건물에 대한 소유권 분쟁이 발생해 임대인이 누군지 모를 경우 세입자는 민법 제487조에 따라 공탁을 하면 월세 등 차임을 지급할 의무를 이행한 것으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 변제공탁의 요건과 효과를 규정하고 있는 민법 제487조는 '채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 상가건물 소유자인 부동산개발업체 A사가 건물 1층 상가 세입자인 B씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5184780)에서 최근 원고패소 판결했다. A사는 2020년 2월 C교회가 소유하고 있던 상가건물에 대해 교환계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 건물 1층에는 2019년부터 도예공방을 운영하던 세입자 B씨가 있었다. 그 무렵 A사는 C교회 측 가족간 분쟁으로 건물 소유권을 두고 각종 소송을 진행 중이었는데, B씨는 2020년 4월분까지의 임대료를 기존 방식대로 C교회 은행계좌에 송금하다 건물 소유권 분쟁 이후 C교회 지급계좌가 폐쇄되자 민법 제487조에 따라 피공탁자를 C교회 및 A사로 표시해 점포 임대료에 대한 상대적 불확지 변제공탁을 했다. 상대적 불확지 변제공탁이란 변제자의 과실 없이 채권자가 누군지 알 수 없는 경우에 하는 공탁을 말한다. 동시에 B씨는 임대차 기간이 종료되기 전인 2021년 3월 C교회와 A사 양측 모두에 상가건물임대차보호법 제10조 2항에 따른 계약갱신을 요청했다. 이에 A사는 "B씨가 임대료에 대해 상대적 불확지 변제공탁을 했지만, 이를 임대인의 지위를 승계한 우리에게 임대료 지급의무를 이행한 것으로 볼 수 없다"며 건물을 비워달라고 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의8은 '임대료 연체가 3기에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있는데, 이를 근거로 한 주장이다. 서울중앙지법 임차인 승소 판결 김 판사는 "A사 명의의 소유권이전등기의 효력을 두고 옛 소유자인 C교회와의 사이에 분쟁이 발생했고, C교회의 신청으로 부동산처분금지 가처분 결정이 이뤄졌다"며 "A사는 가처분 취소 신청을 했으나 같은 해 5월 법원에서 기각한 점 등에 비춰 B씨가 2020년 4월분까지의 임대료를 기존에 지급하던 C교회 은행계좌에 송금한 것은 임료채권의 준점유자에 대한 변제로서 유효한 변제"라고 밝혔다. 이어 "B씨로서는 임대차계약의 정당한 차임채권자가 누군지 과실 없이 알 수 없는 경우에 해당한다"며 "2020년 5월분부터의 임료를 옛 소유자인 C교회와 등기부상 새로운 소유자인 A사를 피공탁자로 해 상대적 불확지 변제공탁을 한 것은 차임 지급 의무에 대한 변제공탁으로서 유효하다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 2021년 4월분까지의 차임을 C교회 은행계좌로 송금하거나 C교회 및 A사 앞으로 상대적 불확지 변제공탁을 해 임대료 연체액이 3기에 달한 적이 없다"며 "따라서 이를 전제로 한 A사의 건물인도 주장은 이유 없다"고 판시했다.

