24시간 경비실에서 수시로 무전 지시를 받으며 택배 보관, 재활용품 분리수거, 주차관리 등의 업무를 했다"고 주장했다. 또 일부 경비원들은 "격일제 방식으로 1일 18시간을 근무했음에도 최저임금에 미치지 못하는 임금을 받았다"며 "산업안전보건 교육을 매월 2시간씩 이수해 해당 교육시간은 당연히 근로시간에 포함돼야 함에도 임금을 지급받지 못했다"고 했다. 1심은 "휴게시간이 실질적으로 근로시간에 해당한다고 인정하기 부족하다"며 김씨 등의 주장을 받아들이지 않았다. 다만 일부 임금이 최저임금에 미달한다는 주장과 산업안전보건 교육시간(매달 2시간) 중 일부(매월 20분)를 근로시간으로 인정해 "입주자대표회의는 2000여만원을 지급하라"고 판시했다. 그러나 2심은 "김씨 등은 6시간의 휴게시간을 자유롭게 이용하지 못한 채 입주자대표회의의 지휘와 감독을 받았다고 봄이 상당해 근로시간에 포함돼야 한다"며 "입주자대표회의는 A씨 등에게 최저임금 차액분, 초과근무수당 및 야간근로수당, 산업안전교육 2시간에 해당하는 임금 등 총 7억3700여만원을 지급하라"면서 원고승소 판결했다. 2심은 "경비원 휴게시간은 총량(6시간)만 정해져 있었을 뿐 단체협약·근로계약서 등 어디에도 정해진 바 없으며, 식사가 경비초소로 배달되는 통상적인 시간대가 존재했을 뿐, 24시간 중 휴게시간이 언제인지 경비원과 사용자 모두 알지 못하는 상태였기 때문에 입주민들이 경비원이 초소에 있는 24시간 전부를 근무시간으로 간주하고 지휘·감독을 하거나 업무처리를 요구했을 것이고 경비원은 이를 거절할 뚜렷한 근거가 없었을 것"이라고 설명했다. 또 산업안전교육 시간도 2시간 전체를 근로시간에 포함해 임금과 퇴직금을 지급할 의무가 있다고 밝혔다. 대법원도 "실제로 작업에 종사하지 않은 대기시간이나 휴식·수면시간이라 하더라도 자유로운 이용이 보장된 것이 아니라 실질적으로 사용자의 지휘·감독을 받고 있는 시간이라면 근로시간에 포함된다"면서 김씨 등이 휴게시간(1일 6시간)과 산업안전보전교육 시간(매달 2시간)에도 실질적으로 사용자인 입주자대표회의 측의 지휘·감독을 받았다고 판단한 원심 판단을 그대로 확정했다. 대법원은 다만 "김씨 등의 각 인용금액에 대해 소장 부본 송달 다음날인 2018년 3월 10일부터 원심 판결 선고일인 2021년 3월 26일까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 근로기준법에서 정한 지연이율인 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라"며 지연손해금 부분을 파기해 자판했다. 임금 존부를 법원이나 노동위원회에서 다투는 것이 적절하다고 인정되는 때에는 지연이자를 지급하지 않아도 된다는 법규정에 따른 것이다. 대법원은 "근로기준법 제37조 1항과 2항, 근로기준법 시행령 제17조, 제18조 3호 등 각 규정에 의하면, 사용자는 임금 및 퇴직금의 전부 또는 일부를 그 지급사유가 발생한 날부터 14일 이내에 지급하지 않은 경우 그 다음날부터 지급하는 날까지의 지연일수에 대해 연 100분의 20의 이율에 따른 지연이자를 지급하여야 하는 것이 원칙이지만, 그 지급이 지연되고 있는 임금 및 퇴직금의 전부 또는 일부의 존부를 법원이나 노동위원회에서 다투는 것이 적절하다고 인정되는 경우에는 그 사유가 존속하는 기간에 대해서는 이와 같은 이율에 따른 지연이자를 지급할 필요가 없다"고 판시했다.

