가족 중에 집을 보유한 적이 있는 사람이 있는데도 불구하고 무주택세대보다 우선해서 임대주택을 분양받으려던 자들의 행동에 법원이 제동을 걸었다. 이번 결정은 2005년 임대주택법이 개정돼 우선분양전환 대상자 부분이 '무주택세대주인 임차인'에서 '무주택자인 임차인'으로 바뀐 것을 자기들에게 유리하게 확대해석해 법의 취지를 왜곡한 것에 대해 법원이 철퇴를 내린 결정으로 배우자가 주택을 일시 보유한 적이 있더라도 임대주택을 분양받을 수 없다는 취지의 결정이다. 또 이번 결정은 구욱서 서울고법원장이 재판업무에 복귀한 후 처음 내린 결정이기도 해 눈길을 끌고 있다. 서울고법 민사50부(재판장 구욱서)는 전모씨와 김모씨가 "개정 임대주택법에 따라 가족전원이 무주택자가 아닌, 가족 중에 무주택자가 있기만 하면 우선분양전환 대상자"라며 한국토지주택공사를 상대로 낸 분양절차중지등 가처분 신청사건 항고심(2010라498)에서 기각결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "임대주택의 우선분양권은 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 기존 임차인 중에서 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 자에게 우선 분양받을 수 있게 특혜를 부여하는 것"이라며 "입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주라는 요건을 갖추지 못한 자는 특별한 사정이 없는한 임차인의 자격이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "만약 그런 요건을 갖추지 못한 자가 임대주택을 임차해 그곳에 거주한다고 하더라도 이를 적법한 거주라고 볼 수 없다"며 "임대주택법이 임차인의 자격, 선정방법 등 세부사항에 대해 정하도록 위임한 주택공급에 관한 규칙에 따르면 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨돼 입주하는 경우에는 임대주택을 명도해야 한다고 규정하고 있다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "결국 85㎡ 이하의 임대주택에 있어서 임차인의 배우자가 임대주택의 입주자모집공고일 이후로서 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하는 경우에는 그 배우자가 임차인 본인과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있는지를 묻지 않고 적법한 거주라고 할수 없다"며 "해당 임차인은 임대주택법 제21조1항에 따른 임대주택의 우선분양권을 취득할 수 없다"고 설명했다.

임대의무기간이 경과한 임대주택을 분양전환할 경우 분양전환승인을 받도록 한 구 임대주택법 관련 조항 등은 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소결정이 나왔다. 헌법재판소는 지난달 29일 임대사업자 (주)B사가 "2008년 개정된 임대주택법에 의해 건설임대주택을 분양전환하려면 반드시 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 받게 한 규정이 재산권·영업의 자유·평등권 등을 침해한다"며 낸 헌법소원(2008헌마581 등)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "분양전환방식의 변경으로 인한 청구인의 손실은 헌법상 보장되는 재산권 범위에 속한다고 보기 어려워 이 사건 분양전환승인조항 및 감정평가법인선정조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "영업의 자유에 관해 보면 이 사건 분양전환승인조항, 신청서류협조조항, 감정평가법인선정조항은 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장해 무주택 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 그 목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정되고 피해의 최소성과 법익의 균형성도 갖춰 이 법률조항들이 과잉금지의 원칙에 반해 청구인의 영업의 자유를 침해하지 않는다"고 설명했다. 재판부는 또 "이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 대상으로 하는 부진정소급입법에 해당해 소급입법에 의한 재산권 침해가 문제되지 않고 기존의 분양전화방식에 대한 청구인의 신뢰가 임차인의 주거안정이라는 공익에 비해 크다고 할 수 없어 이 부칙조항이 신뢰보호원칙에 위반해 청구인의 영업의 자유를 침해한다거나 시장경제질서에 위반된다고 보기 어려우며 평등권 침해라고 볼 수도 없다"고 판단했다.