상가를 분양받은 고객을 위해 대출을 해주면서 잔금 납부 대행 업무까지 맡은 은행이 실수로 잔금을 엉뚱한 계좌로 이체해 거액의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 정철민 부장판사)는 A씨가 한국씨티은행을 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합501684)에서 최근 "씨티은행은 2억2100여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2012년 분양회사인 B사로부터 경기도 성남시에 있는 오피스텔 상가건물 2개 호실을 분양받기로 하고 대금은 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠 C사 계좌에 납부하기로 합의했다. A씨는 씨티은행에서 2억원을 대출받는 동시에 이 오피스텔 분양대금 잔금 지급을 위임했다. 그런데 씨티은행은 직원 실수로 잔금 1억2900여만원을 C사 계좌가 아닌 B사 계좌에 입금했다. 이후 A씨는 C사로부터 잔금을 지급해달라는 요구를 받고 소송전을 벌였지만 대법원까지 간 끝에 지연손해금과 소송비용까지 물게 되자 씨티은행을 상대로 소송을 냈다. 재판부는 "씨티은행이 대출금 중 1억2900여만원을 C사 계좌가 아닌 B사 계좌에 입금한 것은 그 위임의 본뜻에 미치지 못한 행위므로 그로 인해 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 고객승소 판결 이어 "이 분양계약은 반드시 C사 계좌로 분양대금을 입금하도록 정하고 있어, 다른 형태의 입금이나 납부는 효력이 없다"면서 "지정계좌 이외의 계좌에 입금하거나 분양사무소, 시행사 등 제3자에게 현금 등을 지급하는 방법으로 공급금액을 납부하는 것은 허용되지 않고 그로 인한 민·형사상 책임은 모두 수분양자에게 있음을 부연 설명하고 있다"고 했다. 또 "A씨는 씨티은행에 대출금을 통한 잔금 지급을 위임하기 전까지 분양계약에서 정한 바에 따라 계약금과 중도금 모두를 C사 계좌로 송금했다"며 "다른 상가건물을 분양받은 수분양자들은 C사 계좌에 잔금을 지급해 아무런 문제없이 소유권을 이전받았고, 씨티은행이 잔금을 C사가 아닌 B사에 지급했어야 할 필연적인 이유를 찾아보기 힘들다"고 덧붙였다. 그러면서 "A씨가 C사와의 법적 분쟁에서 패소해 부담하게 된 비용은 씨티은행의 의무위반 행위와 상당인과관계가 있다"며 "씨티은행은 'A씨가 위임장에 공급자를 구체적으로 명시하지 않았다'며 책임 제한을 주장하지만, 위임장을 징구하게 된 경위와 A씨가 입은 손해내역 등에 비춰 씨티은행의 책임을 제한하는 것은 타당하지 않다"고 판시했다.

공금 횡령 등으로 상가 상인회로부터 회원자격을 일시 정지당한 상인이 다른 상인들로부터 일부 영업방해를 받았더라도 자신의 점포를 계속 정상 운영했다면 상가 관리비 등은 납부해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사27단독 김춘수 부장판사는 서울의 한 꽃도매 상가상인회가 A씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단5178918)에서 최근 "A씨는 상가상인회에 1억5000여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2002년부터 2016년까지 이 꽃도매 상가상인회 회장을 맡아 각종 관리비 등 공금을 징수하고 관리해왔다. 그러던 중 A씨가 2008년부터 2015년까지 공금 1억2600여만원을 횡령한 혐의가 드러나 유죄 판결을 확정받자, 상가상인회는 2017년 임원회의를 통해 A씨의 회원자격 일시정지를 결의했다. 이어 "횡령한 공금 1억2600여만원과 지금껏 미납한 관리비 2300여만원 등을 지급하라"며 소송을 냈다. 이에 대해 A씨는 "상가상인회는 2018년 3월부터 2019년 9월까지 내 점포로 꽃을 반입하는 것을 물리력을 행사해 저지하는 등 영업을 할 수 없도록 했다"며 "상가상인회의 관리비 청구는 부당하다"고 맞섰다. 김 부장판사는 우선 "A씨는 상가상인회에서 횡령한 공금 1억2600여만원을 지급할 의무가 있다"고 밝혔다. 또 A씨가 미납한 관리비 등에 대해서도 "지급 의무가 있다"고 판단했다. 김 부장판사는 "상가상인회 정관에서 '회원자격 정지'의 구체적 내용에 관해 아무것도 정하지 않았고, 관리비 등은 영업에 필요한 전기, 수도, 청소 등을 사용·수익함에 따른 대가의 성격을 가진다"며 "A씨가 실제로 영업을 한 이상 상가회원 자격이 일시정지됐다는 것만으로는 관리비 등의 납부의무가 정지됐다거나 소멸된다고 할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "상가상인회가 A씨에게 정상적인 영업을 할 수 없도록 했다고 인정하기도 부족하다"며 "A씨는 상가상인회에 총 1억5000여만원을 지급하라"고 판시했다.