건설업체가 택지개발 사업지구 안에서 당초 예정된 세대 규모보다 초과해 아파트를 지어 계획 급수량이 증가했더라도 상수도원인자부담금 납부의무는 택지개발사업의 시행자가 부담해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사34부(재판장 김양호 부장판사)는 ㈜부영주택이 제주특별자치도를 상대로 낸 부당이득금반환소송(2020가합570710)에서 최근 "제주도는 8억6400여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 한국토지주택공사(LH)는 2007년 9월 제주도 서귀포시에 '제주혁신도시 개발사업'을 시행했다. 이때 부영은 LH로부터 사업지구 주택용지 일부를 분양받고 당초 예정된 682세대를 초과한 716세대의 아파트를 지었다. 이에 제주도는 2015년 아파트 신축에 따른 상수도원인자부담금과 급수공사비 등 총 8억7200여만원을 부과했고, 부영은 이를 납부했다. 이후 2020년 8월 부영은 "우리는 택지개발 시행부지를 분양받아 아파트를 지은 건축주에 불과해 수도법 제71조에서 정한 상수도원인부담자에 해당하지 않는다"면서 "제주도 주민이 아닌 서울에 본점을 둔 회사이므로 급수공사비 등의 부과처분은 무효"라며 소송을 냈다. 재판부는 "수도법 제71조 1항은 '수도사업자는 수도공사를 하는 데 비용 발생의 원인을 제공한 자에게 수도공사에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 부담하게 할 수 있다'고 규정한다"면서 "주택단지 조성을 위한 택지개발이 시행되는 경우, '수도시설 신설이나 증설 등의 원인'은 택지개발을 했을 때 발생하는 것일 뿐 조성된 택지에 주택 등의 건축물을 건축했을 때 비로소 발생한다고 볼 것은 아니므로 상수도원인자부담금 납부의무는 택지개발사업의 시행자가 부담하는 것이 원칙이고, 건축물이 택지개발에서 예정된 범위를 초과하는 특별한 사정이 없는 한 택지를 분양받아 건축행위를 한 자는 별도로 상수도원인자부담금 납부의무를 부담하지 않는다"고 밝혔다. 건설업체 부담의무 없다 이어 "시행자인 LH가 2007년 첫 사업승인을 받을 당시 택지개발 사업지구 안에서 예정된 아파트 세대와 달리 국토교통부장관의 변경 고시로 아파트 규모와 세대수의 증감이 가능하도록 사업내용이 변경됐다"며 "부영이 716세대의 아파트를 지은 것은 앞선 변경 고시에 부합해 사업지구 안에서 예정된 범위를 초과했다고 볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "제주도가 합리적 근거 없이 법령의 의미를 잘못 해석한 결과, 처분 요건이 충족되지 않은 부영에 상수도원인자부담금 부과처분을 내린 것은 중대한 하자로서 당연 무효"라며 "이와 달리 급수공사비 등의 부과처분은 지방자치법 등에 근거한 것이므로 부당이득으로 8억6400여만원을 반환하라"고 판시했다.

아파트 부정청약 당첨자일지라도 시행사가 위약금을 몰취하는 것은 불공정하다는 항소심 판결이 나왔다. 아파트 부정청약이란 브로커가 청약통장을 매수한 후 브로커가 청약명의자를 대신해 아파트 청약을 하거나 일반 청약자가 서류위조 또는 위장전입 등 부정한 방식으로 청약해 당첨된 경우를 말한다. 이 판결이 확정되면 계약금을 위약금으로 몰수 당할 뻔한 부적격 분양권 당첨자도 계약금을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다. 서울고법 제12-1민사부(재판장 윤종구 고등부장판사)는 부정청약 분양권 매수인 A씨가 시행사를 상대로 위약금의 반환을 요구한 수분양자 지위 확인소송(2020나2046081)에서 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 위약금 조항이 약관설명의무의 면제 대상이라는 취지의 원심 판단을 뒤집었다. 재판부는 "공급계약서의 위약금 조항이 특별히 부호나 색채, 굵고 큰 문자 등을 사용해 명확하고 알아보기 쉽게 표시되지 않고 작은 글씨로 인쇄됐기 때문에 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 보인다"며 "이러한 사정 등에 비춰 시행사가 위약금 몰취 조항에 대해 구체적이고 상세한 설명의무를 이행했다고 볼 자료가 없다"고 밝혔다. 이어 "시행사가 위약금 조항에 대해 약관설명의무를 이행하지 않은 경우 위약금 조항은 효력이 인정되지 않으므로, 시행사는 분양권 매수인에게 위약금을 반환하라"고 판시했다.