상가점포 중 일부만 업종이 지정됐더라도 상가 수분양자들은 상호간에 영업제한의무를 가진다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 성남시 D상가의 점포를 분양받은 민모(35)씨가 같은 상가의 수분양자 채모(42)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2007다8044)에서 민씨의 영업금지청구를 받아들인 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "건축회사가 상가를 건축해 각 점포별로 업종을 지정해 분양한 경우 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다"며 "상호간 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고 이는 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도 같다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "건설회사가 원고와 피고에게 분양한 각 점포를 비롯해 입점이 확정된 점포의 용도를 고지하고 수분양자들이 운영하고자 하는 점포의 용도에 관해 연락을 주면 업종 중복여부를 알려주겠다고 안내했다"며 "피고가 계약을 체결할 때 '보습학원'이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정해 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미"라고 설명했다. 재판부는 또 "피고가 상가분양계약 체결 당시 '보습학원'이라는 특정 업종이 기재된 계약서를 받고 이 정도 규모의 상가분양에서 업종제한약정이 흔히 행해지고 분양계약 당사자들도 상가의 업종제한여부에 관심을 가지는 경우가 통상적이며 계약서의 내용은 상가건물의 분양계약에서 업종제한약정에 관해 사용되는 전형적인 문구"라며 "피고로서는 계약서 내용을 잘 알고 있었거나 그 내용이 거래상 일반적인 것이어서 별도의 설명없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이므로 이에 대해 건설업자가 따로 명시·설명할 의무가 없다"고 덧붙였다. 민씨는 2002년 성남시 분당구의 상가건물을 분양받으며 계약서에 "본 건물 내 태권도 같은 업종 신규 분양치 않음"이라는 문구를 적고 계약을 마쳤다. 같은 상가점포를 임대한 채씨도 계약서에 '보습학원'이란 문구를 기재했다. 그런데 2003년 채씨가 다른 사람에게 상가를 태권도장용으로 임대하면서 문제가 생겼다. 민씨는 채씨가 분양계약상 업종제한약정을 위반했다며 손해배상 청구소송을 냈지만 채씨는 "일부 상가에 대해서만 업종이 정해진 상태라 영업제한의무가 없다"고 주장했다. 1심에서는 패소한 민씨는 항소하면서 손해배상청구와 함께 영업금지청구를 냈고, 2심은 민씨의 영업정지청구만 받아들였다.

임차인대표회의도 임대주택의 분양전환과 관련해 소송을 제기할 수 있는 자격이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양승태 대법관)는 청주시 A임대아파트의 임차인대표회의가 청주시장을 상대로 낸 분양전환승인 취소소송 상고심(☞2009두19168)에서 임차인대표회의는 원고적격이 없다며 각하판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "행정소송법 제12조에서 말하는 법률상 이익이란 당해 행정처분의 근거법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익을 말한다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구 임대주택법에서는 임차인대표회의는 분양전환가격 등에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁의 조정신청을 할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다고 규정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "임차인대표회의도 당해 주택에 거주하는 임차인과 마찬가지로 임대주택의 분양전환과 관련해 그 승인의 근거법률인 구임대주택법에 의해 보호되는 구체적·직접적 이익이 있다"며 따라서 "임차인대표회의인 원고로서는 피고의 분양전환승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못했음을 주장해 그 취소소송을 제기할 원고적격이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. A임대아파트 사업자는 2001년 청주시에 임대아파트를 건설해 사업하던 중 임대의무기간인 5년이 경과하자 자체적으로 분양전환가격을 산정에 청주시장에게 분양전환승인신청을 해 승인 받았다. 이에 A임대아파트 임차인대표회의는 "분양전환가격을 임대주택법상 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정해야 함에도 시세에 따라 회사가 임의로 분양전환가격을 정했다"며 청주시에 분쟁조정신청을 했으나 거부당하자 소송을 냈다. 그러나 1,2심은 "임차인대표회의는 비법인 사단에 불과해 원고적격이 없다"며 각하판결을 내렸다.

일반분양아파트의 미분양 가구를 임대로 전환한 후 아파트값이 떨어졌더라도 주택건설업체 등에 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사3부(재판장 이용구 부장판사)는 광주 남구 A아파트 입주자 79명이 “미분양 가구를 임대로 전환해 떨어진 아파트 값을 물어내라”며 B건설사와 대한주택공사, 국가를 상대로 낸 매매대금 청구소송(2009가합6037)에서 원고청구 대부분을 기각했다고 25일 밝혔다. 재판부는 “입주자들이 분양가격과 매매 후 거래가격 차이만큼 손해를 본 것은 맞지만, 이는 애초 분양가가 주변 다른 아파트보다 높게 책정된 데다 미분양사태 때문이지 전적으로 임대전환 때문이라고 볼 수 없다”고 판시했다. 다만 재판부는 “B건설사가 미분양 가구를 임대로 전환한 사실을 알리지 않고 새로운 분양계약을 체결한 것은 고지의무위반”이라면서도 “196세대를 매입신청한 2008년 8월1일에는 매매 여부나 대상 세대수, 매매가격 등이 모두 유동적이었다가 2008년 11월10일에야 비로소 100세대의 매매가 확정되어 B건설사의 매매에 대한 고지의무는 2008년 11월10일에 발생했다고 봐야한다”고 밝혔다. 그러므로 “B건설사는 임대전환 확정시점 이후에 분양계약을 체결하거나 잔금을 낸 입주자 5명에게 500만원 또는 1,000만원씩 3,500만원을 지급하라”고 판결했다. B건설사는 2007년10월 광주 남구 진월동에 분양한 6개동 282가구 규모 아파트 중 86가구만 분양되자 미분양 196가구에 대해 주택공사에 매입을 신청했다. 이후 지난해 11월10일 100가구에 대한 매매계약을 체결하고 임대로 전환했다. 주민들은 임대아파트라는 인식으로 아파트 가격이 내려갔다며 건설사와 마찰 끝에 가구 당 3,000만원씩 총 17억7,000만원의 손해배상을 청구했다.

