주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔다. 이번 판결에 따라 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 할 것으로 보인다. 2012년 6월 이모씨는 현대저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정했다. 며칠 뒤 이씨는 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어갔고, 김씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청했다. 법원은 지난해 5월 김씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당했다. 그러자 현대저축은행은 "김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다"며 "가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 최근 현대저축은행이 김씨를 상대로 낸 배당이의소송(2013가단22259)에서 "임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다"라며 원고 승소 판결을 했다. 고 판사는 "김씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다"며 "임대차계약 당시 이씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었고, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 고 판사는 "임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 김씨는 이씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과하다"며 "김씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 상가건물 임대차보호법은 제10조1항은 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 하면서도 예외적으로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있다. 반면에 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있다. 이번 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때, 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제됐다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 지난달 24일 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2012다28486)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"며 "상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 밝혔다. B씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신됐고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만 받아들여지지 않았다. 재판부는 "임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다"고 설명했다. A씨는 2008년 12월 서울 마포구 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임대했다. A씨는 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료됐다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈다. A씨는 B씨가 2010년 11월, 2011년 1월분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했다.

힙합듀오 '리쌍'이 자신들이 소유한 건물을 빌려 곱창집을 운영하고 있는 세입자를 상대로 한 소송에서 승소했다. 오규희 서울중앙지법 민사83단독 판사는 5일 리쌍 멤버인 길(35·본명 길성준)과 개리(35·본명 강희건)가 가게를 비워달라며 서모씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2012가단5154111)에서 "길씨 등은 보증금을 포함해 4490만원을 서씨에게 지급하고 서씨는 건물을 길씨 등에게 인도하라"고 원고일부승소 판결했다. 오 판사는 또 서씨가 낸 상가건물 임대차보호법에 대한 위헌법률심판제청신청도 기각했다. 오 판사는 "상가건물 임대차보호법 적용대상에서 제외됐다는 이유만으로 서씨의 재산권이 침해됐다고 볼 수 없다"면서 "보증금 등을 기준으로 보호대상을 나눈 것은 사회경제적 약자를 보호한다는 취지를 고려할 때 합리적 근거에 다른 차별"이라고 설명했다. 서씨는 지난 2010년 11월 권리금 2억7500만원에 시설투자금 1억1500만원을 들여 서울 강남구 신사동의 한 상가건물 1층을 임차해 곱창집을 열었다. 보증금은 4000만원, 월세는 300만원이었다. 리쌍은 지난해 5월 이 건물을 산 뒤 서씨에게 "가게를 비워달라"며 소송을 냈다. 상가건물 임대차보호법은 서울시내 상가는 환산보증금(보증금+월세×100)이 3억원 이하인 경우에만 임차인에게 5년간 계약갱신요구권을 보장하고 있는데 서씨의 가게는 환산보증금이 3억4000만원이라 상가건물 임대차보호법 적용대상이 아니다. 이에 서씨는 보증금 등을 기준으로 보호대상을 제한한 것은 위헌이라며 위헌법률심판제청신청을 냈다.

기초생활수급자를 선정할 때는 총 수입금액이 아닌 실소득을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 대상자가 벌어들인 총수입에서 월세 등 임차료와 전기·수도 요금 등 필수 경비를 뺀 실제소득을 기준으로 판정해야 한다는 것이다. 울산지법 행정부(재판장 홍성주 부장판사)는 최근 독거노인인 이모(63)씨가 경남 양산시장을 상대로 낸 기초생활수급자 중지처분 취소소송(2012구합151)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "국민기초생활보장법은 소득인정액이 최저생계비 이하인 사람에게 기초생활급여를 지급하도록 하되 소득인정액은 개별가구의 소득평가액(실제소득-가구특성에 따른 지출요인을 반영한 금품)과 재산의 소득환산액을 합한 금액을 기준으로 산정토록 하고 있다"면서 "양산시는 이씨가 대서소를 운영해 벌어들인 82만원 전액을 실제소득으로 평가한 다음 별다른 지출 요인은 없다면서 이씨의 수입이 2011년 당시 1인 가구 최저생계비 기준인 53만2583원을 초과한다는 이유로 기초생활수급자에서 제외시켰지만 이는 위법한 것"이라고 밝혔다. 재판부는 "대서소 월 임차료와 임차보증금에 대한 월 대출이자를 합한 53만4125원을 비롯해 대서소 전기료와 수도요금, 전화요금 등 월 11만7000, 당뇨병 등 지병 치료를 위한 의료비 월 3000원 이상을 총 수입에서 뺀 금액이 이씨의 실소득"이라며 "이를 기준으로 판단하면 이씨의 수입은 최저생계비 기준을 초과하지 않는다"고 설명했다. 이씨는 2009년 7월 기초생활보장수급자로 선정돼 국가에서 기초생활급여를 받았지만, 양산시는 2011년 9월 이씨가 대서소를 운영해 최저생계비 이상의 수입을 거두고 있다며 기초생활급여를 더 이상 지급하지 않았다. 이씨는 경남 행정심판위원회에 억울함을 호소했지만 받아들여지지 않자 소송을 냈다.