상대방이 휴대폰을 훔쳤다고 의심하면서 몸을 붙들자 이를 벗어나려고 상대방의 머리를 잡아당기는 정도의 유형력을 행사한 것은 본능적인 방어행위로 정당행위에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 노정희 대법관)는 절도와 폭행 혐의로 기소된 A씨에게 무죄를 선고한 원심을 최근 확정했다(2020도16556). A씨는 2019년 2월 서울의 한 상가 계단에서 재건축과 관련해 조합장 측과 반대 측이 몸싸움을 하며 대치하던 중 조합장 측 조합원인 B씨가 몸싸움 장면을 촬영하던 휴대폰을 바닥에 떨어뜨리자 이를 절취한 혐의로 기소됐다. A씨는 또 B씨가 휴대폰을 돌려달라고 하자 그의 머리를 손으로 잡아당기는 등 폭행한 혐의도 받았다. 1심은 A씨의 혐의를 모두 유죄로 판단해 벌금 300만원을 선고했다. 하지만 2심은 "B씨가 현장에서 A씨를 절도범으로 지목하고 수색했음에도 A씨에게서 휴대폰을 발견하지 못했다"며 "A씨가 B씨에게 붙잡힐 당시 손에 들고 있던 휴대폰은 A씨 자신의 것으로 B씨의 것과는 외양이 판이하게 다르다"고 밝혔다. 이어 "피해자의 진술이나 동료들의 진술 역시 신빙성이 없다"며 절도 혐의를 무죄로 판단했다. 2심은 또 "B씨가 막연한 의심으로 A씨의 의사에 반해 그를 붙잡거나 적법한 권한 없이 신체와 소지품을 수색했다"며 "이때 A씨가 B씨의 머리를 잡아당긴 것은 본능적인 방어심리에서 B씨로부터 벗어나기 위함"이라고 지적했다. 그러면서 "A씨의 행위는 사회관념상 허용될 수 있는 상당성이 있는 행위"라며 폭행 혐의에 대해서도 무죄를 선고했다. 형법 제20조는 '법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다'고 규정해 정당행위를 위법성 조각 사유로 규정하고 있다. 대법원도 검사의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

지난해 4·15 총선 과정에서 재산을 축소 신고해 공직선거법을 위반한 혐의로 기소된 무소속 김홍걸 의원에게 당선무효형보다 낮은 벌금 80만원이 선고됐다. 서울중앙지법 형사21부(재판장 김미리 부장판사)는 16일 공직선거법 위반 혐의로 기소된 김 의원에게 벌금 80만원을 선고했다(2020고합848). 선출직 공무원은 공직선거법 위반으로 100만원 이상의 벌금형이 확정돼야 당선이 무효가 되기 때문에, 김 의원은 일단 의원직을 유지하게 됐다. 김 의원은 지난해 4·15 총선 전 재산신고를 하면서 배우자 명의로 된 10억원 상당의 서울 강동구 소재 아파트 분양권을 누락해 4주택을 3주택으로 축소 신고한 혐의를 받는다. 이와 함께 배우자 명의의 서울 서대문구 상가 지분을 절반만 신고한 혐의도 받고 있다. 재판부는 김 의원의 혐의를 모두 유죄로 판단했다. 다만 "선거인들에게 개별적으로 발송되는 선거공보에 비례대표 국회의원 후보자의 재산상황이 기재되지 않고, 피고인이 선거범죄로 처벌받은 전력이 없다"면서 "피고인의 비례대표 국회의원 후보자 선정 및 당선 경위, 공표된 허위 사실의 정도, 유사 사건들과의 형의 균형 등 제반 사정을 고려했다"고 양형이유를 설명했다. 앞서 검찰은 지난달 열린 결심공판에서 "김 의원이 다주택자라는 이미지를 상쇄하고자 재산을 축소해 신고할 동기가 충분했다"며 벌금 150만원을 구형했었다.