임차인이 임대차계약 만료 후 우선분양전환을 조건으로 임대주택에 입주했더라도 계약만료 후 분양신청을 하지 않았다는 이유로 바로 불법주거배상금을 물을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 임대주택의 임차인에게 부여된 우선수분양권의 행사는 임차인의 의무가 아니라 권리에 해당한다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 손모씨 등 임대주택 주민 115명이 대한주택공사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송 상고심(2009다19468)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “원고들이 대한주택공사로부터 아파트를 임차할 당시 임대차계약의 계약특수조건으로 계약해지시 임대인은 임차인으로 하여금 해지일로부터 1개월 이내에 임대주택을 명도하도록 하고, 이를 이행하지 않으면 불법거주배상금을 납부하도록 정하고 있다”며 “그러나 계약특수조건은 우선수분양권을 가진 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 이를 행사해야 하고, 기간이 지나면 우선수분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐 임차인에게 그 기간 내에 분양계약을 체결할 의무를 부과한 것은 아니다”라고 밝혔다. 재판부는 이어 “임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법이 무주택임차인에게 우선수분양권을 인정한 취지 등에 비춰볼 때 원고들의 불법거주배상금 납부를 인정한 원심은 임대주택 임차인의 우선수분양권 등에 관한 법리를 오해한 나머지 임대차계약의 해석을 그르친 위법이 있다”고 지적했다.

임대아파트 분양전환 관련 소송에서 임차인대표회의는 소송주체가 될 자격이 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 행정부(재판장 황성주 부장판사)는 최근 청주시 상당구 A임대아파트 단지 임차인대표회의가 “부당하게 높은 분양가를 책정한 아파트 분양전환승인을 취소하라”며 청주시를 상대로 낸 소송(2009구합381)에서 소를 각하했다. 재판부는 판결문에서 “임차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항에 대해 임대사업자와의 협의를 쉽게하기 위해 구성된 비법인사단에 불과하다”며 “분양전환계약의 실질적 이익은 임차인들 개개인에게 미치고, 임차인대표회의는 권리와 의무에 직접적·구체적 영향을 미치지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “비록 임대주택법이 임차인대표회의에게 일정한 자격과 권한을 주고 있다지만 이는 임차인들 이익을 보호하기 위한 절차적 규정에 불과하다”고 해 원고적격을 부정했다. 대표회의는 A임대아파트 건축회사가 분양전환가격을 1억1,800만원으로 산정하고 올 1월8일 청주시로부터 분양전환승인처분을 받자 “분양전환가격이 높아 부당하다”며 소송을 냈다.

무허가건물관리대장에 등재하기 전에 이미 건물이 철거됐다는 이유만으로 ‘미등재 무허가주택’으로 구분해 국민주택 분양대상에서 제외하는 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 이번 판결로 개발사업과 관련한 이주대책을 수립할 때 등재 무허가 건물과 미등재 무허가건물을 구분하면서 건물확인서를 받기 전에 철거됐다는 이유로 ‘등재 무허가건물’로 인정하지 않는 관행에 제동이 걸릴 전망이다. 서울고법 행정6부(재판장 조병현 부장판사)는 최근 김모씨 등 3명이 SH공사를 상대로 낸 국민주택특별공급신청거부처분취소소송 항소심(2008누6525)에서 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이주대책은 개발사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인해 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들에 대해 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장해 주기 위해 마련된 것”이라며 “이주 당시 관할 구청장으로부터 무허가건물확인서를 발급받을 수 있었던 경우에는 ‘등재 무허가건물’에 해당한다고 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “이 사건의 각 무허가주택은 1981년 촬영 항공사진에는 수록돼 있고, 행정청은 각 건물이 현재 멸실됐다는 이유로 무허가 건물확인서를 발급하지 않고 있는 사실을 인정할 수 있다”며 “원고들은 이주 당시 무허가주택에 대해 무허가 건물확인서를 발급받을 수 있었으나, 위 각 건물이 철거됨으로써 무허가 건물확인서를 발급받지 못한 경우에 해당한다고 보기 넉넉하다”고 덧붙였다. 서울시가 2004년 송파구 일대에 진행한 개발사업의 사업시행자인 SH공사는 허가주택소유자 및 등재 무허가주택 소유자에게는 분양아파트를 공급하고 미등재 무허가주택 소유자에게는 공공임대아파트를 공급하는 내용을 담은 이주대책을 수립했다. 개발구역 일대의 무허가주택 소유자였던 김씨 등은 개발대상지역으로 지정되자 2006년 협의보상절차를 마치고 자진 이주했다. 이후 원고들이 분양아파트 특별공급 대상자로 선정해달라고 요구하자 ‘미등재무허가주택’에 해당한다고 결정했고 김씨 등은 소송을 내 1심에서 패소했다.