전세 대란 속에 월세를 얻은 뒤 집주인으로 행세하면서 전세금을 가로채는 전세사기가 잇따르고 있는 가운데 집주인 확인의무를 소홀히 한 공인중개사에게 피해액의 80%를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 이우재 부장판사)는 2일 전세사기로 임대차보증금 1억7000만원을 사기당한 전모(34)씨가 공인중개사 김모씨와 전세사기꾼 최모씨 등을 상대로 낸 손해배상청구소송(2011가합9223)에서 "최씨 등은 피해액 전액을 배상하고, 김씨는 피해액의 80%인 1억3600만원을 연대해 배상하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약 체결 당시 김씨는 위장임대인의 등기권리증 소지 여부나 내용 등을 확인하지 않고 단순히 위조된 주민등록증과 부동산등기부등본상 소유자 인적사항을 비교해 동일인인지 여부만을 확인했다"며 "아파트의 부동산등기부등본상 소유자의 주소와 위장임대인이 제시한 주민등록증에 기재된 주소가 서로 다른데도 이유를 제대로 확인하지 않았다"고 지적했다. 다만 재판부는 "위장임대인들이 공모해 집주인으로부터 아파트를 임차한 후 전씨와 김씨에게 아파트를 보여주는 방법으로 치밀하게 범행을 계획했고, 김씨가 위장임대인이 제시한 주민등록증에 대해 진위 확인 서비스 전화로 주민번호와 발급 일자를 확인하기까지 했으나 위조된 것이 아니라는 답변을 들은 점 등을 참작해 배상액을 80%로 제한한다"고 설명했다.

임대차계약 해제 시 임대차보증금의 10%를 위약금으로 정한 특약은 불공정한 약관에 해당돼 무효라는 첫 판결이 나왔다. 이는 임대차계약의 위약금은 임대차계약 후 반환되는 임대차보증금을 기준으로 할 것이 아니라, 임대차계약의 실제 거래금액인 보증금의 이자와 약정 월세를 합한 금액을 기준으로 정해야 한다는 취지의 판결이다. 이번 판결로 그동안 보증금의 10%를 위약금으로 정하던 임대차계약에서의 관행에 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 서울중앙지방법원 민사35부(재판장 한영환 부장판사)는 17일 A씨가 임대주택을 분양하는 B회사를 상대로 낸 계약금반환 청구소송(2011가합882)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "임대차계약이 해제되더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있어 그 손해가 그리 크지 않아 임대인이 지급받은 위약금은 실제 손해액에 비해 훨씬 클 것으로 보인다"며 "임대보증금이 매매대금과 다름없는 것으로 봐 임대보증금의 10%를 임대차계약 해제로 인한 위약금으로 정한 특약은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 무효"라고 판단했다. 재판부는 이어 "공정거래위원회가 제정한 아파트 표준임대차계약서에 따르면 아파트 임대차계약 해제로 인한 위약금은 임대보증금을 한국주택은행 1년 만기 정기예금 이율(3.5%)에 따른 연임대료와 약정한 월 임대료를 모두 합한 총액의 10%로 정해진다"며 "이에 따른 이 사건 위약금 5,582만여원은 이 사건 특약에 따른 위약금 2억141만원에 비해 상당히 적은 액수"라고 설명했다. 재판부는 또 위약금 특약의 전부를 무효로 판단하면서 "특약 전체를 무효로 보지 않는 것은 고객을 불안정한 지위에 서게 하고 사업자에게는 처음부터 상당한 내용의 약관조항을 만드는 등의 의무를 소홀히 하게 해 약관규제법의 취지를 몰각할 우려가 있어 허용할 수 없다"고 밝혔다. A씨는 지난 2009년3월 B사와 보증금을 20억여원으로 하고 임대주택을 5년 간 빌리기로 하는 임대차계약을 체결했다. 하지만 A씨는 계약금으로 2억여원을 지급했으나 중도금과 잔금을 지급하지 못해 결국 계약이 해제되고 말았다. 이후 B사가 계약 당시 작성한 약관에 따라 계약금 2억여원이 위약금에 해당한다며 돌려주지 않자 A씨가 소송을 냈다. 원고측 대리인인 공기녕 변호사(사법연수원 39기)는 "임대차계약에서의 위약금 비율이 과다하다는 지적이 있었지만, 법원이 구체적인 사안에서 이를 인정한 것은 이번이 처음"이라며 "향후 임대차계약에서의 위약금 약정에 많은 변화가 생길 것으로 보인다"고 말했다.