임대인과 임차인이 동일한 목적물에 대해 임대차 계약을 체결하면서 임대기간 등이 다른 여러 개의 계약서를 순차적으로 작성했다면, 계약서에 간인이나 특약사항 등이 없더라도 가장 나중에 작성한 계약서가 효력을 가진다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차 보증금 반환소송(2017다17603)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 서로 양립할 수 없는 내용을 마지막 계약서대로 변경했다고 해석하는 것이 합리적 임차인 A씨는 2009년 4월 임대인 B씨로부터 지방의 상가건물 1층과 2층 일부를 보증금 1억원, 월차임 600만원에 5년간 임차하기로 계약했다. 이후 A씨와 B씨는 2010년 12월부터 임대차계약 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성했다. 그 중 세번째로 작성한 임대차계약서는 세무서에 제출할 목적으로 허위 작성한 것으로, 이 계약서에는 '임대차기간 8년, 월차임 500만원'으로 기재돼 있었다. 한편 두 사람이 마지막으로 작성한 네번째 계약서에는 '임대차기간 5년, 월차임 950만원'이 기재됐다. 이후 A씨는 2015년 10월 임대차계약 만기일이 다가오자 B씨에게 재계약 의사가 없음을 통지했다. 이에 B씨는 2015년 11월 세번째 임대차계약서를 기준으로 "계약은 2010년부터 8년이고, 2015년 12월부터 임차보증금과 월세를 올리겠다"고 했다. 하지만 A씨는 2015년 12월 상가 내 시설 철거공사를 마쳤고, B씨에게 상가 열쇠를 돌려줬다. B씨는 임대차기간이 만료되지 않았다며 열쇠를 다시 A씨에게 돌려줬고, A씨는 "임차보증금 1억원에서 미지급 월세 4180만원을 공제한 5820만원을 돌려달라"며 소송을 냈다. 재판에서는 이들이 작성한 복수의 임대차계약서 중 어느 것을 진짜 계약 내용으로 인정할지가 쟁점이 됐다. 1심은 "A씨와 B씨는 세번째 계약서와 네번째 계약서를 모두 가지고 있는데, 임차기간이 8년으로 기재된 세번째 계약서에는 별도의 특약사항이 첨부되는 등 자세한 계약 내용이 기재돼 있다"며 "두 사람이 각각 소지한 세번째 계약서 사이에 간인도 돼 있다"고 밝혔다. 이어 "반면 임차기간 5년짜리인 네번째 계약서에는 별도의 특약사항이 첨부돼 있지 않고, 두 사람이 소지한 계약서 사이에 간인도 없다"며 "두 사람이 8년으로 정한 임차기간을 다시 5년으로 변경하기로 약정했다고 인정하기 부족하다"며 B씨의 손을 들어줬다. 대법원, 임차인 승소 확정 하지만 2심은 "처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한, 원칙적으로 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다"며 "특별한 사정이 없는 한, 둘 사이에 작성한 임대차계약서 중 가장 마지막으로 작성한 계약서에 기재된 문언에 따라야 한다"고 판단했다. 그러면서 "B씨는 네번째 계약서가 허위라고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없다"며 "마지막으로 작성된 계약서에 기재된 문언에 따라 임대차계약 기간은 5년이므로 둘 사이에 계약은 기간만료로 종료됐으므로 B씨는 A씨에게 5820만원을 지급하라"고 판시했다. 대법원도 "하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우, 당사자가 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면, 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다"며 "각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적"이라며 원심을 확정했다.