주택을 재건축할 경우 늘어나는 용적률의 25% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 하는 조항은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 30일 주택재건축정비사업을 시행하는 조합들이 “도시 및 주거환경정비법 제30조의2 제1항이 재산권 등을 침해한다”며 낸 헌법소원사건(2005헌마222 등)에서 재판관 5(합헌)대 4(한정위헌)의 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 “이 사건 규정은 용적률의 증가라는 요인에 의해 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수해 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다”며 “임대주택공급의무는 개발이익 규모가 크고 집값 상승률이 높은 수도권 중 과밀억제권역에 한정되는 등 재산권침해를 최소화하기 위한 조치도 하고 있다”고 밝혔다. 반면 이공현·김종대·민형기·목영준 재판관은 “세입자의 주거안정은 원칙적으로 국가가 임대주택 공급의 확대 등을 통해 해결해야 할 정책적 과제로 이 사건 규정만으로 충분히 해결될 수 있는 것은 아니다”며 “법률조항이 추구하는 목적이 도시정비법 시행일 이전에 관리처분계획의 인가를 받아 이미 조합원으로서의 재산권의 내용이 거의 확정된 경우에까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 중대한 공익목적을 구성한다고 보기 어렵다”고한정위헌 의견을 밝혔다. 한편 정부는 지난 3일 임대주택 의무규정을 사실상 폐지하고, 이르면 내년 1월부터 지자체의 정비계획용적률을 초과할 경우 실제 허용된 용적률간 차이의 30~50%를 공공분양, 국민임대 아파트 등 '보금자리주택'으로 짓도록 하는 방안을 발표했다.

주택공급에 관한 규칙상의 아파트 우선공급요건인 ‘계속 거주’ 요건을 충족했는지 여부를 판단할 때에는 별다른 사정이 없는 한 주민등록상의 기록을 기준으로 해야한다는 대법원판결이 나왔다. 김모(61)씨는 지난 2006년8월 대한주택공사가 성남판교 분양주택 입주자 모집공고를 내면서 택지개발예정지구 지정고시일인 2001년 12월26일 이전부터 이 지역에 계속 거주한 주민에게 전체 세대수의 30%를 우선할당하겠다고 하자 주택청약에 응모, 수분양자로 당첨됐다. 그러나 대한주택공사는 지정고시일 2001년 12월26일부터 최초 입주자 모집공고일인 2006년 8월24일 사이 성남시에 거주하지 않았다는 이유로 김씨의 분양계약체결을 거부했다. 김씨가 1995년 12월13일 남편이 성남시 분당구에 주민등록을 할 당시 같이 주민등록을 이전하지 않고 원래 주민등록지인 양천구신월동에 세대주로 남아 있었고, 분양주택 모집공고가 난 이후인 2002년에야 남편 주소지로 주민등록을 이전했기 때문이었다. 그러자 김씨는 매수인지위확인의 소를 냈으나 1·2심에서 패소했다. 대법원 민사2부(주심 양승태 대법관)는 지난 11일 원고패소 판결을 내린 원심을 확정했다(2008다38035). 재판부는 판결문에서 “주택공급에관한규칙 제30조1항 단서에 의해 주택공급을 받을수 있는 ‘일정기간 이상 당해 주택건설지역에 거주하고 있는 자’라는 것은 주택법의 입법취지와 목적에 비춰볼 때 민법 제18조가 복수 또는 중첩의 주소를 인정하고 있는 것과는 달리 해당 주택건설지역을 유일하고도 단일한 거주지로 해 일정기간 계속 거주하고 있는 자를 뜻하는 것으로 해석해야한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “주민등록은 거주사실을 증명하는 유일한 증거는 아니지만 유력한 증거가 될 수 있다”며 “‘주택공급에관한규칙 제30조1항 단서의 판단기준은 특별한 사정이 없는한 해당 주택건설지역에 주민등록이 돼 있는지 여부에 의함이 상당하다’고 설시한 부분은 적절치 않다”고 지적했다.