공인중개사 자격증을 대여받은 사람이 자신 소유의 오피스텔을 임대하는 것은 '부동산 알선·중개 행위'에 해당하지 않기 때문에 임차인이 이중 임대차계약으로 손해를 봤더라도 한국공인중개사협회에는 배상책임이 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 이중 임대차계약으로 보증금을 손해 본 박모(41)씨가 "임대보증금 3,000원을 배상하라"며 한국공인중개사협회 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2010다101486)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "제1심 공동피고 김모씨는 공동피고 권모씨로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영했고 자신 소유의 오피스텔을 제3자에게 이미 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐줬음에도 다시 원고와 임대차계약을 체결하고 계약서에 권씨를 중개인으로 기재했다"고 설명했다. 재판부는 이어 "김씨는 자신이 직접 거래당사자로서 오피스텔을 원고에게 임대한 것이므로 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고 공인중개사 명의로 작성된 확인·설명서가 교부됐다고 하더라도 김씨의 행위를 객관적으로 봐 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개한 행위에 해당한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "원심이 김씨의 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 김씨의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게된 손해에 대해 공제금을 지급할 책임이 있다고 본 것은 위법하다"고 판단했다. 박씨는 2008년4월 서울 종로구에 있는 D오피스텔 105호를 임대하기로 하고 자신이 오피스텔 소유자라고 말하는 김씨와 보증금 3,000만원, 월세 30만원의 임대차계약을 체결했다. 오피스텔로 이주한 박씨는 얼마 지나지 않아 오피스텔 주인이라고 주장하는 사람으로부터 부동산명도소송을 당했다. 거주하고 있는 오피스텔은 이미 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐져 있었고 이 사실을 몰랐던 박씨는 소송에서 패소해 오피스텔을 나왔다. 이후 박씨는 자신과 계약을 체결했던 김씨와 김씨에게 공인중개사 자격증을 대여한 권씨, 권씨가 가입한 한국공인중개사협회에 소송을 제기했다. 1·2심은 "피고들은 연대해 원고에게 3,000만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸고 이에 불복한 한국공인중개사협회만 상고했다.