다른 건물에서 반사된 태양광에 따른 생활방해를 판단할 때 수인한도 기준은 일조권 침해의 경우와는 다른 기준을 적용해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 이같은 태양반사광 피해 사건에서는 생활방해에 따른 손해배상청구는 물론 반사광 차단 시설 설치 등 피해방지 청구도 가능하다는 점을 분명히 했다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 3일 A씨 등 68명이 네이버㈜를 상대로 낸 손해배상청구소송(2016다33202,33219 병합)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨 등은 2003년부터 경기도 성남의 한 아파트에 살고 있던 주민들이다. 그런데 이들은 2005년 5월 인근에 지하 7층, 지상 28층 규모의 네이버 분당사옥이 들어서면서 생활에 큰 불편을 겪게됐다. 조망권과 천공권(하늘을 볼 권리) 이 침해되는 것은 물론 건물 외벽 전체가 녹색 계열의 통유리로 지어져 '그린 팩토리'라고도 불리는 이 네이버 분당 사옥에 태양빛이 반사되면서 눈부심 현상이 극심했기 때문이다. 또 네이버 사옥과 아파트의 거리가 70m 정도에 불과해, 사옥에 근무하는 네이버 직원들이 아파트 내부를 내부를 쳐다볼 수 있어 사생활 침해 우려도 있었다. 이에 A씨 등은 "35억여원을 배상하라"며 소송을 냈다. 1심은 "태양반사광으로 인한 생활방해가 A씨 등의 참을 한도(수인한도)를 초과했다"며 "네이버는 가구당 500만~1000만원의 위자료와 129만~653만원의 재산상 손해배상액을 지급하라"고 판시했다. 또 태양반사광 차단 시설 등 피해 방지 시설을 설치할 것도 명령했다. 다만, 조망권과 천공권 및 사생활 침해, 야간 조명으로 인한 불법행위책임은 인정하지 않았다. 그러나 2심은 태양반사광에 의한 생활방해의 정도가 수인한도를 초과했다고 볼 수 없다며 1심을 뒤집고 네이버의 손을 들어줬다. 2심은 "네이버 사옥 신축 전후로 태양광 때문에 실내에서 사물을 구별할 수 없는 '불능현휘(不能眩揮)' 시간이 증가됐다고 보기 어렵다"면서 "태양반사광을 직접 바라보지 않는 일상생활에서는 불능현휘가 발생하지 않는다"고 지적했다. 또 "네이버가 공법상 규제를 모두 지켰다"면서 "사옥 신축 시 태양반사광 문제가 제기되지도 않았다"고 판시했다. 하지만 대법원의 판단은 또 달랐다. 재판부는 "건물 신축으로 이웃 건물의 거주자에게 직사광선이 차단될 때 발생하는 '일조방해'와 '태양반사광 침해로 인한 생활방해'는 '피해의 성질과 내용'의 점에서 큰 차이가 있다"며 "태양반사광으로 인한 생활방해의 참을 한도를 판단하는 때에는 일조방해의 판단기준과는 다른 기준을 적용할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "이 사건 아파트 A동과 D동은 태양반사광 유입장소와 유입시간이 상당하고, 빛반사의 밝기가 시각장애를 일으키는 기준의 440~2만9200배에 달할 정도로 매우 높다"면서 "원심은 태양반사광이 인접 주거지의 주된 생활공간에 어느 정도의 밝기로 얼마동안 유입돼 눈부심 등 시각장애가 발생하는지, 태양반사광으로 인접 건물의 주거지로서의 기능히 훼손돼 참을 한도를 넘는 생활방해에 이르렀는지 등을 심리했어야 했다"고 설명했다. 또 "원심은 이 사건 태양반사광으로 인해 발생할 수 있는 생활방해를 시력 저하 등 건강상 피해와 주거 내에서 독서나 바느질 등 시각 작업 등의 방해로 좁게 봐 태양반사광 침해가 참을 한도를 넘지 않았다고 판단했는데, 이는 태양반사광으로 인한 불법행위 성립에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다"고 지적했다. 그러면서 "원심이 태양반사광 침해에 대한 참을 한도 판단을 잘못했기 때문에, 이를 전제로 한 피해방지 청구에 관한 부분도 함께 파기한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 태양직사광과 태양반사광에 의한 생활방해의 차이, 일조방해의 참을 한도 기준과 태양반사광 침해의 참을 한도 기준의 차이 등을 간과한 채, 태양반사광으로 발생할 수 있는 생활방해를 시력 저하 등 건강상 피해와 주거 내에서 독서나 바느질 등 시각 작업 등의 방해로 좁게 보아 태양반사광으로 인한 생활방해가 참을 한도를 넘지 않았다고 판단한 원심을 파기환송한 사례"라며 "태양반사광 피해 사건에서는 생활방해를 원인으로 한 손해배상 뿐만 아니라 피해방지 청구도 가능하다는 점도 분명히 한 판결"이라고 설명했다.

임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5302250)에서 최근 "B씨 등은 임대차계약 기간이 도래하면 A씨 부부에게 보증금을 지급 받음과 동시에 건물을 인도하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨는 주택임대차보호법에 따른 B씨의 계약갱신 요구를 거절했다"며 "이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 임대차계약 기간 종료 시에 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 문 판사는 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 이어 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 설명했다. 그러면서 "임차인이자 직접점유자인 B씨 등은 임대차 종료일이 도래하면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계한 A씨 부부에게 임차보증금 5000만원을 지급받음과 동시에 아파트를 인도할 의무가 있다"고 판시했다. 한편 B씨 등은 이번 1심 판결에 불복해 곧바로 항소와 함께 강제집행정지신청을 냈고, 서울중앙지법 민사1부(재판장 이성철 부장판사)는 지난 4월 "담보로 1500만원을 공탁할 것을 조건으로 항소심 판결 선고시까지 집행을 정지한다"며 B씨 측의 신청을 인용했다. 항소심(2021나22762)은 현재 서울중앙지법 민사3-3부(주채광· 석준협·권양희 부장판사)가 맡아 진행 중이며 아직 첫 기일은 정해지지 않았다.