2018년 10월 시행된 개정 상가임대차법에 따라 도입된 '의무 임대차 기간 10년 보장' 규정은 법 시행 후 새로 체결되는 임대차계약에만 적용된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2020다241017)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. A씨는 2012년 7월 연 250만원을 받기로 하고 B씨에게 건물을 임대했다. B씨는 이 건물에서 참기름 등 제조업을 했다. A씨는 2년 뒤 임대료를 연 300만원으로 올려 받으면서 임대차 기간을 2019년 7월로 5년 더 연장했다. A씨는 임대차계약 만료 3개월 전인 2019년 4월 B씨에게 임대차 계약을 더 이상 갱신할 의사가 없다고 통보했다. 그러자 B씨는 2018년 10월 개정된 상가임대차법에 따라 자신에게 임대차 계약 갱신 요구권이 있다며 계약 갱신을 요구했다. A씨는 계약 갱신을 거절하고 "건물을 인도하라"며 소송을 냈다. 구 상가임대차법은 의무 임대차 기간을 5년으로 규정해 상가건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함해 5년을 초과할 수 없도록 했다. 하지만 2018년 10월 개정된 상가임대차법은 이 의무 임대차 기간을 10년까지로 확대했다. 임대차 갱신 요구한 때는 이미 5년 경과 개정 상가임대법 적용 안돼 재판에서는 B씨에게 구법과 개정법 중 어떤 법이 적용되는지가 쟁점이 됐다. 1심은 "개정법은 시행일 이후 최초로 체결된 임대차계약 뿐만 아니라 시행일 전에 체결됐지만 이후에도 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 적용된다"며 "최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이뤄진 B씨의 2019년 4월 갱신요구에 의해 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신됐다"고 판단해 B씨의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "개정법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되고, 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관해 총 임대차 기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다"면서도 "반대로 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다"고 지적했다. 그러면서 "10년 보장 조항은 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐"이라며 A씨에게 승소 판결했다. 대법원도 "B씨의 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 5년인데, B씨가 A씨에게 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 5년을 경과했다"며 "개정 상가임대차법은 B씨의 임대차계약에 적용되지 않아 계약 갱신을 요구할 수 없다"면서 B씨의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

화재사고 피해자는 가해자에게 보험사로부터 보상받지 못한 피해부분에 대해서만 손해배상을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 보험사가 이미 보험금을 지급한 피해 범위에 대해서는 손해배상을 청구할 수 없다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상소송(2018다213811)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 서울 중구 한 상가에서 주방기구 매장을 운영하던 A씨는 이웃 상가 소유자인 B씨 건물에서 발생한 화재로 매장 내 물건들이 훼손돼 3억1700여만원의 피해를 입었다. B씨 건물 지붕 보강공사 용접과정에서 불꽃이 가연성 물질에 떨어져 화재가 발생한 것이다. 피해를 입은 A씨는 C보험사와 맺은 화재보험에 따라 매장 내 보험 목적물에 대한 손해 1억8900여만원은 보상 받았지만, 보험 목적물이 아닌 창고 내 물품 1억2800여만원에 대한 손해는 보상 받지 못했다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 "1억2800여만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 "실화책임에 관한 법률에 따르면 실화자에게 중대한 과실이 없는 경우에는 연소로 인한 손해배상액의 경감을 청구할 수 있다"며 "B씨에게 중대한 과실이 있다고 보이지 않고, 상가 건물 구조나 A씨 관리 매장 현황 등을 참작해 B씨의 책임을 20%로 제한한다"고 밝혔다. 이어 손해배상금 산정과 관련해서는 "보험사가 지급한 보험금은 손해배상책임액에서 공제할 것이 아니다"라며 "전체 손해액에서 보험금으로 전보되지 않고 남은 손해액이 B씨가 물어야 할 손해배상책임액보다 많을 경우에는 B씨에게 손해배상책임액 전부를 이행할 것을 청구할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨의 손해배상책임액은 전체 손해액 3억1700여만원의 20%에 해당하는 6340여만원이고, A씨의 잔여 손해액은 1억2800여만원이므로 B씨는 A씨에게 6340만원을 배상할 책임이 있다"고 판시했다. 보험목적물은 보험사, 보험목적물 아닌 재산 피해는 가해자에 배상책임 하지만 대법원은 전체 손해액이 아닌 A씨가 보험사로부터 받지 못한 피해액을 기준으로 B씨의 배상책임을 인정해야 한다고 판단했다. 재판부는 "A씨는 보험목적물인 매장 내 물품에 대한 손해에 대해서는 보험금을 모두 지급받았으므로, B씨에게 더 이상 이에 대한 손해배상을 청구할 수 없다"며 "반면 A씨는 보험목적물이 아닌 창고 내 물품에 대한 피해 손해액 중 B씨의 손해배상책임액만큼 그 배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 그러면서 "원심은 보험목적물 여부를 구분하지 않고, A씨의 전체 손해액 중 보험금으로 전보되지 않은 남은 손해액이 B씨의 전체 손해배상책임액보다 많기 때문에 A씨가 B씨에게 손해배상책임액을 청구할 수 있다고 판단했다"며 "이는 제3자의 행위로 발생한 사고로 인해 피보험자에게 보험목적물과 보험목적물이 아닌 재산에 모두 손해가 발생해 피보험자가 보험목적물에 관해 보험금을 수령한 경우 피보험자가 제3자에게 청구할 수 있는 손해배상액에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 설명했다.