전세계약을 맺을 권한이 없는 건물관리인이 임차인들과 전세계약을 체결했다면 임차인들에 대한 사기와 건물주에 대한 업무상배임이 동시에 성립한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 김능환 대법관)는 건물주를 대신해 월세계약을 맺기로 하고는 전세계약을 맺어 보증금을 빼돌린 혐의(업무상배임 등)로 기소된 건물관리인 박모(57)씨에 대한 상고심(☞2010도10690)에서 징역 3년을 선고한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "법률적 판단에 의해 배임행위가 무효라도 경제적 관점에서 파악해 배임행위로 인해 본인에게 현실적인 손해를 가했거나 재산상 손해발생의 위험을 초래한 경우에는 배임죄에 있어 재산상의 손해를 가한 때에 해당한다"며 "그리고 본인에 대한 배임행위가 제3자에 대한 사기죄를 구성한다 하더라도 그로 인해 본인에게 손해가 생긴 때에는 사기죄와 함께 배임죄가 성립한다"고 밝혔다. 재판부는 따라서 "피고인이 건물에 관해 전세임대차계약을 체결할 권한이 없음에도 임차인들을 속이고 전세임대차계약을 체결해 임차인들로부터 전세보증금 명목으로 돈을 교부받은 행위는 건물주가 민사적으로 임차인들에게 전세보증금 반환채무를 부담하는지 여부와 관계없이 사기죄에 해당한다"고 설명했다. 재판부는 또 "각 건물에 관해 전세임대차계약이 아닌 월세임대차계약을 체결해야 할 업무상 임무를 위배해 전세임대차계약을 체결해 건물주인 피해자로 하여금 전세보증금반환채무를 부담하게 한 행위는 사기죄와 별도로 업무상 배임죄에 해당한다"고 판단했다. 박씨는 2003년 경기 시흥시에서 왕모씨의 건물을 관리하며 왕씨 대신 임차인들과 월세계약을 맺는 업무를 해왔다. 그런데 2007년부터 박씨가 임차인과 월세계약이 아닌 전세계약을 맺고 보증금을 빼돌리기 시작해 2008년까지 건물주인 왕씨에게 총 3억9,000여만원의 피해를 입힌 혐의 등으로 기소됐다. 1·2심은 모두 "박씨의 업무상 배임 혐의와 사기 혐의는 각각의 죄로 볼 수 있다"며 징역 3년의 실형을 선고했다.

서울 강남에서 상가를 빌려 게임장을 운영하다 경기불황으로 임대료가 석달이나 밀린 J(46)씨는 가게문을 닫으려다 더 큰 곤경에 빠졌다. 상가주인에게 보증금을 돌려달라고 했다가 1억원 가량을 떼일 위기에 처한 것이다. 상가임차계약 당시 임대인과 맺었던 제소전화해가 화근이었다. J씨는 보증금 2억원에 월세 2,000만원을 내는 조건으로 가게를 빌렸다. 하지만 주인은 여기에 덧붙여 월세 지연 등으로 인한 법적 분쟁을 미리 막는다며 '60일 이상 부동산의 차임지급을 연체하면 부동산을 즉시 임대인에게 명도하고, 차임지급이 단 하루만 늦어도 월세의 30분의 1 비율로 연체차임을 부담한다'는 내용의 제소전화해에 동의할 것을 요구했다. J씨는 연체차임이 한달 월세에 맞먹는 2,000만원이나 되는 등 화해내용이 마뜩잖았지만 빨리 가게를 빌려야만 해 '별 일이야 있겠나'하는 마음으로 합의했고, 법원에서 화해조서도 작성했다. 그러나 이 화해조서는 얼마 못가 불행의 씨앗이 되고 말았다. 억울한 심정에 법원을 찾았지만 1, 2심은 "제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그 내용이 강행법규에 위반된다 해도 준재심절차에 의해 취소되지 않는 한 그 화해가 무효라는 취지의 주장은 할 수 없다"는 대법원판결(92다19033 등)을 들어 J씨에게 패소판결을 내렸다. 실의에 빠진 J씨는 마지막 기대를 걸고 최근 대법원에 상고했다. J씨는 상고이유서에서 "과도한 연체차임을 정한 화해내용을 법원이 그대로 인정하는 것은 정의관념에 반한다"며 "패소판결을 내린 하급심이 참조한 대법원판례의 변경이 필요하다"고 호소했다. 당사자 합의를 통해 민사분쟁이 소송으로 이어지는 것을 미연에 막고 신속한 분쟁해결을 도모하는 제소전화해제도가 운용상의 허점을 드러내고 있어 서민들을 울리고 있다. 