아파트 층간소음으로 다툼을 벌이다 폭행을 한 가해자가 휴대전화로 폭행장면을 찍은 폭행 피해자를 상대로 초상권 침해를 주장하며 소송을 냈지만 패소했다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B씨 등을 상대로 낸 위자료 청구소송(2020다227455)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 같은 아파트에 살고 있던 A씨와 B씨는 층간소음 때문에 갈등을 빚었다. A씨는 층간소음에 항의하러 온 B씨와 실랑이를 벌이다가 B씨를 폭행해 상해를 입혔다. B씨는 A씨의 폭행장면을 휴대전화로 촬영했고, A씨는 B씨가 자신의 초상권을 침해했다며 소송을 냈다. 1,2심은 "A씨는 층간소음에 항의하러 온 B씨와 다툼을 벌이다가 B씨를 폭행해 상해를 입혀 벌금 50만원의 약식명령을 받았다"고 밝혔다. 이어 "당시 층간소음 문제로 감정이 격해져 욕설과 폭력이 행사될 가능성이 있던 상황이었으므로 형사절차와 관련해 증거를 수집·보전하고 전후 사정에 관한 자료를 수집하기 위해 이를 촬영할 필요가 있었다"며 "B씨의 촬영은 형사절차상 증거보전의 필요성과 긴급성, 방법의 상당성이 인정되므로 사회상규에 위배되지 않는다"고 판시했다. 대법원도 원심의 판단이 옳다고 보고 이를 확정했다.

전세보증금 반환채권을 담보로 취득한 금융기관이 주택 경매절차에서 채권양수인 지위로 배당요구를 했더라도 임차인의 대항력은 유지된다는 판결이 나왔다. 주택임대차보호법에 비춰 금융기관의 배당요구권 행사를 임차인의 임대차계약 해지의 의사표시로 간주할 수는 없다는 취지다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 주택도시보증공사가 A씨 등 공동임대인들을 상대로 낸 구상금소송(2020가단5221504)에서 최근 "A씨 등은 공사에 1억7400여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 주택도시보증공사는 2018년 2월 서울의 한 아파트 전세계약을 체결한 B씨와 전세보증금 반환 보증계약을 맺었다. 앞서 B씨는 보증공사에 대한 채무를 담보하기 위해 2억1000만원에 상당하는 전세보증금 반환 채권을 양도하는 계약을 맺은 상태였고, 공사는 곧바로 임대인에게 채권양도양수 사실을 통지했다. 그런데 B씨가 전세계약을 맺은 아파트는 계약 직후 제3자에게 소유권이 이전되는 한편 근저당까지 설정돼 임의경매 절차에 넘어갔다. 이후 총 8차례의 유찰 끝에 A씨 등이 이 아파트를 낙찰받아 소유권을 취득해 공동임대인이 됐는데, 경매 당시 배당요구서를 낸 공사는 올해 3600여만원을 지급받았다. 한편 전세계약이 끝난 뒤 새로운 임대인인 A씨 등이 전세보증금을 반환하지 않자, B씨는 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치고 전세보증금 반환 보증계약의 보증채권자로서 공사에 보증채무금을 청구했다. 이에 공사는 A씨 등을 대위해 B씨에게 미회수 전세보증금 1억7400여만원을 변제한 뒤 A씨 등을 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "이 사건은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로부터 보증금 반환 채권을 담보로 취득한 전세자금대출 금융기관이 주택 경매절차에서 채권양수인의 지위로 배당요구를 했을 경우 임차인의 대항력 상실 여부가 쟁점이 됐다"고 밝혔다. 서울중앙지법, 주택보증공사 승소 판결 이어 "주택임대차보호법 제3조의2 제7항과 9항은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로부터 임차권과 분리해 보증금 반환 채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것"이라며 "금융기관이 주택 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사해 배당받았더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의 의사표시로 간주할 수 없고, 임차인은 같은 법상 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 주택에 대한 대항력을 갖고 있어 새로운 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 2018년 2월 주택에 대한 대항력을 취득한 뒤 A씨 등이 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론 현재까지도 임차권등기명령을 통해 여전히 주택에 대한 대항력을 갖고 있고, A씨 등은 주택임대차보호법상 전세계약에 따른 공동임대인의 지위에 있으므로 B씨에게 전세보증금 반환의무를 부담한다"며 "A씨 등은 B씨에게 경매절차를 통해 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금을 반환할 의무가 있어 이를 대위변제한 공사에 1억7400여만원을 지급하라"고 판시했다.