상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 "권리금 5000만원을 배상하라"며 낸 소송(2018다252458)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 1990년 한 상가에서 음식점을 운영하다 1995년 이 상가 소유권을 취득했다. A씨는 2003년 C씨에게 상가를 매도한 후 그 해 6월부터 1년씩 계약기간을 갱신하며 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 상가를 임차했다. B씨는 2015년 C씨로부터 이 상가를 매수했고, 2016년 A씨에게 임대차가 종료됐음을 통지했다. 이에 A씨는 D씨와 5000만원의 권리금계약을 맺고, B씨에게 신규 임차인으로 D씨를 주선하며 임대차계약 체결을 요구했다. 하지만 B씨는 "내가 이 상가에서 직접 음식점을 운영할 계획"이라며 A씨의 요구를 거절했다. 이에 반발한 A씨는 "권리금 5000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의4 제1항 등은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차 희망자와 계약거절 정당한 사유 안 돼 재판부는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"며 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A씨의 임대기간이 5년을 경과해 B씨에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 B씨는 A씨에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다"며 "B씨는 A씨에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다"고 판시했다. 앞서 1심은 "임차인의 전체 임대기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 여전히 권리금회수 방해금지의무를 부담한다"며 A씨 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "임대기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다"며 원고패소 판결했다.

임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우에도 건물을 철거할 정도의 재건축 필요성이 증명되지 않는다면 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 정재오 부장판사)는 상가 임차인 A씨가 부동산 임대업체 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019나2025330)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "피고는 1억9800여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2010년 7월부터 서울의 한 상가에서 미용실을 운영했다. B사는 2015년 이 건물을 인수한 뒤 2017년 A씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다. 이 상가건물이 40년이나 된 노후건물이라 재건축이 필요하다는 이유에서였다. 그러나 A씨는 가게를 넘겨 받으려는 신규 임차인과 권리금 계약서를 작성한 뒤 B사에 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺어 달라고 알렸다. B사는 A씨의 총 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신청구권이 없을 뿐만 아니라 건물을 재건축을 해야하기 때문에 A씨에게 권리금 회수기회 보호에 관한 요구권이 없다는 이유로 거부했다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 권리금과 관련해 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료할 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안 된다'고 규정하면서, 다만 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우' 등은 예외로 하고 있다. 또 현행 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 행사할 수 있지만 2017년에는 이 기간이 10년이 아니라 5년이었다. “보수 관리만으로도 안전사고 예방 가능하고 임차기간 5년 지나도 권리금 보호의무 부담” 결국 A씨의 권리금 회수 계약은 무산됐고, A씨는 계속해서 미용실을 운영하면서, B사가 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해했다며 소송을 냈다. 이에 B사는 A씨가 무단으로 건물을 점유·사용하고 있다며 맞소송을 냈다. 1심과 2심은 모두 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했다. 앞서 지난해 5월 대법원도 "구 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법에 따라 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판결(2017다225312,225329)한 바 있다. 하지만 권리금 회수 기회 보장 의무의 예외인 재건축과 관련한 쟁점에서는 1,2심의 판단이 달랐다. 1심은 B사가 주장한 건물 재건축 필요성을 인정해 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 것이 정당하다고 판단했다. 하지만 이번 항소심 재판부는 건물을 철거할 정도가 아니라면 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 했다. 재판부는 "B사가 주장하는 '건물 뒤편에 전선 등이 어지럽게 널려 있고 여기서 화재가 발생한 적이 있다'는 것이나, '기와지붕이 깨지거나 떨어져 나가 있다'는 것은 B사가 건물 유지·보수·관리를 제대로 하지 않았다는 점을 드러낼 뿐"이라며 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"고 밝혔다. 이어 "B사가 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 거절할 당시 상가건물에 대규모 공사가 필요하다고 판단하는 자료도 A씨에게 충분히 제공했다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하므로 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"며 "B사는 A씨에게 1억9800여만원을 지급하라"고 판시했다.