경제적으로 우월한 지위에 있는 임대인 등이 분쟁에 대비해 자신에게 절대적으로 유리한 내용의 제소전화해를 임대차계약 당시 임차인에게 강요하는 등 악용 사례가 발생하고 있지만, 법원이 심리과정에서 이같은 독소조항들을 제대로 걸러내지 못하고 있기 때문이다. 특히 당사자 사이에 합의가 이뤄졌다는 이유만으로 불공정한 법률행위 등 강행법규에 반하는 화해조항까지 법원에서 그대로 인정해줘 판사가 화해조서에 '도장만 찍어주는 역할'을 하고 있다는 비판이 제기되고 있다. 이 때문에 법조계에서는 제소전화해제도가 판결을 면탈하고 집행권원을 확보하려는 임대업자 등에게 절대적으로 유리한 제도로 전락하지 않을까 우려하는 목소리가 높다. 법률가들은 "판사들이 화해내용에 불공정한 내용이 있는지, 당사자들이 그러한 내용을 모두 숙지하고 있는지 등을 꼼꼼히 점검할 필요가 있다"고 지적하고 있다. ◇ 당사자 합의 통한 예방적 분쟁해결 수단 '제소전화해'= 제소전화해제도(민사소송법 제385조 등)는 민사분쟁이 소송으로 이어지는 것을 막기 위해 당사자들이 미연에 법원에서 '화해'하는 절차를 말한다. 제소전화해를 원하는 당사자들이 관할법원에 신청하면 법원이 당사자를 불러 심리절차를 거친 후 화해 성립여부를 결정한다. 당사자가 1회 불출석하면 심리기일을 연기하고 2회 불출석했을 때는 화해불성립으로 종결된다. 만약 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진다. 집행권원이 되기 때문에 분쟁시 소송을 거치지 않고도 이를 근거로 곧바로 집행할 수 있다. 또 당사자가 준재심을 거치지 않고서는 그 효력을 다툴 수 없는 등 종국적인 분쟁해결기능도 갖고 있다. 이처럼 소송을 통하지 않고도 사전에 간편하게 확정판결과 동일한 집행권원을 확보할 수 있기 때문에 임대차계약의 당사자 등 국민들이 실생활에서 많이 활용하고 있다. ◇ 법원, '당사자 합의' 이유 형식적 심사 그치는 경우 많아= 하지만, 문제는 제소전화해 내용을 심리하는 판사가 당사 자 합의를 이유로 형식적 심사만 하는 경우가 많다는 데 있다. 화해내용을 제대로 점검하지 못한 채 무조건적인 '공증' 역할에 그치는 경우가 종종 있다는 것이다. 중견 로펌의 한 변호사는 "제소전화해는 임대차계약 체결시에 많이 활용되는데, 임차인이 월세를 연체하거나 계약기간이 끝나도 건물을 비워주지 않는 등 문제가 생겼을 때를 대비해 건물명도집행을 손쉽게 하려고 임차인에게 미리 이에 동의할 것을 요구하는 경우가 많기 때문"이라며 "임차인의 경우 다소 불리한 내용이 있어도 이에 응할수 밖에 없는 경우가 많고 한번 화해조서가 작성되면 확정판결과 같은 효력이 생겨 임차인이 차후 다툴 수도 없어 더 큰 문제가 발생하게 된다"고 말했다. 서초동의 한 변호사는 "상대방의 궁박한 상태를 이용하거나 연 1,200%의 연체차임부과 등 당사자 일방에게 현저히 불공정한 내용의 강행법규를 위반한 화해조항도 법원이 당사자 합의라는 이유로 제대로 걸러내지 못하고 인정해 주는 것은 문제"라며 "제소전화해를 담당하는 민사신청단독 판사들의 경우 대개 경력도 짧고 일부 판사들은 화해조항내용을 제대로 검토해 보지도 않고 당사자들이 써오는 내용 그대로 인정하는 경우도 있다"고 비판했다. 이 변호사는 이어 "한번 화해조서가 작성되면 임차인 등이 부당한 화해조항에 대해 다툴 기회마저 봉쇄당해 사회·경제적 약자보호 측면에서도 문제가 있다"고 강조했다. ◇ 법조계, "불공정 등 독소조항 걸러내도록 재판부 노력 필요"= 이에따라 법조계에서는 담당 재판부가 제소전화해에 포함된 불공정조항 등 일방에게 불리한 독소적 내용들을 제대로 걸러내야 한다는 지적이 제기되고 있다. 로펌의 한 변호사는 "제도가 소송으로 가기 전 당사자 합의에 따라 분쟁을 해결한다는데 의미가 있으므로 당사자들의 합의사항을 인정해 주되 재판부가 화해조서를 작성하기 전 심리절차에서 강행법규나 사회상규에 반하는 조항은 없는지 등을 꼼꼼히 따져 걸려주는 역할을 해야 한다"고 주장했다. 재경지법의 한 판사는 "간혹 화해조항의 내용을 잘 살펴보지 않고 당사자가 가져온 내용대로 인정해 주는 사례도 있는 것으로 안다"며 "제소전화해가 성립되면 당사자 사이에 집행권원이 생기는 만큼 판사들이 더욱 신경을 써 내용을 확인할 필요가 있다"고 말했다. 다른 판사는 "대개의 불공정조항이 심리과정에서 걸러지는 것으로 알고 있지만 그렇지 않은 경우도 발생해 안타깝다"며 "판사들이 심리 전 당사자의 제소전화해 내용을 좀 더 꼼꼼히 살펴 일방에게 현저히 불공정한 조항은 없는지 살피고, 문제가 될 만한 내용에 대해서는 타방 당사자에게 설명하고 내용을 제대로 알고 있는지 물어보는 것이 중요하다"고 말했다. 이 판사는 또 "이를 통해 해당 내용을 삭제하거나 적절한 범위로 조정해 어느 한쪽만 일방적으로 불리한 입장에 몰리는 것을 막아야 한다"며 "임차인 등 당사자들도 화해내용을 제대로 숙지하고 자신에게 어떤 영향을 미칠지 신중하게 생각한 다음 제소전화해에 응해야 할 것"이라고 말했다. 김홍엽 성균관대 법대 교수는 "제소전화해의 부작용은 기본적으로 상당부분이 법규제 등으로 제한받고 있고 법원 운영과정에서도 걸러지는 것으로 알고 있다"며 "부작용을 완전히 근절하기 위해서는 판사들이 화해조항 중 우려할만한 내용을 잘 걸러내는 것이 중요하다"고 지적했다.

한 건물 내에 의료기관이 위치한 곳과 약국이 서로 분리돼 근접성이 없다면 약국설치를 허가해도 된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 김지형 대법관)는 최모씨가 A군보건소장을 상대로 낸 약국개설등록불가처분취소 소송 상고심(☞2009두4265)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 11일 사건을 부산고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "약사법 제20조5항에서 의료기관의 시설 또는 부지 일부를 분할해 약국을 개설하지 못하도록 한 취지는 의료기관과 약국 사이의 장소적 관련성이 긴밀하면 의료기관과 약국이 담합할 가능성이 현저히 높기 때문"이라며 "또 일반적인 행정감독으로는 양자 사이의 구체적인 담합행위를 적발해내기가 매우 어려운 점을 감안해 약국개설을 금지하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "약국개설등록의 제한은 원칙적으로 현재 의료기관의 시설이나 부지의 일부를 직접 분할해 약국을 개설하는 경우에 적용된다"며 "다만 입법목적을 감안한 규제의 합리적 실효성 확보를 위해 과거 의료기관에서 분할돼 의료기관 외의 용도로 사용돼 온 장소라도 의료기관과 약국개설 사이의 시간적·공간적 근접성 등을 고려해 부지를 직접분할한 경우와 같게 해석할 수도 있다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "이 사건 건물의 경우 4~5개월간 의료기관시설로 된 것을 제외하면 7년간 다른 시설과 용도로 사용돼 왔고 건물증축과정에서 같은 층의 의료기관과 약국도 벽돌로 완전히 구분돼 있다"며 "또 출입문도 의료기관과 별도로 건물외부 도로변에서만 출입할 수 있도록 개설하는 등 상호 독립적인 형태로 돼 있으므로 상호간에 근접성이 없다"고 판단했다. 최씨는 지난해 2월 약국을 차릴 만한 곳을 찾다 5층짜리 건물에 1층 점포를 발견하고 보증금 2,000만원에 월세 80만원에 계약을 하고 A군보건소에 약국개설등록을 신청했다. 그러나 보건소장은 "약국장소가 건물의 같은 층에 있는 의료기관의 시설 일부를 분할·변경한 곳에 위치해 있다"며 "약사법 관련조항에 따라 약국개설등록을 해줄 수 없다"며 신청을 반려했다. 그러자 최씨는 약국개설등록불가처분 취소소송을 냈으나 1·2심에서 모두 패소했다.